Branco P schreef op 31 januari 2021 22:33:
Ik heb de persberichten eens naast elkaar gelegd van KLEP en ECP vanaf medio 2020 en daarvan zijn er bij KLEP 3 relevant om je een beeld te vormen van de prestaties van de objecten in Coronatijden en bij ECP zijn dat er 4. Op de agenda van KLEP worden 2 agendapunten genoemd en bij ECP 4 dus volgens mij valt het allemaal wel mee qua communicatie-autisme bij ECP.
NLvalue, je kunt de ontwikkelingen bij Etrembierres aangrijpen om "een soort van" je gelijk te halen, maar ik herinner je er graag aan dat jij net zo negatief was over Val Thoiry bij Geneve en dat winkelcentrum loopt alleszins naar behoren. Daarbij staat Etrembierres voor ca. 50mio op de balans en Val Thoiry voor ca. 160mio. Voor meer dan 75% had je het dan vooralsnog dan toch fout gezien, nietwaar? ;-) Etrembierres heeft overigens naar aandeel in de huurstroom niet de hoogste leegstand van de ECP portefeuille. Dat zal toch nog steeds MoDo zijn. Dat komt doordat de Migros en onder andere Go-Sport bij Etrembieres een behoorlijk groot deel van de huur voor hun rekening nemen. Dat neem niet weg dat ik denk dat Etrembieres wat meer aandacht behoeft omdat daar de trend nu duidelijk negatief is.
Qua Woluwe zie ik per eind 2020 een verhoging van de NIY met ca. 10 a 15 basispunten en verder nemen taxateurs wat meer huur-incentives en frictieleegstandsperiodes mee in hun DCF-berekening (voor zover die niet al in de juni 2020 taxaties ook al verwerkt waren, dus ik zie per eind 2020 een afwaardering van rond 5% voor Woluwe en in juni 2021 nog eens een procent of twee. Dan zit je op ca 555 mio en dat is inderdaad bijna 100mio lager dan de cost to date. Vanaf dan keert het tij voor Woluwe en gaat het feit dat het een object is op een waardevolle locatie in Brussel (waarbij bij de huidige lage rente gewoon een netto yield hoort van kort boven of op 4%) weer zwaarder doorwegen dan de algehele retailvastgoed-negativiteit van dit moment. Volgens mij hebben we die rekenexercities al eens eerder gemaakt. Ik ben ook steeds kritisch geweest op de Woluwe aankoop en ben daarom een aantal maal op locatie gaan kijken omdat het ondertussen de grootste jongen is in de ECP-portefeuille is.
Volgens mij zijn mijn inschattingen tot nu toe steeds zeer realistisch geweest en breng ik zeker niet alleen maar odes aan ECP. Wel heb ik afgelopen jaar, toen we ruim onder 10 euro noteerden zeer vaak herhaald dat die koers veel te negatief was en ik heb daar zelf ook naar gehandeld en mijn transacties hier steevast gemeld op het moment dat ik ze uitvoerde (en niet zoals jij pas een dag of 5 na dato hetgeen overigens een stuk ongeloofwaardiger is als ik heel eerlijk ben). Ik heb steeds beargumenteerd waarom de objecten van ECP anders zijn dan die van een partij als URW en dat zij daardoor relatief ongeschonden door de Coronacrisis heen zouden komen. Met een leegstand van actueel zo'n 1,3% a 1,5% denk ik dat dat een vrij accurate assessment is geweest. Eigenlijk is de schade bij ECP als gevolg van de Corona-lockdowns tot nu toe een stuk minder groot dan ik destijds (zo rond medio 2020) had verwacht.
Je kunt uiteraard proberen me neer te zetten als één of andere ECP-idolaat die de zaken volledig verkeerd ziet, maar daarmee diskwalificeer je dan toch vooral jezelf.
Nog maar eens een herhaling voor de vorm: ik voorzie een gemiddelde afwaardering van de ECP portefeuille per eind 2020 tussen 2% en 4% waarbij een enkel object boven die 4% uitkomt (waaronder Woluwe) maar waarbij diverse objecten in Zweden en een enkel object in Italië licht opgewaardeerd worden. Leegstand per eind 2020 was ergens tussen 1,1% en 1,4%.