De Wit schreef op 27 mei 2025 17:52:
[...]
Voor een financier kan die IFRS LTV relevant zijn, maar voor een belegger is dat toch minder relevant? Ja, zodra een bedrijf in de buurt komt van de afgesproken convenanten, dan wordt het wat spannender.
VOOR URW IS HET VAN GROOT BELANG ONDER ALLE OMSTANDIGHEDEN TOEGANG TOT DE BOND MARKET TE HEBBEN TEGEN ACCEPTABELE TARIEVEN. DIE ZAL ER ALLEEN ZIJN INDIEN DE SCHULDEN TEN OPZICHTE VAN DE ASSETS NIET TE HOOG ZIJN EN INDIEN DE IN DE OVERIGE BANCAIRE KREDIETEN (I.V.M. CROSS DEFAULT CLAUSULES) OPGENOMEN COVENANTS (O.M. IFRS LTV) ZEER RUIM ZIJN (COVENANT BREACH IS ZEER REMOTE RISK). AANGEZIEN DE IFRS LTV VOOR URW IN ALLE DOCUMENTATIE HET RICHTPUNT IS, KIJKT DE MARKT OOK ALLEEN HIERNAAR.
VOOR EEN BELEGGER IS DE IFRS LTV DUS RELEVANT OMDAT DIE VOOR DE SCHULDFINANCIER RELEVANT IS, I.E. INDIEN ER EEN DEFAULT WORDEN DE BELANGEN VAN DE BELEGGER NIET ECHT IN ACHT GENOMEN MAAR WIL DE FINANCIER M.N. ZIJN GELD RECUPEREREN.
Misschien haal ik nu IFRS en EPRA door elkaar? Hoe komt het dat IFRS LTV URW incl. de hybrids 44.5% is terwijl EPRA LTV 53.8%?
ZIE PAGINA 80 VAN DEZE PRESENTATIE. DE EPRA LTV IS ZO HOOG OMDAT HET BELANG DERDEN ALS ONDERDEEL VAN HET EIGEN VERMOGEN GEELIMINEERD WORDT. INDIEN DEZE DERDEN M.N. PARTICIPEREN IN JV'S DIE GEEN SCHULDEN HEBBEN NEMEN DE SCHULDEN T.O.V. DE BEZITTINGEN RELATIEF TOE INDIEN DIT BELANG DERDEN GEËLIMINEERD WORDT. HET TOTAAL BEDRAG AAN SCHULDEN OP DE BALANS BLIJFT GELIJK. DE FACTO IS DE EPRA LTV EEN CORRECTIE OP DE IFRS REGELS DOOR HET BELANG DERDEN UIT DE BALANS TE HALEN.
assets.eu.ctfassets.net/1e76kztii87u/...Ligt het verschil in of je cash op de rekening wel/niet meetelt en/of je die dan in de berekening van de leningen aftrekt danwel bij de waarde van de assets optelt?
Verder over ECP: klopt, leegstand is slechts 1,5% in Q1. Komt erop neer dat er veel winkelcentra zijn met misschien slechts 1 winkelruimte leeg. Louter frictieleegstand bij die objecten. Dat dit een discount zou moeten opleveren aangezien er weinig upward potential zit in de huren is niet logisch. Dit is nu juist de crux bij het beleggen in winkelcentra. Je moet je winkelcentrum bij voorkeur vol verhuurd hebben met meerdere potentiële huurders op de wachtlijst. Dat is dan immers heerlijk onderhandelen op het moment dat contracten verlengd moeten worden en als er een keer een huurder vertrekt kun je een extra grote sprong maken. Daar zit de upward potential in de waarderingen, lijkt mij. Ik heb ik mij werkzame leven heel vaak winkelobjecten aangeboden gekregen met leegstand en dat werd dan door de verkopend makelaar steevast gepresenteerd als "potentie". Voor mij een red flag. Soms deed ik flauw en adviseerde ik dat de verkoper dan eerst even zelf de potentie zou verwezenlijken en bij ons terug kon komen als het weer vrijwel volledig verhuurd was en dan zouden we graag wat extra betalen. Uiteraard worden objecten met veel leegstand juist meestal verkocht omdat het de verkoper al niet lukt om de leegstand op te lossen en de kans groot is dat de leegstand verder gaat toenemen. Vandaar ook mijn vrij manische focus op de ontwikkeling van de leegstand (met name in Coronatijd). Bij URW zie je wat er in USA gebeurd is met de objecten die reeds met meer dan, zeg, 10 a 15% leegstand de Coronatijd ingingen. Niet dat dit de enige parameter is natuurlijk, maar 10% leegstand betekent vaak dat in aantallen misschien al wel 20% van de units leeg staan. Dat is voor een winkelcentrum heel slecht en ook voor de onderhandelingspositie van de verhuurder richting huurders.
VOLLEDIG EENS MET JE ANALYSE! BIJ DE US FLAGSHIPS SPEELT WELLICHT DE BIJZONDERHEID DAT DEZE DOOR WESTFIELD NIET GEHEEL OPTIMAAL GEMANAGED ZIJN DAN WEL DAT DEZE DOOR HET VERANDERENDE WINKELLANDSCHAP IN DE US INTERESSANTER ZIJN GEWORDEN WAARDOOR HET URW NU WEL LUKT DE LEEGSTAND JAARLIJKS TE VERLAGEN, HETGEEN DUS EEN OPWAARTSE POTENTIE IMPLICEERT VOOR TOEKOMSTIGE WAARDERINGEN. BIJ ECP ONTBREEKT DEZE POTENTIE, MAAR ZOU ER MEER COMMERCIAL TENSION MOETEN ZIJN OM BIJ VERLENGINGEN EEN HOGE MGR UPTICK TE REALISEREN. IK KEN ECP ONVOLDOENDE OF DIT ZO IS. HET KAN OOK NOG ZO ZIJN DAT ECP RELATIEF SCHAPPELIJKE HUURPRIJZEN HANTEERT EN DAT HET DAAROM ZO VOL IS. Het argument dat je met kwalitatief goed/uitstekend vastgoed in slechte tijden misschien wel helemaal geen hypothecaire financiering zou kunnen krijgen vind ik een theoretisch risico. ECP is wat dat betreft vrij eenvoudig door de financiële crisis en de Coronacrisis gekomen. In die tijd heeft ECP volgens mij ook hypotheken verlengd. Wel met duidelijk kortere termijnen (staat mij bij). Als dit toch een reden zou kunnen zijn voor de extra discount, dan is dat een interessant gegeven.
Wat ik kan verzinnen is dat de regionale spreiding (Italië, Zweden, België, Frankrijk) bij ECP voor een extra discount zou kunnen zorgen.
Ook zijn de rentelasten duidelijk hoger dan bij KLEP en expireren bij ECP een aantal flinke leningen in 2026. Maar die hebben nu juist de toppanden in Italië als onderpand.
Ook heeft ECP in relatieve zin geen grote cashreserve en die hebben KLEP en URW nu juist weer wel.
VAN EEN AFSTAND DENK IK INDERDAAD DAT DE DISCOUNT VAN ECP TOV KLEP EN URW GELEGEN IS IN HUN FINANCIERINGSSTRUCTUUR. DAAR ZOU EEN KANS LIGGEN VOOR URW EN KLEP DOOR GEZAMENLIJK EEN BOD OP ECP TE DOEN, DE PANDEN TE VERDELEN, DE SLECHTSTE TE VERKOPEN EN DE BANKLENINGEN TE HERFINANCIEREN MET OPBRENGSTEN UIT BOND EMISSIES. VOLGENS MIJ HEB IK DEZE SUGGESTIE AL EENS EERDER GEDAAN En dan bij KLEP wellicht toch in combinatie met die IFRS LTV van ca 37%