junkyard schreef op 20 februari 2019 21:29:
Westfield overname heeft in ieder geval niet bijgedragen aan lagere financieringslast. Extra juridische complexiteit, hogere LTV, en overname onzekerheden worden niet gewaardeerd door (bond) investeerders.
Er was in september 2018 één miljard aan USD opgehaald (t.b.v. Westfield US assets) tegen 4,4%, een hogere yield dan de NIY op Westfield US winkelcentra (4,2%). Door deze negatieve hefboom leveren de Westfield US assets een zuinige bijdrage aan de winst per aandeel.
Bij Westfield overname werd gemeld dat de overname per direct zou moeten bijdragen aan EPS. De presentatie van jaarcijfers 2018 hebben getoond dat deze belofte nu al niet wordt waargemaakt.
Een jaar geleden meldde het zelfstandige UR:
The Group expects to grow its recurring EPS in 2018 to between
€12.75 and €12.90 on a standalone basis. For the medium term and on a standalone basis, Unibail-Rodamco expects to grow its recurring EPS at a compound
annual growth rate of between +6% and +8%.
De LTV van UR was op dat moment 33%, er was geen hybrid debt, en beperkte goodwill waardering (522,4 miljoen).
Nu, een jaar later meldt URW:
2019 AREPS:
€11.80 – €12.00, with strong underlying
operational growth of between +4% and +5%. Rebased for the disposals, 2019-2023 AREPS CAGR of between +5% and +7%.
De LTV zit op 37%, hier bovenop staat nog 2,0 miljard aan hybrid debt in de boeken (> hiervoor gecorrigeerde LTV zo'n 40%), en de goodwill waardering is opgeblazen tot 2.863,1 miljoen.
Afgelopen jaar hebben de EU assets sterk gepresteerd, US en UK prestatie was matig. URW heeft zichzelf een 'deleveraging' opgelegd, de LTV moet terug naar een range van 30-40%. Ofwel, terug naar de LTV van voor de Westfield overname.
Als ik de optelsom maak, zie ik geen enkele positieve bijdrage van de Westfield overname. Achteraf bezien had UR beter het geld even in de zak kunnen houden, om nu koopjes in Europa op te pikken, in plaats van het betalen van de hoofdprijs aan de Lowy familie (+ forse transactiekosten) om nieuwe onbekende markten te betreden (waar de verkoper in het voordeel is bij een transactie).