Het aantal onderwaterhypotheken neemt toe, ik denk wel tot 1 miljoen stuks aan het eind van het jaar. Huizenbezitters met zo'n hypotheek die toch willen verhuizen, moeten de restschuld (verschil tussen de verkoopprijs en de hoogte van de hypotheek) uit eigen middelen betalen. Het valt op dat banken meer willen meewerken om de restschuld verrekenen met de opgebouwde waarde van de verpande verzekeringspolis of spaarrekening.
Honderdduizenden consumenten hun box 3-polis aan het omzetten naar een box 1-polis. Het voordeel van deze omzetting is dat de polis kan worden meegenomen naar de andere woning. We spreken dan over een fiscale voortzetting. U begrijpt dat door afkoop van deze polis/rekening een fiscale voortzetting niet meer mogelijk is. Wie een box 1-polis afkoopt binnen vijftien jaar krijgt te maken met de fiscus als de uitkering hoger is dan de betaalde premies.
Staatsecretaris Weekers heeft (zie bijlage) besloten dat een uitkering uit een box 1-polis binnen vijftien jaar geen fiscale gevolgen heeft als de uitkering wordt gebruikt voor een restschuld. Voordat u gaat juichen, zal ik u laten zien wat de gevolgen zijn van de afkoop. We hebben het hier dus over een box 1-polis/spaarrekening. Het volgende is van toepassing:
- A en B hebben een hypotheek van 150.000 euro (1-1-2005)
- Bankspaarhypotheek van 75.000 euro
- Aflossingsvrije hypotheek van 75.000 euro
- De woning wordt op 1-1-2015 verkocht voor 120.000 euro.
- De restantschuld van 30.000 euro wordt gedeeltelijk betaald uit eigen middelen en uit de afkoop van de bankspaarhypotheek (is een box 1-spaarrekening).
- Er wordt per 1-1-2015 een andere woning gekocht waarvoor een hypotheek nodig is van 250.000 euro.
Door de afkoop van de bankspaarhypotheek kan deze dus niet meer fiscaal worden voortgezet. Indien dit wel van toepassing was geweest, was het volgende mogelijk:
- Bankspaarhypotheek van 75.000 euro (renteaftrek nog 20 jaar)
- Aflossingsvrije hypotheek van 75.000 euro (renteaftrek nog 20 jaar)
- Annuïiteitenhypotheek van 100.000 euro (renteaftrek voor 30 jaar)
- De oude hypotheekvormen worden gewoon meegenomen.
Voor het hogere bedrag moet een annuïteiten- of lineaire hypotheek worden afgesloten om nog renteaftrek te kunnen krijgen.
- Bij doorstromers is de hoogte van de eigenwoningschuld per 31-12-2012 bepalend. Er wordt nog wel gekeken of er na deze tijd geen extra aflossingen zijn gedaan, want dan is die hoogte van de eigenwoningschuld bepalend voor de toekomst.
- Op 31-12-2012 is de hypotheek 150.000 euro. Het is niet van belang hoe deze is samengesteld.
- De nieuwe hypotheek wordt 250.000 euro waarvan de gedragscode van 1-8-2011 stelt dat een huizenkoper maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij mag afsluiten.
Het volgende is dan mogelijk voor A en B.
- Aflossingsvrije hypotheek van 125.000 euro (renteaftrek nog 20 jaar)
- Annuïteitenhypotheek van 25.000 euro (renteaftrek nog 20 jaar)
- Annuïteitenhypotheek van 100.000 euro (renteaftrek voor 30 jaar)
De schade van hogere maandlasten is nu nog beperkt. Dit heeft te maken doordat er een duurdere woning wordt gekocht. Indien iemand goedkoper gaat wonen dan is de situatie heel anders. Een voorbeeld ter verduidelijking:
- A en B hebben een hypotheek van 400.000 euro (1-1-2005)
- Bankspaarhypotheek van 200.000 euro
- Aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro
Op 1-1-2015 wordt er een andere woning gekocht voor 200.000 euro. Het volgende is dan van toepassing:
- Aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro (renteaftrek nog 20 jaar)
- Annuïteitenhypotheek van 100.000 euro (renteaftrek nog 20 jaar)
Fiscale voortzetting
Indien de bankspaarrekening niet was afgekocht, had fiscaal voortzetting tot de mogelijkheden behoort. Hierdoor had deze persoon nog 20 jaar zijn bankspaarhypotheek kunnen handhaven waarna zijn gehele hypotheek was afgelost.
Het afkopen van een box 1-polis is niet verstandig, maar is voor veel mensen noodzakelijk om alsnog te kunnen verhuizen. De afgekochte box 1-polis verdwijnt, waardoor het fiscaal aantrekkelijk sparen verdwijnt. In veel gevallen zal door de verhuizing de annuïteitenhypotheek hiervoor in de plaats komen.
De nettomaandlasten zullen hierdoor stijgen. Dus, als u een onderwaterhypotheek heeft en toch wilt verhuizen, dan is het verstandig eerst uw situatie in kaart te laten brengen, alvorens u daadwerkelijk uw woning te koop staat.
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.