Aandeel Eurocommercial Properties AEX:ECMPA.NL, NL0015000K93

quote:

NLvalue schreef op 11 november 2020 23:05:

@namy - Ben ik met je eens . Maar denk ook dat t spelletje pijplijn CAPEX opboeken , en positieve herwaardering laten zien voorbij is.

“ defensieve CAPEX “ (die geen huurgroei oplevert) is de grootse EPRA/IFRS bullshit die je kunt bedenken die deze industrie allemaal doet. En die gaat in de toekomst tlv direct resultaat - dus minder dividend. Imho ..

Maakt voor de cashflow van t bedrijf weinig uit - voor jou als belegger wel.

quote:

Harm Wijk schreef op 12 november 2020 09:06:

Fat finger? Vergeten naar het biedvolume te kijken?

quote:

NLvalue schreef op 11 november 2020 23:05:

@namy - Ben ik met je eens . Maar denk ook dat t spelletje pijplijn CAPEX opboeken , en positieve herwaardering laten zien voorbij is.

“ defensieve CAPEX “ (die geen huurgroei oplevert) is de grootse EPRA/IFRS bullshit die je kunt bedenken die deze industrie allemaal doet. En die gaat in de toekomst tlv direct resultaat - dus minder dividend. Imho ..

Maakt voor de cashflow van t bedrijf weinig uit - voor jou als belegger wel.

quote:

Harm Wijk schreef op 12 november 2020 09:06:

Fat finger? Vergeten naar het biedvolume te kijken?

quote:

Gaston Lagaffe schreef op 12 november 2020 09:25:

[...]Defensive CAPEX geeft aan dat er een probleem is. Nu zal dit altijd al gespeeld hebben. Als je een winkelcentrum niet moderniseert gaat dit, op termijn, druk op de huur geven. Ik ben het met je eens dat positieve herwaarderingen bijna onmogelijk worden. Huren zullen niet fors stijgen. Uitbreiding van het huuroppervlak wordt lastig. Nieuwe panden aankopen/ ontwikkelen tsja. ..... wie kan, wil, durft dit nog ? Het spel dat nu gespeeld moet gaan worden is structurele aandeleninkoop (zolang dit waarde creeert). Alle aandelen staan ruim beneden de NDV (dit vind ik de het beste kengetal/ de beste metric). Houdt je dividend op een draagbaar niveau (maar streef geen stijging na), breng je LTV in kleine stappen terug tot ca. 37% (of iets dergelijks, mag jaren duren als het maar structureel gaat) beperk je CAPEX tot het hoogst nodige en koop aandelen in. Op deze manier trek je dividend / waarde beleggers.

quote:

NLvalue schreef op 12 november 2020 13:16:

[...]
Dat defensieve capex verhaal heeft (in Europa) altijd gespeeld - maar deze sector heeft dat verstopt achter jaarlijkse indexatie, herwaarderingen etc. Zolang je die capex kunt opboeken en per saldo geen afwaarderingen laat zien - kun je fluitend (te)veel dividend uitkeren.

Bij WHA is dat modelletje als eerste gebarsten - bij alle spelers gaat dat gebeuren. Even concreet ECP als voorbeeld:

ECP heeft 81,3m aan capex uitgegeven in de eerste 12 maanden. 39 miljoen daarvan was de development pipeline (Valbo, Gigli, Fior., Etr). De overige 44m ?

Dat zijn gekapitaliseerde kosten voor dingetjes zoals nieuwe tegeltjes in de wc's (o.i.d.)

Als je geen waardegroei op de objecten meer kan laten zien - kom je als organisatie voor een keuze te staan. Ga ik stoppen met investeren in nieuwe tegeltjes - en gaan we in een melk-scenario? Blijf ik investeren, maar ga ik conservatiever met de 44m/e1 pa om door dat deels in prop expense te boeken? Of ' op hoop van zegen" - en we gaan gewoon bijlenen om teveel dividend uit te keren in de verwachting dat de waardestijging wel weer komt.

quote:

!@#$!@! schreef op 12 november 2020 13:36:

Huurgroei en waardegroei lijkt mij wat overdreven, maar het huidige niveau vasthouden lijkt mij wel te doen.

Bijlenen om dividend uit te keren is natuurlijk een rode vlag voor een aandeel. Moet je nooit doen.

Maar waarom praten we daar over ? ECP heeft duidelijk als doel gesteld de LTV te verlagen.
Immers cash-dividend moet in pas lopen met de cash-flow.
Als het directe resultaat te hoog is tov de cash flow, is het idd een goed idee om die te verlagen. Je kan ook gewoon stock uitkeren, maakt verder geen verschil.
Maar na covid heeft ecp toch helemaal geen cash flow probleem ?

quote:

Gaston Lagaffe schreef op 12 november 2020 15:12:

[...]We gaan het zien :) De development pipeline zal (afgezien van plannen Woluwe waar ik het nut nog wel van in zie -> uitbreiding / versterking complex in Brussel moet renderend te maken zijn) vanzelf fors afnemen. Dan gaan we van een CAPEX van € 80mio naar .... € 50mio. Stel dat dit structureel zou zijn dan kan je de helft activeren (en de andere helft via de V/W afboeken) Op een totale waarde portefeuille van € 4 miljard is dit te overzien (0,6 %). Inflatie doet ook nog wel wat. Die resterende € 25mio die dan via de V/W gaat is te overzien. Als de huren niet al te veel onder druk komen resteert er een WPA van € 2,-- (na Corona). Het is maar net hoe ze het willen aanpakken. Er zijn vele berekeningen te maken maar ik houd (gunstig scenario) rekening met WPA 2022 = € 2,00 -> dividend = € 1,70 -> koers van € 24,- levert dan een KW van 12 (wat minder belangrijk) en een dividendrendement van 7 % waarmee het een degelijk dividend-aandeel is.

quote:

NLvalue schreef op 12 november 2020 15:26:

[...]

Pre covid was dit de cashflow (~)

155 operating cashflow
-93 div
=62 cashflow beschikbaar voor aflossingen/capex

capex gemiddeld van de afgesloten 2 laatste boekjaren: 82. Eerste 12 maanden dit jaar: 81,3...

= 20 bijlenen om de capex te kunnen doen.

Voor de goede orde, mijn antwoord: wait & see - management moet bewijzen dat ze dat kunnen. Ik ga niet op de blauwe ogen van een forum lid af die gaat roepen dat het vast wel lukt om Bordeaux voor een topprijs te verpatsen.

quote:

NLvalue schreef op 12 november 2020 13:16:

[...]
ECP heeft 81,3m aan capex uitgegeven in de eerste 12 maanden. 39 miljoen daarvan was de development pipeline (Valbo, Gigli, Fior., Etr). De overige 44m ?

Dat zijn gekapitaliseerde kosten voor dingetjes zoals nieuwe tegeltjes in de wc's (o.i.d.)

quote:

Gunther schreef op 12 november 2020 18:45:

Wat Branco zegt klopt helemaal. Eerst goed verdiepen NLValue. In het jaarverslag maakt ECP onderscheid tussen onderhoudscapex en ontwikkelingscapex die waarde toevoegt en dus huurinkomsten genereert. Dan krijg je een gezond plaatje.

quote:

NLvalue schreef op 12 november 2020 21:22:

[...]
ECP heeft 81,3 miljoen aan CAPEX uitgegeven in de eerste 12mnd van dit boekjaar. De helft kun je verklaren uit de pijplijn. De andere helft doet ECP geen enkele uitspraak over waar dat voor is. Mag Branco een bullshit verhaal over ophangen - een deel daarvan zal wc tegeltjes zijn.