We zijn twee maanden verder en de puinhoop op de huizenmarkt wordt steeds groter. Weekers en Blok en de AFM en het Ministerie van Financien hebben hun werk niet goed gedaan. Vanaf september waren zij al bezig met plannen voor 2013. Als starters een woning kopen moeten zij een annuïteiten en/of lineaire hypotheek afsluiten om nog renteaftrek te kunnen genieten. Doorstromers hebben nog wel de mogelijkheid om hun huidige hypotheek mee te nemen.
Het ministerie heeft de fiscale gevolgen van deze wijziging volkomen onderschat, waardoor er veel vragen liggen zijn. Geen duidelijkheid betekent dat adviseurs hun klanten niet goed kunnen inlichten wat er precies aan de hand is.
- Het eerste grote probleem was de omzetting van lopende box 3-polissen naar een box 1-polis. Pas in december 2012 werd besloten alsnog de termijn te verlengen naar 1 april. Deze datum wordt door de banken gezet op 1 maart omdat zij anders het werk niet kunnen uitvoeren. De klant is natuurlijk hier de dupe van.
- Het tweede probleem was de Eerste Kamer, die eind januari niet akkoord ging met de 100% verplichte aflossing. Minister Blok toverde uit zijn hoed de Blokhypotheek. Het is mogelijk om bij deze hypotheekvorm slechts 50% van de waarde van de woning af te lossen. De 100% aflossing blijft een feit, maar daarnaast wordt een aflossingsvrije hypotheek afgesloten die opneembaar is. Het nadeel is dat de hypotheekrente die niet fiscaal aftrekbaar is. Een vreemde constructie, want waarom kwam Blok niet met het voorstel dat slechts 50% hoeft te worden afgelost. De wettekst was al geschreven en Blok wilde niet de moeite meer nemen om deze aan te passen. Hoe de Blokhypotheek er precies uit gaat zien, is afhankelijk van de banken. De AFM gaat in ieder geval controleren. Blok wil veel flexibiliteit voor de huizenbezitter, zodat hij zelf kan bepalen wanneer hij een opname doet uit de aflossingsvrije hypotheek.
Koude kermis
Ik ben zeer benieuwd of banken hier aan mee gaan werken. Willen zij de touwtjes uit handen willen? Ook hierbij verwacht ik dat Blok wel eens van een koude kermis thuis kan komen. De eerste nuance is al geplaatst.
- Waar eerst werd gesproken van dezelfde hypotheekrentes voor de aflossingsvrije hypotheek en de annuïteiten en – of de lineaire hypotheek, is dit al aangepast naar marktconform. Dat betekent dat de aflossingsvrije hypotheek een hogere rente zalkrijgen, waardoor de Blokhypotheek minder aantrekkelijk wordt.
- Om de huizenmarkt uit het slop te halen, zijn er enkele maatregelen genomen zoals het invoeren van de starterslening.
- Aan de andere kant wordt de starter tegengewerkt omdat de kosten koper nog maar tot 5% (wordt ieder jaar 1% minder tot 0%) kan worden meegefinancierd.
- Bovendien worden studiefinancieringen als leningen beoordeeld waardoor er midner geleend kan worden.
- Tot slot de verbouwingskosten, die in veel gevallen niet meer volledig kunnen worden meegefinancierd.
- Onder aan de streep moet een starter in veel gevallen eigen middelen gaan meenemen. Dit is natuurlijk geen probleem, maar het zorgt er wel voor dat veel starters nog even moeten wachten met het kopen van een woning.
Ik plaats tot slot grote vraagtekens bij de communicatie tussen de overheid en de banken. Topman Gerrit Zalm van ABN-Amro zei dat zijn bank niet meer zit te wachten op hypotheken. Zalm sprak dus feitelijk een hypotheekstop uit. Volgens de kenners is de reden dat banken met veel onderwaterhypotheken zitten. Dit aantal zal de komende maanden nog flink stijgen.
Op slot
Het kabinet wist dat dit kon gebeuren als zij de 100% verplichte aflossing zou invoeren. Zij zagen dit als een voordeel voor de starter, die tegen een lagere prijs een woning kan kopen. Zij vergaten dat veel mensen hun woning niet meer goed kunnen onderhouden. Verbouwingen moeten zelf worden betaald en die zijn meestal niet voor handen. Gelukkig is het aantal gedwongen verkopen nog beperkt.
Toch kreeg ik van een grote bank in Nederland te horen dat zij 500 telefoontjes kregen per dag van mensen die in financiele problemen zitten of dit verwachten. Het gaat hier slechts over een bank! Het aantal huisaankopen is in het begin van het jaar drastisch gedaald.
De markt zit volkomen op slot en de komende maanden zal daar geen verandering in komen. Al met al zitten we nu in een situatie die voorkomen had kunnen worden als Den Haag niet zo eigenwijs was geweest en zijn werk goed had gedaan.
Jos Koets heeft een nieuw boek: Een Huis Kopen in Crisistijd.
De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).