Veel grote vastgoedpartijen hebben de markt voor studentenhuisvesting ontdekt. In diverse grote studentensteden verrijzen grote complexen met studentenwoningen. Meestal gaat het om luxe studio’s met veel extra voorzieningen.

In totaal is in 2016 voor ongeveer 425 miljoen euro geïnvesteerd in studentenhuisvesting: meer dan 20% meer dan het jaar ervoor. Het gaat hierbij om zowel binnen- als buitenlandse beleggers, waaronder Xior Student Housing, een Belgisch beursgenoteerd bedrijf.

Afschaffing studiebeurs

Die belangstelling lijkt opmerkelijk, gelet op de afschaffing van de studiefinanciering. Deze bezuinigingsmaatregel leidde twee jaar geleden even tot een dip in het aantal inschrijvingen voor het hoger onderwijs. Maar inmiddels weet weer een toenemend aantal studenten de weg naar het hbo en de universiteit te vinden.

De omzetting van de studiebeurs in een lening heeft wel gevolgen voor het aantal studenten dat op kamers gaat. 87% van de bachelor studenten koos er afgelopen jaar voor om bij de ouders te blijven wonen in het eerste studiejaar: 20% meer dan het jaar ervoor. Maar daar staat een toename van het aantal internationale studenten tegenover.

Al met al heerst er veel grote studentensteden nog steeds een forse kamernood. Dat roept de vraag op: in hoeverre vormt studentenhuisvesting een interessante belegging? 

Laten we allereerst kijken naar de risico's.

Verzadiging en leegstand

Belangrijk bij een belegging in vastgoed is de verhouding tussen vraag en aanbod. Dit hangt onder andere af van de locatie en de aard en kwaliteit van het vastgoed. Ook de lokale situatie speelt een rol. De vraag naar studentenhuisvesting kan onder andere dalen omdat in een stad opleidingen verdwijnen of juist populairder worden, de collegegelden omhoog gaan of omdat nog meer studenten besluiten om thuis te blijven wonen. Ook zijn er studentensteden die kampen met overaanbod.

Dit kan leiden tot leegstand. Omdat het bij studentenhuisvesting vaak gaat om wat kortere huurcontracten is het risico op tussentijdse leegstand ook wat groter.

Dalende huren

Leegstand kan leiden tot lagere huren voor een nieuwe lichting studenten. Ook kunnen wijzigingen in het puntensysteem claims voor een huurverlaging tot gevolg hebben.

Gemiddeld betalen uitwonende studenten 480 euro aan woonlasten per maand, vóór aftrek van huurtoeslag. Gecorrigeerd voor inflatie zijn de woonlasten sinds het collegejaar 2012 – 2013 gemiddeld met 2,9% per jaar gestegen. Maar de lokale verschillen kunnen behoorlijk groot zijn.

Betalingsachterstanden

Net als bij ander vastgoed loop je het risico op betalingsachterstanden. Dit risico is in de praktijk groter als je rechtstreeks verhuurt aan studenten dan wanneer je gebruik maakt van een studentenhuisvestingsorganisatie die is verbonden aan een hogeschool of universiteit.

Je kunt het probleem van betalingsachterstanden deels ondervangen met een borgsom en de eis om de huur vooraf te betalen.

Geen vergunning

Bij de bouw of verbouwing van een studentenwoning loop je het risico dat de benodigde vergunningen niet worden gegeven of dat de (ver)bouwkosten hoger uitpakken dan geraamd. Ook kunnen bouwkundige voorschriften tussentijds wijzigen, waardoor extra investeringen nodig zijn.

Schade

Niet elke student gaat even voorzichtig om met zijn kamer of studio. Met een goede verzekering, waarbij ook huurderving bij schade is inbegrepen, is een deel van dit risico te ondervangen. Verder loop je bij studentenhuisvesting een verhoogd risico op overlast of burenhinder.

Overweeg je te investeren in studentenhuisvesting, dan zijn er bij de keuze van het vastgoed enkele zaken waar je op moet letten.

Type woning

De vraag naar studentenhuisvesting varieert sterk per woningtype. Volgens de 'Landelijke Monitor Studentenhuisvesting' is er landelijk nog steeds veel vraag naar zelfstandige kamers en luxe studio’s. Aan kamers met gedeelde faciliteiten is sprake van een overschot.

Het voordeel van een investering in luxe studio’s, is dat deze ook kunnen worden verhuurd aan starters. Je kunt hiermee dus je doelgroep verbreden. Er zijn ook beleggers die studentenkamers en hotelkamers combineren, zoals the Student Hotel in Amsterdam. 

Type student

Het aantal internationale studenten zit nog steeds in de lift, door onder andere de verder gaande internationalisering van het hoger onderwijs en een toename van het aantal Engelstalige opleidingen. Hoe verschillend deze studenten ook zijn, ze hebben één gemeenschappelijk kenmerk: ze moeten allemaal op kamers en dat biedt natuurlijk potentie voor de vastgoedbelegger.

Bedenk wel dat er twee verschillen bestaan tussen reguliere studentenhuisvesting en woonruimte voor internationale studenten. Internationale studenten willen meestal graag een gemeubiliseerde ruimte. Ook let de overdracht wat nauwer: de woonruimte moet beschikbaar zijn op de dag dat een student in Nederland arriveert. Dat vereist een strakke planning.

Locatie

Zoals bij elke vastgoedbelegging is de locatie cruciaal. In grote, gevestigde studentensteden als Utrecht en Amsterdam is een schreeuwend tekort aan studentenhuisvesting. Dit leidt tot relatief hoge huren. Een gemiddelde student betaalt in Amsterdam 594 euro per maand per kamer. In Rotterdam is dat 443 euro, in Den Haag 437 euro en in Utrecht 428 euro.

Het is altijd slim om ook bij deze vastgoedbelegging te zorgen voor een mooie geografische spreiding en een mix in verschillende woningtypes.