Ontvang nu dagelijks onze kooptips!
word abonnee
sluiten ✕
Terug naar discussie overzicht
ECP 2018 - Return to fair valuation?
Volgen
Direct investment result was al +9,8% in H1 FY18....
Direct resultaat zal dit kwartaal een stuk hoger liggen door meer assets in beheer (ivm Woluwe aankoop) en een hogere beleningsgraad, dit is grotendeels een tijdelijk effect aangezien op termijn de LTV (+ risico) omlaag moet naar het gewenste niveau, door verkopen van bezittingen. Ik verwacht niet dat het dividend net zo hard zal stijgen als het directe resultaat, omdat Eurocommercial een geleidelijk stijgend dividend wenst (ook in slechtere jaren) en hiervoor in de goede jaren het dividend niet te snel zal laten stijgen. Daarnaast is de dividend payout (tov direct resultaat) afgelopen jaar te hoog (ruim boven de 90%), dit is veel hoger dan sectorgenoten, alleen vol te houden door het grote aandeel stock dividend. Verder heeft Eurocommercial kapitaal nodig om de vele verbouw plannen mee te realiseren, een extra hoog dividend uitkeren verhoogt de noodzaak om extra kapitaal aan te trekken. De dividend payout ratio dit (goede) jaar iets verlagen lijkt mij een logische zet. Ik verwacht een iets stijgend dividend ter hoogte van 2,16.
junkyard, kun je wat meer zeggen over de LTV? Je zegt dat er nu een LTV van zo'n 50% is, hoe kom je daar precies bij? En als die inderdaad naar 40% moet (waarom is 40% zo'n heilig getal?) dan zal er best wel wat verkocht moeten worden....?
De Eurocommercial LTV is nu geen 50%, dit heb ik in een bericht als voorbeeld genoemd. De meeste retail vastgoedfondsen hanteren een maximum LTV van 40%. Wanneer je hierboven komt (zie Wereldhave) dan wordt financiering duurder / lastiger en het risico voor aandeelhouders hoger, wat een hogere LTV op structurele basis onwenselijk maakt. Op jaareinde 2017 was de Eurocommercial LTV 39%, een gezond niveau. De Woluwe aankoop ter hoogte van 468 miljoen vond plaats op 1 maart 2018, en is deels gefinancierd vanuit de verkoop van Italiaanse bezittingen in april 2018 (187 miljoen). Het balanstotaal per eind 2017 is dus met 281 miljoen (468 - 187 miljoen) toegenomen, er is geen aandelen emissie geweest, vandaar dat de schuld positie tov jaareinde 2017 met 281 miljoen is toegenomen. Net debt is daarmee zo'n 1,7 miljard, en de totale balanspositie zo'n 3,9 miljard, wat een LTV van ongeveer 44% oplevert. Er dient dus voor 281 miljoen verkocht te worden om de LTV weer te verlagen tot het oorspronkelijke niveau van 39%. Door een tijdelijk hogere LTV is het risico / rendement voor aandeelhouders tijdelijk wat hoger, aangezien de netto huurinkomsten (yield) van het aangekochte vastgoed hoger is dan de extra financieringslast. Dit voorbeeld is exclusief belasting aankoop Woluwe, herwaarderingseffecten, direct resultaat, benodigde financiering tbv verbouwingen, etc.
Naar mijn idee is de slechte performance over afgelopen maanden deels verklaarbaar doordat Woluwe nu winkelcentra moet verkopen om de LTV te verlagen, en de markten wat zijn verslechterd (> stijgende yields ivm rente stijging en beleggers die uit retail vastgoed vertrekken). Daarmee zijn goede transactieprijzen lastiger realiseerbaar, en wordt het voor ECP management lastig om minimaal boekwaarde bij verkoop te realiseren (wat eerder als verwachting werd gecommuniceerd, per saldo is er tot nu toe beneden boekwaarde verkocht). Daarnaast heeft Eurocommercial veel bezittingen in Zweden, en is de SEK sinds jaareinde 2017 (in EUR) zo'n 9% minder waard geworden. Dit drukt de koers ook wat.
Is dit aandeel nog geschikt om voor lange termijn te kopen, gezien het dividend? Of voorkeur voor een ander vastgoedfonds?
ECP zit in een uptrend deze week. Ook niet gek met een adjusted NAV van bijna EUR45. Binnenkort al Q3-cijfers.
Thanks voor de uitleg junkyard
Vastned boert goed A-locaties. Daar zit ECP ook, dus ben benieuwd vrijdag de Q3-cijfers.
De ECP huurontwikkeling zal ongetwijfeld positief zijn, zoals altijd. Hier reageert de markt over het algemeen nauwelijks op. Ik ben meer benieuwd naar ontwikkeling mbt uitbreiding Woluwe (de reden van de aankoop), en of Eurocommercial nieuwe verkopen kan melden tegen redelijke prijzen (> boekwaarde) om de te hoog opgelopen LTV te verlagen na de Woluwe aankoop.
Ik ken Vastned niet zo goed, maar is de kwaliteit van de locaties enigzins vergelijkbaar met ECP? Vastned heeft hogere KW en een lager dividendrendement...
piethein1994 schreef op 8 mei 2018 22:43 :
Ik ken Vastned niet zo goed, maar is de kwaliteit van de locaties enigzins vergelijkbaar met ECP? Vastned heeft hogere KW en een lager dividendrendement...
ECP is kwalitatief veel beter.
Waarom staat Vastned dan zo hoog qua koers? Ze hebben ook minder discount ten opzichte van de NNAV dan ECP. Ik zie dat ze een bod hebben op Vastned Belgium, maar dat heeft de koers niet echt omhoog gezet... Maar goed, ECP morgen lekker omhoog met een mooie stijging van de huurinkomsten, en een relatief nog grotere stijging van het directe resultaat?
piethein1994 schreef op 8 mei 2018 22:43 :
Ik ken Vastned niet zo goed, maar is de kwaliteit van de locaties enigzins vergelijkbaar met ECP? Vastned heeft hogere KW en een lager dividendrendement...
Vastned kwaliteit A-lokaties is hoger (lagere yields), dit zijn losse winkelpanden in de oude binnensteden van de meest aantrekkelijke Europese steden. Veel mooie panden van honderden jaren oud. Vastned heeft nog wel wat oud zeer in portefeuille, met name B-lokaties in Nederland (losse panden in regionale steden). Dit probeert Vastned doorlopend te verkopen, waardoor de kwaliteit stijgende is (en yield daalt). Al met al zal de kwaliteit niet veel afwijken. ECP bezit winkelcentra, Vastned bezit meer losse panden in winkelstraten (stadskernen).
piethein1994 schreef op 8 mei 2018 23:02 :
Waarom staat Vastned dan zo hoog qua koers? Ze hebben ook minder discount ten opzichte van de NNAV dan ECP.
Ik zie dat ze een bod hebben op Vastned Belgium, maar dat heeft de koers niet echt omhoog gezet...
Maar goed, ECP morgen lekker omhoog met een mooie stijging van de huurinkomsten, en een relatief nog grotere stijging van het directe resultaat?
Korting tov NNNAV wijkt niet ontzettend veel af, maar de korting is bij ECP wel iets hoger. Ik vermoed dat de korting bij ECP hoger is vanwege: * Koersdaling van SEK sinds jaareinde 2017 (exposure in Zweden) * Overname kans bij Vastned i.v.m. van Herk die zijn positie flink aan het vergroten is (wat koersen verder heeft verhoogd), bij ECP geen overnamekansen (want zit volgestopt met takeover defenses > voor lange termijn dividend belegger) * Beleggers zien panden in oude binnensteden mogelijk als meer waardevast dan winkelcentra, door de charme van deze panden en het feit dat deze panden al honderden jaren een gewild beleggingsobject zijn. * Vastned verhuurt ook appartementen die boven de winkels liggen, waar grote vraag naar is. * Overname Vastned Belgium kan een positief effect hebben op het direct resultaat (als dit slaagt). * ECP kent tijdelijk een verhoogd risico door opgelopen LTV, er is druk om panden te verkopen. Veel partijen twijfelen aan de stevige prijs die ECP heeft betaald voor Woluwe (yield lager dan 4,0%), een verouderd maar goed gelegen winkelcentrum met (onzeker) ontwikkel potentieel. De waardering van Vastned is nu wel wat aan de hoge kant, het dividend rendement is gedaald tot beneden de 5,0%. Een echte stijging lijkt mij alleen mogelijk wanneer van Herk blijft doorkopen.
ECP loopt mooi op richting Q3-cijfers vrijdag. Korting tov adj. NAV van EUR44,87 (de metric waar ECP zelf de meeste waarde aan toekend) is ook wel erg fors. www.eurocommercialproperties.com/down... CFO komt trouwens ook spreken op IEX beleggersdag 1 juni. Eerste teken van een wat actiever IR beleid.
SEK is vandaag flink aangetrokken, ECP beweegt de laatste dagen dezelfde kant uit als de SEK/EUR wisselkoers. NAV tov NNNAV discussie zal ik niet opnieuw aanzwengelen :) Duidelijk is wel dat de markt (beleggers) de huidige werkelijke waarde scherp beneden NAV inschatten, en deze metric dus niet serieus nemen.
Bij sommigen is het glas altijd halfleeg ;-) Waar koop je een portefeuille A-klasse vastgoed met 20% korting? Juist bij ECP op de beurs. Woluwe gaat na uitbreiding ook naar 5% rendement, precies het gemiddelde van ECP de laatste jaren. Vrijdag mooie cijfers en dan blijkt het glas pas halfvol te zijn!
Ben niet super positief over ECP, geen roze bril hier, maar zie zeker kansen. Als ECP panden verkoopt tegen boekwaarde om de LTV te verlagen of wanneer de Woluwe uitbreiding een feit is, dan is er ruimte omhoog. Het zal een flinke tijd duren voordat de yield (huurrrendement) op Woluwe stijgt naar 5,0%. Rendement is nu zo'n 3,7%, en voordat de uitbreiding is goedgekeurd en uitgevoerd, dan zijn we aardig wat euro's en jaren verder. ECP noteert ruim 10% beneden NNNAV, wat een discount tov het vastgoed in portefeuille van +/- 6% betekent (ivm financiering LTV effect).
Ach jij lijkt mij meer het type boekhouder. Waarderen gaat om de toekomstverwachtingen. Verschuiven richting hogere kwaliteit (Woluwe) is gewoon the right thing to do. ECP heeft al meer dan 25 jaar zijn dividend betaald en alleen maar verhoogd. Is gewoon een erg goede belegging voor de langere termijn. Daarom is je NNNAV ook zo zinloos en pure theorie. Niemand gaat deze portefeuille opdoeken en de boetes betalen voor vervroegde aflossing van de financiering. Aan het eind van de looptijd is dit theoretische negatieve effect verdwenen. Daarom de suggestie om het glas eens halfvol te bekijken. 20% korting tov NAV is mi waanzin. De beurs overdrijft nu eenmaal graag. Wel vind ik dat ECP erg weinig aan IR doet. Dan krijg je dit soort uitschieters.
Aantal posts per pagina:
20
50
100
Direct naar Forum
-- Selecteer een forum --
Koffiekamer
Belastingzaken
Beleggingsfondsen
Beursspel
BioPharma
Daytraders
Garantieproducten
Opties
Technische Analyse
Technische Analyse Software
Vastgoed
Warrants
10 van Tak
4Energy Invest
Aalberts
AB InBev
Abionyx Pharma
Ablynx
ABN AMRO
ABO-Group
Acacia Pharma
Accell Group
Accentis
Accsys Technologies
ACCSYS TECHNOLOGIES PLC
Ackermans & van Haaren
ADMA Biologics
Adomos
AdUX
Adyen
Aedifica
Aegon
AFC Ajax
Affimed NV
ageas
Agfa-Gevaert
Ahold
Air France - KLM
Airspray
Akka Technologies
AkzoNobel
Alfen
Allfunds Group
Allfunds Group
Almunda Professionals (vh Novisource)
Alpha Pro Tech
Alphabet Inc.
Altice
Alumexx ((Voorheen Phelix (voorheen Inverko))
AM
Amarin Corporation
Amerikaanse aandelen
AMG
AMS
Amsterdam Commodities
AMT Holding
Anavex Life Sciences Corp
Antonov
Aperam
Apollo Alternative Assets
Apple
Arcadis
Arcelor Mittal
Archos
Arcona Property Fund
arGEN-X
Aroundtown SA
Arrowhead Research
Ascencio
ASIT biotech
ASMI
ASML
ASR Nederland
ATAI Life Sciences
Atenor Group
Athlon Group
Atrium European Real Estate
Auplata
Avantium
Axsome Therapeutics
Azelis Group
Azerion
B&S Group
Baan
Ballast Nedam
BALTA GROUP N.V.
BAM Groep
Banco de Sabadell
Banimmo A
Barco
Barrick Gold
BASF SE
Basic-Fit
Basilix
Batenburg Beheer
BE Semiconductor
Beaulieulaan
Befimmo
Bekaert
Belgische aandelen
Beluga
Beter Bed
Bever
Binck
Biocartis
Biophytis
Biosynex
Biotalys
Bitcoin en andere cryptocurrencies
bluebird bio
Blydenstijn-Willink
BMW
BNP Paribas S.A.
Boeing Company
Bols (Lucas Bols N.V.)
Bone Therapeutics
Borr Drilling
Boskalis
BP PLC
bpost
Brand Funding
Brederode
Brill
Bristol-Myers Squibb
Brunel
C/Tac
Campine
Canadese aandelen
Care Property Invest
Carmila
Carrefour
Cate, ten
CECONOMY
Celyad
CFD's
CFE
CGG
Chinese aandelen
Cibox Interactive
Citygroup
Claranova
CM.com
Co.Br.Ha.
Coca-Cola European Partners
Cofinimmo
Cognosec
Colruyt
Commerzbank
Compagnie des Alpes
Compagnie du Bois Sauvage
Connect Group
Continental AG
Corbion
Core Labs
Corporate Express
Corus
Crescent (voorheen Option)
Crown van Gelder
Crucell
CTP
Curetis
CV-meter
Cyber Security 1 AB
Cybergun
D'Ieteren
D.E Master Blenders 1753
Deceuninck
Delta Lloyd
DEME
Deutsche Cannabis
DEUTSCHE POST AG
Dexia
DGB Group
DIA
Diegem Kennedy
Distri-Land Certificate
DNC
Dockwise
DPA Flex Group
Draka Holding
DSC2
DSM
Duitse aandelen
Dutch Star Companies ONE
Duurzaam Beleggen
DVRG
Ease2pay
Ebusco
Eckert-Ziegler
Econocom Group
Econosto
Edelmetalen
Ekopak
Elastic N.V.
Elia
Endemol
Energie
Energiekontor
Engie
Envipco
Erasmus Beursspel
Eriks
Esperite (voorheen Cryo Save)
EUR/USD
Eurobio
Eurocastle
Eurocommercial Properties
Euronav
Euronext
Euronext
Euronext.liffe Optiecompetitie
Europcar Mobility Group
Europlasma
EVC
EVS Broadcast Equipment
Exact
Exmar
Exor
Facebook
Fagron
Fastned
Fingerprint Cards AB
First Solar Inc
FlatexDeGiro
Floridienne
Flow Traders
Fluxys Belgium D
FNG (voorheen DICO International)
Fondsmanager Gezocht
ForFarmers
Fountain
Frans Maas
Franse aandelen
FuelCell Energy
Fugro
Futures
FX, Forex, foreign exchange market, valutamarkt
Galapagos
Gamma
Gaussin
GBL
Gemalto
General Electric
Genfit
Genmab
GeoJunxion
Getronics
Gilead Sciences
Gimv
Global Graphics
Goud
GrandVision
Great Panther Mining
Greenyard
Grolsch
Grondstoffen
Grontmij
Guru
Hagemeyer
HAL
Hamon Groep
Hedge funds: Haaien of helden?
Heijmans
Heineken
Hello Fresh
HES Beheer
Hitt
Holland Colours
Homburg Invest
Home Invest Belgium
Hoop Effektenbank, v.d.
Hunter Douglas
Hydratec Industries (v/h Nyloplast)
HyGear (NPEX effectenbeurs)
HYLORIS
Hypotheken
IBA
ICT Automatisering
Iep Invest (voorheen Punch International)
Ierse aandelen
IEX Group
IEX.nl Sparen
IMCD
Immo Moury
Immobel
Imtech
ING Groep
Innoconcepts
InPost
Insmed Incorporated (INSM)
IntegraGen
Intel
Intertrust
Intervest Offices & Warehouses
Intrasense
InVivo Therapeutics Holdings Corp (NVIV)
Isotis
JDE PEET'S
Jensen-Group
Jetix Europe
Johnson & Johnson
Just Eat Takeaway
Kardan
Kas Bank
KBC Ancora
KBC Groep
Kendrion
Keyware Technologies
Kiadis Pharma
Kinepolis Group
KKO International
Klépierre
KPN
KPNQwest
KUKA AG
La Jolla Pharmaceutical
Lavide Holding (voorheen Qurius)
LBC
LBI International
Leasinvest
Logica
Lotus Bakeries
Macintosh Retail Group
Majorel
Marel
Mastrad
Materialise NV
McGregor
MDxHealth
Mediq
Melexis
Merus Labs International
Merus NV
Microsoft
Miko
Mithra Pharmaceuticals
Montea
Moolen, van der
Mopoli
Morefield Group
Mota-Engil Africa
MotorK
Moury Construct
MTY Holdings (voorheen Alanheri)
Nationale Bank van België
Nationale Nederlanden
NBZ
Nedap
Nedfield
Nedschroef
Nedsense Enterpr
Nel ASA
Neoen SA
Neopost
Neovacs
NEPI Rockcastle
Netflix
New Sources Energy
Neways Electronics
NewTree
NexTech AR Solutions
NIBC
Nieuwe Steen Investments
Nintendo
Nokia
Nokia OYJ
Nokia Oyj
Novacyt
NOVO-NORDISK AS
NPEX
NR21
Numico
Nutreco
Nvidia
NWE Nederlandse AM Hypotheek Bank
NX Filtration
NXP Semiconductors NV
Nyrstar
Nyxoah
Océ
OCI
Octoplus
Oil States International
Onconova Therapeutics
Ontex
Onward Medical
Onxeo SA
OpenTV
OpGen
Opinies - Tilburg Trading Club
Opportunty Investment Management
Orange Belgium
Oranjewoud
Ordina Beheer
Oud ForFarmers
Oxurion (vh ThromboGenics)
P&O Nedlloyd
PAVmed
Payton Planar Magnetics
Perpetuals, Steepeners
Pershing Square Holdings Ltd
Personalized Nursing Services
Pfizer
Pharco
Pharming
Pharnext
Philips
Picanol
Pieris Pharmaceuticals
Plug Power
Politiek
Porceleyne Fles
Portugese aandelen
PostNL
Priority Telecom
Prologis Euro Prop
ProQR Therapeutics
PROSIEBENSAT.1 MEDIA SE
Prosus
Proximus
Qrf
Qualcomm
Quest For Growth
Rabobank Certificaat
Randstad
Range Beleggen
Recticel
Reed Elsevier
Reesink
Refresco Gerber
Reibel
Relief therapeutics
Renewi
Rente en valuta
Resilux
Retail Estates
RoodMicrotec
Roularta Media
Royal Bank Of Scotland
Royal Dutch Shell
RTL Group
RTL Group
S&P 500
Samas Groep
Sapec
SBM Offshore
Scandinavische (Noorse, Zweedse, Deense, Finse) aandelen
Schuitema
Seagull
Sequana Medical
Shurgard
Siemens Gamesa
Sif Holding
Signify
Simac
Sioen Industries
Sipef
Sligro Food Group
SMA Solar technology
Smartphoto Group
Smit Internationale
Snowworld
SNS Fundcoach Beleggingsfondsen Competitie
SNS Reaal
SNS Small & Midcap Competitie
Sofina
Softimat
Solocal Group
Solvac
Solvay
Sopheon
Spadel
Sparen voor later
Spectra7 Microsystems
Spotify
Spyker N.V.
Stellantis
Stellantis
Stern
Stork
Sucraf A en B
Sunrun
Super de Boer
SVK (Scheerders van Kerchove)
Syensqo
Systeem Trading
Taiwan Semiconductor Manufacturing Company (TSMC)
Technicolor
Tele Atlas
Telegraaf Media
Telenet Groep Holding
Tencent Holdings Ltd
Tesla Motors Inc.
Tessenderlo Group
Tetragon Financial Group
Teva Pharmaceutical Industries
Texaf
Theon International
TherapeuticsMD
Thunderbird Resorts
TIE
Tigenix
Tikkurila
TINC
TITAN CEMENT INTERNATIONAL
TKH Group
TMC
TNT Express
TomTom
Transocean
Trigano
Tubize
Turbo's
Twilio
UCB
Umicore
Unibail-Rodamco
Unifiedpost
Unilever
Unilever
uniQure
Unit 4 Agresso
Univar
Universal Music Group
USG People
Vallourec
Value8
Value8 Cum Pref
Van de Velde
Van Lanschot
Vastned
Vastned Retail Belgium
Vedior
VendexKBB
VEON
Vermogensbeheer
Versatel
VESTAS WIND SYSTEMS
VGP
Via Net.Works
Viohalco
Vivendi
Vivoryon Therapeutics
VNU
VolkerWessels
Volkswagen
Volta Finance
Vonovia
Vopak
Warehouses
Wave Life Sciences Ltd
Wavin
WDP
Wegener
Weibo Corp
Wereldhave
Wereldhave Belgium
Wessanen
What's Cooking
Wolters Kluwer
X-FAB
Xebec
Xeikon
Xior
Yatra Capital Limited
Zalando
Zenitel
Zénobe Gramme
Ziggo
Zilver - Silver World Spot (USD)