De Wit schreef op 28 januari 2026 10:57:
Wat een belachelijke Q&A. Hoezo vraagt geen analist waar opeens die leegstand in Leiden vandaan komt? Grappig. Een halfslachtige uitleg waarom het marktsentiment in Leiden nu wat minder is, maar niet even benadrukken dat de Asset aan de Newtonweg prachtig gelegen is en reeds een A++ label had/heeft. Dus dat klinkt als erg weinig capex.
Duidelijk werd wel dat de EPS van 2,10 naar 1,98 dalen als gevolg van de verkopen in Eindhoven en Hoofddorp vorig jaar en de verkoop van nogmaals Eindhoven Hooghuisstraat (levering was gisteren). Maar daar staat uiteraard een gedaalde LTV naar 32,2% tegenover. Dus weliswaar lagere inkomsten, maar met minder risico want minder leverage. Daar stond ik tot nu toe nog niet zo bij stil. Per saldo zou dat niet zoveel invloed moeten hebben op de waarde van het aandeel.
Verder toch wel opmerkelijk dat de twee verkochte panden in Hoofddorp en Eindhoven voor 18% boven de boekwaarde zijn verkocht en er werd ook gemeld dat Hooghuisstraat in dezelfde orde van grootte boven de boekwaarde verkocht is. En vervolgens zien we de totale portefeuillewaardering, exclusief het Glasshouse en Leiden effect, neutraal is gebleven? Je kunt je dan afvragen waar de taxateurs mee bezig zijn. In ieder geval niet met naar market evidence kijken. Of moeten we concluderen dat NSI per ongeluk drie juweeltjes uit de portefeuille verkocht en kopers daarvoor 18% meer wilden betalen dan de taxateurs opgeschreven hadden? Nee, op dit punt is wat mij betreft iets merkwaardigs aan de hand. Gelukkig stelden de analisten daar geen kritische vraag over, want wat zou de relevantie zijn van een portefeuille die qua boekwaarde minimaal zo'n 15% te laag gewaardeerd op de balans staat? En hoe kan het vervolgens, dat de panden op basis van de huidige beurskoers nog veel lager gewaardeerd worden, dan de kennelijk toch al te lage taxatiewaardes?
Dan kwam er wel een vraag hoe de LTV zich tot eind 2027 zou gaan ontwikkelen met alle voorziene capex en daarop was het antwoord: boven 35% maar ruim onder 40%. Dus ik hoor daar voor het gemak even 36%. OK, helder, dat was best wel een goede vraag. MAAR de vervolgvraag moet dan uiteraard zijn: en wat is dan het effect op de EPS?! Want al die investeringen en verhuringen gaan uiteraard de huurinkomsten doen toenemen! Maar die vervolgvraag ontbrak helaas.
Verder is mij duidelijk geworden dat er in de pex vast wel wat kosten zijn geslopen voor het verduurzamen van de panden. Ik weet hoe dat gaat, ik heb jarenlang bij een vastgoedinvesteerder gewerkt en soms kwam het goed uit om wat discutabele kosten lekker in de opex te schuiven. Als het om de relatief wat kleinere bedragen gaat, gaat een accountant daar helemaal niet naar kijken (voor zover ze het al begrijpen). De focus ligt eigenlijk ook altijd op de capex, en of klanten niet stiekem teveel kosten in de capex proberen te schuiven.