Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor
  • Word abonnee
  • Inloggen

    Inloggen

    • Geen account? Registreren

    Wachtwoord vergeten?

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Startersdrama

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 12 apr De gekte op de woningmarkt is terug 4
  2. 29 mrt Aflossingsvrije hypotheken op de helling 8
  3. 08 mrt Lager energielabel betekent lagere maximale hypotheek, maar er is een addertje 4

Reacties

112 Posts
Pagina: «« 1 2 3 4 5 6 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. Bas2012 11 januari 2013 12:09
    quote:

    GratisGeld schreef op 11 januari 2013 11:24:

    Ik ben zelfs ook nog voor 20% eigen geld meenemen (naast de strakkere eisen), zoals in Duitsland de norm is. Kan je niet kopen, dan ga je eerst huren en sparen. En huren wordt in Duitsland helemaal niet gezien als zielig Dat is een beeld dat door de politiek en samenleving in NL is aangepraat. Elke Duitser huurt eerst, spaart daarbij, en koop daarna een woning (en geen "starterswoning", maar een gewone woning waar je een gezin kan stichten).
    Ik ben het gedeeltelijk met je eens, maar voor mij is het grote probleem dat de hele huurmarkt in Nederland verziekt is door alle overheidsinvloeden. Zelf zie ik hier veel potentie voor de overheid, regel huurtoeslag via inkomstenbelasting en niet via de woning om scheef wonen tegen te gaan en geef coorperaties en de private woonmarkt de juiste intentie mbt voor bouwplannen en prijzen. Kortom blijf als overheid gewoon zoveel mogelijk van deze markt af, het hele marktmechanisme is verziekt (in mijn ogen voor een groot deel door invloeden overheid) en daarom niet zo raar dat het niet werkt.

  2. [verwijderd] 11 januari 2013 12:15
    Veel beter was natuurlijk geweest:

    Hoogste twee belastingtarieven Box 1 met 5-10 procentpunten omlaag en het hele huis in box 3:
    De aftrekbaarheid is daardoor - inkomens-neutraal - direct beperkt (tot 30%) , waardoor huren en kopen tevens betere alternatieven voor elkaar worden, qua betaalbaarheid

    En grootste voordeel: geen administratieve draken zoals nu zijn gecreëerd: 30 jaaraftrek, bijleenregeling, hypotheken oude regime, deels nieuwe regime (bij aankooop durdere woning) en wanneer er gescheiden wordt en hertrouwd, is er helemaal niet meer te voorspellen wat de netto-lasten zullen zijn
  3. vlieman 11 januari 2013 12:15
    De cijfers kloppen, maar zijn nog maar het topje van de ijsberg. Jos heeft het nog rustig aan gedaan door de maximale hypotheek op de normen van Nationale Hypotheek Garantie te vergelijken. De extra hoge hypotheken die banken zonder NHG wilde verstrekken zijn hier dus nog niet eens in meegenomen

    Voorbeeld: SNS Bank verstrekte iemand met 50000 inkomen bij een toetsrente van 4,5% in 2006/2007 nog een hypotheek van bijna 380.000. Zoek de verschillen...
  4. Moneyball 11 januari 2013 12:19
    quote:

    Peter_H schreef op 11 januari 2013 11:34:

    @Moneyball

    Waarom is 100% aflossen (in 30 jaar) onzinnig?

    Ik ben met je eens dat iemand die bijv. maar 80% afgelost heeft echt niet in de problemen zal komen. Maar stel dat iemand maar 50% afgelost heeft na 30 jaar dan gaat deze persoon (bij 52% IB) in het 31e jaar meer betalen aan rente dan nu in het eerste jaar het geval was.

    Bedenk je ook dat voor onze generatie de pensioenen grotendeels verdampt zullen zijn, dus als wij straks met veel minder toe zullen moeten rond die tijd. Dan nog een forse hypotheek is een recept voor ellende...
    In absolute zin betaal je bij jouw 50% voorbeeld wellicht een fractie meer, in relatieve zin (percentage van inkomen) een stuk mnder. Op dat inkomen kun je allerlei negatieve speculaties loslaten, o.a. voor wat betreft onze pensioenen, maar dat staat los van dit principe.
  5. [verwijderd] 11 januari 2013 12:34
    Wat vervelend toch voor die starters; geen koophuis en geen (rest)schuld. Ik begrijp niet dat de nadruk niet meer wordt gelegd op de mensen die in het begin van de crisis een huis hebben gekocht en nu de lul zijn.

    Jos, je mag kiezen:
    1. Starter zonder koophuis en restschuld
    2. Ex-starter, in 2008 een huis gekocht en 40.000 potentiële restschuld
  6. MartijnN1932 11 januari 2013 12:38
    Leuk die staartjes van
    Netto lasten, maar je houdt er geen rekening mee dat die mensen met een aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar nog steeds 1236 EUR Bruto aan lasten hebben en degene met aflossing, 120 EUR (huurwaarde forfait)..

    Scheef als wat, dus het probleem gaat komen zodra die aflossingsvrije hypotheken aflopen en mensen dus een schuld overhouden van 250.000 EUR.

    Dan zal je de huizenprijzen nog vele malen sneller zien dalen omdat ze gedwongen zijn hun huis te verkopen omdat ze niet meer aan de financiering kunnen voldoen zonder de hypotheek rente aftrek die nu gemaximeerd is op 30 jaar looptijd van je hypotheek.

    Maar dat wordt nooit in de plaatjes meegenomen... helaas..

    dus gemiddeld over het levensduur van een persoon stel je woont 50 jaar in een eigenhuis dan betaal je met aflossing dus gemiddeld 600 bruto per maand en iemand met aflossingsvrij 1500, zo en nu maar even uitrekenen!
  7. MartijnN1932 11 januari 2013 12:43
    quote:

    Nee schreef op 11 januari 2013 11:39:

    [...]

    Volledig de hypotheek bijeen sparen is per definitie kolder.

    Dat geld is dood geld omdat het niet in de economie gaat maar als dood geld in je woning zit. Naast je schuld heb je ook een bezit, de waarde van je woning.

    Daarnaast tweedeling;
    Na 30 jaar een groep die GEEN woonlasten meer heeft doordat de hele hypotheek is afgelost. Vs de groep die zijn hele leven huurt en niet de stap naar kopen heeft gezet. Wat denk je dat die over 30 jr aan huren betalen na inflaties?

    Kolder om volledig verplicht annuitair af te lossen. Een woning kan je niet mee je graf in nemen!
    Kolder ? om af te lossen?, als personen die niets hebben afgelost met pensioen gaan hebben ze gemiddeld 45% minder inkomsten daarmee kunnen ze de bruto lasten van de lopende hypotheek totaal niet meer bekostigen. dus vallen ze direct in een 3x zo groot pensioen gat.

    Bij het aflossen van je woning in 30 jaar ben je verzekerd dat je een woning hebt die je kan blijven bewonen als je met pensioen gaat.
    Nog daar gelaten dat je onderweg je baan kan verliezen en dan ook niet meer aan je verplichtingen kan voldoen en je huis tegen een groot verlies moet verkopen..

    Gemiddeld kopen mensen een huis rond hun 27e, na 30jaar zijn de 57.. das nog heel wat jaartjes voordat ze hun graf in gaan!!!, meesten leven nog 30 jaar daarna door.. dus da's 30 jaar volledige rente lasten met minder inkomen!!
  8. sebpb 11 januari 2013 13:03
    Het probleem met starters is dat ze 0,0 euro op hun rekening hebben, maar wel een wereldreis/ervaring rijker, 3x per jaar op vakantie zijn geweest de afgelopen jaren en elk weekend lekker uit eten en ach het kan nog op, doe 's een stedentripje.
    De grootste huilers in mijn vriendenkring zijn diegene die mij verweten dat ik altijd alleen maar werk en nooit tijd voor mezelf nam/neem.
    Verschil is dat mijn vriendin en ik met een zak van 40K bij de bank aan tafel zaten en binnen 4 jaar 24K hebben weten af te lossen. En nee wij verdienen geen Godsvermogen gewoon 2x modaal.

    Waar ik met deze nieuwe regels wél grote problemen mee heb is dat je het recht wordt ontnomen om de laatste 100.000 euro van je bank te lenen.
    Wie bepaald dat ik aan het einde van onze 30 jarige looptijd niet gewoon voor (bij 3%) voor 3.000 euro per jaar het huis van de bank huur, ipv dat je financieel verplicht wordt je eigenhuis te verkopen een bejaardenflat te huren van een corrupte woningbouwvereniging.
    Als de bank en ik tot een accoord komen, wie is de overheid dan om dat te verbieden.
    Kijk naar onze ouders, die moeten naar een huurwoning om hun stenen ten gelde te maken.
  9. forum rang 6 andre68 11 januari 2013 13:09
    quote:

    seb78 schreef op 11 januari 2013 13:03:

    Het probleem met starters is dat ze 0,0 euro op hun rekening hebben, maar wel een wereldreis/ervaring rijker, 3x per jaar op vakantie zijn geweest de afgelopen jaren en elk weekend lekker uit eten en ach het kan nog op, doe 's een stedentripje.
    De grootste huilers in mijn vriendenkring zijn diegene die mij verweten dat ik altijd alleen maar werk en nooit tijd voor mezelf nam/neem.
    Verschil is dat mijn vriendin en ik met een zak van 40K bij de bank aan tafel zaten en binnen 4 jaar 24K hebben weten af te lossen. En nee wij verdienen geen Godsvermogen gewoon 2x modaal.

    Waar ik met deze nieuwe regels wél grote problemen mee heb is dat je het recht wordt ontnomen om de laatste 100.000 euro van je bank te lenen.
    Wie bepaald dat ik aan het einde van onze 30 jarige looptijd niet gewoon voor (bij 3%) voor 3.000 euro per jaar het huis van de bank huur, ipv dat je financieel verplicht wordt je eigenhuis te verkopen een bejaardenflat te huren van een corrupte woningbouwvereniging.
    Als de bank en ik tot een accoord komen, wie is de overheid dan om dat te verbieden.
    Kijk naar onze ouders, die moeten naar een huurwoning om hun stenen ten gelde te maken.
    Prima verwoord. Vooral dat van die corrupte woningbouwvereniging........
  10. [verwijderd] 11 januari 2013 13:13
    quote:

    Peter_H schreef op 11 januari 2013 10:18:

    Op zich denk ik dat al deze cijfers wel kloppen, de vraag is echter: zijn de regels nu te strak of waren ze in 2002 juist veel te ruim met alle vervelende gevolgen die we nu overal om ons heen zien?
    Hm.. huizenprijs steeg tussen 1998 en 2001 in 3 jaar tijd met bijna 50%. Normaal toch? Of gevolg van soepeler hypotheekregels?
  11. [verwijderd] 11 januari 2013 13:21
    quote:

    Nee schreef op 11 januari 2013 11:36:

    Nog een bijkomend probleem;

    Aantal hypotheken ‘onder water’ op 800.000
    amweb.nl/-/aantal-hypotheken-onder-wa...

    Ook al zouden mensen willen verkopen, doordat hun hypotheek (flink) onder water staat kunnen ze niet eens verkopen want daar gaat de betreffende bank niet mee akkoord.

    Echt goed bezig die sukkels in de politiek!
    Ja, dat probleem krijg je als mensen niet aflossen en beginnen met een hypotheek hoger dan de waarde van het huis.

    Maar dat hebben de huizenkopers toch echt zelf gedaan. (Wel toegestaan door politiek en banken).
  12. Moneyball 11 januari 2013 13:22
    quote:

    Martijn_AC_N schreef op 11 januari 2013 12:38:

    Leuk die staartjes van
    Netto lasten, maar je houdt er geen rekening mee dat die mensen met een aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar nog steeds 1236 EUR Bruto aan lasten hebben en degene met aflossing, 120 EUR (huurwaarde forfait)..

    Scheef als wat, dus het probleem gaat komen zodra die aflossingsvrije hypotheken aflopen en mensen dus een schuld overhouden van 250.000 EUR.

    Dan zal je de huizenprijzen nog vele malen sneller zien dalen omdat ze gedwongen zijn hun huis te verkopen omdat ze niet meer aan de financiering kunnen voldoen zonder de hypotheek rente aftrek die nu gemaximeerd is op 30 jaar looptijd van je hypotheek.

    Maar dat wordt nooit in de plaatjes meegenomen... helaas..

    dus gemiddeld over het levensduur van een persoon stel je woont 50 jaar in een eigenhuis dan betaal je met aflossing dus gemiddeld 600 bruto per maand en iemand met aflossingsvrij 1500, zo en nu maar even uitrekenen!
    Allemaal heel stellig gebracht maar veel te kort door de bocht. Twee vragen:
    - Wat is de bron van de 45%?
    - Waarom houdt je geen rekening met de gemiddelde inkomensstijging over 30 jaar en inflatie?

    Verder heet het huurwaardeforfait al een decennium eigenwoningforfait en daarnaast geldt dat dit - hoewel het een verekening betreft - niet betaald hoeft te worden bij een volledig afgeloste hypotheek. Dit pleit overigens voor jouw berekeing

  13. [verwijderd] 11 januari 2013 13:25
    quote:

    Peter_H schreef op 11 januari 2013 10:45:

    De starters zouden eigenlijk gewoon moeten gaan huren zoals vroeger ook altijd al het geval was. Kopen doe/kan je pas als je een leuk spaarpotje hebt opgebouwd en je leven al enigzins op de rit hebt zodat je niet na een paar jaar weer wilt verhuizen naar dat huisje+tuintje.
    SCP rapport:

    Steeds later in een eengezinshuis
    Kijken we naar het type woning, dan blijkt dat een eengezinshuis op steeds latere leef- tijd wordt bemachtigd (figuur 17.4). Van cohort 1943 had ruim driekwart met 34 jaar een eengezinshuis; bij cohort 1975 was dat nog maar 60%.

    --

    Hoezo was het vroeger gebruikelijker om eerst te gaan huren? Ja, de generatie die voor de oorlog geboren was deed dat inderdaad.
  14. Moneyball 11 januari 2013 13:29
    Jos,

    Heb je bij het berekenen van het aantal onder water staande woningen ook gekeken naar hoeveel gespaard/belegd is onder de eigen woning? Of betreft het enkel volledig aflossingsvrije hypotheken? Zo niet, is het meenemen daarvan niet ook zeer relevant? Als namelijk een groot percentage mensen inmiddels een saldo onder hun eigen woning hebben gespaard dat groter is dan het negatieve verschil tussen de hypotheek en de woningwaarde is er geen sprake van veel problemen.
  15. MartijnN1932 11 januari 2013 13:30
    @ money ball,

    waarom ik geen rekening houd met gemiddelde inkomsstijging is omdat dit de afgelopen jaren gemiddeld naar beneden is gegaan.
    de 45% is gebaseerd op de huidige kortingen op de pensioenen (van rond 16%) + het feit dat je pensioen ongeveer 70% is van je gemiddelde loon over je werkverleden.
    Loon stijgt voor de meerderheid van de bevolking na 27 Jaar niet meer gelijk met de inflatie, (even staartjes van afgelopen 5 jaar genomen) dus in principe gaat je inkomen achteruit...
    Je hebt gelijk wat betreft de huurwaardeforfait,

    maar die had ik voor het gemak even erbij opgeteld om toch nog wat kosten in beschouwing te houden voor het bezit van een eigen volledig afgelost huis.

    Maar goed, allemaal gebaseerd op wat ik mee maak en zie en hoeveel mensen een aflossingsvrije hypotheek aangegaan zijn zonder te beseffen wat de implicaties zijn. zoals administratief medewerkers, verpleegkundigen, bouwvakkers enz..
    helaas zal bij hen de loonstijging niet zodanig zijn dat ze zich uit de schuld inflateren en tevens niet genoeg geld verdienen om zelf nog wat extra voor de oude dag te sparen.
  16. forum rang 6 am1993 11 januari 2013 13:34
    Nou Jos, je hebt met deze column weer iets losgemaakt, gezien de reacties. Het gaat natuurlijk niet om de details, maar om het globale (lange termijn) inzicht. En daarin onderschrijf ik de standpunten van Jos wel.
    Mijn 1e huis kocht ik in 1972 en daarna volgden er nog drie. Dat gemiddelde van 10 jaar klopt dus aardig. Bovendien was elk volgend huis groter en duurder.
    In die tijd waren er ook periodes van vele jaren, waarin de huizenprijzen daalden en/of nauwelijks stegen.
    Ik heb daar van geleerd, dat ik de overwaarde van mijn oude huis steeds in mijn nieuwe huis moest investeren en NIET consumeren.

    Daardoor was het voor mij ook aantrekkelijk om een aflossingsvrije hypotheek te nemen. Of ik na mijn pensionering nou huur of (al dan niet aftrekbare) rente betaal maakt natuurlijk niet uit. Bovendien heb ik het bedrag van de aflossingsvrije rente zelf in de hand en mijn huurprijs niet, waardoor ik mijn toekomstige bestedingen altijd aardig zal kunnen inplannen.

    Wat ik daarbij WEL altijd (globaal/soms heftig) heb zien doorstijgen, waren de grondprijzen en de bouwprijzen. Grond is (en blijft) schaars en bouwen wordt niet goedkoper.
    Grondbezitters van bouwgrond hebben altijd lange termijnvisies gehad, omdat projecten vaak pas na een tiental jaren (of veel langer) worden gerealiseerd.
    Uiteraard moet je (als belegger/speculant of gemeente) soms tussentijds je verliezen nemen en krijgen sommige speculanten/beleggers financieringsproblemen, maar dat is "all in the game" en uiteindelijk komt het met die grondprijs zelf dus altijd wel weer goed. Die heb ik de afgelopen 40 jaar nog niet structureel (dus over een periode van een jaar of 10) zien dalen.

    Wat de prijs van een te bouwen woning zelf betreft:
    Ook al ligt de bouw nu op haar rug, dan nog worden de werknemers (40% van de bouwsom) er niet goedkoper op. Op dit moment kan je als aannemer zo links en rechts wel je voordeel halen op je materialen.
    Fabrieken kunnen hun capaciteit vaak niet direct aanpassen aan de vraag, dus dat leidt altijd (tijdelijk) tot overproductie, hetgeen dus (ook tijdelijk) wat voordeel oplevert, maar ook dat houdt een keer op.

    Conclusies:
    1. In 30 jaar aflossen is onzin. Een huurder betaalt de rest van zijn leven nog huur, dus waarom zou een koper de rest van zijn leven dan niet gewoon rente betalen. Bovendien kan de koper dat bedrag zelf ook nog eens aardig sturen door aflossingen of tijdig oversluiten. Een en ander in relatie met zijn latere inkomen als penionado. Dat voordeel heeft een huurder niet en een koper die alles heeft afgelost heeft wel vermogen, maar kan daar niets van besteden, als hij geen andere financieringsconstructies aangaat met zijn huis als onderpand. Behoorlijke stomme zet van de politiek dus om een hypotheekaflossing van maximaal 30 jaar te eisen.

    2. Huizen worden qua grondprijs en zogeheten stichtingskosten (bouwen en inrichten) structureel niet heel veel goedkoper. Wat je nu ziet is een gebrek aan vraag en peculatie dat het, vanwege alle idiote maatregelen, nóg goedkoper wordt. Dat doen de meeste fabrieken dus precies zo momenteel met hun overtollige voorraden. Er zijn dus ook geen woningbouwers/aannemers, die huizen gaan bouwen voor vraagprijzen van 2 ton, als de stichtingskosten 2,5 ton zijn.
    Die leggen dus de productie stil.
    Dat houdt dus eens op en dan schieten de huizenprijzen weer omhoog. Alleen moet je dat (tot het weer zover is) dus kunnen overleven.
    Zelf verwacht ik dat deze situatie nog een jaar of acht gaat duren.

    Ik verwacht daarom ook, dat de meeste banken uiteindelijk er voor zullen kiezen om de hypotheekhouders die onder water (komen te) staan, uitstel te geven. De maatschappelijke problemen worden anders te groot, maar bovenal: hypotheekerstrekkers hebben enorme moeite om hun verlies te nemen.

    Dus het komt goed, al gaat dat nog (heel) lang duren.
    AM1993
  17. Moneyball 11 januari 2013 13:40
    quote:

    Martijn_AC_N schreef op 11 januari 2013 13:30:

    @ money ball,

    waarom ik geen rekening houd met gemiddelde inkomsstijging is omdat dit de afgelopen jaren gemiddeld naar beneden is gegaan.
    de 45% is gebaseerd op de huidige kortingen op de pensioenen (van rond 16%) + het feit dat je pensioen ongeveer 70% is van je gemiddelde loon over je werkverleden.
    Loon stijgt voor de meerderheid van de bevolking na 27 Jaar niet meer gelijk met de inflatie, (even staartjes van afgelopen 5 jaar genomen) dus in principe gaat je inkomen achteruit...
    Je hebt gelijk wat betreft de huurwaardeforfait,

    maar die had ik voor het gemak even erbij opgeteld om toch nog wat kosten in beschouwing te houden voor het bezit van een eigen volledig afgelost huis.

    Dank voor je toelichting. Niettemin ben ik van mening dat je cijfers en periodes kiest die jouw stellingname onderbouwen. Bij andere (lees: langere) tijdsperiodes en het niet pakken van de extremen (16%) kom je tot andere conclusies.
  18. jrxs4all 11 januari 2013 13:54
    Jos,

    je moet voor het beoordelen van de betaalbaarheid voor starters niet alleen de prijsdaling meerekenen, de hypotheekrente is ook gezakt ten opzichte van 10 jaar geleden.

    Als je beiden meerekent als deel van het inkomen (zie bijgaande grafiek) zie je dat de betaalbaarheid ongeveer 1/3e is verbeterd. Dat is hetzelfde als de daling van de leencapaciteit die je in het slechtste geval had uitgerekend.

    Ik vind dan ook helemaal niet de starters van nu slecht af zijn, want die hebben dan wel een veel lagere schuld. Het zijn juist de starters van 10 en 5 jaar geleden waar het probleem zit (grotendeels eigen schuld hoor).

    Nog een paar procent van de prijzen af (de rente blijft voorlopig wel laag) en de positie van starters wordt nog beter. Vergeet ook niet dat je toch moet wonen, de huren zijn vorig jaar ook fors gestegen en dit jaar wordt dat naar verwachting nog meer (en zeker als je wat boven het minimum inkomen zit). De huurtoeslag daalt.
112 Posts
Pagina: «« 1 2 3 4 5 6 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links