Login
 

Onderwaterhypotheken

Vorige week kon u in mijn column Scheiden is lijden lezen hoe groot het probleem is als de hypotheek hoger is dan de waarde van de woning. In dit geval ging het om een scheiding. De afgelopen jaren heb ik in meerdere columns aandacht besteed aan de mogelijkheden van de hertaxatie. In juni zorgde de column Hertaxatie voor heel wat reacties.

De huizenprijzen blijven dalen en daar zal volgend jaar ook geen verandering in komen. Natuurlijk is het nog afwachten wat het kabinet gaat doen, maar in het lenteakkoord is opgenomen dat nieuwe huizenkopers verplicht moeten gaan aflossen. Bovendien gaat de maximale hypotheekverstrekking dan met gemiddeld 9% naar beneden.

Aanleiding voor diverse banken om hun klanten die geen adviseur meer hebben, rechtstreeks te gaan benaderen. In een brief of mail wordt de klant netjes gewezen dat zijn huidige hypotheek hoger is dan de waarde van zijn woning. Meestal wordt de klant direct uitgenodigd voor een gesprek. In dit gesprek wordt nogmaals de nadruk gelegd om zijn onderwaterhypotheek en wordt voorgesteld om een leningsdeel om te zetten naar een annuïteiten- of lineaire hypotheek.

Half werk
Dit alles onder de noemer om de klant erop te attenderen dat hij een te hoge hypotheek heeft. Ik ben het met deze werkwijze niet eens, want het is half werk. Bovendien zijn er banken waarbij klanten alleen een hypotheek kunnen afsluiten via een adviseur. Nu worden de klanten dus rechtstreeks benaderd.

Er zijn op het ogenblik nog honderdduizenden beleggingshypotheken waarvan de hypotheek is gesloten bij bank A en de beleggingspolis bij maatschappij B. Bank A weet niet hoe de waardeontwikkeling van de polis verloopt. Stel een klant besluit een leningsdeel om te zetten naar een annuïteitenhypotheek. Een gedeelte van de hypotheek wordt nu maandelijks afgelost.

Aan de andere kant wordt niet gekeken naar de waardeopbouw die in zeer veel gevallen flink tegenvalt. De klant blijft dan aan de einddatum als nog met een hoge hypotheek zitten terwijl er tussentijds diverse mogelijkheden waren om dit te voorkomen.

Woekerpolis
Ik vind dat banken de woekerpolisaffaire verkeerd hebben aangepakt. Banken hadden het voortouw moeten nemen en met de adviseurs alle klanten met een beleggingshypotheek moeten benaderen. Een voorstel had kunnen zijn om de beleggingshypotheek om te zetten naar een spaarhypotheek. Bij de spaarhypotheek is de uitkering gegarandeerd.

Door deze interne omzetting was er een win-winsituatie ontstaan. De bank is precies op de hoogte van de waarde-ontwikkeling en de klant weet precies hoeveel er gegarandeerd wordt afgelost. Een gemiste kans. Het is opvallend dat adviseurs niet op de hoogte zijn en niet worden gevraagd mee te helpen. Ik ben van mening dat de adviseurs veel werk uit handen kunnen nemen voor de banken en ook direct in het gesprek met de klanten de gehele situatie kunnen bekijken.

Hierbij moet u denken aan het pensioeninkomen, dat de laatste jaren ook steeds minder worden. Als alles goed is bekeken, moet het mogelijk zijn om intern de beleggingshypotheek over te sluiten met daarbij een extra leningsdeel die bijvoorbeeld via een annuïteitenhypotheek wordt afgelost.  

Hertaxatie
Als de bank dan ook echt de klant als koning behandeld, kan deze nog een leuke extra korting geven op de hypotheek van de klant. Ik weet dat er nu een bank in Nederland is waarbij klanten een lagere rente krijgen over hun gehele hypotheek als zij een klein gedeelte van hun hypotheek omzetten in een directe aflossing.

Helaas zijn de banken weer eens eigenwijs. De vraag is nu of de kleine lettertjes in de toekomst worden gehanteerd. Wanneer zal een bank overgaan tot hertaxatie? Op deze vraag kan alleen een bank antwoord geven. Wel weet ik dat een bank dit zo lang mogelijk zal uitstellen omdat zij nooit in het nieuws willen komen dat zij de eerste in Nederland zijn die de woningen van hun klanten taxeren.

Dit leidt direct tot grote paniek onder de huizenbezitters. Toch denk ik dat er bij een verdere daling van de huizenprijzen er zal worden gehertaxeerd. Ik zie het aanschrijven van de klanten als bewijs hiervan. De banken zitten met onderwaterhypotheken in hun maag. De oplossing waar zij nu voor gaan, is helaas niet de juiste.


Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
39 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
flatliner
0
Dat banken verplichte aflossing kunnen eisen wanneer de bank zich hiertoe genoodzaakt ziet staat inderdaad zwart op wit, maar ik lees nergens hoe ver de bank hierin kan gaan. Welke pressiemiddelen kan de bank inzetten wanneer de middelen van de klant geen ruimte geven om extra af te lossen? En creëer je dan geen (betalings)problemen die er nu nog niet zijn?
EwR
2
"Ik ben van mening dat de adviseurs veel werk uit handen kunnen nemen voor de banken en ook direct in het gesprek met de klanten de gehele situatie kunnen bekijken."

Ik heb een woekerpolis. ASR biedt 'gratis' een adviesgesprek in het kader van de compensatieregeling. Afgelopen week een afspraak gemaakt met de adviseur, om hier gebruik van te maken.

Per e-mail gevraagd om in het gesprek het omzetten van de beleggingspolis naar banksparen of annuiteiten aan de orde te brengen. Daarnaast ook gevraagd wat gevolgen zouden zijn bij afkopen, of omzetten én afkopen.

Ik had verder nog vragen, die niet direct met het omzetten te maken hebben, maar wel met de afgesloten producten. Ik wil aflossen, geheel of gedeeltelijk. Wat zijn dan de waardes van polissen? Wat zal er uitgekeerd worden? Eerst volledig aflossen? Dan uitkeren?

Wat krijg ik vervolgens terug als antwoord? Deze werkzaamheden vallen buiten de compensatieregeling en er zal eerst een inschatting gemaakt moeten worden van de kosten en de werkzaamheden. En dat voor polissen, waar jaarlijks honderden euro's voor de kosten van de tussenpersoon worden ingehouden.

Ik weet het, dit is het zoveelste praktijkvoorbeeld van een enkele persoon. Maar in dit geval geeft de bank aan dat de adviseurs in gesprek zullen gaan met de klant (op kosten van ASR). Om direct aan te geven dat het buiten de scope van de compensatieregeling valt, en dat daar kosten aan verbonden zijn.

Tsjaa....kijk nog eens naar die eerste zin? Ik zoek het zelf wel uit.
bartvde
0
Jos, welke bank is dat?

" Ik weet dat er nu een bank in Nederland is waarbij klanten een lagere rente krijgen over hun gehele hypotheek als zij een klein gedeelte van hun hypotheek omzetten in een directe aflossing."
bartvde
0
quote:

bartvde schreef op 5 okt 2012 om 11:22:


Jos, welke bank is dat?

" Ik weet dat er nu een bank in Nederland is waarbij klanten een lagere rente krijgen over hun gehele hypotheek als zij een klein gedeelte van hun hypotheek omzetten in een directe aflossing."


Lijkt me de Rabobank als ik dit goed lees:

www.rabobank.nl/particulieren/product...

"Wanneer u een tophypotheek heeft, kan het extra gunstig zijn om af te lossen. Door een lager hypotheekbedrag is het mogelijk dat ook het rentepercentage voor de lening lager wordt. Dit betekent een extra verlaging van uw maandlasten. Uw adviseur kan u vertellen of dit ook in uw persoonlijke situatie geldt."
Jos Koets
0
quote:

EwR schreef op 5 okt 2012 om 11:07:


"Ik ben van mening dat de adviseurs veel werk uit handen kunnen nemen voor de banken en ook direct in het gesprek met de klanten de gehele situatie kunnen bekijken."

Ik heb een woekerpolis. ASR biedt 'gratis' een adviesgesprek in het kader van de compensatieregeling. Afgelopen week een afspraak gemaakt met de adviseur, om hier gebruik van te maken.

Per e-mail gevraagd om in het gesprek het omzetten van de beleggingspolis naar banksparen of annuiteiten aan de orde te brengen. Daarnaast ook gevraagd wat gevolgen zouden zijn bij afkopen, of omzetten én afkopen.

Ik had verder nog vragen, die niet direct met het omzetten te maken hebben, maar wel met de afgesloten producten. Ik wil aflossen, geheel of gedeeltelijk. Wat zijn dan de waardes van polissen? Wat zal er uitgekeerd worden? Eerst volledig aflossen? Dan uitkeren?

Wat krijg ik vervolgens terug als antwoord? Deze werkzaamheden vallen buiten de compensatieregeling en er zal eerst een inschatting gemaakt moeten worden van de kosten en de werkzaamheden. En dat voor polissen, waar jaarlijks honderden euro's voor de kosten van de tussenpersoon worden ingehouden.

Ik weet het, dit is het zoveelste praktijkvoorbeeld van een enkele persoon. Maar in dit geval geeft de bank aan dat de adviseurs in gesprek zullen gaan met de klant (op kosten van ASR). Om direct aan te geven dat het buiten de scope van de compensatieregeling valt, en dat daar kosten aan verbonden zijn.

Tsjaa....kijk nog eens naar die eerste zin? Ik zoek het zelf wel uit.


De compensatieregeling van de ASR stelt niet veel voor. Het gaat volgens mij om een bedrag van 175 euro. Als een adviseur de gehele situatie moet bekijken (ik ben van mening dat dit een vereiste is) kan hij dit nooit doen voor dit bedrag. ASR heeft dus weer iets geregeld, waar niet goed over na is gedacht. Klant is de dupe.

Gr. Jos
Schurk31
0
Laat ze maar komen met die hertaxatie op mijn woning. De middelen om extra af te lossen heb ik toch niet. Wat gaan ze nu doen? Executeren? Terwijl ik al 8 jaar keurig mijn rente en woekerpolis heb betaald? De redelijkheid en billijkheid van zo'n verzoek tot extra aflossen is er dan niet en ik ben er van overtuigd dat de rechter dat ook gaat vinden. Mocht ik verliezen dan ben ik toch al failliet, dus ik zal strijden tot de laatste gedekte euro vanuit mij rechtsbijstandsverzekering! Bij winst van mijn kant heeft de bank er een gigantische verliespost bij. Ik verwacht niet dat ze dat risico gaan lopen. Loont de moeite niet.
Jos Koets
0
quote:

bartvde schreef op 5 okt 2012 om 11:24:


[...]

Lijkt me de Rabobank als ik dit goed lees:

www.rabobank.nl/particulieren/product...

"Wanneer u een tophypotheek heeft, kan het extra gunstig zijn om af te lossen. Door een lager hypotheekbedrag is het mogelijk dat ook het rentepercentage voor de lening lager wordt. Dit betekent een extra verlaging van uw maandlasten. Uw adviseur kan u vertellen of dit ook in uw persoonlijke situatie geldt."


Nee het is niet de Rabobank. Deze gaat pas een lagere rente geven als er daadwerkelijk is afgelost. De bank die dit voorstel doet, is BOS. Deze geeft direct een korting van 0,25% over het gehele hypotheekbedrag als een gedeelte annuitair / lineair wordt afgelost. BOS heeft dus vooraf gekeken naar de huidige maandlasten en komt de klant tegemoet met een korting om de maandlasten niet teveel te laten stijgen.

Gr. Jos
bartvde
0
quote:

Jos Koets schreef op 5 okt 2012 om 11:29:


[...]

Nee het is niet de Rabobank. Deze gaat pas een lagere rente geven als er daadwerkelijk is afgelost. De bank die dit voorstel doet, is BOS. Deze geeft direct een korting van 0,25% over het gehele hypotheekbedrag als een gedeelte annuitair / lineair wordt afgelost. BOS heeft dus vooraf gekeken naar de huidige maandlasten en komt de klant tegemoet met een korting om de maandlasten niet teveel te laten stijgen.

Gr. Jos


Bedankt voor de info Jos. Waar moet ik dan aan denken, als ik bijvoorbeeld bereid ben om 5% of 10% van mijn lening direct af te lossen, wat voor rente korting moet ik dan kunnen bedingen?
bert pit
0
quote:

flatliner schreef op 5 okt 2012 om 10:57:


Dat banken verplichte aflossing kunnen eisen wanneer de bank zich hiertoe genoodzaakt ziet staat inderdaad zwart op wit, maar ik lees nergens hoe ver de bank hierin kan gaan. Welke pressiemiddelen kan de bank inzetten wanneer de middelen van de klant geen ruimte geven om extra af te lossen? En creëer je dan geen (betalings)problemen die er nu nog niet zijn?


Onlangs hoorde ik hetzelfde op de radio. Iemand van vereniging eigen huis meldde dat mensen met een onderwaterhypotheek gedwongen kunnen worden om af te lossen. Banken zouden dit middel nog niet inzetten omdat dit een zeer negatief beeld zou oproepen. Ofwel in mijn eigen woorden "het kost de banken meer handel meer dan het oplevert".

Ik denk dat wanneer er één bank aan begint, de rest mee zal gaan. En wanneer het "meer oplevert dan het kost", mensen in grote getale moeten gaan aflossen.

Vroeg of laat zal de tering naar de nering gezet moeten worden. Met de huidige groeicijfers kun je er niet op rekenen dat de tijd de lening vanzelf afbetaalt.
info_124
0
Een 2-tal jaren een opmerking gekregen van mijn bank, daar de beleggingsportefeuille, die als extra-extra-extra zekerheid gold voor mijn hypotheek, minder waard geworden was.
Mijn antwoord: dan veilt u toch gewoon mijn huis ! IK vertel er wel bij waarom mijn hypotheekbank dat doet. In 8 jaar nooit een dag te laat geweest met hypotheekbetaling, waarde na aftrek portefeuille 2-3 x de hypotheek, dus ik zorg wel voor meer negatieve reclame als u met een TV budget van € A mln recht kunt trekken.
Daarmee was de discussie voorgoed gesloten.
Voor al mijn zakelijke transacties en alle verzekeringen ben ik echter bij die bank weggegaan. Balen ze nog steeds van.
cpeijk36
0
Geachte heer Koets,
Maakt u uw stellig(gen) ook duidelijk bij de Branche verenigingen en bij de fratievoorzitters 1e en 2e kamer?
cpeijk36
0
Nu correct:
Geachte heer Koets,
Deponeert u uw stelling(gen) ook bij de Branche-verenigingen en bij de fractievoorzitters van de 1e en 2e kamer?
Jos Koets
0
quote:

cpeijk36 schreef op 5 okt 2012 om 12:42:


Nu correct:
Geachte heer Koets,
Deponeert u uw stelling(gen) ook bij de Branche-verenigingen en bij de fractievoorzitters van de 1e en 2e kamer?



Dit jaar in de tweede kamer geweest en na een column over de verplichte aflossing hier op deze website bij Binnenlandse Zaken een uitgebreid gesprek gehad. Bovendien volgen diverse kamerleden mijn columns. Ze zijn dus op de hoogte alleen doen ze er niets mee. Den Haag gaat zijn eigen gang. Betekent wel dat de huizenmarkt nog slechte jaren tegemoet gaat.

Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

bartvde schreef op 5 okt 2012 om 11:32:


[...]

Bedankt voor de info Jos. Waar moet ik dan aan denken, als ik bijvoorbeeld bereid ben om 5% of 10% van mijn lening direct af te lossen, wat voor rente korting moet ik dan kunnen bedingen?


BOS is voorlopig de enige bank die een korting aanbied. De korting bij andere banken zal afhankelijk zijn van de waarde van de woning na aflossing.

Bel me anders tzt. even dan kijken we er samen naar wat de korting kan zijn / worden. Vandaag ben ik moeilijk te bereiken.

Gr. Jos
010-4747647
Ivanrybkin
0
M.i. is er helemaal geen probleem.
Banken zullen echt geen extra aflossingen eisen.
Ze zouden wel gek zijn.

We hoeven ons dus ook niet zo heel druk te maken over het eventuele risico dat ze dat toch zouden gaan doen.
Jos Koets
0
quote:

Ivanrybkin schreef op 5 okt 2012 om 13:05:


M.i. is er helemaal geen probleem.
Banken zullen echt geen extra aflossingen eisen.
Ze zouden wel gek zijn.

We hoeven ons dus ook niet zo heel druk te maken over het eventuele risico dat ze dat toch zouden gaan doen.


Die eisen gaan ze helaas wel stellen.

Gr. Jos
Nee
0
Ik zie niet in waarom je perse een beleggingshypotheek om moet zetten in een spaarhypotheek als de klant bewust kiest voor een belggingsconstructie. Bij beleggingen heb je te maken met een beleggingshorizon. Nu reageren op het diepst van het dal is korte termijn politiek terwijl je de belegging voor een langere periode aangaat.

Dit staat verder los van het gegeven of het spaardeel bioj bank A loopt of de belegging bij bank B. Je kan de bank gewoon inzage geven in de waarde van de verpande polissen / beleggingsrekeningen.

Een klant en risicoprofiel moet de basis zijn van het advies, niet de korte termijn gedachtes die de adviseur of bank heeft bij beleggingen.
Agapornis
1
Volgens mij zijn vooral overheid en banken (naast de crisis) verantwoordelijk voor de waardedaling.
Krijgt men 12 kijkers, waarvan 5 geïnteresseerd, verkrijgen deze vervolgens niet meer de gewenste hypotheek door de strengere limitering.

Voor de vakantie las ik ergens dat de limiet voor twee verdieners omhoog kon naar € 178.000. Niets meer over gehoord, maar hierdoor zou er toch meer lucht in de huizenmarkt kunnen komen?

Ik begrijp de positie van banken wel, maar is de lagere limitering de schuld van de bestaande huizenbezitter? Hoewel niemand op een restschuld zit te wachten vind ik door de bank verplicht moeten aflossen dan ook een beetje hypocriet.
39 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheken

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links