Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

quote:

The-Dude schreef op 30 juli 2019 16:39:

De koers reactie van de afgelopen tijd vind ik nogal overdreven. Er is best wat voor te zeggen dat de winkels onder druk staan, maar zo'n slechte locaties heeft Wereldhave niet. De bezettingsgraad is oke. En zoals eerder al aangegeven is de cashflow op het directe resultaat gewoon positief.

Ook al zou in de nabije toekomst het dividend worden verlaagd is er nogsteeds een prachtig dividend rendement. Ik blijf gewoon zitten, heb nu wel wat verlies, maar het dividend loopt dat in no-time in. Het is alleen een belegging voor de lange termijn. Het heeft dan ook geen zin om in blinde paniek het hele zaakje te verkopen.

quote:

Bart Meerdink schreef op 4 juni 2019 13:49:

[...]
Dit maakt het wellicht duidelijker.

WH heeft 65,9% van 7.540.250 is 4,97m aandelen WH Belgium in bezit (recente stock dividend niet meegeteld)

Een eenvoudige manier om de waarde van WH ex België te analyseren is om voor elk aandeel Wereldhave 4,97m / 40,27m = 0,1234 aandelen Wereldhave Belgium per aandeel Wereldhave af te splitsen. In principe nog gewoon uitvoerbaar ook, als Wereldhave het zou willen.

Dat zou theoretisch 0,1234 * €82 (huidige koers WH Belgium) = €10,12 van de koers van Wereldhave afhalen.

Dan krijg je €2.378,6m aan assets (taxatiewaarde) belast met €1.004m schuld (dat maakt samen €1374,6m) voor zo'n €482m [40,27m*(€22,10-€10,12)] in handen. Of, als je het in termen van direct resultaat wilt zien, ongeveer 40,27m*€2,80 p/a = €113m minus (65,9% van €41m geeft €27m) ofwel totaal €86m per jaar.

€86m per jaar direct resultaat op een investering van €482m lijkt me onrealistisch goedkoop, ongeacht taxaties.

quote:

Bart Meerdink schreef op 30 juli 2019 17:52:

[...]
Nu berekend voor de situatie van nu na de H1-cijfers en de afwikkeling van de dividenden:

WH heeft 66,52% van 7.807.981 is 5.193.869 aandelen WH Belgium in bezit (na het recente stock dividend)

Een eenvoudige manier om de waarde van WH ex België te analyseren is om voor elk aandeel Wereldhave 5.193.869 / 40.270.921 = 0,1289731 aandelen Wereldhave Belgium per aandeel Wereldhave af te splitsen.

Dat zou theoretisch 0,1234 * €80,80 (huidige koers WH Belgium) = €10,42 van de koers van Wereldhave afhalen.

Dan krijg je voor WH ex WH Belgium (€3225m-€953m=€2272m) aan assets (taxatiewaarde) belast met €(1.290,1m-286,77m=€1003,33m) schuld (dat maakt samen €1268,67m) voor zo'n €385,8m [40.270.921 *(€20,00-€10,42)] in handen. Of, als je het in termen van direct resultaat wilt zien, ongeveer 40.270.921*€2,75 p/a = €110,74m minus (66,52% van €45,5m geeft €30,3m) ofwel totaal €80,4m per jaar.

€80,4m per jaar direct resultaat op een investering van €385,8m lijkt me onrealistisch goedkoop, ongeacht taxaties.
——
Schuldgraad ex WH Belgium is €1003,33m/€2272m=44,2%

Discount op de portefeuille WH ex WH Belgium is 1-(€1003,33m+€385,4m)/€2272m=39%

Wereldhave direct resultaat van €110,74m op een beurswaarde van €805,4m (is 1:7,27)
WH ex Belgium €80,4m op een berekende beurswaarde van €385,4m (is 1: 4,79)
WH Belgium €45,5m op een beurswaarde van €631m (is 1:13,89) (waarvan €30,3m voor de aandeelhouders van Wereldhave en de rest van de overige aandeelhouders van WH Belgium).

Dit is gebaseerd op de uitgesproken verwachtingen voor 2019.

Daarmee is blijkbaar het vertrouwen in het Belgische deel heel hoog en het NL+FR deel (wat Storm gaat doen) desastreus laag/totaal afwezig. Dit lijkt me wat overdreven.

quote:

crux schreef op 30 juli 2019 13:40:

[...]
Ex-dividend was vanmorgen.
Toen ook 75% van mijn puts van de 22 straddle maart verkocht en van de opbrengst 6 nieuwe 19 straddles juni geopend. Ik sta nu weer deltaneutraal.
Jouw bericht op het forum van URW m.b.t. seekingalpha heeft me toch aan het denken gezet.
Het zou nu best kunnen dat de koersbodem van winkelvastgoedfondsen niet ver weg meer is.
WHV is in mijn ogen weliswaar het zwakste fonds in deze sector maar de nieuwe CEO kan wellicht toch het tij gaan keren en het fonds is buitensporig afgestraft en de shorters moeten vroeg of laat hun positie gaan sluiten.
Daarom nu toch maar liever een deltaneutrale positie.

quote:

Economische Vluchteling schreef op 30 juli 2019 20:10:

Liquidatie waarde is op dit moment 26 euro schat ik:
1) 66% in WHB eruit tegen 6% NIY (net onder equity waarde) -> €409m gecorrigeerd voor afbetaling schuld
2) Frankrijk er uit tegen 6.5% NIY (overgenomen van Unibail tegen 5.5% NIY, €850m in 2015; ITIS verkoop (vergelijkbare kwaliteit) was 6% NIY vorig jaar) -> €592m
3) NL assets tegen een firesale prijs van 7.5% NIY er uit dan -> 1084m
4) Correctie voor transactiekosten voor NL + FR assets & Correctie voor de pipeline die nu geen inkomsten genereert maar wel waarde heeft -> €-35m

Totaal -> €2050M
Resterende schuld wereldhave moederconcern afbetalen -> €-1010m
Totaal €1040m/40.27m aandelen = €25,83

Dat is dan echt de liquidatieprijs. de echte waarde ligt lijkt me een stuk hoger rond €34 bij 6% NIY, vooral als je kijkt dat de inkomsten in Frankrijk sinds de acquisitie al bijna 20% zijn gedaald, lijkt de gifbeker bijna leeg. Wat en miskoop was dat, dit was dan ook de grootste fout die Anbeek aan te rekenen was. De rest van het sentiment heeft niemand toen aan kunnen zien komen. Aankoop Corio assets in NL was prima, en verkoop Itis tegen 6% NIY was ook nodig gegeven dat de markt tegen zat.

quote:

crux schreef op 30 juli 2019 09:12:

[...]
Als je doorklikt zie je dat het werkelijke aantal 18,76% is.

quote:

buy&hold-style schreef op 30 juli 2019 11:13:

A Melting Icecube - Lucerne Captial explains why they are short Wereldhave
www.lucernecap.com/ValueInvestorInsig...

We see you have a few real estate-related shorts in your portfolio. Can you describe the general thesis there?
Jaap Pannevis: These are generally structural shorts of companies that we believe have deteriorating business models. Look at Wereldhave [Amsterdam: WHA], which owns what they call “convenience shopping centers” primarily in the Netherlands, France and Belgium. These are basically local shopping centers with tenants under varying levels of threat from increased Internet penetration in retail. That’s putting rental income under pressure, which is a problem for a leveraged business where rent is the only source of revenue.
People seem to think the stock is cheap because it has a very high dividend yield of just over 10% and trades at a big discount to net asset value. But we believe the assets on the books today are significantly overvalued, free cash flow is in a state of perpetual decline, and the stock trades at a premium to private market value based on recent M&A. We expect as the real estate gets revalued that the company will be forced to cut the dividend or raise capital, or both. We think it’s a melting ice cube.

quote:

futaridomo schreef op 31 juli 2019 10:37:

Ik hoop meer gelijk op 1 Aug nieuwsbrief uit van WHA over nieuwe strategie. Elke dag word de NAV groter en groter!

quote:

Jona Investments schreef op 31 juli 2019 12:40:

technisch gezien, nieuw koersdoel € 18,00?

quote:

effegenoeg schreef op 31 juli 2019 13:14:

[...]

Als het dividend gehalveerd gaat worden is de bovenstaande prijs zelfs nog behoorlijk.

quote:

Jona Investments schreef op 31 juli 2019 13:29:

[...] De vraag is niet of het dividend gehalveerd gaat worden, de vraag met hoeveel, geen enkele positieve trigger op korte termijn, zelfs niet op de lange termijn. Denk dat alleen een overname of verkoop WHA Belgium de koers kan redden. Helaas.....