Wie een hypotheek wilt afsluiten, kan dit doen bij een bank of via een adviseur. De verdienste voor het afsluiten wordt bij de klant in rekening gebracht door middel van een factuur of een afsluitprovisie. De afsluitprovisie is een percentage van het hypotheekbedrag. De banken die rechtstreeks zaken doen met klanten brengen afsluitprovisie in rekening.
De meeste hypotheekadviseurs in Nederland werken op het ogenblik op factuurbasis waardoor ieder uurtje in rekening wordt gebracht. Vanaf 1 januari 2013 is de factuur verplicht waardoor geen enkele hypotheek meer op provisiebasis kan worden afgesloten. Dit betekent dat banken die rechtstreeks met klanten zaken doen hun verdienste ook anders moeten gaan verdienen.
Dit kan ook door middel van een factuur of de verdienste wordt als kosten in het hypotheekproduct verwerkt. Bij dit laatste ontstaat er een vreemde situatie; namelijk twee dezelfde hypotheken met verschillende maandlasten. Dit laatste zal ik uitleggen met een simpel voorbeeld:
- Hypotheekrente voor klant via adviseur is 5%
- Hypotheekrente voor klant rechtstreeks via de bank is 5,1%
Rente opnieuw vastzetten
De kosten van het advies worden dus verwerkt in een hogere hypotheekrente. Op het ogenblik is dit nog niet aan de orde. Ik ben zeer benieuwd hoe banken die met de klant om de tafel zitten hun verdiensten kenbaar gaan maken. Wie zijn hypotheekrente opnieuw moet vastzetten, moet (goed) oppassen.
De kans dat de nieuwe hypotheekrente niet precies hetzelfde is als de voorheen betaalde hypotheekrente is natuurlijk heel erg groot. Wie hulp nodig heeft bij het opnieuw berekenen van de maandlasten, kan aankloppen bij zijn bank (als de hypotheek daar is afgesloten) of bij zijn hypotheekadviseur.
Een goede adviseur zal precies weten waar hij op moet letten bij bepaalde hypotheekvormen. Een mooi voorbeeld is de hybridehypotheek die in het verleden veel is afgesloten. Hierbij hebben veel mensen gekozen om alleen te sparen, zodat zij een gegarandeerde einduitkering ontvangen. Al met al niets bijzonders.
Er zijn echter banken waarbij schriftelijk moet worden gevraagd de maandpremie aan te passen aan de nieuwe hypotheekrente. Indien dit niet wordt gedaan, dan kan er een zeer onprettige situatie ontstaan. Ik zal dit aantonen door middel van een fictief rekenvoorbeeld:
Hybride Hypotheek 200.000 euro (sparen, gegarandeerde einduitkering)
Hypotheekrente 5%
Maandpremie 230 euro
Even vragen
De klant moet nu de rente opnieuw vastzetten. Hij besluit te kiezen voor een hypotheekrente van 4%. Bij de meeste banken wordt nu de maanpremie automatisch aangepast zodat op de einddatum de 200.000 euro gegarandeerd wordt uitgekeerd. Bij de banken die dit niet doen, begrijpt u direct wat het probleem gaat worden.
De maandpremie is te laag (blijft 230 euro) waardoor de (gegarandeerde) einduitkering van 200.000 euro niet meer gegarandeerd is. Deze kan beduidend lager worden. Het omgekeerde is trouwens ook mogelijk. Stel de hypotheek wordt op een rente van 6% vastgezet.
De maandpremie moet nu verlaagd worden. Blijft deze gelijk, dan is de 200.000 euro eerder bereikt. Dit zal in de meeste gevallen geen probleem zijn. Maar het is mogelijk dat dit bij een box 1 polis binnen de 20 jaar plaatsvindt waardoor de einduitkering niet meer onbelast is. Het probleem is gemakkelijk te voorkomen door als klant even te vragen of de maandpremie wordt aangepast.
Executieveiling
Tot slot nog wat cijfers (zie het plaatjel) die ik heb ontvangen van huizen die via een veiling (executieverkoop) zijn verkocht. Het betreft hier woningen uit Friesland. Hierbij nog opgemerkt: dat het gaat om hypothecaire inschrijvingen. Bovendien moet er nog rekening worden gehouden met spaarpolissen. De cijfers zeggen in ieder geval voldoende.
klik op het plaatje voor de grote versie
Jos Koets leert zijn collega's alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.