The Third Way... schreef op 19 november 2024 14:43:
[...]
Met een NIY van 6%, een gemiddeld brutohuur rendement ad 7.32% van B+NL en een theoretische huur voor Sterrenburg van EUR 4.3 mln kom je op EUR 59 mln aan taxatiewaarde. In dat gemiddelde zitten zowel FSC als nog niet omgebouwde centra in, dus Sterrenburg zou beter moeten scoren.
Zo zien we in de H1 2023 presentatie dat Sterrenburg een stuk lagere NIY heeft van 5.6%. Als we dat met dezelfde hefboom als het gemiddelde bruteren dan kunnen we berekenen dat EUR 4.3 mln gedeeld door 6.84% leidt tot een waarde van EUR 63 mln.
Pluspunt voor de verkoop is dat Sterrenburg tot de beste multifunctionele ontwikkeling is uitgeroepen via de Kern Jaarprijs 2024. Nu zitten er ook wat haken en ogen aan:
- Zie de presentatie van FY 2022: zo had Wereldhave toen gesteld dat het de OCR (huur gedeeld door omzet van de winkeliers) voor zijn NLse FSC op 9% zou willen houden en zit die inmiddels op 14% in Nederland. Is dat houdbaar?
- WH heeft 200 extra (niet renderende) P-plaatsen moeten aanleggen om het wat toegankelijker te maken.
- Volgens een winkelier in het centrum is "FSC gewoon een holle kreet voor een luxe boodschappencentrum", gebouwd rond vooral een Jumbo.
- Weliswaar is het bezoek met 21% gestegen tov. het jaar (met lockdown) ervoor, echter met maar... 2% tov. 2019.
- Uiteindelijk heeft de FSC ombouw van Sterrenburg maar liefst EUR 24 mln aan CAPEX gekost. Daar komen uiteraard nog de overhead, de salarissen van CEO+CFO en de hoge jaarlijkse kredietlasten nog bij. Zou de verkoop niet aan EUR 63 mln of meer plaatsvinden zoals beloofd maar dichterbij de EUR 50 mln, dan is de hele FSC ombouw om niet geweest.
Indien Storm erin slaagt om het inderdaad aan of boven boekwaarde te verkopen is dat een plus voor de aandeelhouders gezien de huidige discount in de koers van het aandeel. Maar met het wat geheimzinnige uitstel tot H1 2025 (na een volgende taxatie) zitten velen van ons toch alvast met samengeknepen billen...