Login
 

Banken bepalen alles

Door Jos Koets op 1 feb 2013 om 14:00 | Views: 5.154 | Categorie: Overig | Onderwerpen: huizenmarkt, hypotheken

Vorig jaar kon u in mijn column Regels overbruggingshypotheek lezen dat banken terecht strengere eisen stellen met betrekking tot de overbruggingshypotheek. Ik ben geen voorstander van de overbruggingshypotheek. Dit heeft te maken met de tijdsduur van twee jaar die banken hanteren. De oude woning moet door de overbruggingshypotheek binnen 24 maanden verkocht zijn.

Die tijdslimiet zorgt voor druk bij de verkopers, wat direct zorgt voor onderlinge problemen en slapeloze nachten. Ik kreeg een vraag van een lezer waarvan de bank op terugbetaling van de overbruggingshypotheek aandring. De duur van 24 maanden was al met een jaar verlopen.

De overwaarde van de nieuwe woning is wel hoger dan de overbruggingshypotheek. Zijn er misschien mogelijkheden om de overbruggingshypotheek om te zetten naar een andere hypotheekvorm? Helaas kan deze lezer de overbruggingshypotheek niet uit eigen middelen betalen en hij zal daarom in overleg moeten treden met zijn bank.

Dit gesprek zal niet heel prettig verlopen, omdat de bank de touwtjes in handen heeft. De bank kan in het ergste geval beide woningen opeisen. De bank zal in ieder geval de lezer volledig doorlichten en de volgende gegevens in kaart brengen:

  • Totaal bruto jaarsalaris
  • Totale waarde van de twee woningen
  • Totale hoogte van de twee hypotheken
  • Waarde verpande polissen en rekeningen

Duidelijke regels
Het inkomen moet voldoende zijn om beide hypotheken te kunnen betalen. In 2013 krijgen huizenkopers minder aan hypotheek dan een paar jaar geleden. Als het inkomen niet voldoende is, zal de bank coulant moeten zijn. Het is dan feitelijk niet mogelijk de overbruggingshypotheek om te zetten naar een andere hypotheekvorm.  

Bovendien komen nieuwe fiscale regels om de hoek kijken. Staatssecretaris Weekers heeft helaas geen casus gemaakt waarbij de overbruggingshypotheek aan de orde komt, maar de regels zijn duidelijk. Er moet gekeken worden naar de hoogte van de eigenwoningschuld (EWS) van de nieuwe woningop 31 december 2012.

In deze eigenwoningschuld zit ook de overbruggingshypotheek waardoor de oude hypotheekvormen van toepassing blijven. Echter, nu moet nog rekening worden gehouden met de gedragscode van 1 augustus 2011. De maximale aflossingsvrije hypotheek mag niet meer bedragen dan 50% van de waarde van de woning. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

Waarde woning 300.000 euro
Bankspaarhypotheek  100.000 euro
Aflossingsvrije hypotheek  100.000 euro
Overbruggingshypotheek 80.000 euro

Banken bepalen
In dit voorbeeld is het niet mogelijk om de overbruggingshypotheek om te zetten naar een aflossingsvrije hypotheek. De maximale aflossingsvrije hypotheek is namelijk 150.000 euro (50% van 300.000). De waarde van de woning kan worden aangetoond door middel van de WOZ-waarde of een taxatierapport.

Als de aflossingsvrije hypotheek te hoog is, kan deze voor 1 april 2013 nog worden omgezet (een gedeelte van de aflossingsvrije hypotheek) naar een andere aflosbare hypotheekvorm (bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek). Let op: dat veel banken nu al berichten dat de omzetting voor 1 maart 2013 bij hen binnen moet zijn.

Hieruit blijkt weer eens dat Den Haag niets te vertellen heeft. De banken bepalen gewoon wat er gebeurt. In ieder geval is na 1 april 2013 een omzetting naar bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek niet meer mogelijk. De aflossingsvrije hypotheek kan dan alleen nog worden omgezet naar een annuïteiten of lineaire hypotheek.

Hierbij is van belang dat de looptijd niet wordt verlengd. Uit het bovenstaande blijkt maar weer eens dat een overbruggingshypotheek een zeer groot probleem kan zijn. Vooral in deze tijd is het daarom verstandig om eerst uw woning te verkopen voordat u een andere woning koopt.


Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.

 


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

huizenmarkt

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
10 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Dutch-sparky
0
Vraagje :

Ergens gelezen dat de BANKEN vanaf 1 jan 2013 duidelijk een overzicht moeten verstrekken hoe de Funding bij een variabele hypotheek is samngesteld.

Is hierover meer bekend ??
Da Freeze
0
Leuk om te lezen dat deze column botst met deze: www.iex.nl/Nieuws/ANP_ANP-010213-094/...
De bank stelt wel eisen, maar wanneer mensen massaal hun rekening leeghalen staan ze toch mooi voor joker.
Jos Koets
0
quote:

Da Freeze schreef op 1 feb 2013 om 16:13:


Leuk om te lezen dat deze column botst met deze: www.iex.nl/Nieuws/ANP_ANP-010213-094/...
De bank stelt wel eisen, maar wanneer mensen massaal hun rekening leeghalen staan ze toch mooi voor joker.


Over spaargeld kunnen de mensen zelf beslissen of zij deze weghalen bij een bank. Over de hypotheek kunnen mensen niet zelf beslissen (in veel gevallen als er sprake is van een onder water hypotheek) of ze deze weghalen bij een bank (kost ook aardig wat geld, oversluiten).

Gr. Jos
da peet
0
Ja, en als iedereen dat doet (eerst verkopen en dan kopen), wordt er dus nooit meer een huis verkocht! En bedankt meneer Koets... Dit soort adviezen kan de huizenmarkt van vandaag missen als kiespijn.
Jos Koets
1
quote:

da peet schreef op 1 feb 2013 om 16:35:


Ja, en als iedereen dat doet (eerst verkopen en dan kopen), wordt er dus nooit meer een huis verkocht! En bedankt meneer Koets... Dit soort adviezen kan de huizenmarkt van vandaag missen als kiespijn.


Als iedereen eerst koopt en dan pas verkoopt ontstaan er zeer grote problemen. Sprak vorige maand een bank. Deze kreeg 500 belletjes per dag van mensen die in financiele problemen komen of al zijn. Dit gaat slechts over 1 bank in Nederland. Mijn advies is dus juist goed. Ik hoop dat mijn collegas dit ook aan hun klanten adviseren. U moet eens weten hoeveel klanten mij achteraf bedanken. Zij hadden verwacht dat hun woning binnen een half jaar zou worden verkocht. Ik heb hun geadviseerd deze eerst te verkopen. Na twee jaar staan de meeste woningen nog te koop. Deze mensen zijn zeer blij dat ze geen andere woning hebben gekocht.

De problemen zijn veroorzaakt door onze heren in Den Haag. Deze wilde zo graag de verplichte aflossing doorvoeren. Er wordt op het ogenblik geen huis verkocht en dat gaat de komende maanden ook niet veranderen.

Gezien uw reactie, staat uw koopwoning te koop.

Gr. Jos
EwR
0
quote:

Jos Koets schreef op 1 feb 2013 om 16:59:


[...]

Gezien uw reactie, staat uw koopwoning te koop.

Gr. Jos


Jos +1
da peet
0
Haha, ik vind het prima hoor, Jos +1, en inderdaad (makkelijke gok) staat mijn woning te koop. En ik kan Jos´ uitleg best volgen en vind het heel fijn voor hem dat hij zoveel bedankjes krijgt, maar, Jos, het feit dat je mijn argument niet daadwerkelijk weerlegt, wil toch zeggen dat daar geen speld tussen te krijgen is, toch.
Jos Koets
0
quote:

da peet schreef op 1 feb 2013 om 19:21:


Haha, ik vind het prima hoor, Jos +1, en inderdaad (makkelijke gok) staat mijn woning te koop. En ik kan Jos´ uitleg best volgen en vind het heel fijn voor hem dat hij zoveel bedankjes krijgt, maar, Jos, het feit dat je mijn argument niet daadwerkelijk weerlegt, wil toch zeggen dat daar geen speld tussen te krijgen is, toch.


Laat ik het anders zeggen. Iemand die nog niet zijn woning heeft verkocht, is bij sommige banken niet eens welkom als hij een andere woning wilt kopen. De eisen zijn veel strenger geworden als er sprake is van twee woningen.

Een mooi voorbeeld is Obvion. Als het inkomen niet voldoende is om twee woningen te kunnen financieren, moet de maandlast van de verkochte woning uit eigen middelen betaald kunnen worden de komende 18 maanden. Het gaat dan om 70% van de bruto maandlasten. Een bank kijkt dus naar de waardes van de twee woningen, het spaargeld en het totale inkomen. Veel mensen die toch eerst willen kopen, voldoen niet altijd aan deze eisen dus kunnen gewoon de woning niet kopen alvorens de huidige is verkocht.

Bovendien is de kans in deze tijd groot dat de verkochte woning minder oplevert dan vooraf gedacht. Hoe wordt dit "verlies" dan opgevangen. Al met al ben ik van mening dat je voor zekerheid moet gaan in deze tijden.

Gr. Jos
Insider01
0
quote:

da peet schreef op 1 feb 2013 om 19:21:


Haha, ik vind het prima hoor, Jos +1, en inderdaad (makkelijke gok) staat mijn woning te koop. En ik kan Jos´ uitleg best volgen en vind het heel fijn voor hem dat hij zoveel bedankjes krijgt, maar, Jos, het feit dat je mijn argument niet daadwerkelijk weerlegt, wil toch zeggen dat daar geen speld tussen te krijgen is, toch.


als je er wat beter over nadenkt dat kan je die speld er vast zelf wel tussen krijgen
Schadeberekenaar
0
Sinds vrijdag zit de Nederlandse hypotheekmarkt met een nog veel groter probleem. ABN,ING en sinds vrijdag SNS mogen, vanwege de ontvangen staatssteun geen marktleider meer zijn wat de rentetarieven betreft. Blijft Rabo over. De anderen zullen dus volgens de Brusselse regels moeten "volgen". De concurrentie valt dus volledig weg. Leuke spagaat voor de NMa. Zelfs het inmiddels al 3 jaar failliete DSB mag niet haar eigen rentetarieven vaststellen om "marktverstoring" te voorkomen. Dit zal dus ook de "prijs" voor een overbruggingshypotheek
opdrijven.
De lasten zullen daardoor nog meer stijgen en de kans dat je daardoor
nog een overbruggingshypotheek kunt krijgen zal, mede door de daling van de huizenprijzen, nog verder afnemen.
Tel daarbij op de strengere regelgeving, de tijd die het duurt voor een woning verkocht is, het aanzienlijke risico van een restschuld en dan rijst direct de vraag OF je wel een overbruggingshypotheek wilt.
In die zin is eerst verkopen en dan kopen zeker een goed advies.
10 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)