hvb schreef op 8 september 2018 01:22:
Een andere benadering, gebaseerd op cijfers in het laatste halfjaarrapport:
- België is op 881 miljoen gewaardeerd (incl. offices). Dat is een intrinsieke waarde per aandeel WHV Belgium van EUR 87,59. De slotkoers van WHV Belgium vandaag is EUR 91,40. De markt vindt dus dat het Belgische deel van WHV bijna 5% is ondergewaardeerd.
De gehanteerde hield voor de winkelcentra in België is 5,4% (ik laat hier de kantoren buiten beschouwing). De markt vindt die yield dus meer dan redelijk, en ziet 5% upside, komt overeen met een yield van 5,2%.
- Nederlandse winkelcentra zijn gewaardeerd tegen een yield van 5,3%. Dat lijkt me niet onredelijk, zeker afgezet tegen de lagere yield die door de markt voor België wordt beoordeeld.
- Laten we dan eens heel negatief zijn en de yield van Frankrijk en Finland naar 6% herberekenen:
Frankrijk (berekende yield 4,6%) moet dan worden afgewaardeerd met 1,4/4,6 deel, is 30,4%. Dat over 888/3793 deel van de portefeuille van WHV, is een afboeking per aandeel van 7,1%.
Finland (berekende yield 4,7%) moet dan worden afgewaardeerd met 1,3/4,7 deel, is 27,6%. Dat over 564/3793 deel van de portefeuille van WHV, is een afboeking per aandeel van 4,1%
Totale afboeking per aandeel is dan 11,2% voor Frankrijk en Finland.
- Voor de Belgische winkelcentra zou volgens de markt nog een kleine opwaardering per aandeel WHV berekend moeten worden van 5% over 787/3793 deel van de portefeuille van WHV, dat komt neer op ruim 1%.
- De (EPRA) NAV van WHV staat op 48,94 per aandeel. Daar moet dus 11,2% af voor Frankrijk en Finland, en 1% bij voor België. De NAV zou dan uitkomen op EUR 43,95
- Dan dreigt er nog een probleempje aan te komen met betaling van VPB over de winst in NL i.v.m. afschaffing van de dividendbelasting. Ik heb een getal voorbij zien komen van de invloed op de winst van WHV van circa 8% negatief. Dat lijkt me redelijk, gezien het aandeel winst dat in NL wordt behaald en het tarief van de VPB.
Om de yield na belasting gelijk te houden zou dan 8% moeten worden afgeboekt van de NAV. Dit is grof geschat, maar zou neerkomen op bijna 4 euro per aandeel.
- de uiteindelijke NAV zou dan circa 40 euro moeten zijn.
- Dat zou betekenen dat de markt nog circa 25% downside ziet op basis van andere factoren. Waarschijnlijk op basis van een verslechterende markt in de toekomst, waardoor de huren nog met een dergelijk percentage terug gaan lopen, of een dergelijk percentage aan leegstand zou ontstaan. Ook een oplopende rente voor financiering wordt daar eventueel in verdisconteerd.
Ik weet dat op het bovenstaande in detail nog wel iets af te dingen is, maar in grote lijnen is dit zoals ik het zie.
Als ik ergens iets over het hoofd zie hoor ik dat graag.
Disclaimer: very long WHV, voor de lange termijn.