Login
 

Startersdrama

De afgelopen maanden heb ik alle kamervragen en dossiers vanuit Den Haag goed doorgelezen. Het huidige kabinet vindt de waardedaling van de huizenprijzen positief voor toekomstige kopers.

Voordat ik hier dieper op in ga, hieronder een overzicht van de gemiddelde huizenprijzen van 1985 tot en met 2010 van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars). De cijfers van de NVM en het CBS komen niet overeen, maar dat is niet zo heel erg belangrijk.

Jaar Gemiddelde prijs Jaar Gemiddelde prijs
1985 60.300 1998 132.900
1986 63.000 1999 156.900
1987 65.300 2000 180.600
1988 68.200 2001 194.000
1989 72.400 2002 204.000
1990 73.900 2003 207.400
1991 75.800 2004 214.900
1992 82.200 2005 224.000
1993 90.800 2006 235.200
1994 98.400 2007 243.600
1995 102.400 2008 243.400
1996 112.700 2009 225.300
1997 122.600 2010 232.500

Het gemiddelde ligt nu rond de 207.000 euro (te vergelijken met het jaar 2002). Voor de crisis was de gemiddelde huizenprijs nog 247.000 euro (een daling van 16%).

Natuurlijk zullen starters blij zijn dat de huizenprijzen zijn gedaald. Maar wat kan een starter op het ogenblik aan hypotheek krijgen. Om een goed beeld te krijgen heb ik twee berekeningen gemaakt en ga ik terug naar het jaar 2002. De toetsrente is 4,5%.

Bruto jaarinkomen 25.000 euro 50.000 euro
Maximaal op inkomen NHG 2002: 122.117 euro 281.240 euro
Maximaal op inkomen NHG 2003: 122.117 euro 278.773 euro
Maximaal op inkomen NHG 2004: 127.462 euro 276.306 euro
Maximaal op inkomen NHG 2005: 118.417 euro 254.925 euro
Maximaal op inkomen NHG 2006: 105.670 euro 259.859 euro
Maximaal op inkomen NHG 2007: 116.361 euro 270.549 euro
Maximaal op inkomen NHG 2008: 116.361 euro 269.727 euro
Maximaal op inkomen NHG 2009: 126.229 euro 259.859 euro
Maximaal op inkomen NHG 2010: 126.640 euro 269.727 euro
Maximaal op inkomen NHG 2011: 120.884 euro 259.859 euro
Maximaal op inkomen NHG 2012: 119.239 euro 254.925 euro
Maximaal op inkomen NHG 2013: 111.016 euro 230.255 euro

Huizenprijzen omlaag
In 2002 was het mogelijk om met een inkomen van 50.000 euro een hypotheek te krijgen van ruim 280.000 euro. Dit jaar is de maximale hypotheek met dit inkomen 230.000 euro. De leencapaciteit is in ruim tien jaar tijd dus 50.000 euro minder geworden; 18% (vergeleken met het jaar 2002).

De huizenprijzen zijn op het ogenblik 16% gedaald al kan ik de gedaalde leencapaciteit niet hiermee in verband brengen. Bij een lager inkomen is het percentage namelijk lager. Wel is opvallend dat vanaf 2009 de daling bij de lagere inkomens flink is.

Als het bruto jaarinkomen 20.000 euro is, is het voorbeeld nog duidelijker. In 2004 kon iemand met dit inkomen 101.970 euro aan hypotheek krijgen. Dit jaar is dit nog 70.721 euro. Een daling van 30%!

Dwangbuis
De conclusie dat starters dus gemakkelijker een huis kunnen kopen, vind ik niet terecht. Doordat de leencapaciteit behoorlijk minder is geworden, zitten zij nog steeds in dezelfde dwangbuis of is die nog krapper geworden.

Als ik kijk naar de bruto en netto maandlasten dan wordt het beeld er niet positiever op. Ik vergelijk hierbij een hypotheek van 280.000 euro (jaar 2002) met een hypotheek van 230.000 euro (jaar 2013).

De volgende uitgangspunten en bedragen zijn dan van toepassing bij een inkomen van 50.000 euro:

Jaar 2002: hypotheek 280.000 euro Jaar 2013: hypotheek 230.000 euro
Spaarhypotheek (geen ovl)    140.000 Annuiteitenhypotheek: 230.000
Aflossingsvrije hypotheek: 140.000 Hypotheekrente: 4,5%
Hypotheekrente: 4,5% Bruto per maand: 1166
Bruto rente per maand: 1050 Netto per maand eerste jaar: 855
Spaarpolis: 185 Netto per maand vijfde jaar: 881
Bruto per maand: 1235 Netto per maand tiende jaar: 920
Netto per maand: 853 Netto per maand vijftiende jaar: 969

Natuurlijk heb ik ook even gekeken als het inkomen 25.000 euro bedraagt. De hypotheek van 122.000 euro (jaar 2002) is dan vergeleken met een hypotheek van 111.000 euro (jaar 2013).

Jaar 2002: hypotheek 122.000 euro Jaar 2013: hypotheek 111.000 euro
Spaarhypotheek (geen ovl)    61.000 Annuiteitenhypotheek: 230.000
Aflossingsvrije hypotheek: 61.000 Hypotheekrente: 4,5%
Hypotheekrente: 4,5% Bruto per maand: 563
Bruto rente per maand: 458 Netto per maand eerste jaar: 413
Spaarpolis: 81 Netto per maand vijfde jaar: 426
Bruto per maand: 539 Netto per maand tiende jaar: 444
Netto per maand: 373 Netto per maand vijftiende jaar: 468

Aflossen
Bovenstaande cijfers zeggen voldoende. Vooral de starters met een laag inkomen hebben het nog moeilijker dan in 2002. Dit heeft te maken met de 100% verplichte aflossing waarbij ook nog de netto maandlasten in de toekomst stijgen.

Voor deze groep kopers moeten de huizenprijzen nog flink dalen. Het nadeel van een verdere daling (die er zeker gaat komen) is dat het aantal onderwaterhypotheken ook verder gaat toenemen. De bestaande huizenbezitters komen dan ook in een lastig pakket te zitten. Of moet ik hier ook spreken van een zeer krappe dwangbuis waaruit ontsnappen niet meer mogelijk is.

In ieder geval zijn de verhaaltjes dat de huizenmarkt aantrekkelijk is voor starters een fabeltje. Dit is geheel te wijten aan het kabinet, die er voor zorgt dat er een klein drama ontstaat op de huizenmarkt.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

huizenmarkt

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
112 Posts, Pagina: 1 2 3 4 5 6 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Ivanrybkin
0
Misschien iets voor de redactie om de foutjes uit de tabellen te halen?

1e tabel vergelijking staat twee keer 2002
2e tabel staat 230000 ipv 110.000
Peter_H
3
Op zich denk ik dat al deze cijfers wel kloppen, de vraag is echter: zijn de regels nu te strak of waren ze in 2002 juist veel te ruim met alle vervelende gevolgen die we nu overal om ons heen zien?

Ik denk zelf het laatste: aflossingsvrij en tot 7x het gezamelijk bruto inkomen heeft de huizenmarkt zo opgeblazen dat dit 'drama' slechts een kwestie van tijd moest zijn. Niet zozeer de starters zijn hier het slachtoffer van, maar juist de mensen die veel te duur hun huis gekocht hebben en nu elke maand keihard moeten watertrappelen om hun onder water geraakte huis te kunnen betalen.

De starter van nu heeft de lasten die we eigenlijk de afgelopen 20 jaar altijd al hadden moeten hebben. Is dat onrechtvaardig of juist verstandig?
chiel
1
Ab'tje voor Peter H.
De enig mogelijke conclusie is dat de huizenprijzen verder dalen. Lijkt me geweldig nieuws voor starters.
trend follower
0
Idd tabellen kloppen van geen kant.
ook bij de maandlasten berekeningen staan er verkeerde bedragen in.
Jammer, want het artikel is goed onderbouwd
Peter_H
0
@Chiel

Dat is geen geweldig nieuws voor starters, het is vooral heel slecht nieuws voor de mensen die te veel geld voor hun huis betaald hebben in de 'goede' jaren en nu onder water staan. Tel daar aflossingsvrij bij op en je hebt een dodelijke mix...

De starters zouden eigenlijk gewoon moeten gaan huren zoals vroeger ook altijd al het geval was. Kopen doe/kan je pas als je een leuk spaarpotje hebt opgebouwd en je leven al enigzins op de rit hebt zodat je niet na een paar jaar weer wilt verhuizen naar dat huisje+tuintje.

(nee, ik ben geen huurder. ik heb mijn huis in 2006 redelijk op de piek gekocht. gelukkig in een courante wijk en ik los elk jaar zoveel als kan af op mijn aflossingsvrije hypotheek)
rdietel
0
@Peter_H: Wat voor keuze had je dan met dat "veel te dure huis"?
Ik heb zelf in 2005 voor het eerst gekocht omdat huren nog veel duurder was en ik meer woonruimte nodig had (toen 2e kind op komst).
Dan koop je een normaal rijtjes-huis met drie slaapkamers en daar telde je dan v.o.n. 250.000 Euro voor neer... kaal.
Is dat dan een overdreven groot huis voor een gezin of zijn al die prijzen veel te hoog geweest?
Burp
0
Jos schrijft "Als het bruto jaarinkomen 20.000 euro is, is het voorbeeld nog duidelijker. In 2004 kon iemand met dit inkomen 101.970 euro aan hypotheek krijgen"

Iemand die in 2004 20.000 euro verdiende zal in 2012 een kleine 23.000 euro verdienen bij een gemiddelde salaris verhoging van 1,5 procent per jaar. Het maximale hypotheek bedrag zal dus ook anders zijn.
Peter_H
1
Everything is worth what its purchaser will pay for it.

Publilius Syrus
(~100 BC)


In die tijd was dat een 'normale' prijs, ik heb zelf precies dezelfde afweging gemaakt. Punt is dat alles staat bij vraag en aanbod, haal je de vraag weg (crisis, deflatie, etc.) dan ontstaat er een nieuwe werkelijkheid.

Vergelijk het maar met aandelen: de beurs gaat nu omhoog terwijl de economie omlaag gaat. Waar vroeger 10 euro voor KPN heel 'normaal' was qua waarde staat het nu rond 4 euro. Was het toen 'de duur'? Is het nu 'te goedkoop?'. Niemand die het antwoord kan geven.
Jos Koets
0
quote:

Burp schreef op 11 jan 2013 om 11:01:


Jos schrijft "Als het bruto jaarinkomen 20.000 euro is, is het voorbeeld nog duidelijker. In 2004 kon iemand met dit inkomen 101.970 euro aan hypotheek krijgen"

Iemand die in 2004 20.000 euro verdiende zal in 2012 een kleine 23.000 euro verdienen bij een gemiddelde salaris verhoging van 1,5 procent per jaar. Het maximale hypotheek bedrag zal dus ook anders zijn.


Natuurlijk zijn de inkomens in de jaren gestegen. Echter ook het uitgavenpatroon is duurder geworden. Ik heb daarom de vergelijking gemaakt met gelijkblijvende inkomens om het niet te ingewikkeld te maken.

Gr. Jos
Moneyball
0
100% verplicht aflossen is sowieso onzinnig. Bij een inflatie van 2% (streefcijfer ECB) is 100.000 nu over 30 jaar 181.136. De regel is een overreactie op de huidige marktontwikkelingen met een onnodig negatief effect.
Het klopt dat stringentere voorwaarden er ondanks de daling van de woningprijzen er niet voor zorgen dat het makkelijker wordt voor starters. Niettemin zorgt het wel voor een verlaging van hun risico en een meer realistische en houdbare woningmarkt.
GratisGeld
1
Ik ben zelfs ook nog voor 20% eigen geld meenemen (naast de strakkere eisen), zoals in Duitsland de norm is. Kan je niet kopen, dan ga je eerst huren en sparen. En huren wordt in Duitsland helemaal niet gezien als zielig Dat is een beeld dat door de politiek en samenleving in NL is aangepraat. Elke Duitser huurt eerst, spaart daarbij, en koop daarna een woning (en geen "starterswoning", maar een gewone woning waar je een gezin kan stichten).
Peter_H
0
@Moneyball

Waarom is 100% aflossen (in 30 jaar) onzinnig?

Ik ben met je eens dat iemand die bijv. maar 80% afgelost heeft echt niet in de problemen zal komen. Maar stel dat iemand maar 50% afgelost heeft na 30 jaar dan gaat deze persoon (bij 52% IB) in het 31e jaar meer betalen aan rente dan nu in het eerste jaar het geval was.

Bedenk je ook dat voor onze generatie de pensioenen grotendeels verdampt zullen zijn, dus als wij straks met veel minder toe zullen moeten rond die tijd. Dan nog een forse hypotheek is een recept voor ellende...
Nee
0
Nog een bijkomend probleem;

Aantal hypotheken ‘onder water’ op 800.000
amweb.nl/-/aantal-hypotheken-onder-wa...

Ook al zouden mensen willen verkopen, doordat hun hypotheek (flink) onder water staat kunnen ze niet eens verkopen want daar gaat de betreffende bank niet mee akkoord.

Echt goed bezig die sukkels in de politiek!
Nee
0
quote:

Peter_H schreef op 11 jan 2013 om 11:34:


@Moneyball

Waarom is 100% aflossen (in 30 jaar) onzinnig?

Ik ben met je eens dat iemand die bijv. maar 80% afgelost heeft echt niet in de problemen zal komen. Maar stel dat iemand maar 50% afgelost heeft na 30 jaar dan gaat deze persoon (bij 52% IB) in het 31e jaar meer betalen aan rente dan nu in het eerste jaar het geval was.

Bedenk je ook dat voor onze generatie de pensioenen grotendeels verdampt zullen zijn, dus als wij straks met veel minder toe zullen moeten rond die tijd. Dan nog een forse hypotheek is een recept voor ellende...


Volledig de hypotheek bijeen sparen is per definitie kolder.

Dat geld is dood geld omdat het niet in de economie gaat maar als dood geld in je woning zit. Naast je schuld heb je ook een bezit, de waarde van je woning.

Daarnaast tweedeling;
Na 30 jaar een groep die GEEN woonlasten meer heeft doordat de hele hypotheek is afgelost. Vs de groep die zijn hele leven huurt en niet de stap naar kopen heeft gezet. Wat denk je dat die over 30 jr aan huren betalen na inflaties?

Kolder om volledig verplicht annuitair af te lossen. Een woning kan je niet mee je graf in nemen!
Nee
0
En dan heb ik het niet eens over de angbare inflatie over de gehele periode... waardoor je schuld vanzelf ook minder wordt.
Jos Koets
0
quote:

Nee schreef op 11 jan 2013 om 11:36:


Nog een bijkomend probleem;

Aantal hypotheken ‘onder water’ op 800.000
amweb.nl/-/aantal-hypotheken-onder-wa...

Ook al zouden mensen willen verkopen, doordat hun hypotheek (flink) onder water staat kunnen ze niet eens verkopen want daar gaat de betreffende bank niet mee akkoord.

Echt goed bezig die sukkels in de politiek!


Je weet wat ik heb voorspeld. Eind van het jaar zitten we op 1.000.000. Dit getal heb ik in mei 2012 al doorgegeven aan Den Haag.

Gr. Jos
chiel
0
quote:

Peter_H schreef op 11 jan 2013 om 10:45:


@Chiel

Dat is geen geweldig nieuws voor starters, het is vooral heel slecht nieuws voor de mensen die te veel geld voor hun huis betaald hebben in de 'goede' jaren en nu onder water staan. Tel daar aflossingsvrij bij op en je hebt een dodelijke mix...

De starters zouden eigenlijk gewoon moeten gaan huren zoals vroeger ook altijd al het geval was. Kopen doe/kan je pas als je een leuk spaarpotje hebt opgebouwd en je leven al enigzins op de rit hebt zodat je niet na een paar jaar weer wilt verhuizen naar dat huisje+tuintje.

(nee, ik ben geen huurder. ik heb mijn huis in 2006 redelijk op de piek gekocht. gelukkig in een courante wijk en ik los elk jaar zoveel als kan af op mijn aflossingsvrije hypotheek)
Ik heb mijn huis in 2002 VERkocht omdat de prijzen toen al volledig losgezongen waren van devrealiteit. Het wordt hoog tijd dat de prijzen naar historische gemiddelden teruggaan, dus er ligt nog een flinke daling in het verschiet. En dat is wel degelijk ged nieuws voor starters. Dat daar een keerzijde aanzit is duidelijk, maar dat kan niet anders.
Poldersuckelaer
1
Dalende prijzen voor wie iets moet kopen zijn altijd goed. Maakt niet uit waar het over gaat. Dalende prijzen zijn voor verkopers uiteraard niet goed. En voor mensen die %s van de verkoopprijs opstrijken ook niet.

Maar verkopers zullen uiteraard van alles verzinnen om aannemelijk te maken dat hun te hoge prijs toch echt de 'marktprijs' is.
fred12345
1
Ik ben het volkomen eens met de maatregelen van het kabinet. Wonen
dient niet op kosten van de overheid te geschieden;dus de starters moeten goedkoper gaan wonen, dit betekent eerst huren of een goedkoper huis met een 75% afloshypotheek.
De HRA komt sowieso in de toekomst te vervallen, de komende regeringen
zijn niet gebonden aan de huidige beloften.

112 Posts, Pagina: 1 2 3 4 5 6 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: huizenmarkt, hypotheken

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links