Wie wil beleggen in vastgoed, kan kiezen voor aandelen in een vastgoedfonds, deelname aan een vastgoed-cv of een rechtstreekse belegging, door de aankoop van bijvoorbeeld een woning of winkelpand.

Een laagdrempelig alternatief is crowdfunding. De markt voor vastgoed crowdfunding is nog relatief jong, maar wordt wel stilaan volwassen, nu ook grote vastgoedbedrijven deze financieringsvorm hebben ontdekt, vaak in combinatie met een banklening of andere leningen.

Zelf projecten selecteren

Anders dan met een directe belegging of een vastgoed-cv kunt u vaak al instappen met een gering bedrag. En in tegenstelling tot een vastgoedfonds kunt u zelf de projecten selecteren, of het nu gaat om een kantoor, winkels, woningen of logistiek vastgoed. Verder is bovendien geen correlatie met de aandelen- en obligatiemarkten, wat uit het oogpunt van spreiding interessant kan zijn.

MarketWatch onderscheidt drie vormen van vastgoed crowdfunding. Elke variant heeft zijn eigen plussen en minnen.

1.Crowdfunding via aandelen

Deze methode lijkt het meest op een belegging in een beursgenoteerd vastgoedfonds: u wordt mede-aandeelhouder van een bedrijf of een project en staat verder langs de zijlijn. Met de bedrijfsvoering heeft u dus geen bemoeienis. Het rendement bestaat uit eventuele dividenduitkeringen en een mogelijke boekwinst bij verkoop van de stukken.

Als het vastgoedbedrijf goed op koers ligt, is het rendement meestal hoger dan bij een geldlening. Wel bent u een fee aan het crowdfunding platform verschuldigd, van grofweg 0,5 tot 3%.

Een groot voordeel van deze financieringsvorm is dat u al voor een relatief klein bedrag kunt beleggen in een groot commercieel vastgoedproject. Een ander pluspunt is dat dergelijke beleggingen vaak weinig volatiel zijn.

Daar staan wel de nodige risico’s tegenover. Zo kan een project minder goed lopen dan verwacht en kunt u worden geconfronteerd met tegenvallende bouwkosten. Ook is er een kans dat er geen zorgvuldig due dilligence onderzoek is gedaan, als u te maken heeft met een crowdfunding platform met weinig ervaring in vastgoed.

Een ander nadeel is de beperkte verhandelbaarheid. Houd er rekening mee dat u langere tijd vast zit aan uw belegging. Bovendien zijn er nog weinig partijen die investeren in een secundaire markt voor crowdfunding beleggingen.

2. Crowdfunding via een lening van een syndicaat

Wat minder risicovol is een lening, waarbij diverse partijen individueel een bedrag uitlenen. De systematiek is vergelijkbaar met een obligatie: u ontvangt periodiek rente over de openstaande geldlening en aan het eind van de looptijd moet de lening zijn afgelost.

Er is wel een kans dat het vastgoedbedrijf in gebreke blijft, waardoor u uw investering (deels) kwijt bent.

Een pluspunt ten opzichte van een 'gewone' lening is dat er sprake is van een onderpand, wat voor meer zekerheid zorgt. Bovendien zijn de rentetarieven (circa 8 tot 12%) vaak een stuk hoger dan die op bijvoorbeeld staatsobligaties of een gewone spaarrekening. Maar het opwaarts potentieel is vaak wel lager dan bij een aandelenbelegging. 

Ook hier ontvangt het platform een vergoeding voor de geleverde diensten. Deze bedraagt circa 0,1 tot 1,5%.

3. Crowdfunding via het platform

Bij een lening via een syndicaat is sprake van een tussenpersoon, die een deel van het rendement opsnoept. Wie dat niet wil, kan kiezen voor een lening die wordt verstrekt door het platform, die niet alleen de lening uitgeeft, maar ook boekenonderzoek doet. Dat is efficiënter dan een lening met een tussenpersoon, maar er is natuurlijk wel een risico dat het onderzoek tekortschiet.

Verder zijn er veel overeenkomsten met een lening via een syndicaat: een lager rendement dan op een aandelenbelegging, een extra zekerstelling door onderpand en een relatief korte looptijd (zes maanden tot twee jaar). Platforms innen jaarlijks ongeveer 0,5 tot 1,5%.

Welke variant u ook kiest, zorg ervoor dat u in zee gaat met een betrouwbaar platform. De verschillen zijn groot. Er zijn platforms die veel doen, maar ook partijen die uitsluitend fungeren als doorgeefluik en verzuimen om een gedegen analyse van een bedrijf of project uit te voeren.

Maar zelfs als een crowdfunding platform heel degelijk te werk gaat, ontslaat u dat als belegger natuurlijk niet van de verplichting om zelf uw huiswerk ook goed te doen.