Ontvang nu dagelijks onze kooptips!
word abonnee
sluiten ✕
Terug naar discussie overzicht
junkyard schreef op 19 augustus 2020 15:06 :
Bij WHA is vast ook waarde te behalen, maar dat vergt investering / herontwikkeling (of dit nu een dorpsplein is, zorgcomplex of torenflat) en een lange termijn gedachte (+ vers kapitaal). Het vastgoed is nu ongeveer onverkoopbaar, bij Vastned is dit eenvoudiger.
...
Eens dat het eenvoudiger is, oneens mbt. "vast ook". Zelfs huidig WH management toont dat ontwikkeling bijzonder veel (meer) opbrengt. En dat vers kapitaal is ook niet echt nodig, zo hebben we aangetoond...
junkyard schreef op 19 augustus 2020 15:06 :
...
Na de verkoop van Turkije in 2017 heeft Taco geen meerwaarde geleverd, en is er teveel stilgezeten, de acties die zijn uitgezet waren fouten (aandeleninkoop zonder verkopen, Belgium). Pas nadat van Herk (+ corona) hem heeft getriggerd, wordt er weer proactief nagedacht.
Dat lijkt mij ook, hoewel dat proactief denken na deze zeer hoopvolle start nog tot acties moet leiden. Daar ben jij het, zo durf ik te beweren, ook wel mee eens ;-) Vol verwachting klopt ons hart, ten laatste februari gaat het grote boek van Taco open...
The Third Way... schreef op 19 augustus 2020 15:42 :
[...]
Eens dat het eenvoudiger is, oneens mbt. "vast ook". Zelfs huidig WH management toont dat ontwikkeling bijzonder veel (meer) opbrengt.
En dat vers kapitaal is ook niet echt nodig, zo hebben we aangetoond...
WHA kan nu geen projecten oppakken en investeren in portefeuille zonder eerst de balans te versterken, vandaar dat Frankrijk in de verkoop staat. Als niet wordt verkocht, dan is ook WHA (net als URW, ECP) dichtbij een emissie. Het zwakke WHA vastgoed zal aardig wat waarderingstikken blijven vangen, en de huidige balans is te zwak om tegen redelijke voorwaarden (project) financiering aan te trekken. Er is alleen geen vers kapitaal nodig als verkopen worden gerealiseerd, wat mij in huidige markten moeilijk realiseerbaar lijkt. Mocht het toch lukken om het Franse vastgoed (en dan niet een enkele krent uit de pap) te verkopen niet al te ver van boekwaarde (>75%) dan zou dit mij sterk verbazen. Ik ben benieuwd! Ik vraag mij wel af hoe jullie kunnen 'aantonen' dat geen balansversterking nodig is, dit lijkt mij omgeven door aannames (dus geen feit).
JY, hoeveel durf je hierop te verwedden? Hint: lees eerst ons dorpsplein strategie document en dan leg ik uit hoe je die PO BV optuigt...
The Third Way... schreef op 19 augustus 2020 20:51 :
JY, hoeveel durf je hierop te verwedden?
Hint: lees eerst ons dorpsplein strategie document en dan leg ik uit hoe je die PO BV optuigt...
Ik lees in het document:Door het opzetten van een Ontwikkelingsdochter waarvan andere strategische partijen aandelen kunnen kopen, wordt dankzij die aandelenverkopen en schuldoverzetting de schuldgraad van het winkelvastgoed onmiddellijk afdoende verlaagd. Dit klinkt als het ophalen van vers kapitaal, via de PO BV. Ofwel, dit steunt mijn punt.
Voordat ik reageer, weddenschap aangaan?
The Third Way... schreef op 20 augustus 2020 11:00 :
Voordat ik reageer, weddenschap aangaan?
Ik verwacht dat wij verdere discussie krijgen na je reactie, en er geen onomstotelijk bewijs volgt. Bij een weddenschap dan extra vervelend als wij elkaar geen gelijk geven (dit oogt wat kinderachtig), dus liever niet.
Hoe wordt de nieuwbouw van woningen in NL traditioneel gefinancierd?
The Third Way... schreef op 20 augustus 2020 11:16 :
Hoe wordt de nieuwbouw van woningen in NL traditioneel gefinancierd?
Ik dacht / hoopte dat je een antwoord zou geven in plaats van een nieuwe vraag ;) Dit hangt af van de ontwikkelaar en of dit ontwikkeling van koop / huur woningen betreft. Woningcorporaties of particulieren financieren wat anders dan een aannemer, bijvoorbeeld. Uiteindelijk is de vraag wie het risicokapitaal verstrekt, WHA kan dit nu niet dragen, en moet naar mijn mening op zoek naar partners (= vers kapitaal) om deze plannen te realiseren. Dit geeft een deel van de upside weg.
Dus we zijn het eens, bij de ontwikkeling van woningen en de juiste aanpak wordt de financiering (zoveel mogelijk in dit geval) gedaan door de kopers. Daar heb je het antwoord zelf gegeven, vandaar de vraag... ;-)
The Third Way... schreef op 20 augustus 2020 12:06 :
Dus we zijn het eens, bij de ontwikkeling van woningen en de juiste aanpak wordt de financiering (zoveel mogelijk in dit geval) gedaan door de kopers.
Daar heb je het antwoord zelf gegeven, vandaar de vraag... ;-)
Veronderstel je dat WHA alle projecten voor de aanvang (bouw) verkoopt, en het ontwikkel risico extern overdraagt? WHA ontwikkelt dus niet om in portefeuille te houden (verhuur woningen) en wenst geen project risico te dragen? Goed mogelijk, maar dan geeft WHA een groot deel van het rendement weg en kan WHA niet echt als ontwikkelaar worden gezien.
junkyard schreef op 20 augustus 2020 12:15 :
[...]
Veronderstel je dat WHA alle projecten voor de aanvang (bouw) verkoopt, en het ontwikkel risico extern overdraagt? WHA ontwikkelt dus niet om in portefeuille te houden (verhuur woningen) en wenst geen project risico te dragen?
Goed mogelijk, maar dan geeft WHA een groot deel van het rendement weg en kan WHA niet echt als ontwikkelaar worden gezien.
Neen. WH ontwikkelt zoveel mogelijk zelf via de PO BV, zoveel mogelijk gefinancierd door de kopers v/d woningen. Deze financieren meteen bij aanvang door voor de grondwaarde te betalen, lees: WH schuld meteen te verlagen, en daarna stapgewijs de bouw plus winst...
The Third Way... schreef op 20 augustus 2020 12:26 :
[...]
Neen.
WH ontwikkelt zoveel mogelijk zelf via de PO BV, zoveel mogelijk gefinancierd door de kopers v/d woningen. Deze financieren meteen bij aanvang door voor de grondwaarde te betalen, lees: WH schuld meteen te verlagen, en daarna stapgewijs de bouw plus winst...
WHA moet dan voorfinancieren en (project) risico dragen gedurende de bouw, wat de huidige balans niet toestaat. Er moeten partners (vers kapitaal) bij om dit mogelijk te maken.
WH moet inderdaad voorfinancieren en heeft dat al gedaan middels huidig grondbezit. Het zou overigens plezierig zijn indien we proberen om samen tot een wederzijds begrip te komen ipv. telkens stellig te beweren dat het niet kan. Zo blijft het een Echternach processie...
The Third Way... schreef op 20 augustus 2020 12:53 :
WH moet inderdaad voorfinancieren en heeft dat al gedaan middels huidig grondbezit.
Het zou overigens plezierig zijn indien we proberen om samen tot een wederzijds begrip te komen ipv. telkens stellig te beweren dat het niet kan. Zo blijft het een Echternach processie...
Er zullen extra kosten gemaakt moeten worden om de bouw voor te bereiden (o.a. architecten, bouwrijp maken), en gedurende de bouw draagt de ontwikkelaar verhoogd risico, bijvoorbeeld als kopers zich terugtrekken (ontploffing woningmarkt) of wanneer er problemen zijn bij de aannemer. Dit kan WHA in huidige staat niet zelfstandig dragen, door de zwakke balans. Daarnaast heeft WHA nu weinig ervaring met woningbouw, wat het samenwerken met ervaren partners (bij eerste projecten) extra verstandig maakt, niet alleen wat betreft (risico) kapitaal inbreng maar ook qua kennis inbreng. Je ging deze discussie in met volle overtuiging dat je gelijk had (zonder speelruimte), waar ik nog steeds anders naar kijk. Het is natuurlijk prettig als ik je hierna gelijk geef, maar ik kijk hier gewoon anders naar. Het is wat mij betreft prima om het niet volledig eens te zijn met elkaar, en het zo te laten rusten.
Laten we feitelijk verder gaan. Goed wat je in de eerste alinea aangeeft. WH heeft dus op dit moment de grond in bezit en derhalve equity in de zaak. De volgende stappen geef jij boven aan. De grootte van die kosten / risico's, cq impact op de balans, is uiteraard afhankelijk v/d projectgrootte. WH hoeft immers niet in 1x al het vastgoed te ontwikkelen. Dat gaat modulair waarbij opbrengsten gebruikt worden om steeds sneller cq. groter te werken. De voorfinanciering kan ook relatief beperkter worden gehouden doordat veel verder omhoog kan worden gebouwd. De waarde v/d woningen ligt vele malen hoger dan huidige (retail) NAV doet vermoeden. Daarom zal bij de bouw veel sneller waarde worden gecreerd en derhalve financiering worden aangetrokken. We pleiten dan ook om WH op te splitsen waarbij een PO bedrijf wordt opgezet met eigen financieringsstructuur. Aandeelhouders zitten er dan niet meer in voor het winkeldividend maar de ontwikkeling. Daar zullen ze niet rouwig om zijn aangezien ze nu NL+F op bijna nul waarderen. De NAV van 9-10 euro nu wordt vele malen hoger en bereikbaarder. Wat betreft ontwikkelingskennis en ervaring, daar zijn we het met elkaar eens. Vraag is hoe die kennis binnengehaald wordt cq hoeveel ervoor wordt betaald. Op basis van de tien locaties en dus het enorme potentieel, indien WH ontwikkelaar wordt ipv door te gaan als winkelbelegger, moet juist daar alle aandacht naar. De grote uitdaging wordt maw. op deze manier niet zozeer de balans, dat wordt meer een belangrijke randvoorwaarde, maar hoe ontwikkelingspartners en financiers te overtuigen om tijd te gunnen en uiteindelijk om het verdienmodel te veranderen...
Denk dat jullie het iets te complex maken. ALS WHA de keuze maakt de projectontwikkeling als strategische keuze te omarmen. DAN moet de CFO de resource allocatie opnieuw inrichten naar de nieuwe strategische prioriteit. En hakken in de resources die naar de oude prio's gaan. Mensen weghalen die bezig zijn bewegwijzering op te frissen. En onder die 33 miljoen capex van bestaande en 25 naar uitbreidingsprojecten 10 m zoeken- en steken in het eerste project dat zo van start kan gaan. Zonder dat je (extra) met de bank hoeft te bellen.
Zou dit scenario niet zijn waar HAL nu op aan het aansturen is? Die hebben voor een paar knaken enkele winkelcentra op de kop getikt en nu ook een bouwer over genomen. En ze zitten op een berg cash. Zou zomaar kunnen dat ze aan het kijken zijn of ze deze puzzel kunnen maken. Theoretisch voorwerk zullen ze wel heel goed gedaan hebben. Nu in de praktijk eerst met een teen in het water. maar kan me zomaar voorstellen dat ze als het werkt een keer echt in het zwembad duiken. Kan best eens wat rimpelingen veroorzaken.www.halinvestments.nl/sb-real-estate/
Veel partijen zijn hier nu actief mee aan de slag, partners genoeg. Ook Vastned heeft een herontwikkeling (resi) in Eindhoven. Het lijkt mij verstandig om samen te werken met professionele partijen, en niet zelfstandig te ontwikkelen, daarvoor ontbreekt het de organisaties aan kennis. Het risico / rendement dient wel pas te worden overgedragen (verkocht) nadat het plan rond is en de bouwvergunning verkregen. Deze zag ik voorbij komen op het URW forum, wat vooral WHA raakt. Vastned zal ook huur/waardedaling treffen, maar veel (binnenstedelijke) winkels zullen winkel blijven,alleen mogelijk tegen lagere huren. Ik zie niet voor mij dat de Kalverstraat (begane grond) een woonwijk wordt. www.quotenet.nl/vastgoed/a33644751/70...
Gelukkig hebben REIT beleggers die 30-40% waarde daling allang geslikt.. daar hoeven we ons geen zorgen over te maken.. Even serieus.. als je in dat verhaal meegaat wordt het tijd om je bakens te verzetten Junkyard.. -70% betekent nowhere to hide.. ook niet voor Vastned. WHA heeft maar 7% marktaandeel - ook al verdwijnen ze compleet - dan raakt het "vooral" een heleboel andere spelers dan WHA om die overige -63% te laten gebeuren
Aantal posts per pagina:
20
50
100
Direct naar Forum
-- Selecteer een forum --
Koffiekamer
Belastingzaken
Beleggingsfondsen
Beursspel
BioPharma
Daytraders
Garantieproducten
Opties
Technische Analyse
Technische Analyse Software
Vastgoed
Warrants
10 van Tak
4Energy Invest
Aalberts
AB InBev
Abionyx Pharma
Ablynx
ABN AMRO
ABO-Group
Acacia Pharma
Accell Group
Accentis
Accsys Technologies
ACCSYS TECHNOLOGIES PLC
Ackermans & van Haaren
ADMA Biologics
Adomos
AdUX
Adyen
Aedifica
Aegon
AFC Ajax
Affimed NV
ageas
Agfa-Gevaert
Ahold
Air France - KLM
Airspray
Akka Technologies
AkzoNobel
Alfen
Allfunds Group
Allfunds Group
Almunda Professionals (vh Novisource)
Alpha Pro Tech
Alphabet Inc.
Altice
Alumexx ((Voorheen Phelix (voorheen Inverko))
AM
Amarin Corporation
Amerikaanse aandelen
AMG
AMS
Amsterdam Commodities
AMT Holding
Anavex Life Sciences Corp
Antonov
Aperam
Apollo Alternative Assets
Apple
Arcadis
Arcelor Mittal
Archos
Arcona Property Fund
arGEN-X
Aroundtown SA
Arrowhead Research
Ascencio
ASIT biotech
ASMI
ASML
ASR Nederland
ATAI Life Sciences
Atenor Group
Athlon Group
Atrium European Real Estate
Auplata
Avantium
Axsome Therapeutics
Azelis Group
Azerion
B&S Group
Baan
Ballast Nedam
BALTA GROUP N.V.
BAM Groep
Banco de Sabadell
Banimmo A
Barco
Barrick Gold
BASF SE
Basic-Fit
Basilix
Batenburg Beheer
BE Semiconductor
Beaulieulaan
Befimmo
Bekaert
Belgische aandelen
Beluga
Beter Bed
Bever
Binck
Biocartis
Biophytis
Biosynex
Biotalys
Bitcoin en andere cryptocurrencies
bluebird bio
Blydenstijn-Willink
BMW
BNP Paribas S.A.
Boeing Company
Bols (Lucas Bols N.V.)
Bone Therapeutics
Borr Drilling
Boskalis
BP PLC
bpost
Brand Funding
Brederode
Brill
Bristol-Myers Squibb
Brunel
C/Tac
Campine
Canadese aandelen
Care Property Invest
Carmila
Carrefour
Cate, ten
CECONOMY
Celyad
CFD's
CFE
CGG
Chinese aandelen
Cibox Interactive
Citygroup
Claranova
CM.com
Co.Br.Ha.
Coca-Cola European Partners
Cofinimmo
Cognosec
Colruyt
Commerzbank
Compagnie des Alpes
Compagnie du Bois Sauvage
Connect Group
Continental AG
Corbion
Core Labs
Corporate Express
Corus
Crescent (voorheen Option)
Crown van Gelder
Crucell
CTP
Curetis
CV-meter
Cyber Security 1 AB
Cybergun
D'Ieteren
D.E Master Blenders 1753
Deceuninck
Delta Lloyd
DEME
Deutsche Cannabis
DEUTSCHE POST AG
Dexia
DGB Group
DIA
Diegem Kennedy
Distri-Land Certificate
DNC
Dockwise
DPA Flex Group
Draka Holding
DSC2
DSM
Duitse aandelen
Dutch Star Companies ONE
Duurzaam Beleggen
DVRG
Ease2pay
Ebusco
Eckert-Ziegler
Econocom Group
Econosto
Edelmetalen
Ekopak
Elastic N.V.
Elia
Endemol
Energie
Energiekontor
Engie
Envipco
Erasmus Beursspel
Eriks
Esperite (voorheen Cryo Save)
EUR/USD
Eurobio
Eurocastle
Eurocommercial Properties
Euronav
Euronext
Euronext
Euronext.liffe Optiecompetitie
Europcar Mobility Group
Europlasma
EVC
EVS Broadcast Equipment
Exact
Exmar
Exor
Facebook
Fagron
Fastned
Fingerprint Cards AB
First Solar Inc
FlatexDeGiro
Floridienne
Flow Traders
Fluxys Belgium D
FNG (voorheen DICO International)
Fondsmanager Gezocht
ForFarmers
Fountain
Frans Maas
Franse aandelen
FuelCell Energy
Fugro
Futures
FX, Forex, foreign exchange market, valutamarkt
Galapagos
Gamma
Gaussin
GBL
Gemalto
General Electric
Genfit
Genmab
GeoJunxion
Getronics
Gilead Sciences
Gimv
Global Graphics
Goud
GrandVision
Great Panther Mining
Greenyard
Grolsch
Grondstoffen
Grontmij
Guru
Hagemeyer
HAL
Hamon Groep
Hedge funds: Haaien of helden?
Heijmans
Heineken
Hello Fresh
HES Beheer
Hitt
Holland Colours
Homburg Invest
Home Invest Belgium
Hoop Effektenbank, v.d.
Hunter Douglas
Hydratec Industries (v/h Nyloplast)
HyGear (NPEX effectenbeurs)
HYLORIS
Hypotheken
IBA
ICT Automatisering
Iep Invest (voorheen Punch International)
Ierse aandelen
IEX Group
IEX.nl Sparen
IMCD
Immo Moury
Immobel
Imtech
ING Groep
Innoconcepts
InPost
Insmed Incorporated (INSM)
IntegraGen
Intel
Intertrust
Intervest Offices & Warehouses
Intrasense
InVivo Therapeutics Holdings Corp (NVIV)
Isotis
JDE PEET'S
Jensen-Group
Jetix Europe
Johnson & Johnson
Just Eat Takeaway
Kardan
Kas Bank
KBC Ancora
KBC Groep
Kendrion
Keyware Technologies
Kiadis Pharma
Kinepolis Group
KKO International
Klépierre
KPN
KPNQwest
KUKA AG
La Jolla Pharmaceutical
Lavide Holding (voorheen Qurius)
LBC
LBI International
Leasinvest
Logica
Lotus Bakeries
Macintosh Retail Group
Majorel
Marel
Mastrad
Materialise NV
McGregor
MDxHealth
Mediq
Melexis
Merus Labs International
Merus NV
Microsoft
Miko
Mithra Pharmaceuticals
Montea
Moolen, van der
Mopoli
Morefield Group
Mota-Engil Africa
MotorK
Moury Construct
MTY Holdings (voorheen Alanheri)
Nationale Bank van België
Nationale Nederlanden
NBZ
Nedap
Nedfield
Nedschroef
Nedsense Enterpr
Nel ASA
Neoen SA
Neopost
Neovacs
NEPI Rockcastle
Netflix
New Sources Energy
Neways Electronics
NewTree
NexTech AR Solutions
NIBC
Nieuwe Steen Investments
Nintendo
Nokia
Nokia OYJ
Nokia Oyj
Novacyt
NOVO-NORDISK AS
NPEX
NR21
Numico
Nutreco
Nvidia
NWE Nederlandse AM Hypotheek Bank
NX Filtration
NXP Semiconductors NV
Nyrstar
Nyxoah
Océ
OCI
Octoplus
Oil States International
Onconova Therapeutics
Ontex
Onward Medical
Onxeo SA
OpenTV
OpGen
Opinies - Tilburg Trading Club
Opportunty Investment Management
Orange Belgium
Oranjewoud
Ordina Beheer
Oud ForFarmers
Oxurion (vh ThromboGenics)
P&O Nedlloyd
PAVmed
Payton Planar Magnetics
Perpetuals, Steepeners
Pershing Square Holdings Ltd
Personalized Nursing Services
Pfizer
Pharco
Pharming
Pharnext
Philips
Picanol
Pieris Pharmaceuticals
Plug Power
Politiek
Porceleyne Fles
Portugese aandelen
PostNL
Priority Telecom
Prologis Euro Prop
ProQR Therapeutics
PROSIEBENSAT.1 MEDIA SE
Prosus
Proximus
Qrf
Qualcomm
Quest For Growth
Rabobank Certificaat
Randstad
Range Beleggen
Recticel
Reed Elsevier
Reesink
Refresco Gerber
Reibel
Relief therapeutics
Renewi
Rente en valuta
Resilux
Retail Estates
RoodMicrotec
Roularta Media
Royal Bank Of Scotland
Royal Dutch Shell
RTL Group
RTL Group
S&P 500
Samas Groep
Sapec
SBM Offshore
Scandinavische (Noorse, Zweedse, Deense, Finse) aandelen
Schuitema
Seagull
Sequana Medical
Shurgard
Siemens Gamesa
Sif Holding
Signify
Simac
Sioen Industries
Sipef
Sligro Food Group
SMA Solar technology
Smartphoto Group
Smit Internationale
Snowworld
SNS Fundcoach Beleggingsfondsen Competitie
SNS Reaal
SNS Small & Midcap Competitie
Sofina
Softimat
Solocal Group
Solvac
Solvay
Sopheon
Spadel
Sparen voor later
Spectra7 Microsystems
Spotify
Spyker N.V.
Stellantis
Stellantis
Stern
Stork
Sucraf A en B
Sunrun
Super de Boer
SVK (Scheerders van Kerchove)
Syensqo
Systeem Trading
Taiwan Semiconductor Manufacturing Company (TSMC)
Technicolor
Tele Atlas
Telegraaf Media
Telenet Groep Holding
Tencent Holdings Ltd
Tesla Motors Inc.
Tessenderlo Group
Tetragon Financial Group
Teva Pharmaceutical Industries
Texaf
Theon International
TherapeuticsMD
Thunderbird Resorts
TIE
Tigenix
Tikkurila
TINC
TITAN CEMENT INTERNATIONAL
TKH Group
TMC
TNT Express
TomTom
Transocean
Trigano
Tubize
Turbo's
Twilio
UCB
Umicore
Unibail-Rodamco
Unifiedpost
Unilever
Unilever
uniQure
Unit 4 Agresso
Univar
Universal Music Group
USG People
Vallourec
Value8
Value8 Cum Pref
Van de Velde
Van Lanschot
Vastned
Vastned Retail Belgium
Vedior
VendexKBB
VEON
Vermogensbeheer
Versatel
VESTAS WIND SYSTEMS
VGP
Via Net.Works
Viohalco
Vivendi
Vivoryon Therapeutics
VNU
VolkerWessels
Volkswagen
Volta Finance
Vonovia
Vopak
Warehouses
Wave Life Sciences Ltd
Wavin
WDP
Wegener
Weibo Corp
Wereldhave
Wereldhave Belgium
Wessanen
What's Cooking
Wolters Kluwer
X-FAB
Xebec
Xeikon
Xior
Yatra Capital Limited
Zalando
Zenitel
Zénobe Gramme
Ziggo
Zilver - Silver World Spot (USD)