Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

quote:

HappyOne schreef op 18 oktober 2018 12:30:

[...]
Dat zie ik dus niet gebeuren, de LTV was door de afwaarderingen te hoog geworden en een punt van zorg. Aangezien die afwaarderingen al een jaartje of 10 aan de gang zijn en nog niet ten eind lijkt het mij dat Wereldhave niet het risico wil lopen op weer een te hoge LTV.

Ik vrees dus dat we de komende jaren rekening moeten houden met een structureel lagere wpa en bij verdere afwaarderingen ook druk op het dividend.

quote:

HappyOne schreef op 18 oktober 2018 12:30:

[...]
Dat zie ik dus niet gebeuren, de LTV was door de afwaarderingen te hoog geworden en een punt van zorg. Aangezien die afwaarderingen al een jaartje of 10 aan de gang zijn en nog niet ten eind lijkt het mij dat Wereldhave niet het risico wil lopen op weer een te hoge LTV.

Ik vrees dus dat we de komende jaren rekening moeten houden met een structureel lagere wpa en bij verdere afwaarderingen ook druk op het dividend.

quote:

HappyOne schreef op 18 oktober 2018 13:12:

Je moet echter naar mijn mening wel objectief blijven. Dat probeer ik te doen in mijn postings. Die afwaarderingen spelen al heel lang en het is wel algemeen bekend dat WH niet in A locaties vastgoed belegt.

quote:

FreedomFighter schreef op 18 oktober 2018 12:54:

[...]
Wat wel zo is, is dat de negativiteit die zowel in de pers als op fora als deze wordt geproduceerd, dat proces van herstel wel stukken moeilijker kan maken.

quote:

HappyOne schreef op 18 oktober 2018 13:48:

FF: je gaat wel erg kort door de bocht vind ik.

Ik heb net uitgelegd waarom afwaarderingen logischerwijze niet eindeloos door kunnen gaan, en heb nog niet eens gezegd waarom het uiterst onwaarschijnlijk is dat het nog lang doorgaat. Of ben ik de enige hier die snapt hoe vastgoed gewaardeerd wordt? Bezetting stijgt, huren stijgen.


Volgens mij vergeet je de belangrijkste factor voor de waardering en dat is de multiple waarmee de huur wordt vermenigvuldigd om tot de waardering te komen. En die multiple kan wel degelijk omlaag, dat is al heel vaak gebeurd. Volgens mij is die multiple (19 keer de bruto jaarhuur ongeveer) nog steeds niet erg laag.

quote:

FreedomFighter schreef op 18 oktober 2018 10:13:

Ik heb trouwens een vraag. Waarom hebben beursgenoteerde vastgoedfondsen zo'n ontzettend lage LTV? Van rond de 40 %.

Als je als particulier een huis koopt, wordt een LTV toegestaan van zo'n 100 %.

Synvest, een niet-beursgenoteerde vastgoedbelegger, heeft maar 2 procent van de omvang van Wereldhave en heeft een LTV van meer dan 75 %.

Ik snap die lage LTV niet van bedrijven als WHA, Eurocommercial, NSI, etc.

quote:

P_kaas schreef op 18 oktober 2018 15:59:

CC geluisterd, dividend na 2019 wel onzekerder, maar pipeline kan daling van inkomsten Itis minus diens benodigde hoge capex compenseren. Dus dividend zie ik daarna wel ergens blijven hangen rond de 2,52. LTV probleem zal wel loslopen, zolang de rente niet door het dak gaat. Ik hou wat ik heb in porto, ben uitgekocht in de sector. Nog wat dividenden herbeleggen de komende jaren, daarna lekker opsouperen. :-)

quote:

FreedomFighter schreef op 18 oktober 2018 12:54:

[...]

Niemand weet hoeveel jaar er nog afwaarderingen zullen zijn bij WHA.

. Ik bezoek regelmatig vier winkelcentra van WHA. De bezettingsgraad loopt vrijwel overal naar 100 procent en de huren stijgen. Dat laatste kun je zien aan het feit dat huurders gedwongen worden plaats te maken voor andere huurders.

quote:

junkyard schreef op 6 oktober 2018 20:49:

Een verkoop van Itis (stel, 90% boekwaarde) kan de negatieve sleur doorbreken, nadat de verbouwing (bioscoop) dit kwartaal wordt opgeleverd is dit wellicht mogelijk mid 2019. Opbrengsten (+/- 530 miljoen) kunnen dan worden aangewend voor:
1. Aflossing van de convertible bond (250 miljoen)
2. Bekostigen van verbouwingen (50 miljoen)
3. Extra aflossing van schulden om LTV te verlagen tot 40% (100 miljoen?)
4. Inkopen van eigen aandelen (130 miljoen = 4 miljoen aandelen op 32,50 euro ivm oplopende koers bij inkoop)

Door de inkoop van eigen aandelen kan het resultaat per aandeel gelijk blijven (na verlies huurinkomsten Itis), en wordt het boekverlies bij verkoop ongeveer door een boekwinst van aandeleninkoop.

Deze actie heeft als voordelen dat het risico wordt verlaagd (LTV omlaag), de vastgoedportefeuille meer geconcentreerd is (Itis wijkt af qua omvang, huurders en lokatie - geen synergie met de rest), geen herfinanciering van de convertible nodig is (hybrid debt kan de kast in) en het vertrouwen van de markt (beleggers / leningverstrekkers) in Wereldhave / management wordt vergroot. Daadkracht wordt beloond.

Maar ik denk dat Wereldhave dit zelf ook wel kan bedenken. Tijdens de AVA 2018 werd gemeld:
Itis blijft evenwel een relatief groot actief binnen Wereldhave’s portefeuille, dat relatief beter past bij een aantal andere operators. Hij sluit niet uit dat Wereldhave op termijn afscheid van Itis zal nemen.


Vraag is of in de huidige markt (met dalend vertrouwen in retail vastgoed) er een partij te vinden is die een redelijke prijs wil betalen voor Itis, en of Wereldhave goede Itis verhuringen kan tonen (liftend op de bioscoop).

Winkelcentra zijn geen liquide bezittingen, die gemakkelijk verkocht kunnen worden. Hier is Itis een duidelijk voorbeeld van, enkele jaren geleden probeerde Wereldhave dit winkelcentrum al te verkopen (zonder succes).

quote:

junkyard schreef op 19 oktober 2018 01:45:

[...]

De volgende fouten gemaakt in mijn eerdere bericht:
(a) Itis is verkocht voor oplevering van de bioscoop. Naar mijn idee geeft dit aan dat het Wereldhave niet lukte om andere bezittingen verkopen tegen redelijke prijzen, en er grote druk (vanwege benodigde herfinanciering in 2019) om te verkopen, nu door verhoogde druk op boekwaarden (yield expansion) de LTV te hoog zou oplopen. Normaal gesproken wordt pas verkocht na afronding van de verbouwing, en nadat de positieve effecten zichtbaar worden door stijging bezoekers / omzet / bezetting / huren.
(b) De bruto verkoopprijs is iets lager dan ik inschatte. Ten eerste omdat de feitelijke discount hoger is dan 10%. De boekwaarde mid 2018 was 564 miljoen. In de tweede helft van 2018 wordt er voor 15 miljoen verbouwd aan de bioscoop, wat normaal gesproken eind 2018 in de boekwaarde zit verweven (564 + 15 = 579). Bij een bruto verkoopprijs van 516 miljoen is de discount 10,9%.
(c) Daarnaast heb ik de transactiekosten niet meegenomen, vooral de deferred tax liability verlaagt de bruto verkoopopbrengst naar een netto prijs van 450 miljoen.
(d) Wereldhave kiest nu voor een lagere LTV. Achterliggende reden is dat door een lagere LTV er minder moeite zal zijn om in 2019 tegen redelijke voorwaarden financiering op te halen, en als ik tussen de regels doorlees de historische lijn van doorlopende afboeking voorlopig niet ten einde is (wat de LTV weer omhoog zal drukken).
(e) Door de lagere opbrengst en een lagere gewenste LTV is een aandeleninkoop niet mogelijk.

Al met al goed voor de Wereldhave belegger, maar het toont wel dat het (waarde + huur) groei potentieel van Wereldhave droevig is. Het risico wordt verlaagd, maar ook het directe resultaat zal flink dalen, tot zo'n 2,85 in 2019. Als de markt omstandigheden iets verslechteren dan is het zojuist neerwaarts bijgestelde dividend opnieuw in gevaar nu de payout ratio in 2019 omhoog springt naar 88%.

Daarmee stel ik Wereldhave nu nog steeds geen koopje is, helaas. Mee eens, Bart Meerdink, 'cigar butt investing' (sorry, FreedomFighter).

quote:

yieldcurve schreef op 18 oktober 2018 22:44:

[...]

Je hebt al vaker melding gemaakt over die vier winkelcentra. En die bezettingsgraad zal zeker juist zijn. Het is immers visueel waar te nemen. Ik vind het echter nogal voorbarig om te stellen dat als huurders gedwongen worden plaats te maken voor andere huurders, dit tegen hogere huurprijzen zou gaan. Ik maak wel andere dingen mee.