Chill85 schreef op 28 februari 2018 16:35:
Goedemiddag,
Hoop meningen en feiten hier gedeeld over Wereldhave waarvoor dank. Hierbij mijn mening en wat aanvullingen na het lezen.
In algemene zin is winkelvastgoed laat cyclisch, woningen zijn vroeg cyclisch en zitten dan ook al sinds 2013/2014 in de lift. Nu de cyclus wat verder is gevorderd, economie aantrekt (lagere werkloosheid /hoger consumentenvertrouwen) zal winkel vastgoed het mogelijk ook iets beter moeten gaan doen, de druk van online zal er nog altijd blijven. Maar de grootste druk is er met de afschrijving sinds 2008 misschien van af? Ook in Frankrijk lijkt de werkloosheid nu snel te dalen en vertrouwen op een goed niveau te zijn.
Positieve punten:
- Hoog dividend rendement, ondanks dat er maar 75%-85% wordt uitgekeerd. De herinvestering van de 15%-25% (de rest van het directe resultaat) zal zorgen dat de waarde van het onroerend goed toeneemt/minder hard daalt.
- Discount op NAV
- Overname kandidaat
- Winkels zullen nodig blijven, opticien, kapper, horeca. Mogelijk dat de resterende witgoed winkels het nog zwaar krijgen, maar indien de prijzen kunnen concurreren met online is dit te bezien? Kleding kopen in de fysieke winkels blijft toch bij veel mensen nog voorkeur te hebben (zeker als prijzen hetzelfde zijn)?
Negatieve punten:
- Belastingmaatregelen voor fiscale beleggings instelling (FBI) in 2020. De markt is zich er van bewust dus zit het mogelijk al gedeeltelijk in de koers? Vraag is of dit doorgaat. Nederland zou zich als enig land aanpassen daar waar REITs in het buitenland wel het belastingvoordeel hebben, is de overheid niet aan het proberen het vestigingsklimaat te verbeteren? Daarnaast zijn niet-beursgenoteerde vastgoed ondernemingen in staat zich van FBI om te laten zetten naar een FGR (fonds gemene rekening) wat de belastinginkomsten van iets meer dan € 50 mln. nog verder zou verminderen. Ik weet niet of deze omzetting ook voor Wereldhave mogelijk is.. Waarom zou de overheid nog doorgaan met deze maatregelen?
- 20% van de huren verloopt in Frankrijk en Finland in 2018, waar Frankrijk mogelijk een groter probleem is dan Finland.
- Winkelcentra in Frankrijk, lage yield en (te) hoge waardering? Of is alle pijn genomen in 2017?
- Mogelijk oplopende rente waardoor toekomstige huurinkomsten vandaag de dag minder waard zijn omdat zij verdisconteerd worden tegen een hogere rente wat zorgt voor een lagere waardering van Wereldhave. Hogere rente zou wel hogere inflatie en betere economie moeten impliceren.
- Volgende economische neergang zal zorgen voor druk op de huren en daarmee de prijzen.
- Veelal op B locaties.
- Negatieve Outlook Moody’s, bij werkelijk downgrade kunnen leenkosten hoger worden. Moody’s geeft aan “The outlook change to negative reflects the company's weaker than expected operating performance across its key regions and increased leverage, driven by negative portfolio revaluations. In our view, the company could find it difficult to invest more into its portfolio to improve vacancies and return to positive rental growth whilst reducing leverage below 40% as expected for the Baa1 rating.". Nu aan het management om aan te tonen dat zij dat wel kunnen.
- LTV van 40.7%. Wens (eis van Moody’s) is onder de 40%, de 0,7% op de totale portefeuille van € 3,774 mln. is dit € 26,5 mln. Een beperkte stijging in de waarde van het vastgoed zou dit onder de 40% kunnen brengen, mochten er verdere forse afwaarderingen (Frankrijk?) zijn kan dit lastig worden ook als er nog hoge kosen zijn voor het bouwen van nieuwe winkels of herinrichtingen, een emissie lijkt dan ook nog logisch voor deze kleine bedragen – ook omdat het dan gebeurd op een nu lage koers?
- Keuzedividend bij Wereldhave Belgium kan zorgen voor verwatering bij de aandeelhouders.
- De markt lijkt geen geloof te hebben in Wereldhave wat ook een risico kan zijn voor de koers?
Stel de winkelcentra weten in de aankomende 10 jaar een direct resultaat te realiseren van € 3.00 (10% lager dan schatting volgend jaar), waarvan 75% wordt uitgekeerd als dividend (€ 2,25). Zou dat een dividend zijn van € 22,50 over 10 jaar tijd. Als het vastgoed wordt afgewaardeerd met 40% in 10 jaar is de (EPRA NNNAV 47,41 * 60% = € 28,45), als daarop dan nog een discount blijft van 20% zal de koers € 22,76 zijn. Dan heb je in totaal een waarde van € 50,95 (22,50+28,45). Dit is 67% hoger dan nu en zou een rendement zijn van 6.7% per jaar (zonder herinvesteringen van tussentijds dividend). En daarbij is bovenstaande scenario redelijk negatief geschetst. Of zie ik wat over het hoofd?
Nog enkele opmerkingen:
Posities van BlackRock en Goldman Sachs: BlackRock heeft nu een positie van 4.8%, dit is echter niet de positie die BlackRock voor eigen handel heeft. Hierachter zitten particulieren en/of institutionele partijen die beleggen via BlackRock. BlackRock wordt dus eigenlijk verplicht door de achterliggende partij om te kopen, zeker aangezien dit bij BlackRock vooral passieve fondsen betreffen (bv. ISHARES EUROPEAN PROPERTY YLD UCITS ETF EUR DIST is al 0.9%). De positive van Goldman Sachs (2.2%) is minder goed te achterhalen, maar voor zover inzichtelijk komt een gedeelte van Goldman Sachs Asset Management welke beleggingsfondsen in vastgoed aanbied. De managers van deze fondsen zouden dan een positieve visie op de fondsen moeten hebben anders nemen deze ze niet op in portefeuille.
Shorts maar ook grote aankopen als van Herk: Grote aandelen transacties worden niet altijd via de beurs gehandeld omdat dit de koers teveel kan bewegen. Deze transacties lopen dan buiten de beurs om via darkpools of andere structuren. Dus shorts kunnen op deze manier zonder veel impact op de koers de stukken verhandelen, mocht deze markt echt opgedroogd zijn en moeten zijn toch via de beurs hun shorts coveren dan kan wel de prijs snel opgedreven worden door hun aankopen.
De reactie “Dat shorters geen zin hebben het dividend te betalen”: Op het moment dat een partij een aandeel short verkopen zij het tegen de marktprijs, bv. € 40. Zij krijgen de € 40 op hun rekening gestort, vervolgens dient er een dividend uitgekeerd te worden, deze kunnen zij dan prima betalen van het ontvangen geld, dit kost hun wel geld, maar daarnaast neemt de koers ook af met het dividend, dus om de short te sluiten zijn zij dan ook weer minder geld kwijt. Dus waarom zouden zij geen zin hebben het dividend te betalen?