Ontvang nu dagelijks onze kooptips!
word abonnee
sluiten ✕
Terug naar discussie overzicht
Het besluit is dat je tegenwoordig altijd te vroeg koopt , je zou bijna gaan besluiten om van de beurs weg te blijven ....
junkyard schreef op 3 september 2019 11:49 :
[...]
Zie blz. 61 halfjaarverslag URW:
The Group’s LTV is 38.3%. Pro-forma for the Majunga disposal, the Group’s LTV would be 37.5% of which 41.6% for the Euro based LTV.
On a proportionate basis the Group’s LTV is 40.2% . Pro-forma for the Majunga disposal, it would be 39.4% of which 42.0% for the Euro based LTV.
Inclusief de 2,0 miljard hybrid wordt de proportionate LTV iets hoger (circa 42,5% incl. verkoop Majunga begin juli 2019), maar lang geen 50%+.
Bedankt voor het opzoeken junkyard, maar laten we anders eens onze eigen berekening maken op een redelijke manier. Ondanks de EPRA guidelines is er in de reporting in praktijk vaak nog ontzettend veel ruimte voor eigen interpretatie. URW neemt verder ook een groot deel van de intangibles mee in de LTV berekening, wat ik persoonljjk niet verantwoordbaar vind. Pagina 82, 2019H1 financial report: 4.2. Consolidated interim statement of financial position on a proportionate basis Properties & equity accounted interests, samen: 59.5B Totaal aan Debt: 28.8B, Lease liabilities (de facto ook debt, immers makkelijk voor elkaar inwisselbaar): 0.8B, hybrid debt: 2.0B Cash: 1.4B, Majunga inkomsten 0.8B Geeft net debt: 29.4B 29.4B/59.5B = 49.4% Als je dan de current liabilities afzet tegen de rest van de current en tangible assets, komt daar ook nog een waarde van -1.5B uit. 29.4B/58.0B = 50.7% Dan negeren we zelfs de €0.4B in negatieve netto saldo op de derivaten en de 2.4B deferred tax. Mooier kan ik het vanuit de cijfers in de balance sheet echt niet maken, ondanks de cijfers waar ze met hun berekening op uitkomen. Ik ben benieuwd of jij het anders ziet. Om dan toch weer even on-topic bij ECP te komen, met dezelfde kritische blik kom je bij ECP gewoon op 43% LTV (pro forma verkoop PDH) uit. Wil zo alleen even duidelijk maken dat het helemaal niet zo gek is wat ECP management zegt en doet, omdat het onderliggend gewoon niet veel extremer is dan bij de rest, vooral met hun consistente prestaties. Of het verder redelijk is om de hybrid debt bij je eigen pro-forma LTV mee te rekenen; Dat vind ik een meer theoretische discussie. Als houder van de equity vind dat zeker nodig. Risico op het breken van conventanten wordt met hybrids iets lager, maar maar het onderliggende operationele risico wordt marginaal hoger (voornamelijk door hogere kosten), dus die shijnveiligheid kan zo verdwijnen als mensen ineens kritisch naar de balans gaan kijken.
Ik reken erop dat er een fout in je berekening zit, voor mij teveel werk om deze berekening na te lopen (als ik hier al uitkom - een berekening presenteren kost vaak meer tijd dan de logica controleren). Ik vertrouw op de LTV gepresenteerd in de geauditeerde URW halfjaarcijfers.
Overigens mee eens dat een hogere LTV niet alleen maar nadelen brengt, als ECP de LTV naar beneden werkt door verkopen dan gaat dit ten koste van het directe resultaat ("dividend). Nadeel van een hogere LTV is dat het risico voor aandeelhouders hoger is. Als er hoog vertrouwen is in de waardevastheid van het vastgoed, geen groot punt. Alleen bij afboeking komen problemen sneller dichtbij, en moet onder druk van schuld convenanten (in slechte markt) vastgoed worden verkocht om de LTV te beheersen. Zie Intu.
2019/2020 zal het direct le resultaat niet veel veranderen door de verkopen, echter is Eurocommercial zeer behoudend geweest met het dividend waardoor er normaliter aankomend jaar ruimte zal zijn om dit weer iets te verhogen. Dat in combinatie met een dan lagere LTV maakt het tot een mooi plaatje.
Economische vluchteling : de lease liabilities onder IFRS 16 daar staan de geleasde assets tegenover aan de activa zijde van de balans. Ga verder ook niet je berekening na, maar die lease liabilities kun je dus niet bij de debt optellen.
Laat ze maar 4/5 kleine winkelcentra verkopen en ltv onder 40 brengen waar iedereen zo happy van wordt. Daarbij een leuke aandeleninkoop om de koers iets body te geven tegen deze afstort. We zitten onderhand in hetzelfde treintje als Wereldhave terwijl WHA dividend heeft uitgekeerd em fundamenteel keer op keer moet afschrijven. Ik heb steeds meer het idee dat de koersvorming een geregisseerd proces is. De zaak moet omlaag en dan kan er een mooie premie geboden worden.
Verkopen prima maar alleen als ze er een fatsoenlijke prijs voor kunnen krijgen, anders maar even een wat hogere ltv.
Spike up in de ochtend: check Kijken of we in de loop van de dag weer gaan glijbanen
Goed nieuws voor Casino, koers vandaag > 3% omhoog. Is hoofdhuurder in 2 of 3 centra van ECPwww.capital.fr/entreprises-marches/da...
Mijn Frans is niet zo goed. Nieuwe grootaandeelhouder in Casino?
junkyard schreef op 4 september 2019 20:13 :
Ik reken erop dat er een fout in je berekening zit, voor mij teveel werk om deze berekening na te lopen (als ik hier al uitkom - een berekening presenteren kost vaak meer tijd dan de logica controleren). Ik vertrouw op de LTV gepresenteerd in de geauditeerde URW halfjaarcijfers.
Ok fair enough, maar ik zeg ook niet dar URW het fout doet, volgens hun standaarden doen ze het goed, maar ik ben nogal kritisch over hun standaard. Ik vind het als investeerder wel interessant om het zelf even scherp na te rekenen om te zien hoe het zich tot andere fondsen verhoudt. Zo kan je appels met appels vergelijken. Maar het feit blijft wel dat ze toch 2 miljard aan intangibles/goodwill meenemen in de LTV berekening (ze laten wel een deel weg), en een aantal andere nadelige dingen laten ze ook weg. En dan is er ook nog de hybrid debt. Het punt dat ik wil maken, is dat als je die 43% van ECP neemt, en narekent met de proportioneel geconsolideerde balance sheet, dat er bij ECP dus geen intangibles, geen goodwill, geen hybrid debt en geen berg aan verborgen liabilities zijn die het beeld mooier maken, dan het eigenlijk is. Die 43% van ECP is dus niet de ~40% van URW.
Hammerson is ook al dagen aan het stijgen. Zou mij niks verbazen als...
Economische Vluchteling schreef op 5 september 2019 13:48 :
[...]
Maar het feit blijft wel dat ze toch 2 miljard aan intangibles/goodwill meenemen in de LTV berekening (ze laten wel een deel weg), en een aantal andere nadelige dingen laten ze ook weg. En dan is er ook nog de hybrid debt.
Dat is geen feit, zie dezelfde blz. in URW halfjaarcijfers (voetnoot 89):89 On an IFRS basis, including transfer taxes and excluding €2,023 Mn of goodwill. De in de tabel berekende LTV van 38,3% is dus zonder goodwill (in assets). Overigens mee eens dat URW cijfers minder eenvoudig te doorgronden zijn. Ik vermoed dat er hierdoor foutjes in je berekening zijn geslopen. Minder doorzichtige cijfers & financiële constructies (wat herberekenen minder eenvoudig maakt) zorgen ervoor dat je wantrouwen m.b.t. de gepresenteerde cijfers iets te hoog is, naar mijn idee.
junkyard schreef op 5 september 2019 17:02 :
[...]
Dat is geen feit, zie dezelfde blz. in URW halfjaarcijfers (voetnoot 89):
89 On an IFRS basis, including transfer taxes and excluding €2,023 Mn of goodwill. De in de tabel berekende LTV van 38,3% is dus zonder goodwill (in assets).
Overigens mee eens dat URW cijfers minder eenvoudig te doorgronden zijn. Ik vermoed dat er hierdoor foutjes in je berekening zijn geslopen. Minder doorzichtige cijfers & financiële constructies (wat herberekenen minder eenvoudig maakt) zorgen ervoor dat je wantrouwen m.b.t. de gepresenteerde cijfers iets te hoog is, naar mijn idee.
Klopt, maar het totaal aan goodwill is €2.846 mn en daar naast nog €1.071 mn aan intangible assets die dus wel worden meegenomen (blz 67)! Dus toch bijna 2B aan 'theoretische' assets die ze wel meetellen, check maar na. Op het tweede punt heb je gelijk, het kost echt even tijd om het enigszins door te spitten en een gevoel te krijgen door de equity accounted onderdelen, verschillen in accounting en de minority interests. Heb enigszins mijn best gedaan het een beetje op een rijtje te zetten in dit sheetje:docs.google.com/spreadsheets/d/1D0Yl0... Ben verder nog bezig aan een ander sheetje met alle andere relevante fondsen. Heb echt het gevoel dat als je over 10 jaar terug kijkt, dat dit een van de sectoren is waar je in had willen zitten, dus wil het even goed op een rijtje hebben. Maar ik heb verder geen achtergrond in accounting, en URW is toch wat complexer dan de gemiddelde balans die ik probeer te waarderen, dus er kunnen wat discrepanties in zitten, hoewel in het algemeen de sanity check en de berekende winsten wel laten zien dat de benadering redelijk klopt.
Vastned, ECP en Wereldhave mooie plusjes. Vandaag weinig achter de laptop gezeten. Is er nieuws op retail vastgoed gebied ? Klepierre doet niet mee? URW ook niet.
MECHELEN (AFN) - Kledingwinkelbedrijf FNG, dat een beursnotering heeft in Amsterdam en Brussel, heeft de omzet in het afgelopen jaar zien stijgen. Dat kwam naar voren uit een handelsbericht van de eigenaar van kledingwinkels als Claudia Sträter, Miss Etam en Steps. De opbrengsten van FNG kwam uit op ruim 273 miljoen euro, van 251 miljoen euro een jaar terug. Het aangepaste bedrijfsresultaat (ebitda) dikte met bijna 14 procent aan tot 28,5 miljoen euro. Volgens FNG tonen de halfjaarcijfers aan dat de omzet "positief evolueert naar 534 miljoen euro op jaarbasis met een stijgende operationele bedrijfscashflow van 55,8 miljoen euro, door schaalvoordelen en integratie- en synergievoordelen". FNG kondigde begin juli aan het Scandinavische Ellos Group over te nemen voor 229 miljoen euro. De deal wordt gefinancierd met contant geld en aandelen. Het in het Zweedse Borås gevestigde Ellos is een e-commercebedrijf in mode en interieur. Het voert de merken Ellos, Jotex, Stayhard en Homeroom en heeft ongeveer 1,7 miljoen actieve klanten.
VANCOUVER (AFN) - Yogamerk Lululemon athletica heeft een goed tweede kwartaal van zijn gebroken boekjaar achter de rug. Het Canadese bedrijf met een Amerikaanse beursnotering verkocht meer sportkleding, zowel via de website als via winkels en schroefde zijn omzet- en winstverwachting op. De omzet van Lululemon kwam in het op 4 augustus afgesloten tweede kwartaal uit op 883,4 miljoen dollar. Dat was 22 procent meer dan in dezelfde meetperiode een jaar eerder. De vergelijkbare verkopen gingen met 15 procent omhoog, waarbij de omzet van directe verkopen aan klanten via bijvoorbeeld de website met 30 procent toenam. De nettowinst steeg naar 125 miljoen dollar van 95,8 miljoen dollar een jaar eerder. Lululemon verwacht nu meer van heel 2019 dan het eerder uitsprak. De omzetverwachting ging omhoog naar maximaal ruim 3,8 miljard dollar waar eerder met 70 miljoen dollar minder rekening werd gehouden. De winst per aandeel komt volgens de Canadezen uit op tussen de 4,63 dollar en 4,70 dollar per aandeel. Eerder voorzag Lululemon een winst van maximaal 4,58 dollar per aandeel. Gaat niet met alle retailers matig. Investeerders die zich inkopen bij Casino Guichard..
Retail is detail en handel is wandel. Zolang ik in het winkelvastgoed zit gaan er winkelketens failliet en doen nieuwe winkelformules hun intrede. Sommigen zijn heel succesvol zoals Action en Primark, die drukken dan de ingeslapen concurrenten uit de markt, zo gaat dat nu eenmaal.
Branco P schreef op 6 september 2019 10:06 :
Retail is detail en handel is wandel. Zolang ik in het winkelvastgoed zit gaan er winkelketens failliet en doen nieuwe winkelformules hun intrede. Sommigen zijn heel succesvol zoals Action en Primark, die drukken dan de ingeslapen concurrenten uit de markt, zo gaat dat nu eenmaal.
Ik weet niet of dat overal zo is, maar Action zit waar ik woon niet in winkelcentra. Die willen denk ik geen hoge huur betalen.
Aantal posts per pagina:
20
50
100
Direct naar Forum
-- Selecteer een forum --
Koffiekamer
Belastingzaken
Beleggingsfondsen
Beursspel
BioPharma
Daytraders
Garantieproducten
Opties
Technische Analyse
Technische Analyse Software
Vastgoed
Warrants
10 van Tak
4Energy Invest
Aalberts
AB InBev
Abionyx Pharma
Ablynx
ABN AMRO
ABO-Group
Acacia Pharma
Accell Group
Accentis
Accsys Technologies
ACCSYS TECHNOLOGIES PLC
Ackermans & van Haaren
ADMA Biologics
Adomos
AdUX
Adyen
Aedifica
Aegon
AFC Ajax
Affimed NV
ageas
Agfa-Gevaert
Ahold
Air France - KLM
Airspray
Akka Technologies
AkzoNobel
Alfen
Allfunds Group
Allfunds Group
Almunda Professionals (vh Novisource)
Alpha Pro Tech
Alphabet Inc.
Altice
Alumexx ((Voorheen Phelix (voorheen Inverko))
AM
Amarin Corporation
Amerikaanse aandelen
AMG
AMS
Amsterdam Commodities
AMT Holding
Anavex Life Sciences Corp
Antonov
Aperam
Apollo Alternative Assets
Apple
Arcadis
Arcelor Mittal
Archos
Arcona Property Fund
arGEN-X
Aroundtown SA
Arrowhead Research
Ascencio
ASIT biotech
ASMI
ASML
ASR Nederland
ATAI Life Sciences
Atenor Group
Athlon Group
Atrium European Real Estate
Auplata
Avantium
Axsome Therapeutics
Azelis Group
Azerion
B&S Group
Baan
Ballast Nedam
BALTA GROUP N.V.
BAM Groep
Banco de Sabadell
Banimmo A
Barco
Barrick Gold
BASF SE
Basic-Fit
Basilix
Batenburg Beheer
BE Semiconductor
Beaulieulaan
Befimmo
Bekaert
Belgische aandelen
Beluga
Beter Bed
Bever
Binck
Biocartis
Biophytis
Biosynex
Biotalys
Bitcoin en andere cryptocurrencies
bluebird bio
Blydenstijn-Willink
BMW
BNP Paribas S.A.
Boeing Company
Bols (Lucas Bols N.V.)
Bone Therapeutics
Borr Drilling
Boskalis
BP PLC
bpost
Brand Funding
Brederode
Brill
Bristol-Myers Squibb
Brunel
C/Tac
Campine
Canadese aandelen
Care Property Invest
Carmila
Carrefour
Cate, ten
CECONOMY
Celyad
CFD's
CFE
CGG
Chinese aandelen
Cibox Interactive
Citygroup
Claranova
CM.com
Co.Br.Ha.
Coca-Cola European Partners
Cofinimmo
Cognosec
Colruyt
Commerzbank
Compagnie des Alpes
Compagnie du Bois Sauvage
Connect Group
Continental AG
Corbion
Core Labs
Corporate Express
Corus
Crescent (voorheen Option)
Crown van Gelder
Crucell
CTP
Curetis
CV-meter
Cyber Security 1 AB
Cybergun
D'Ieteren
D.E Master Blenders 1753
Deceuninck
Delta Lloyd
DEME
Deutsche Cannabis
DEUTSCHE POST AG
Dexia
DGB Group
DIA
Diegem Kennedy
Distri-Land Certificate
DNC
Dockwise
DPA Flex Group
Draka Holding
DSC2
DSM
Duitse aandelen
Dutch Star Companies ONE
Duurzaam Beleggen
DVRG
Ease2pay
Ebusco
Eckert-Ziegler
Econocom Group
Econosto
Edelmetalen
Ekopak
Elastic N.V.
Elia
Endemol
Energie
Energiekontor
Engie
Envipco
Erasmus Beursspel
Eriks
Esperite (voorheen Cryo Save)
EUR/USD
Eurobio
Eurocastle
Eurocommercial Properties
Euronav
Euronext
Euronext
Euronext.liffe Optiecompetitie
Europcar Mobility Group
Europlasma
EVC
EVS Broadcast Equipment
Exact
Exmar
Exor
Facebook
Fagron
Fastned
Fingerprint Cards AB
First Solar Inc
FlatexDeGiro
Floridienne
Flow Traders
Fluxys Belgium D
FNG (voorheen DICO International)
Fondsmanager Gezocht
ForFarmers
Fountain
Frans Maas
Franse aandelen
FuelCell Energy
Fugro
Futures
FX, Forex, foreign exchange market, valutamarkt
Galapagos
Gamma
Gaussin
GBL
Gemalto
General Electric
Genfit
Genmab
GeoJunxion
Getronics
Gilead Sciences
Gimv
Global Graphics
Goud
GrandVision
Great Panther Mining
Greenyard
Grolsch
Grondstoffen
Grontmij
Guru
Hagemeyer
HAL
Hamon Groep
Hedge funds: Haaien of helden?
Heijmans
Heineken
Hello Fresh
HES Beheer
Hitt
Holland Colours
Homburg Invest
Home Invest Belgium
Hoop Effektenbank, v.d.
Hunter Douglas
Hydratec Industries (v/h Nyloplast)
HyGear (NPEX effectenbeurs)
HYLORIS
Hypotheken
IBA
ICT Automatisering
Iep Invest (voorheen Punch International)
Ierse aandelen
IEX Group
IEX.nl Sparen
IMCD
Immo Moury
Immobel
Imtech
ING Groep
Innoconcepts
InPost
Insmed Incorporated (INSM)
IntegraGen
Intel
Intertrust
Intervest Offices & Warehouses
Intrasense
InVivo Therapeutics Holdings Corp (NVIV)
Isotis
JDE PEET'S
Jensen-Group
Jetix Europe
Johnson & Johnson
Just Eat Takeaway
Kardan
Kas Bank
KBC Ancora
KBC Groep
Kendrion
Keyware Technologies
Kiadis Pharma
Kinepolis Group
KKO International
Klépierre
KPN
KPNQwest
KUKA AG
La Jolla Pharmaceutical
Lavide Holding (voorheen Qurius)
LBC
LBI International
Leasinvest
Logica
Lotus Bakeries
Macintosh Retail Group
Majorel
Marel
Mastrad
Materialise NV
McGregor
MDxHealth
Mediq
Melexis
Merus Labs International
Merus NV
Microsoft
Miko
Mithra Pharmaceuticals
Montea
Moolen, van der
Mopoli
Morefield Group
Mota-Engil Africa
MotorK
Moury Construct
MTY Holdings (voorheen Alanheri)
Nationale Bank van België
Nationale Nederlanden
NBZ
Nedap
Nedfield
Nedschroef
Nedsense Enterpr
Nel ASA
Neoen SA
Neopost
Neovacs
NEPI Rockcastle
Netflix
New Sources Energy
Neways Electronics
NewTree
NexTech AR Solutions
NIBC
Nieuwe Steen Investments
Nintendo
Nokia
Nokia OYJ
Nokia Oyj
Novacyt
NOVO-NORDISK AS
NPEX
NR21
Numico
Nutreco
Nvidia
NWE Nederlandse AM Hypotheek Bank
NX Filtration
NXP Semiconductors NV
Nyrstar
Nyxoah
Océ
OCI
Octoplus
Oil States International
Onconova Therapeutics
Ontex
Onward Medical
Onxeo SA
OpenTV
OpGen
Opinies - Tilburg Trading Club
Opportunty Investment Management
Orange Belgium
Oranjewoud
Ordina Beheer
Oud ForFarmers
Oxurion (vh ThromboGenics)
P&O Nedlloyd
PAVmed
Payton Planar Magnetics
Perpetuals, Steepeners
Pershing Square Holdings Ltd
Personalized Nursing Services
Pfizer
Pharco
Pharming
Pharnext
Philips
Picanol
Pieris Pharmaceuticals
Plug Power
Politiek
Porceleyne Fles
Portugese aandelen
PostNL
Priority Telecom
Prologis Euro Prop
ProQR Therapeutics
PROSIEBENSAT.1 MEDIA SE
Prosus
Proximus
Qrf
Qualcomm
Quest For Growth
Rabobank Certificaat
Randstad
Range Beleggen
Recticel
Reed Elsevier
Reesink
Refresco Gerber
Reibel
Relief therapeutics
Renewi
Rente en valuta
Resilux
Retail Estates
RoodMicrotec
Roularta Media
Royal Bank Of Scotland
Royal Dutch Shell
RTL Group
RTL Group
S&P 500
Samas Groep
Sapec
SBM Offshore
Scandinavische (Noorse, Zweedse, Deense, Finse) aandelen
Schuitema
Seagull
Sequana Medical
Shurgard
Siemens Gamesa
Sif Holding
Signify
Simac
Sioen Industries
Sipef
Sligro Food Group
SMA Solar technology
Smartphoto Group
Smit Internationale
Snowworld
SNS Fundcoach Beleggingsfondsen Competitie
SNS Reaal
SNS Small & Midcap Competitie
Sofina
Softimat
Solocal Group
Solvac
Solvay
Sopheon
Spadel
Sparen voor later
Spectra7 Microsystems
Spotify
Spyker N.V.
Stellantis
Stellantis
Stern
Stork
Sucraf A en B
Sunrun
Super de Boer
SVK (Scheerders van Kerchove)
Syensqo
Systeem Trading
Taiwan Semiconductor Manufacturing Company (TSMC)
Technicolor
Tele Atlas
Telegraaf Media
Telenet Groep Holding
Tencent Holdings Ltd
Tesla Motors Inc.
Tessenderlo Group
Tetragon Financial Group
Teva Pharmaceutical Industries
Texaf
Theon International
TherapeuticsMD
Thunderbird Resorts
TIE
Tigenix
Tikkurila
TINC
TITAN CEMENT INTERNATIONAL
TKH Group
TMC
TNT Express
TomTom
Transocean
Trigano
Tubize
Turbo's
Twilio
UCB
Umicore
Unibail-Rodamco
Unifiedpost
Unilever
Unilever
uniQure
Unit 4 Agresso
Univar
Universal Music Group
USG People
Vallourec
Value8
Value8 Cum Pref
Van de Velde
Van Lanschot
Vastned
Vastned Retail Belgium
Vedior
VendexKBB
VEON
Vermogensbeheer
Versatel
VESTAS WIND SYSTEMS
VGP
Via Net.Works
Viohalco
Vivendi
Vivoryon Therapeutics
VNU
VolkerWessels
Volkswagen
Volta Finance
Vonovia
Vopak
Warehouses
Wave Life Sciences Ltd
Wavin
WDP
Wegener
Weibo Corp
Wereldhave
Wereldhave Belgium
Wessanen
What's Cooking
Wolters Kluwer
X-FAB
Xebec
Xeikon
Xior
Yatra Capital Limited
Zalando
Zenitel
Zénobe Gramme
Ziggo
Zilver - Silver World Spot (USD)