Login
 

Adviesnota onder de loep

Door Jos Koets op 14 sep 2012 om 11:30 | Views: 7.589 | Categorie: Overig | Onderwerpen: advies, huizenmarkt, hypotheken, vermogensbeheer

Wie een hypotheek wilt afsluiten, kan dit doen bij een bank of via een adviseur. De verdienste voor het afsluiten wordt bij de klant in rekening gebracht door middel van een factuur of een afsluitprovisie. De afsluitprovisie is een percentage van het hypotheekbedrag. De banken die rechtstreeks zaken doen met klanten brengen afsluitprovisie in rekening.

De meeste hypotheekadviseurs in Nederland werken op het ogenblik op factuurbasis waardoor ieder uurtje in rekening wordt gebracht. Vanaf 1 januari 2013 is de factuur verplicht waardoor geen enkele hypotheek meer op provisiebasis kan worden afgesloten. Dit betekent dat banken die rechtstreeks met klanten zaken doen hun verdienste ook anders moeten gaan verdienen.

Dit kan ook door middel van een factuur of de verdienste wordt als kosten in het hypotheekproduct verwerkt. Bij dit laatste ontstaat er een vreemde situatie; namelijk twee dezelfde hypotheken met verschillende maandlasten. Dit laatste zal ik uitleggen met een simpel voorbeeld:

  • Hypotheekrente voor klant via adviseur is 5%
  • Hypotheekrente voor klant rechtstreeks via de bank is 5,1%

Rente opnieuw vastzetten
De kosten van het advies worden dus verwerkt in een hogere hypotheekrente. Op het ogenblik is dit nog niet aan de orde. Ik ben zeer benieuwd hoe banken die met de klant om de tafel zitten hun verdiensten kenbaar gaan maken. Wie zijn hypotheekrente opnieuw moet vastzetten, moet (goed) oppassen.

De kans dat de nieuwe hypotheekrente niet precies hetzelfde is als de voorheen betaalde hypotheekrente is natuurlijk heel erg groot. Wie hulp nodig heeft bij het opnieuw berekenen van de maandlasten, kan aankloppen bij zijn bank (als de hypotheek daar is afgesloten) of bij zijn hypotheekadviseur.

Een goede adviseur zal precies weten waar hij op moet letten bij bepaalde hypotheekvormen. Een mooi voorbeeld is de hybridehypotheek die in het verleden veel is afgesloten. Hierbij hebben veel mensen gekozen om alleen te sparen, zodat zij een gegarandeerde einduitkering ontvangen. Al met al niets bijzonders.

Er zijn echter banken waarbij schriftelijk moet worden gevraagd de maandpremie aan te passen aan de nieuwe hypotheekrente. Indien dit niet wordt gedaan, dan kan er een zeer onprettige situatie ontstaan. Ik zal dit aantonen door middel van een fictief rekenvoorbeeld:

Hybride Hypotheek 200.000 euro (sparen, gegarandeerde einduitkering)
Hypotheekrente             5%
Maandpremie               230 euro

Even vragen
De klant moet nu de rente opnieuw vastzetten. Hij besluit te kiezen voor een hypotheekrente van 4%. Bij de meeste banken wordt nu de maanpremie automatisch aangepast zodat op de einddatum de 200.000 euro gegarandeerd wordt uitgekeerd. Bij de banken die dit niet doen, begrijpt u direct wat het probleem gaat worden.

De maandpremie is te laag (blijft 230 euro) waardoor de (gegarandeerde) einduitkering van 200.000 euro niet meer gegarandeerd is. Deze kan beduidend lager worden. Het omgekeerde is trouwens ook mogelijk. Stel de hypotheek wordt op een rente van 6% vastgezet.

De maandpremie moet nu verlaagd worden. Blijft deze gelijk, dan is de 200.000 euro eerder bereikt. Dit zal in de meeste gevallen geen probleem zijn. Maar het is mogelijk dat dit bij een box 1 polis binnen de 20 jaar plaatsvindt waardoor de einduitkering niet meer onbelast is. Het probleem is gemakkelijk te voorkomen door als klant even te vragen of de maandpremie wordt aangepast.

Executieveiling
Tot slot nog wat cijfers (zie het plaatjel) die ik heb ontvangen van huizen die via een veiling (executieverkoop) zijn verkocht. Het betreft hier woningen uit Friesland. Hierbij nog opgemerkt: dat het gaat om hypothecaire inschrijvingen. Bovendien moet er nog rekening worden gehouden met spaarpolissen. De cijfers zeggen in ieder geval voldoende.

klik op het plaatje voor de grote versie

Jos Koets leert zijn collega's  alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.


Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

advies

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

huizenmarkt

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

vermogensbeheer

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Jos Koets
0
quote:

EwR schreef op 14 sep 2012 om 12:17:


Link naar het grotere plaatje werkt niet.


Ik heb de iex al een mail gestuurd.

Gr. Jos
Redactie IEX.nl
0
quote:

Jos Koets schreef op 14 sep 2012 om 12:52:


[...]

Ik heb de iex al een mail gestuurd.

Gr. Jos


En die hebben het gemaakt. Sorry!
scrumple
0
Die cijfers zeggen mij vrij weinig, de hypothecaire inschrijvingen zijn hoog vergeleken met de executiewaarde maar dat zegt 'niets' over het geleende bedrag en over hoeveel daarvan nog uit staat.
jrxs4all
0
Hypothecaire inschrijving zegt inderdaad niets. Maar er zitten ook huizen bij die in de vrije verkoop hebben gestaan. Neem dat appartement in Bolsward, stond sinds een jaar of 5 te koop met een eerste vraagprijs van 239K. In de jaren gezakt naar 144K en uiteindelijk geveild voor 88K, dat is even slikken.

Maar ja, wie wil er ook in Friesland wonen, ik moet er niet aan denken.
voetveeg
0
Ben het helemaal eens met scrumple: van het bedrag van de eerste inschrijving moet je direct een derde afhalen om tot de maximale hypotheekschuld te komen. Reden: banken nemen tussen de 40% en 60% mee aan extra inschrijving voor achterstallige rente en kosten. Met andere woorden: een inschrijving van 3 ton levert een maximale hypotheek op van 2 ton. Dan kan het nog zijn dat tussentijds aflossingen zijn gedaan.

Overigens: het blijft een interessant en zorgwekkend plaatje, maar wat minder dramatisch dan het lijkt.
Houston
0
"•Hypotheekrente voor klant via adviseur is 5%
•Hypotheekrente voor klant rechtstreeks via de bank is 5,1% "
Of zelfs: via bank met adviesnota 5% en via bank zonder adviesnota 5.1%
En het allerbelangrijkste: hoeveel van de advieskosten gaat de bank wegschrijven onder andere noemers...
geobeo
0
van 900.000 naar 300.000 bij een van de voorbeelden. Auw auw auw. Blij dat ik net voor de crisis geen huis gekocht heb.
Jos Koets
0
quote:

johjoh schreef op 14 sep 2012 om 17:17:


Link naar groter plaatje werkt weer niet


Lukt het niet, mail mij dan even jjkoets@chello.nl. Ik zal de excel dan naar je doormailen.

Gr. Jos
haas
0
quote:

Redactie IEX.nl schreef op 14 sep 2012 om 12:58:


[...]

En die hebben het gemaakt. Sorry!


mss nog eens repareren ?
haas
0
per 2013......
zolang de afsluitprovisie/bemiddelingskosten fiscaal aftrekbaar blijft ook vanaf 2013 ??

maar is er kans op concurrentievervalsingkans :
voor bank : extra rente als bemiddelingskosten(wel 30 jaren fiscaal aftrekbaar ?)
En Bij Verkopende tussenpersoon met bemiddelingsfactuur (eenmalig)?
[verwijderd]
0
Goedemiddag Jos,

ik zie allerlei ideen over de huizenmarkt voorbij komen, ik mis er nog een. deze was in de jaren 50-60 in gebruik, n.l. HUURKOOP. deze huurkoop zou een parallel kunnen worden aan het duitse Bausparen.
Je huurt en betaalt een bedrag per afgesproken periode af. op een gegeven moment is het betaalde bedrag groot genoeg om een hypotheek te kunnen kopen.
wat vind je van zoiets?
met vriendelijke groet,
Cees
Zef
1
Wat een onzin allemaal.

Hypotheekproducten dienen zodanig ingericht te zijn dat je helemaal geen adviseur nodig hebt, gewoon bij de bank afsluiten voor een normale rente., gewoon plan vanilla hypotheken.
Adviseurs zijn dan volstrekt overbodig, zoals dat eigenlijk altijd al had moeten zijn.

Volgens mij wil de politiek daar ook heen, als dan niet kan door gebrek aan concurrentie moet overheid maar hypotheken gaan verstrekken, gefinancierd door pensioenfondsen, zoals dat in sommige buitenlanden gebeurt.

Hypotheekadviseurs behoren in een ordentelijk werkende markt volstrekt overbodig te zijn.



15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

06 okt Wel of geen hypotheek? 63
22 sep Nieuw: Florius Verzilver Hypotheek 8
08 sep Hypotheek wijzigen? Betalen maar 13
Gesponsorde links