Login
 

Onderwaterhypotheek en verhuizen?

Door Jos Koets op 1 mrt 2013 om 11:10 | Views: 14.648 | Categorie: Overig | Onderwerpen: advies, hypotheken, vermogensbeheer

Het aantal onderwaterhypotheken neemt toe, ik denk wel tot 1 miljoen stuks aan het eind van het jaar. Huizenbezitters met zo'n hypotheek die toch willen verhuizen, moeten de restschuld (verschil tussen de verkoopprijs en de hoogte van de hypotheek) uit eigen middelen betalen. Het valt op dat banken meer willen meewerken om de restschuld verrekenen met de opgebouwde waarde van de verpande verzekeringspolis of spaarrekening.

Honderdduizenden consumenten hun box 3-polis aan het omzetten naar een box 1-polis. Het voordeel van deze omzetting is dat de polis kan worden meegenomen naar de andere woning. We spreken dan over een fiscale voortzetting. U begrijpt dat door afkoop van deze polis/rekening een fiscale voortzetting niet meer mogelijk is. Wie een box 1-polis afkoopt binnen vijftien jaar krijgt te maken met de fiscus als de uitkering hoger is dan de betaalde premies.

Staatsecretaris Weekers heeft (zie bijlage) besloten dat een uitkering uit een box 1-polis binnen vijftien jaar geen fiscale gevolgen heeft als de uitkering wordt gebruikt voor een restschuld. Voordat u gaat juichen, zal ik u laten zien wat de gevolgen zijn van de afkoop. We hebben het hier dus over een box 1-polis/spaarrekening. Het volgende is van toepassing:

  • A en B hebben een hypotheek van 150.000 euro (1-1-2005)
  • Bankspaarhypotheek van 75.000 euro
  • Aflossingsvrije hypotheek van 75.000 euro
  • De woning wordt op 1-1-2015 verkocht voor 120.000 euro.
  • De restantschuld van 30.000 euro wordt gedeeltelijk betaald uit eigen middelen en uit de afkoop van de bankspaarhypotheek (is een box 1-spaarrekening).
  • Er wordt per 1-1-2015 een andere woning gekocht waarvoor een hypotheek nodig is van 250.000 euro.

Door de afkoop van de bankspaarhypotheek kan deze dus niet meer fiscaal worden voortgezet. Indien dit wel van toepassing was geweest, was het volgende mogelijk:

  • Bankspaarhypotheek van 75.000 euro (renteaftrek nog 20 jaar)
  • Aflossingsvrije hypotheek van 75.000 euro (renteaftrek nog 20 jaar)
  • Annuïiteitenhypotheek van 100.000 euro (renteaftrek voor 30 jaar)
  • De oude hypotheekvormen worden gewoon meegenomen.

Voor het hogere bedrag moet een annuïteiten- of lineaire hypotheek worden afgesloten om nog renteaftrek te kunnen krijgen.

  • Bij doorstromers is de hoogte van de eigenwoningschuld per 31-12-2012 bepalend. Er wordt nog wel gekeken of er na deze tijd geen extra aflossingen zijn gedaan, want dan is die hoogte van de eigenwoningschuld bepalend voor de toekomst.
  • Op 31-12-2012 is de hypotheek 150.000 euro. Het is niet van belang hoe deze is samengesteld.
  • De nieuwe hypotheek wordt 250.000 euro waarvan de gedragscode van 1-8-2011 stelt dat een huizenkoper maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij mag afsluiten.

Het volgende is dan mogelijk voor A en B.

  • Aflossingsvrije hypotheek van 125.000 euro (renteaftrek nog 20 jaar)
  • Annuïteitenhypotheek van 25.000 euro (renteaftrek nog 20 jaar)
  • Annuïteitenhypotheek van 100.000 euro (renteaftrek voor 30 jaar)

De schade van hogere maandlasten is nu nog beperkt. Dit heeft te maken doordat er een duurdere woning wordt gekocht. Indien iemand goedkoper gaat wonen dan is de situatie heel anders. Een voorbeeld ter verduidelijking:

  • A en B hebben een hypotheek van 400.000 euro (1-1-2005)
  • Bankspaarhypotheek van 200.000 euro
  • Aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro

Op 1-1-2015 wordt er een andere woning gekocht voor 200.000 euro. Het volgende is dan van toepassing:

  • Aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro (renteaftrek nog 20 jaar)
  • Annuïteitenhypotheek van 100.000 euro (renteaftrek nog 20 jaar)

Fiscale voortzetting
Indien de bankspaarrekening niet was afgekocht, had fiscaal voortzetting tot de mogelijkheden behoort. Hierdoor had deze persoon nog 20 jaar zijn bankspaarhypotheek kunnen handhaven waarna zijn gehele hypotheek was afgelost.

Het afkopen van een box 1-polis is niet verstandig, maar is voor veel mensen noodzakelijk om alsnog te kunnen verhuizen. De afgekochte box 1-polis verdwijnt, waardoor het fiscaal aantrekkelijk sparen verdwijnt. In veel gevallen zal door de verhuizing de annuïteitenhypotheek hiervoor in de plaats komen.

De nettomaandlasten zullen hierdoor stijgen. Dus, als u een onderwaterhypotheek heeft en toch wilt verhuizen, dan is het verstandig eerst uw situatie in kaart te laten brengen, alvorens u daadwerkelijk uw woning te koop staat.


 

Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX. 


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

advies

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

vermogensbeheer

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
19 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
pafex
0
Volgens het CBS waren er in 2010 ongeveer 4 miljoen koophuizen in nederland. Daarvan zouden er eind van het jaar 1 miljoen onder water staan volgens Jos, dus 25%! Dat lijkt mij erg sterk.
haas
0
al de regels etc die de Overheid heeft opgezet rond hypotheek/eigen huis zijn verworden tot kluwen wol met vele onzichtbare knopen daarin voor betrokkenen.

veel huiseigenaren,die willen/moeten verkopen in 2013 zullen grote behoefte hebben aan deskundig,financieel planninsgadvies !
jerh
0
Ik vind het wel raar dat die 30.000 euro verlies nergens meer staat in het voorbeeld. En hoe kan iemand nu een woning van 100K meer kopen als niet eens 30K afgelost kan worden. En dan nog meenemen dat een gedeelte aflossingsvrij blijft, hoe gaat dat dan terugbetaald worden?

En in het tweede voorbeeld is het altijd goedkoper om een goedkoper huis te kopen, er hoeft immers minder rente betaald te worden.

Een weinig evenwichtig artikel, wat ook nog suggeert dat we in 2015 nog aftrek hebben, dat is ook nog maar de vraag.
z0n0p
0
Kan best die 25%. De nationale hypotheekberg is in de afgelopen 10 jaar gegroeid van 200 miljard naar 700 miljard. Dus het verbaasd me niet dat er nu veel mensen met een te hoge hypotheek zitten. Maar daar moet de RABO toch ook klamme handen van krijgen. Wanneer moet die gaan afboeken op "oninbare leningen".

PS: Vraag: kan ik in een grenzeloos Europa een hypotheek bij een Duitse bank tegen 3% sluiten en nog in aanmerking komen voor HRA? Als ik mijn geld verdien in NL val ik namelijk onder dat fiscale regime.
Ivanrybkin
0
  • A en B hebben een hypotheek van 164.000 euro voor een woning met aankoopbedrag 150.000 (1-1-2005)
  • Bankspaarhypotheek van 89.000 euro
  • Aflossingsvrije hypotheek van 75.000 euro
  • De woning wordt op 1-1-2015 verkocht voor 120.000 euro.
  • De restantschuld van 44.000 euro moet worden betaald uit eigen middelen, als men de reeds gespraarde polis in stand wil kunnen houden.
  • Naast deze 44.000 heeft men ook nog wat geld nodig voor verhuiskosten.

  • Kortom, dit stel heeft sowieso €50.000 spaargeld nodig om te kunnen verhuizen naar een huis dat even duur is als het huis dat wordt verlaten.
    dwz ongeveer 35 % van de woningwaarde.
    [verwijderd]
    0
    Die 25% die Jos noemt lijkt me reeel. Maar is natuurlijk verschikkelijk veel.
    Met name Rabobank en ING (die gingen 5 jaar geleden de boer op met "100% aflossingsvrij tegen 1.8% variabele rente hypotheken").

    Kan niet lang meer duren of deze banken gaan hun klanten benaderen om het verschil tussen hypotheek en waarde woning terug te betalen.

    Jos Koets
    0
    quote:

    haas schreef op 1 mrt 2013 om 12:17:


    al de regels etc die de Overheid heeft opgezet rond hypotheek/eigen huis zijn verworden tot kluwen wol met vele onzichtbare knopen daarin voor betrokkenen.

    veel huiseigenaren,die willen/moeten verkopen in 2013 zullen grote behoefte hebben aan deskundig,financieel planninsgadvies !


    Het is te hopen dat ze de juiste adviseur kiezen die hun situatie goed in kaart kunnen brengen. Ik ben bang dat dit grote problemen op gaat leveren. Fiscaliteit is toch een groot probleem bij veel collegas van mij.

    Gr. Jos
    boerm
    0
    Bij verhuizing naar een goedkopere woning kan je toch gewoon je oude bankspaar hypotheek meenemen, dan hoef er toch geen annuiteiten hypotheek bij te nemen, of ben ik verkeerd geinformeerd?
    Ivanrybkin
    0
    quote:

    boerm schreef op 1 mrt 2013 om 17:59:


    Bij verhuizing naar een goedkopere woning kan je toch gewoon je oude bankspaar hypotheek meenemen, dan hoef er toch geen annuiteiten hypotheek bij te nemen, of ben ik verkeerd geinformeerd?


    mits je waardeverlies cash kunt aftikken.
    Ethan
    0
    Wat betreft deze zaken is het wellicht een idee om eens met ABN-AMRO te praten, die zoeken echt een oplossing voor slechte hypotheken, zijn niet uit op snel geld etc maar helpen echt verder; goede ervaring!!
    gerrit 69
    0
    quote:

    z0n0p schreef op 1 mrt 2013 om 12:43:


    Kan best die 25%. De nationale hypotheekberg is in de afgelopen 10 jaar gegroeid van 200 miljard naar 700 miljard. Dus het verbaasd me niet dat er nu veel mensen met een te hoge hypotheek zitten. Maar daar moet de RABO toch ook klamme handen van krijgen. Wanneer moet die gaan afboeken op "oninbare leningen".

    PS: Vraag: kan ik in een grenzeloos Europa een hypotheek bij een Duitse bank tegen 3% sluiten en nog in aanmerking komen voor HRA? Als ik mijn geld verdien in NL val ik namelijk onder dat fiscale regime.


    Een Duitse hypotheek voor een Nederlandse woning is de oplossing om een lagere hypotheekrente te verkrijgen.
    Het scheelt over de hele linie wel een vol procent of soms meer.
    Volgens mijn bescheiden mening kom je ook in aanmerking voor hypotheekrente-aftrek.
    Jos Koets zou hier als expert een definitief antwoord op kunnen geven, wat betreft het fiscale regime voor een Duitse hypotheek.
    Het word trouwens tijd, dat onze banksector de hypotheekrente gaat verlagen, want ze profiteren al geruime tijd van goedkoop geld door de geldverruiming van de ECB en het zou voor de woningmarkt een goede manier zijn om deze van het slot af te krijgen.


    Groet van Gerrit
    wieweet
    0
    quote:

    pafex schreef op 1 mrt 2013 om 12:12:


    Volgens het CBS waren er in 2010 ongeveer 4 miljoen koophuizen in nederland. Daarvan zouden er eind van het jaar 1 miljoen onder water staan volgens Jos, dus 25%! Dat lijkt mij erg sterk.


    De gem. huizenprijs ligt nu op gem. niveau van 2003. Grof gezegd zijn dus alle woningen die na 2003 zijn gekocht in waarde verminderd. Oftewel de hyphotheek is hoger als de waarde van de woning.
    Durf zelf te stellen dat het de aankomende 1 tot 4 jaar richting de 1,5 miljoen gaat.


    vrgr
    DAR
    0
    quote:

    gerrit 69 schreef op 2 mrt 2013 om 03:13:


    [...]

    Een Duitse hypotheek voor een Nederlandse woning is de oplossing om een lagere hypotheekrente te verkrijgen.
    Het scheelt over de hele linie wel een vol procent of soms meer.
    Volgens mijn bescheiden mening kom je ook in aanmerking voor hypotheekrente-aftrek.
    Jos Koets zou hier als expert een definitief antwoord op kunnen geven, wat betreft het fiscale regime voor een Duitse hypotheek.
    Het word trouwens tijd, dat onze banksector de hypotheekrente gaat verlagen, want ze profiteren al geruime tijd van goedkoop geld door de geldverruiming van de ECB en het zou voor de woningmarkt een goede manier zijn om deze van het slot af te krijgen.


    Groet van Gerrit


    je kunt een hypotheek afsluiten bij een duitse bank voor een nederlands huis met behoud van hypotheek rente aftrek. wel doen niet alle duitse banken dit vaak alleen voor huizen in grensstreken. meestal kun je ook als nl klant maar 50 tot 70 % van de marktwaarde lenen. de hypotheek is een annuiteiten hypotheek of bauspar vertrag hypotheek. er zijn ook enkele tussen personen in nl die duitste hypotheken aanbieden. deze tussen personen werken voor heel www.euregiohypotheken.nl/duitse-hypot... en www.smartfee.nl
    DAR
    0
    bij een duiste bank zul je ook minder kunnen lenen dan dat je in nl kunt met zelfde salaris, men gaat in duitsland ook uit van netto salaris niet van bruto. de normen voor verstrekking zijn streng, maar wel stuk lagere rente dan in nl.
    wiebertje
    0
    quote:

    DAR schreef op 3 mrt 2013 om 10:48:


    bij een duiste bank zul je ook minder kunnen lenen dan dat je in nl kunt met zelfde salaris, men gaat in duitsland ook uit van netto salaris niet van bruto. de normen voor verstrekking zijn streng, maar wel stuk lagere rente dan in nl.

    Als je echter bij een nederlandse bank wil lenen onder die voorwaarden, krijg je dan ook een lagere rente? Ik denk het niet.

    Ik vind variabel voor 3,5 en 2 jaar vast voor 3,1 momenteel ook niet erg hoog trouwens. Paar jaar geleden was het nog 6 %.
    Hantronics
    0
    En welke belastingambtenaar gaat dit nog even controleren? Alleen de adviseurs hebben profijt van ingewikkelde regels. Mooier kunnen we het niet maken, wel ingewikkelder.
    fRiEtJeSaTe
    0
    Jos, de volgende vraag:

    Wij hebben een spaarhypotheek (box1) van 173.000. Te verwachten opbrengst is 162.000.
    Rest een verschil van 11.000. In de hypotheek zit ongeveer evenveel opgebouwde waarde.
    Nu willen we een nieuw huis kopen dat duurder is, en de spaarhypotheek meenemen.

    Moeten we nu verplicht met ons spaargeld de restschuld aflossen, om de spaarhypotheek (renteaftrek) te kunnen behouden?
    Of kan de waarde in de hypotheek toch hiervoor gebruikt worden?
    dennis_1980
    0
    Ik lees heel vaak van alles over onder water hypotheken. Maar ik ben eens benieuwd naar de geheel andere kant van het plaatje. Ofwel iemand heeft geld in overvloed. Ik schets het volgende scenario:

  • A heeft een hypotheek van 125.000. 75.000 spaar en 50.000 aflossingsvrij. De woning heeft een waarde van 100.000. Verkoop levert derhalve een restschuld van 25.000 op.
  • A beschikt over 150.000 eigen vermogen. Er kan gekozen worden voor verkoop en betaling van de restschuld (optie A). Of om het gehele hypotheek bedrag op te hoesten (optie B). In geval van optie B kan de woning worden verhuurd (maar natuurlijk ook verkocht).
  • A wil een nieuwe woning van 250.000 kopen.

  • Is het in een dergelijk geval gewoon zo simpel dat de hypotheek van 125.000 mee kan naar de nieuwe woning, aangevuld met 125.000 annuiteitenhypotheek?
    De oude woning wordt geheel met eigen geld gefinancierd en is daarmee een 2e woning. Op voorwaarde dat deze een leuke opbrengst (huur) genereert, is dit toch een aantrekkelijke optie. Of is optie A, met verlies verkopen, een beter idee? Of zijn er nog meer/betere alternatieven?
    19 Posts
    Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

    Plaats een reactie

    Meedoen aan de discussie?

    Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

    Auteur Meer»

    Jos Koets

    Volgen
     
    Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
    In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

    Recente columns van Jos Koets:

    16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
    02 jun Scheiden doet lijden 9
    19 mei Adviseur speelt voor makelaar
    Gesponsorde links

    Meer »

    Marketing Stage (Maastricht)

    We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

    15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
    14:29 Brand Manager (Amersfoort)
    13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)