Vanaf 1 januari 2013 is mogen adviseurs geen provisie meer ontvangen van de bank voor het afsluiten van een hypotheek. De klant betaalt dan per uur of er wordt een vast bedrag afgesproken. Het nadeel van een factuur is dat deze hoog is als er sprake is van een lage hypotheek. Bij provisie betaalde de klant 1% van het hypotheekbedrag. Bij een hypotheek van 100.000 euro is dit een bedrag van 1000 euro.
Het gemiddelde factuurbedrag voor het afsluiten van een hypotheek is op het ogenblik 2500 euro. Natuurlijk zijn er ook uitzonderingen. Vorige week kwam er nog een klant bij mij langs die een hypotheek nodig had van 130.000 euro. Een hypotheekwinkel waar de klant eerder was geweest, had een factuur neergelegd van 3940 euro!
Dit zijn natuurlijk bedragen die niet kunnen. Het gaat hier ook nog over starters die een hypotheekberekening kregen van een 50% annuïteiten en 50% aflossingsvrije hypotheek. Deze berekening is in vijf minuten gemaakt en de uitleg lijkt mij ook niet zo moeilijk. In ieder geval gaat er wel iets veranderen vanaf 2013.
Klanten die namelijk rechtstreeks naar een bank gaan, krijgen in 2013 ook te maken met de factuur. Onlangs stonden in het AM-blad de advieskosten die in rekening worden gebracht door de bepaalde banken / hypotheekwinkels. U moet onderstaande bedragen als indicatie lezen.
Advieskosten hypotheek afsluiten
| ING |
2100 euro |
| ABN Amro |
2100 euro (1250 euro standaardadvieskosten en 850 euro afhandelingskosten) |
| SNS |
2950 euro
|
| Hypotheekshop |
2794 maximaal (uurtarief 127 euro) |
| Hypotheek Visie |
2495 (vanafprijs) |
| Rabobank |
1700 euro |
Simpele producten
U ziet dat de meeste bedragen die nu worden doorberekend aan de klantonder het gemiddelde van de 2500 euro liggen. De reden voor deze lagere bedragen zijn de concurrentie en bij starters de simpele hypotheekvormen. Zoals bekend moeten starters vanaf 1 januari 2013 hun hypotheek volledig aflossen door middel van een annuïteiten – en / of lineaire hypotheek. Deze twee hypotheekvormen zijn simpel en de uitleg hierover hoe deze in elkaar zitten kan iedereen op internet vinden.
De adviseur zal zijn toegevoegde waarde bij starters op andere punten moeten aantonen. Bovendien zorgt de concurrentie ervoor dat de tarieven flink naar beneden gaan. Hierbij wil ik direct opmerken dat de kans groot is dat veel starters hun hypotheek rechtstreeks gaan afsluiten via internet. Dit betekent dat steeds meer adviseurs zullen stoppen. De banken die rechtstreeks zaken doen, zijn al bezig met het ontslaan van personeel.
De Rabobank heeft de meeste externe adviseurs al een bief gestuurd dat zij niet meer welkom zijn. Zij gaan zelf de touwtjes in handen nemen. Bij starters is de toegevoegde voor adviseurs nihil, in tegenstelling tot huizenbezitters. In de afgelopen weken heeft u al diverse columns kunnen lezen hoe ingewikkeld de materie gaat worden. Dit betekent dat deze doelgroep heel goed moet oppassen bij welke adviseur zij hun gesprek plannen.
Het zal mij niet verbazen dat veel klanten een verkeerd advies krijgen omdat de adviseur niet goed op de hoogte is van de fiscaliteit. Het is verstandig om alle stappen in Den Haag op de voet te volgen en precies te weten wat Staatssecretaris Weekers schrijft over bepaalde situaties die kunnen ontstaan bij het kopen van een woning. De bijleenregeling (duur renteaftrek en de bedragen daarover) wordt door Weekers anders uitgelegd dan voorheen.
Klassenhypotheek
Veel adviseurs kunnen niet iedere situatie goed berekenen waardoor een klant toch een foute berekening mee krijgt. Bovendien zal een bestaande huizenbezitter graag zijn lopende polis willen meenemen. Deze fiscale voortzetting moet goed geregeld worden om geen problemen te krijgen met de renteaftrek. Al met al twee onderwerpen waar een adviseur zijn toegevoegde waarde kan aantonen. Ik ben zeer benieuwd hoe dit wordt opgepakt door adviseurs in Nederland.
Zoals bekend hebben veel mensen nu nog een woning gekocht. Deze mensen krijgen te maken met een prijsdaling van de gekochte woning. De gemiddelde prijsdaling ligt rond de 8% voor 2013. Er zijn instanties die ook 2014 als een slecht jaar zien. Het kabinet heeft deze geluiden ook gehoord en is bezig om de starter te helpen. Hoe tegenstrijdig dit is zal ik aantonen door een opsomming van negatieve maatregelen die gaan gelden voor starters vanaf 2013.
- 5% kosten koper (was 6%) en wordt ieder jaar 1% minder tot 0%
- Studiefinanciering moet beoordeeld worden als een lening
- Verbouwingskosten kunnen in de meeste gevallen niet volledig gefinancierd worden
- Fiscaliteit bij trouwen is verder beperkt (geen nieuwe duur van 30 jaar voor de renteaftrek)
- Bijleenregeling is in sommige situaties van toepassing voor de partner die nog nooit een huis heeft gekocht
Kortom; de maximale financiering wordt flink beperkt, terwijl het kabinet zich nu weer in alle bochten aan het wringen is om deze verder op te rekken. Zo is bekend dat bij bepaalde beroepen het toekomstige inkomen (wat niet bekend is) mag worden meegenomen om meer aan hypotheek te kunnen krijgen. Banken mogen dit zelf gaan bepalen hoe hoog zij een klassenhypotheek verstrekken. Dit laatste is natuurlijk heel erg vreemd.
De kredietcrisis is ontstaan door overkreditering die banken zelf mochten bepalen. We hebben hier dus te maken met een ezel die zich wel twee keer aan dezelfde steen stoot. Het bewijst weer eens hoe de politiek bezig is. De verplichte aflossing wordt een gedrocht door de fiscale gecompliceerdheid. Over een jaar zullen de heren in Den Haag nog eens terugdenken waarom zij deze stap hebben genomen als er meer dan 1 miljoen mensen een onderwaterhypotheek hebben. En over een paar jaar zit de Belastingdienst met de handen in het haar omdat zij alles niet meer in kaart kunnen brengen.