Login
 

Extra aflossen? Niet doen

Door Jos Koets op 12 apr 2013 om 10:30 | Views: 24.275 | Categorie: Economie | Onderwerpen: hypotheek

De afgelopen maanden krijg ik steeds meer vragen of extra aflossen op de hypotheek verstandig is. Eind 2012 was het een trend om extra af te gaan lossen. Onlangs kwam DNB nog met het bericht dat in november 2012 de totale hypotheekschuld met ruim 160 miljoen was gedaald.

Ik denk dat het niet verstandig is om extra af te lossen als de huiseigenaar nog wil verhuizen. Dit zal ik verduidelijken door middel van een casus die staatssecretaris Frans Weekers heeft gepubliceerd in zijn stukken om meer duidelijkheid te geven over de nieuwe fiscale regels.

Voorbeeld eerdere aflossingen huizenbezitter

  • X heeft op 31 december 2012 een eigenwoningschuld van 200 000 euro.
  • In januari 2013 lost hij hierop 50.000 euro af. Hierdoor vermindert zijn onder het overgangsrecht vallende eigenwoningschuld met 50.000 euro.
  • Vervolgens verkoopt hij in juni van hetzelfde jaar zijn woning voor 220.000 euroHierdoor ontstaat een eigenwoningreserve van 70.000 euro.
  • X koopt in dezelfde maand een nieuwe woning van 300.000 euro. Voor de nieuwe woning bedraagt de maximale eigenwoningschuld als gevolg van de bijleenregeling 300.000 – 70.000 = 230.000 euro.
  • Voor 150.000 van de eigenwoningschuld is sprake van een bestaande schuld die valt onder het overgangsrecht (geen aflossingseisen).
  • Voor 80.000 van de eigenwoningschuld is sprake van een nieuwe schuld waarvoor de aflossingseisen gelden.

Het voorbeeld van Weekers heb ik cijfermatig uitgewerkt:

Verkoopwoning         220.000 euro
Eigenwoningschuld    150.000 euro (was 200.000 euro)
Eigenwoningreserve     70.000 euro

Nieuwe woning           300.000 euro
Eigenwoningrerserve     70.000 euro -/-
Nieuwe hypotheek      230.000 euro


Oude hypotheekvormen  150.000 euro
Nieuwe hypotheekvorm     80.000 euro (annuïteit of lineair)

Hogere ERW
De gevolgen van de extra aflossing is een hogere eigenwoningreserve bij verkoop van de woning. Bovendien wordt de oude hypotheekvorm lager (wordt 150.000 euro en was 200.000 euro), waardoor deze ook voor een lager bedrag kan worden meegenomen bij de nieuwe hypotheek. Ter verduidelijking de berekening uit het voorbeeld als er geen 50.000 euro extra wordt afgelost.

Verkoopwoning        220.000 euro
Eigenwoningschuld   200.000 euro
Eigenwoningreserve   20.000 euro

Nieuwe woning        300.000 euro
Eigenwoningrerserve  20.000 euro -/-
Nieuwe hypotheek   280.000 euro

Oude hypotheekvormen   200.000 euro
Nieuwe hypotheekvorm       80.000 euro (annuïteit of lineair)

Duidelijk is te zien dat de extra aflossing ten koste is gegaan van de oude hypotheek. Stel, deze klant had zijn extra aflossing pas gedaan na koop van de nieuwe woning. Dan was het volgende van toepassing.

Nieuwe hypotheek                280.000 euro
Extra aflossing / inbreng         50.000 euro
Nieuwe hypotheek                230.000 euro
Oude hypotheekvormen        200.000 euro
Nieuwe hypotheekvorm           30.000 euro (annuïteit of lineair)

Door later af te lossen zijn de nettomaandlasten lager dan bij het eerder extra aflossen op de oude hypotheek. Hierbij moet nog wel rekening gehouden worden met de maximale aflossingsvrije hypotheek. De waarde van de woning is 300.000 euro, waardoor de aflossingsvrije hypotheek niet meer dan 150.000 euro mag bedragen.

Het is daarom te hopen dat in de oude hypotheekvormen een bankspaarhypotheek/spaarhypotheek box 1 aanwezig is, die fiscaal kan worden voortgezet. Uit dit voorbeeld blijkt wel dat de banken alleen naar hun eigen situatie hebben gekeken en niet naar de situatie van de klant.

Oppassen
Tot slot nog een waarschuwing voor mensen die in het verleden een levensverzekering hebben afgesloten. Deze (woeker)polissen zijn toen op basis van provisie afgesloten. De adviseur heeft de provisie in een keer betaald gekregen van de maatschappij. Echter, de verdienperiode is meestal vijf jaar en bij sommige maatschappijen zelfs tien jaar. Indien een polis eerder wordt beëindigd door de klant, krijgt de adviseur te maken met een terugbetaling van de nog niet verdiende provisie (terugboekrisico). Een voorbeeld ter verduidelijking:

  • Ontvangen provisie     3.000 euro
  • Verdienperiode           vijf jaar
  • Polis wordt na twee jaar beëindigd
  • Terugboeking voor adviseur 1.800 euro (3/5 x 3.000)

De afgelopen maanden heb ik diverse mails ontvangen van lezers die na het beeindigen van hun levensverzekering een factuur hebben ontvangen van hun adviseur. Het bedrag van de factuur is even hoog als het terugboekingbedrag van de adviseur. Het bedrag wordt dus verhaald bij de klant. Dit is verboden. De AFM zal optreden tegen deze adviseurs.



Jos Koets heeft een nieuw boek: Een Huis Kopen in Crisistijd.

De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).

 


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
63 Posts, Pagina: 1 2 3 4 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Mr Baldy
3
nee nu lekker je geld op de bank zetten en daar bijna geen redement over krijgen, je kan me nog meer vertellen maar als je nu meer dan 20k op je rekening hebt en een hyptheek met een rente van +5% dan is het echt wel verstandiger om af te lossen. regelingen veranderen met het jaar dus tegen de tijd dat je misschien ooit nog eens wil verhuizen kan alles wel totaal anders zijn. een afgelost huis geeft ook nog eens een heerlijke rust omdat je weer wat minder met de bank te maken hebt.
andre68
0
"De afgelopen maanden heb ik diverse mails ontvangen van lezers die na het beeindigen van hun levensverzekering een factuur hebben ontvangen van hun adviseur. Het bedrag van de factuur is even hoog als het terugboekingbedrag van de adviseur. Het bedrag wordt dus verhaald bij de klant. Dit is verboden. De AFM zal optreden tegen deze adviseurs"

Wat een brutaliteit! Kenmerkend voor het tot op het bot verrotte verdienmodel van deze woekeraars!

"De AFM zal optreden tegen deze adviseurs"

Als mij dit geflikt wachtte ik niet op de AFM, maar ging ik zelf verhaal halen bij de betreffende adviseur...met medeneming van een BIJL......
andre68
2
quote:

Mr Baldy schreef op 12 apr 2013 om 10:42:


nee nu lekker je geld op de bank zetten en daar bijna geen redement over krijgen, je kan me nog meer vertellen maar als je nu meer dan 20k op je rekening hebt en een hyptheek met een rente van +5% dan is het echt wel verstandiger om af te lossen. regelingen veranderen met het jaar dus tegen de tijd dat je misschien ooit nog eens wil verhuizen kan alles wel totaal anders zijn. een afgelost huis geeft ook nog eens een heerlijke rust omdat je weer wat minder met de bank te maken hebt.
Inderdaad! De beste hypotheek is........GEEN hypotheek!
Lemar
0
Wat een rekenwonder!!! Als of je in deze tijd, in deze economie braaf bij je Bank kan aankloppen om nog meer geld voor een hogere hypotheek!! Ze zien je aankomen...........Slecht voor hunnie balansje!!
Lemar
1
Check is even om je heen, in je eigen omgeving......waar zit de koopkracht momenteel? Bij de 50Plussers....goede pensioenen, hebben nog leren sparen maar vooral.........hebben hun hypotheek afgelost of...zo goed als.......geen of zeer weinig schulden dus......(die gasten snoepen momenteel de leuke aanbiedingen weg bij de autodealers tegen strakke prijsjes en contante betaling!!)
Privaat echt rijk zijn....doe je alleen zonder schulden!!
Peter_H
0
En als je meer dan 100k op je rekening hebt staan ben je ook niet meer veilig, zie de Dijsselbloem-doctrine...

Niets mis met aflossen, elke maand minder hypotheekrente betalen is altijd goed. Zeker als je niet van plan bent te verhuizen.

sebpb
0
Persoonlijk is onze "strategie" om aan het einde van de looptijd 100.000,- niet te hebben afgelost omwille dat je dan fictieef 100K vrij te besteden hebt en stel de rente staat 3% je dan voor 3000,- per jaar je eigen huis van de bank huurt. Ik snap ook werkelijk waar niet waarom je nu ineens het héle huis moet aflossen.

De overige 230.000,- wordt dmv een spaar hypotheek en gewoon sparen afgelost, vorig jaar nog boetevrij 20% van het aflossingsvrije gedeelte, scheelt toch weer een paar tientjes per maand.
Zorg ervoor dat je huis uit de onderwatersituatie komt, maar aan de andere kant als één van ons beide nu wordt ontslagen is een appel van 30.000,- op de bank wel rustgevender dan die 30K afgelost te hebben.
sebpb
0
@Lemar
Je hebt bijna helemaal gelijk, alleen die 50+ ers hebben wel àlle wind mee gehad ging bij hun een kwart van het gezins inkomen naar een huis, kijk om je heen in de huidige situatie gaat zowat 50% van het inkomen op aan "huis" en dat is niet alleen omdat wel allemaal zo "groot" willen wonen.
Ivanrybkin
0
Hoi Jos,

volgens mij valt de afweging wel/niet aflossen anders uit als je huis onder water staat. In dat geval ontstaat er door aflossing immers geen eigenwoningreserve?
Zeker als je nog wilt verhuizen is het erg wenselijk om af te lossen tot de werkelijke waarde van de woning. Als er geen restschuld meegefinancierd moet worden vergemakkelijkt dit de organisatie van de nieuwe hypotheek.

Daarbij; de spaarrente is meestal lager dan de rente die netto wordt betaald voor de hypotheek. Het levert iets geld op, om af te lossen.
EwR
0
Ik ben het eens met bovenstaande uitgangspunten. In dit geval was het handiger geweest de aflossing te gebruiken en die in het aankoopbedrag te stoppen. Daarmee kan de hypotheek "oud-regime" beter benut worden. De meeste reacties lijken dit over het hoofd te zien.

[verwijderd]
0

ik neem aan dat het fiscaal een goedbedoeld advies is, maar ook tekenend dat schuld omwille van het profijt van de banken gestimuleerd wordt. In Duitsland ligt de hypotheekrente een stuk lager (en meer dan dat het verschil in bonds is) Daar wordt momenteel hypotheken aangeboden voor minder dan 3% voor 10 jaar vast.

Persoonlijk ben ik voor aflossen, vermogensopbouw op eigen kracht (en niet op kosten van de gemeenschap door teruggave belastingen).
Wanneer de HRA afgeschaft wordt, dan zou men tevens de rente moeten verlagen met tenminste 33% (het kost de bank de door hen zo hard bij elkaar gelobbyde winst)....per saldo blijven de lasten dan gelijk en krijg je geen oneigenlijk aanhouden van schulden en het opbouwen van echt vermogen dat meer los staat vd grillen van de woningmarkt.

Als mensen menen meer rendement te kunnen behalen met hun spaargeld middels beleggen etc., dan trekken die geen wissel via de fiscus. Eigenlijk is het dan beleggen met geleend geld op je huis.

Alle lobbywerk vd banken zitten in alle financiele produkten.....verdiep je eens in wat er allemaal in pensioen- en verzekeringsprodukten is geperst; dan kom je er steeds meer achter wie de kopers waren van bijv. Griekse obligaties etc....nl. wijzelf(zonder bewust voor gekozen te hebben)!
Nee
0
Hoi Jos,

Je schrijft dit;
''Het bedrag wordt dus verhaald bij de klant. Dit is verboden. De AFM zal optreden tegen deze adviseurs''

Is dat echt verboden en waar vind ik dat? Ik weet dat adviseurs in hun algemene voorwaarden en bij afsluiten overeenkomsten hebben gemeld dat wanneer een product eerder wordt beeindigd de terugboekkosten in rekening worden gebracht.

Op zich valt daar best wat voor te zeggen. De provisie is namelijk de afsluitprovisie waarvan de overheid heeft bepaald dat die in een periode van 5 jaar dient te worden uitbetaald en ook nog eens 50%direct50% uitgesmeerd. Of voorheen 70/30 en 60/40. De adviseur kan er feitelijk niet zoveel aan doen dat die de afsluitprovisie over diverse jaren krijgt uitgesmeerd. Daar is de politiek verantwoordelijk voor. Diezelfde politiek is er ook verantwoordelijk voor dat er een enorme chaos is en we te maken hebben met continue wetswijzigingen.

PS ik doe zelf niet mee aan de terugboek in rekening te brengen bij de klant
LBR
1
Waar halen toch velen die domme (en dan druk ik mij heel erg netjes uit) gedachte vandaan dat vrijwel elke 65+er (en blijkbaar ook al de 50+er) zijn hypotheek geheel of minstens nagenoeg geheel heeft afbetaald?

Een uiterst kortzichtige redenatie want er zijn volop 65+ers (en ook 50+ers) die bijv. 10 jaar geleden verhuisd zijn en toen op advies van hun bank bijv. een aflossingsvrije hypotheek hebben genomen en nu met de daling met de 'gebakken peren' zitten.


Het is net zo dom als het feit dat vrijwel iedereen er maar vanuit gaat dat elke Nederlander zoniet een 120% hypotheek heeft maar toch wel zeker 100% en dan ook nog eens aflossingsvrij. Er zijn volop mensen die bijv. een 75% hypotheek hebben en die nu door de overheid genaaid worden omdat er wordt gekeken naar verschil opbrengst en hypotheek ongeacht de hoogte van die hypotheek.


Kortom, mag ik een ieder eens verzoeken om wat langer te kijken dan de korte neus met alleen maar algemeenheden.

Arod74
0
Wel aflossen dus, want dikke kans dat de oude hypotheekvorm tegen een véél hogere rente is afgesloten dan de nieuwe hypotheekvorm tegen de nu geldende lagere rentes.

En inderdaad rendeert het geld helemaal niets op een spaarrekening (door belasting en inflatie leidt sparen op dit moment alleen tot verlies), en loop je ook nog kans dat de bank van de een op de andere dag je spaargeld afpakt.
Jos Koets
0
Voor alle duidelijkheid. Ik ben niet tegen aflossen. In deze column ben ik geen voorstander om af te lossen als iemand nog gaat verhuizen. In andere situaties kan het juist wel raadzaam zijn om af te lossen.

Gr. Jos
Orca
0
Een ander voordeel is dat je met ene 100% afgelost huis fiscaal niet meer wordt gepakt met het huurwaardeforfait. Nu iig, als ze geld nodig hebben weten ze je toch wel te vinden.
Imosana
0
Ik snap al die heisa om hypotheekschuld niet. De te betalen rente is nog nooit zo laag geweest !! Ook voor mensen die onder water staan is het nu tijd om de hypotheek over te sluiten. Dan daalt je last met 25 % en ik kan het weten want ik heb net een aflossingvrije hypotheek overgesloten van 4,8 % naar 3,7 % Mooi 5 jaar vastgezet !! Ook al zou ik onder water staan dan betaal ik toch beduidend minder dan voorheen !! Dit compenseert het iets mindere salaris royaal.
Imosana
0
Ik ben een voorstander van twee hypotheken op een huis. Een op de grond: aflossingsvrij want grond behoud zijn waarde. Eén op het pand. Deze laatse wel aflossen in 40 jaar, want zo lang ook een hedendaagse woning nog net mee. We spreken ten onrechte van hypotheek op het huis, maar het is hgrond en huis dat de waarde bepaalt. Grond in is NL door gemeenten onvoorstelbaar duur gemaakt. Zie net over de grens met Duitsland. Grond is 100 Euro per M2 goedkoper. Een huis bouwen kost evenveel !!. Dure prijsverhoging van (huis+)grond is schuld van de gemeenten en provincies door winstneming met veel te hoge grondprijs.
LBR
0
quote:

Imosana schreef op 12 apr 2013 om 15:19:


Ik snap al die heisa om hypotheekschuld niet. De te betalen rente is nog nooit zo laag geweest !! Ook voor mensen die onder water staan is het nu tijd om de hypotheek over te sluiten. Dan daalt je last met 25 % en ik kan het weten want ik heb net een aflossingvrije hypotheek overgesloten van 4,8 % naar 3,7 % Mooi 5 jaar vastgezet !! Ook al zou ik onder water staan dan betaal ik toch beduidend minder dan voorheen !! Dit compenseert het iets mindere salaris royaal.


Klein probleempje, want:

Iemand met een huis "onder water" zal vrijwel zeker geen nieuwe hypotheek voor datzelfde bedrag kunnen afsluiten want de executiewaarde is navenant lager geworden.


Arod74
0
quote:

Imosana schreef op 12 apr 2013 om 15:26:


Ik ben een voorstander van twee hypotheken op een huis. Een op de grond: aflossingsvrij want grond behoud zijn waarde. Eén op het pand. Deze laatse wel aflossen in 40 jaar, want zo lang ook een hedendaagse woning nog net mee. We spreken ten onrechte van hypotheek op het huis, maar het is hgrond en huis dat de waarde bepaalt. Grond in is NL door gemeenten onvoorstelbaar duur gemaakt. Zie net over de grens met Duitsland. Grond is 100 Euro per M2 goedkoper. Een huis bouwen kost evenveel !!. Dure prijsverhoging van (huis+)grond is schuld van de gemeenten en provincies door winstneming met veel te hoge grondprijs.


Grond behoudt alleen zijn waarde als die prijzen reëel zijn, als zoals je aangeeft de grondprijs veel te hoog is zal die dus zijn waarde niet behouden. Wat hypotheken betreft, ben het met je eens over het combineren.

Ik hield het in mijn geval bij iets zonder toeters of bellen: een deel aflossingsvrij, en een deel lineair. Vervolgens nam ik zoveel mogelijk als aflossingsvrij, en deed ik extra aflossingen wanneer het me uitkwam om toch zo snel mogelijk van die hypotheek (en dus van die rentekosten) af te komen. Dat geeft weinig verplichtingen en veel flexibiliteit. Dus niet 40 jaar rente betalen, maar zo snel als mogelijk vrijwillig aflossen.
63 Posts, Pagina: 1 2 3 4 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar

Meer columns Economie Meer »

27 sep Larie en apekool 6
jun '16 Dagobert Draghi 35
apr '16 Alarmerende ontwikkeling eurozone 22
mrt '16 Terug naar af! 26
Gesponsorde links

Meer »

Vacature Monteur Slimme Meters i...

Als monteur in opleiding doorloop je een uitgebreid inwerk-  en opleidingsprogramma. Zo word je klaargestoomd voor het echte werk. Je hoeft du... 03:04 - Talent4Service

03:04 Vacature schoonmaker hotels met MBO-opleidin...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...