Login
 

Bouwvallig regeerakkoord huizenmarkt

Door Jos Koets op 30 okt 2012 om 15:15 | Views: 9.336 | Categorie: Overig | Onderwerpen: Diederik Samsom, hypotheekrenteaftrek, hypotheken, Mark Rutte, PvdA, VVD

Gisteren kwamen de VVD en de PVDA met hun regeerakkoord. Voor de woningmarkt zijn er ingrijpende maatregelen getroffen. De bestaande huiseigenaren worden aangepakt. Deze aanpak is zeer gering en gaat slechts gelden voor de hoge inkomens. De maatregel gaat in per 2014.

Vanaf 2014 wordt de renteaftrek ieder jaar verminderd met 0,5% (van het 52% tarief) voor een duur van 28 jaar. In 2014 heeft iemand die nu 52% renteaftrek geniet nog 51,5% renteaftrek. In 2015 wordt dit 51% tot in 2042 nog 38%. Wie nu in aanmerking wil komen voor een renteaftrek van 52% moet een hoofdinkomen hebben van meer dan 56.429 euro.

Hier moet de betaalde hypotheekrente nog bijop worden geteld. Stel, dit is 20.000 euro. Dan moet het hoofdinkomen minimaal 76.429 euro zijn. Uitgaande van gelijke cijfers over de komende jaren gaat deze persoon vanaf 2014 100 euro per jaar (0,5% van 200.000 euro) meer betalen voor zijn hypotheek. Dit is dus slechts 8,33 euro per maand over een betaalde hypotheekrente van 20.000 euro.

Voor de lagere inkomens die nu een voordeel hebben van 42% en 41,95% verandert er op het eerste gezicht niets. PvdA en de VVD hebben wel aangegeven het belastingtarief te willen verlagen naar 38%. Dit betekent minder renteaftrek maar ook minder belasting betalen. Of er daadwerkelijk onderaan de streep voordeel of nadeel is voor deze groep zal nog blijken.

Starters
Voor starters wordt het Lenteakkoord gevolgd. Indien er een woning in 2013 wordt gekocht, moeten zij verplicht hun gehele hypotheek aflossen door middel van een annuïteiten en/of lineaire hypotheek. In mijn column van mei Kunduzhypotheken staan 500 berekeningen die aantonen dat de netto maandlasten bij een hypotheekrente van 5% ruim 20% hoger worden (100% annuïteiten hypotheek) dan voor de mensen die nu een 50% bankspaarhypotheek en 50% aflossingsvrije hypotheek hebben.

De maandlasten stijgen bij een annuïteiten hypotheek waardoor dit verschil met banksparen steeds groter wordt. Na 10 jaar zijn de maandlasten bijna 30% hoger en na 20 jaar zelfs 45%. Ik merk nogmaals op dat de waardeopbouw van het banksparen en de aflossing bij de annuiteitenhypotheek hetzelfde zijn. Het verschil is in hogere maandlasten is vooral te wijten door de 100% aflossing. Achter deze 100% plaatsen veel “kenners” in de markt een groot vraagteken.

De gevolgen van deze maatregelen zijn kort samen te vatten:

  • flinke dalende woningprijzen de komende jaren (20% behoort tot de mogelijkheden)
  • administratieve rompslomp (wie is starter en wie is doorstromer)
  • banken die hypotheekvormen zoals banksparen uit hun assortiment gaan halen
  • wettekst moet worden aangepast (oude hypotheekschuld blijft leidend)
  • starters gaan via internet hun hypotheek afsluiten (adviseur verdwijnt)
  • geen keuzemogelijkheid meer voor starters
  • “trucjes” zoals familiebankieren (renteloze lening) kan aantrekkelijk worden

Gevolgen huizenprijzen
De komende tijd zal ik nog uitgebreid ingaan op bovenstaande gevolgen. Op het eerste gezicht lijkt er meer zekerheid te zijn voor de huizenmarkt. De bestaande groep wordt aangepakt en de starters moeten verplicht aflossen. Ik verwacht echter dat de regeling voor de bestaande groep niet 28 jaar blijft bestaan.

Dit is een klein stapje om iedereen te laten wennen waarna alsnog grotere stappen genomen gaan worden. Mijn verwachte daling van de huizenprijzen kan wel eens minder uitvallen. Dit heeft te maken met de huurverhogingen die gaan plaatsvinden Voor huurders met een huishoudinkomen tot 33.000 is de verhoging 1,5% plus inflatie.

Bij mensen met een inkomen tussen de 33.000 en 43.000 wordt de verhoging 2,5% plus inflatie. En inkomens boven 43.000 euro gaan 6,5% plus inflatie meer betalen. Vooral dit laatste percentage is ingrijpend. De kans is groot dat deze huurders naar een koopwoning op zoek gaan. In ieder geval zijn de ingrepen flink en verwacht ik zeker geen rust op de woningmarkt.

Bovendien zullen veel mensen blijven twijfelen of zij nu een woning moeten kopen of over een bepaalde tijd (bijvoorbeeld een jaar).

PvdA en VVD hebben laten zien dat zij stappen durven te nemen. Ik ben echter van mening dat zij een verkeerde keuze hebben gemaakt. Ik verwacht namelijk een flinke administratieve rompslomp waar niemand meer uitkomt.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

Diederik Samsom

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Mark Rutte

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

PvdA

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

VVD

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
31 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Eigenwijs64
0
De mooiste zag ik overigens bij de maximale huurprijzen in de sociale huurwoningen.
Het punten systeem komt te vervallen daarvoor in de plaats mag de maximale huur 4,5 % van de WOZ waarde bedragen.
Dus een bruto aanvangs rendement van 4,5 %
- de Woz waarde ligt altijd onder de werkelijke marktwaarde, blijft dus een bruto aanvangs rendement van ca. 4 % over.
- Trek daarvan af de Nieuwe verhuurdersbelasting
- Woz aanslag
- Riool recht etc.
- Opstal en aansprakelijkheidsverzekering
- Onderhoudskosten
- O ja en de hypotheekrente van 5 % ( en stijgend de komende jaren)
Nou dan mag je van de overheid genoegen nemen met een negatief rendement op verhuur woningen.
GratisGeld
1
De verhuurderheffing geldt alleen voor verhuurders in de gereguleerde huursector (huren tot 665 euro) met meer dan 10 woningen.

Vergeet niet dat kopers een groot deel (meestal 42%) van hun 5% hypotheekrente weer terug krijgen doordat alle andere belastingbetalers meebetalen aan hun hypotheek.

Goede vrije sectorhuur kan nooit bestaan wanneer hypotheekrenteaftrek blijft bestaan. Als verhuurder mag je de rente niet aftrekken, dus moet je die meerprijs doorberekenen aan de huurder. Kortom, vrij sectorhuurwoningen zijn door de HRA véél duurder dan wanneer de huurder hetzelfde huis zou kopen. Onze overheid heeft ook in de vrij sector het verhuren eigenlijk onmogelijk gemaakt. Ook de stap van sociale huurwoning naar koopwoning is door de HRA veel te groot geworden.

Truc nu is dat Mark en Samsom door 6,5% huurverhogingen + inflatie, ofwel 9% verhogingen mensen die relatief veel belasting betalen (want zij mogen hun huur niet aftrekken en betalen dus gewoon de volle mep) uit proberen te roken uit hun huurhuis in de hoop dat ze een overgewaardeerd koopkrot kopen. Denk je dat die mensen gek zijn? Iedereen weet dat er nog 20% af gaat.

Zelf denk ik dat ik ga emigreren op termijn. Ik voel me niet meer thuis in dit land. Een huis in Spanje kost nog maar de helft.
Eigenwijs64
0
Bij de nieuwe berekening ( 4,5 % van de WOZ waarde) geldt de gereguleerde huursector dan dus voor alle woningen tot 180.000, 00 euro

O ja
0
johjoh
0
In de huursector word het andere scheefwonen veroorzaakt door de huursubsidie waardoor mensen gestimuleerd worden om een duurdere huurwoning te nemen omdat het grootste deel van het hogere huurbedrag via de huursubsidie gekompenseerd word
De woningbouwverenigingen blijven daarom doorgaan met afbraak van oudere best nog bruikbare woningen en als deze wel opnieuw verhuurd worden door forse huurverhogingen zgn doordat de woning opgeknapt is
Het kapitaal van de woningbouwverenigingen is opgebracht via onze belastingen, zou het niet logisch zijn dat de woningbouwverenigingen uit hun regentoren getrapt worden en weer echt betaalbare huurwoningen gaan bouwen
Dom-dom
0
quote:

GratisGeld schreef op 30 okt 2012 om 16:04:


De verhuurderheffing geldt alleen voor verhuurders in de gereguleerde huursector (huren tot 665 euro) met meer dan 10 woningen.

Vergeet niet dat kopers een groot deel (meestal 42%) van hun 5% hypotheekrente weer terug krijgen doordat alle andere belastingbetalers meebetalen aan hun hypotheek.

Goede vrije sectorhuur kan nooit bestaan wanneer hypotheekrenteaftrek blijft bestaan. Als verhuurder mag je de rente niet aftrekken, dus moet je die meerprijs doorberekenen aan de huurder. Kortom, vrij sectorhuurwoningen zijn door de HRA véél duurder dan wanneer de huurder hetzelfde huis zou kopen. Onze overheid heeft ook in de vrij sector het verhuren eigenlijk onmogelijk gemaakt. Ook de stap van sociale huurwoning naar koopwoning is door de HRA veel te groot geworden.

Truc nu is dat Mark en Samsom door 6,5% huurverhogingen + inflatie, ofwel 9% verhogingen mensen die relatief veel belasting betalen (want zij mogen hun huur niet aftrekken en betalen dus gewoon de volle mep) uit proberen te roken uit hun huurhuis in de hoop dat ze een overgewaardeerd koopkrot kopen. Denk je dat die mensen gek zijn? Iedereen weet dat er nog 20% af gaat.

Zelf denk ik dat ik ga emigreren op termijn. Ik voel me niet meer thuis in dit land. Een huis in Spanje kost nog maar de helft.




Volgens mij klopt de redenatie niet. Huren zijn sowieso te goedkoop. Dat bewijst ook wel dat de waarde van het huis op zich prima is. Het is voorral de hypotheekrente zelf die hoger is door de HRA.

Tevens komt er (indien geen deflatiecijfers de komende jaren) geen 20% WAARDEdaling, misschien wel dat de verkochte dure huizen minder worden verkocht waardoor de gemiddelde huizenprijs van de verkochte woningen daalt. In amsterdam is er niet veel WAARDEdaling, wel worden er veel minder huizen verkocht. Ik kan je verzekeren dat de huizen in WAARDE in Amsterdam zeker geen 20% gaan dalen.

Overigens kijk naar het herstel in USA. Dat veel dieper is gegaan om andere redenen. De huizenprijzen vliegen daar weer omhoog en hebben al een fiks deel van de waardedaling ingehaald.

Je bent teveel een (met alle respect) naprater in dit onderwerp.

Voor jou weten in New York Manhattan is de prijs van de woning (DE WAARDE) tijdens het dieptepunt 5-10% gedaald. Het platteland natuurlijk meer. De rpijzen van een woning in Manhattan zijn op dit moment gelijk of duurder dan 2007
Dom-dom
0
Ik kan je verzekeren dat een woning nog steeds een goede investering is. Al helemaal als de "gelppersen" gaan draaien!
Young Ferdinand
2
De belasting voor de hoge inkomens wordt per 2014 toch verlaagd naar 49% en daar gaat dan toch 0,5% vanaf. Blijft dan toch over 48,5% hypotheekaftrek in 2014? En geen 51,5%
Insider01
0
Van veel grotere impact is de hervorming van de arbeidsmarkt waarbij je in principe nog maar max een jaar WW hebt (2e jaar is niks anders dan bijstandsniveau waarbij je eigen vermogen nog niet hoeft aan te spreken). Dit heeft een veel grotere negatieve impact op zowel de consument als de banken.

Banken die sowieso hun financieringen naar beneden willen brengen ivm hun schuldenomvang plus een toegenomen risico-opslag op de consument (toename defaults, creditopslag funding). En de consument denkt nog veel meer na om deze aankoop te verrichten in tijden waar de werkloosheid gaat toenemen (en nog erger, de angst dat het jezelf overkomt).

Het is natuurlijk lachwekkend dat een VVD denkt dat een extra last van 10 a 20 euro voor de hogere inkomens via de HRA de markt in beweging gaat krijgen. Maar goed, die partij neem ik allang niet meer serieus. Misschien moet het CPB de boel nog maar eens narekenen tot 2060 om vervolgens over een paar maanden te concluderen dat hun model niet meer klopt.
Insider01
0
quote:

Dom-dom schreef op 30 okt 2012 om 17:34:


Ik kan je verzekeren dat een woning nog steeds een goede investering is. Al helemaal als de "gelppersen" gaan draaien!


Als de geldpersen aangaan dan heeft dit als doel de economie te stimuleren, en als dit dan eindelijk eens gaat werken, wat denk je wat de centrale banken dan doen? Stilzitten?
carol765
0
Hou toch op over dat gejammerklaag over een paar tientjes, maximaal, per maand .

Wat er inhakt is de inkomesafhankelijke zorgpremie:
"De 482 euro geldt voor mensen met een bruto jaarinkomen van boven de 70.000 euro. De premie van 20 euro is van toepassing op bijvoorbeeld mensen in de bijstand. Iemand met een modaal salaris, zoals een treinmachinist of een bouwvakker, gaat per maand 140 euro betalen. Nu is de gemiddelde premie nog zo'n 100 euro per maand."

Dus i.p.v. 100,= per maand per persoon, nu bv 482,= per persoon.
Echtpaar gaat dus bijna 1000,= netto per maand betalen.

Oh ja, eigen bijdrage wordt OOK inkomensafhankelijk: max. 595,= per persoon
Achteraf gezien...
0
quote:

Young Ferdinand schreef op 30 okt 2012 om 18:17:


De belasting voor de hoge inkomens wordt per 2014 toch verlaagd naar 49% en daar gaat dan toch 0,5% vanaf. Blijft dan toch over 48,5% hypotheekaftrek in 2014? En geen 51,5%


Zo had ik het ook begrepen. Bovendien wordt de 'lengte' van de 38% schijf groter, zodat het hoge tarief pas bij een hoger inkomen bereikt wordt.
Young Ferdinand
0
Wat is daarnaast het effect van de nieuwe IAP op de huizenprijzen? Dit is helaas waarschijnlijk nog erger dan je denkt.

De Inkomensafhankelijke bijdrage (IAB) en Inkomensafhankelijke zorgpremie zullen NAAST ELKAAR bestaan. Even alle zorgkosten uitgesplitst:

Deel 1, IAB
De eerste (IAB) kennen we al, het is de Zvw bijdrage op je salarisstrook die de werkgever bruto aan je vergoed (7,1% in 2012, 7,75% in 2013), en die je van je netto salaris moet afdragen. Het percentage wordt berekend over je bruto jaarloon incl. toeslagen.

Dit bedrag is gemaximeerd. De grens van de IAB lag in 2011 op percentage over bruto jaarinkomen van 33.000, in 2012 op 55.000 en wordt verschoven naar 2x modaal wat nu 66.000 is, en in 2014 ongeveer 70.000 euro. Ofwel: 7,75% * 70.000 = 5454 per jaar, bruto vergoed door werkgever, belast, blijft er dus ong. 60% over bijna 3300. Aan het eind betaal jij wél 5454, dus het kost je 'daadwerkelijk' 2125 netto salaris per jaar, 180 euro per maand.

Deel 2, IAP
De inkomensafhankelijke premie is nieuw, dat stelt het regeerakkoord duidelijk. De hoogte is 11,1%, en hij wordt niet vergoed door de werkgever. Hij wordt geheven over het bruto jaarloon incl. toeslagen tussen wettelijk minimumloon en 2x modaal, grofweg 18.000 tot 70.000 euro. Als je 70.000 euro of meer verdiend, is dit dus: (70.000-18.000)*11,1% / 12 maanden = 482 euro per maand, per persoon. Extreem hoog dus.

Deel 3, Inkomensafhankelijk eigen risico
Groepen van 180, 350 en 595 euro. De middelste groep zal wsl. gelden van (iets minder dan) 1 tot 1,5x modaal, daarboven het hoge eigen risico, daaronder het lage.

Deel 4, betaling aan je zorgverzekeraar
Daarnaast blijven de ziekteverzekeringspremie zoals je die aan je zorgverzekeraar betaald geldenn, al gaat die naar 255 euro, wsl. 400 euro in 2017 stelt het regeerakkoord. Let wel, het CPB benoemt duidelijk dat op de nominale premie nu (1280 euro per jaar voor basispakket), ook 100den euro's bespaard kan worden met keuze van verzekeraar. Het is wsl. dat je je dus tegen 10-20 p/m kan verzekeren in basispakket.
[verwijderd]
0
quote:

carol765 schreef op 30 okt 2012 om 18:47:


Hou toch op over dat gejammerklaag over een paar tientjes, maximaal, per maand .

Wat er inhakt is de inkomesafhankelijke zorgpremie:
"De 482 euro geldt voor mensen met een bruto jaarinkomen van boven de 70.000 euro. De premie van 20 euro is van toepassing op bijvoorbeeld mensen in de bijstand. Iemand met een modaal salaris, zoals een treinmachinist of een bouwvakker, gaat per maand 140 euro betalen. Nu is de gemiddelde premie nog zo'n 100 euro per maand."

Dus i.p.v. 100,= per maand per persoon, nu bv 482,= per persoon.
Echtpaar gaat dus bijna 1000,= netto per maand betalen.

Oh ja, eigen bijdrage wordt OOK inkomensafhankelijk: max. 595,= per persoon



Nu nog maximaal paar tientjes, wordt ieder jaar meer. Tel daarbij de hogere BTW op, de wirwar aan regeltjes die men introduceert, de daling van de woningwaarde die gecompenseerd moet worden en de stijgende zorgpremie die je zeer terecht noemt.
Resultaat is minder besteedbaar inkomen, minder omzet detailhandel en MKB, minder banen. Zou me verbazen als de werkloosheid de komende 4 jaar onder de 8% blijft.
wieweet
0
Gross van de Nederlanders heeft maandelijks moeite met hun huur,hyphotheek, gas water en licht en zorg te betalen. Maandelijks zullen dit er meer en meer worden. Stille armoede in Nederland word steeds luider. Krijgt de middenklas vanaf volgend jaar nog meer voor hun kiezen...Ze zijn al jaren lam geslagen. Zij zullen als het huurders zijn ook hun huur verhoging moeten slikken en stikken. Ondanks dat zullen zij nog niet gaan verhuizen omdat het gross het einde van de maand al niet haalt. Het besef moet nog steeds komen..Nederland is voor de komende 20 jaar kapot!


vrgr
Tja.
0
carol765
0
"Maar gelukkig levert de euro ons ook veel! ;-)"

Geen ;-), maar :-(

Het is ZEER verdacht dat de euro gisteren door beide heren amper genoemd werd.

Het is ALTIJD klip en klaar geweest, meteen vanaf november 2009, dat tussen 50% en 100% van de Griekse leningen afgeschreven zou moeten worden. Wat heeft de politieke elite gedaan: nog meer geld geleend: eerst 130 miljard, toen 135 miljard, meebetalen met de IMF leningen, 30 miljard verzachten voor het afschrijven door de banken, etc. etc.

M.a.w. het af te schrijven bedrag is gigantisch vergroot. De truc die toegepast gaat worden is dat de kwijtgescholden leningen niet meteen extra bezuinigd hoeven te worden (politiek onhaalbaar), maar bij de staatsschuld opgeteld gaat worden. Gaan de belastingbetalers dus t.z.t voor opdraaien.

Tel daarbij op de steun voor Portugal, Spaanse banken, enz., enz.

De boodschap is helder: er is nu een ongekende (voor Nederlandse begrippen) nivellering ingezet, en de staatsschuld worden sneller opgebouwd (euro speeltje redden), dan Den Haag 'em met ombuigingen kan reduceren.
carol765
1
"Tel daarbij de hogere BTW op,"

Aanvankelijk was toegezegd dat die BTW verhoging terugegeven zou worden in de vorm van lagere IB tarieven en/of schijfverhogingen. (Kunduz accoord, april 2012).

Nu blijkt die BTW verhoging ingezet te zijn voor allerlei extraatjes. Bv. mensen die geen volledige AOW hebben opgebouwd (minder dan 50 jaar in NL gewoond/gewerkt), krijgen toch bijzondere bijstand (op AOW niveau voor 65+) ZONDER dat vermogens- en partnertoets wordt toegepast. Bv. op een huis of geld in het buitenland, bv. verkregen via een erfenis in het buitenland, hoeft vanaf 2014 niet meer eerst ingeteerd te worden.
31 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Vacature Monteur Slimme Meters i...

Als monteur in opleiding doorloop je een uitgebreid inwerk-  en opleidingsprogramma. Zo word je klaargestoomd voor het echte werk. Je hoeft du... 03:04 - Talent4Service

03:04 Vacature schoonmaker hotels met MBO-opleidin...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...