Login
 

Huizenprijzen blijven dalen

U zult niet verbaasd opkijken dat de huizenprijzen blijven dalen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) kondigde twee weken geleden aan dat de prijzen op het ogenblik op het niveau van 2004 zitten.

In de tabel hieronder staat een overzicht van de gemiddelde huizenprijzen van 1985 tot en met 2010 van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars). De cijfers van de NVM en het CBS komen niet overeen, maar dat is niet zo heel erg belangrijk.

jaar gemiddelde prijs jaar gemiddelde prijs
1985 60.300 1998 132.900
1986 63.000 1999 156.900
1987 65.300 2000 180.600
1988 68.200 2001 194.000
1989 72.400 2002 204.000
1990 73.900 2003 207.400
1991 75.800 2004 214.900
1992 82.200 2005 224.000
1993 90.800 2006 235.200
1994 98.400 2007 243.600
1995 102.400 2008 243.400
1996 112.700 2009 225.300
1997 122.600 2010 232.500

Het gemiddelde is nu rond de 215.000 euro. Voor de crisis was dit nog 247.000 euro. Het woord is nu aan het kabinet. Welke stappen gaan zij nemen. De kans is zeer groot dat de verplichte aflossing (annuïteiten of lineair) per 1 januari 2013 voor nieuwe kopers een feit wordt.

De Nederlandsche Bank (DNB) verwacht dat de huizenprijzen dan met 9% gaan dalen (zie pdf). Zij gaan ervan uit dat bij een 100%-annuïtaire hypotheek iemand minder kan lenen, hun uitleg:

Per saldo domineert het tweede en derde effect en kan een starter bij een annuïtaire hypotheek minder lenen tegen dezelfde woonlasten dan bij een combihypotheek. Ter indicatie: bij een hypotheekrente van 5%, een bankspaarrente van 5%, een disconteringsvoet van 3,5% en een belastingtarief van 40% ligt de maximale leencapaciteit van een starter, uitgaande van dezelfde woonlasten, bij een annuitaïre hypotheek 9% lager dan bij een combihypotheek. Bij andere rentevoeten (tussen 4% en 6%) varieert de afname van de leencapaciteit rond de genoemde 9% (van 8,4% tot 9,1%). Afhankelijk van de mate waarin banken de leencapaciteit en/of starters de gewenste lening daadwerkelijk aanpassen, zullen de leenbedragen van starters dus tussen de 0 en 9% lager uitvallen.

Eerlijk gezegd begrijp ik deze uitleg niet. Bij de berekening van de maximale hypotheek wordt bij Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uitgegaan van een annuïteiten hypotheek. De tekst van NHG luidt alsvolgt:

Als financieringslast van de lening geldt, ongeacht de leningsvorm, het berekende bedrag aan rente en aflossing op basis van annuïteiten, met een maandelijkse betaling achteraf, vermeerderd met het bedrag van de erfpachtcanon.

Te rooskleurig
Misschien zie ik iets over het hoofd? Zo ja, dan verneem ik dat graag van u. Ik ben van mening dat de 9% van DNB veel te rooskleurig is. Ik verwacht een daling van rond de 20%. Stel dat dit percentage van mij klopt, dan zal de gemiddelde huizenprijs dalen naar rond de 172.000 euro.

Dit is te vergelijken met de prijzen van de jaren 1999 tot 2000. De gevolgen voor starters en doorstromers (zonder overwaarde uit verkoop van hun eerdere woning) vanaf 2000 zijn behoorlijk. De meesten zullen namelijk een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning.

Hiertegenover staat gelukkig een opgebouwde waarde die gebruikt gaat worden om de lopende hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen.

Afkopen verbieden
In ieder geval is een tweede hypotheek voor een verbouwing of groot onderhoud niet meer mogelijk als de waarde van de woning minder is dan de hypotheek. Dit moet dus uit eigen middelen komen en dit is voor veel mensen een probleem.

Bovendien zal bij verkoop van de woning er een restantschuld ontstaan. De opgebouwde waarde in een verzekeringspolis wordt namelijk niet bij verkoop verrekend door de banken. Het verkoopverlies moet dus eerst uit eigen middelen betaald worden.

Zonder eigen middelen geen verkoop of er moet intern geleend worden. Een voorbeeld ter verduidelijking:

  • Verkoop woning: 200.000
  • Lopende hypotheek: 220.000
  • Waarde polis: 30.000

Bij verkoop moet de verkoper nu eerst 20.000 euro voorschieten. Hierna kan de polis worden afgekocht met eventuele fiscale gevolgen. Dit probleem is gemakkelijk op te lossen door de flexibiliteit voor spaarrekeningen en verzekeringen verder te beperken.

Het is nu mogelijk de opgebouwde waarde af te kopen. Mijn voorstel is om dit te verbieden. Bij een verhuizing moet de opgebouwde waarde worden gebruikt voor de volgende koopwoning (fiscale voortzetting) of ter aflossing van de lopende hypotheek.

Bij dit laatste moet de mogelijkheid komen om bij verkoop dit bedrag direct te verrekenen waardoor veel mensen geen restantschuld meer hebben.

VVD en PVV
Tot slot heb ik soms mijn twijfels of de waarheid helemaal wordt gesproken. Volgens het CPB (Centraal Planbureau) stijgen de huizenprijzen met 2% (tot 2017) als de standpunten van de VVD of de PVV worden ingevoerd.

Vreemd, omdat de standpunten van beide partijen totaal verschillend zijn. De PVV wil de hypotheekrenteaftrek handhaven. De VVD wil dit ook maar wil dat starters hun hypotheek volledig gaan aflossen. Natuurlijk leiden er meerdere wegen naar Rome, maar ik verwacht dat de VVD langer onderweg is.

 

Jos Koets leert zijn collega's  alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.


Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
34 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
stockexchangestaartje
0
Vandaag hoorde ik iemand zeggen dat hij zijn huis te koop had gezet voor 365.000 euro. De makelaar wilde overigens in eerste instantie met een vraagprijs van 465.000 beginnen.
Wie is er nu gek?
De waardebepaling is totaal zoek geraakt in Nederland.
vinno777
2
Toch grappig, huizen worden steeds minder waard en de huur blijft altijd maar stijgen ;-)
plof®
0
Duidelijk dat de problemen midden jaren 90 tot begin vd eeuw in grootste mate zijn onstaan. Politici stonden te juichen overigens. Oja en het was ook nog guldentijdperk.
Jos Koets
0
quote:

plof® schreef op 6 sep 2012 om 15:17:


Duidelijk dat de problemen midden jaren 90 tot begin vd eeuw in grootste mate zijn onstaan. Politici stonden te juichen overigens. Oja en het was ook nog guldentijdperk.


Dat had een mooi tijdstip geweest om de hra aan te pakken. Helaas waren er toen nog te weinig eigen huisbezitters waardoor eerst de markt verder opgepompt moest worden. Acht jaar geleden al geschreven dat we eerst rond de 60% huizenbezitters moeten hebben alvorens Den Haag iets gaat doen.

Gr. Jos
De Pareltjeszoeker
0
Ja Jos,

Het appeltje voor de dorst, is de molensteen van de toekomst.

Overigens heb jij van mij het plan nog te goed voor de aanpak van de woningmarktproblematiek. Ik kan het nu niet vinden in m'n computer, maar zodra ik deze heb, dan zal ik je deze doen toekomen.

Gr. PZ.
R-KNOW
0
Gewoon blijven zitten waar je zit dus en afbetalen. Bij dreigende scheiding kun je beter geld besteden aan een goede relatietherapeut dan dat voor 10duizenden euro's het schip in gaat door een waardedaling van je huis ;-)
Marty.mcFly
0
Jos

Kun je niet wat roepen over de bankenlobby? Het zijn de banken die uiteindelijk profiteren van de HRA regeling, en die strijden achter de schermen om dit in stand te houden. Zelfs de VVD, waarvan de klassiek-liberale theorie geen overheidsinmenging predikt, beoefent al tientallen jaren lang deze enorme overheidsinterventie in de markt.
Jos Koets
0
quote:

Marty.mcFly schreef op 6 sep 2012 om 15:37:


Jos

Kun je niet wat roepen over de bankenlobby? Het zijn de banken die uiteindelijk profiteren van de HRA regeling, en die strijden achter de schermen om dit in stand te houden. Zelfs de VVD, waarvan de klassiek-liberale theorie geen overheidsinmenging predikt, beoefent al tientallen jaren lang deze enorme overheidsinterventie in de markt.



Ik heb de afgelopen tijd mijn best gedaan. Ik heb met kamerleden gesproken en met binnenlandse zaken en diverse andere instanties (allemaal vrijblijvend en kosteloos). Bovendien heb ik heel snel gereageerd door hier columns te schrijven over alle voorstellen en wat de gevolgen daarvan zijn / worden. Iedereen is op de hoogte wat er kan gebeuren. Toch wordt het doorgezet. Ik kan niets meer doen, de handdoek is geworpen. Morgen nog wel een column wat mijn voorstellen zijn, maar deze zijn al bekend bij de instanties etc..... Dus morgen mogen de lezers mijn voorstellen gaan beoordelen en gaan "afschieten".

Gr. Jos
Moonshadow
1
Dag Jos,

Als ik het goed heb begrepen bevat het Kunduz akkoord ook een afbouwregeling LTV van 106% thans naar 100% in 2018. Het effect van deze regeling komt nog bovenop de door jou verwachte 20% daling.
Tevens is maar de vraag in hoeverre het Nibud voor 2013 (en daarop volgende jaren) de LTI neerwaarts zal aanpassen vanwege gestegen overige kosten.
Tenslotte nog het algemene verlaagde consumentvertrouwen, die voorlopig een - negatieve - duit in het zakje zal doen.
Mijn gevoel zegt dat het totale prijseffect van de annuitaire verplichting + impact bovengenoemde factoren de door jou genoemde 20% verre zal overschrijden. Zou ik er naast zitten met de verwachting dat de huizenprijzen de komende jaren met 30 - 40% naar beneden moeten om te kunnen matchen met de verminderde koopkracht van de koper?

Gr. EJS
otn2002
0
Dag Jos,

Waarom niet de hypotheekrente aftrek annuitair afbouwen. Kunnen mensen kiezen: het annuitaire schema aanhouden is 100% aftrek. Niet aflossen is stijgende maandlasten.

Gr Olaf
Jos Koets
0
quote:

Moonshadow schreef op 6 sep 2012 om 16:19:


Dag Jos,

Als ik het goed heb begrepen bevat het Kunduz akkoord ook een afbouwregeling LTV van 106% thans naar 100% in 2018. Het effect van deze regeling komt nog bovenop de door jou verwachte 20% daling.
Tevens is maar de vraag in hoeverre het Nibud voor 2013 (en daarop volgende jaren) de LTI neerwaarts zal aanpassen vanwege gestegen overige kosten.
Tenslotte nog het algemene verlaagde consumentvertrouwen, die voorlopig een - negatieve - duit in het zakje zal doen.
Mijn gevoel zegt dat het totale prijseffect van de annuitaire verplichting + impact bovengenoemde factoren de door jou genoemde 20% verre zal overschrijden. Zou ik er naast zitten met de verwachting dat de huizenprijzen de komende jaren met 30 - 40% naar beneden moeten om te kunnen matchen met de verminderde koopkracht van de koper?

Gr. EJS


Van de week nog uitgebreid een journalist gesproken van een krant. Deze vertelde mij dat zij iemand had gesproken die verwacht dat de gemiddelde huizenprijzen naar rond de 120.000 euro gaan zakken. Dat zou een daling zijn van 45% van nu. Ik kijk voorlopig slechts een jaartje vooruit. Die 20% dlaing is dus gebaseerd op eind volgend jaar.

Gr. Jos
Jos Koets
1
quote:

otn2002 schreef op 6 sep 2012 om 16:26:


Dag Jos,

Waarom niet de hypotheekrente aftrek annuitair afbouwen. Kunnen mensen kiezen: het annuitaire schema aanhouden is 100% aftrek. Niet aflossen is stijgende maandlasten.

Gr Olaf


Een fictief annuitair schema betekent dat de renteaftrek steeds minder wordt. Dit is dus een beperking. Die beperking is geen probleem, maar het volledig aflossen wordt het probleem. Bovendien moet je niet alleen nieuwe starters aanpakken. Ik ben en blijf van mening dat een vast percentage de beste oplossing is (voor iedereen). Wordt morgen vervolgt mijn voorstel door middel van een column.

Gr. Jos
otn2002
0
Een fictief annuitair schema om de hypotheekrente af te schaffen geld dus niet alleen voor starters, maar voor iedereen.

Aflossing kan (deels) gerealiseerd worden door per direct het huurwaarde forfait en overdragsbelasting af te schaffen en pas per 2015 te beginnen met afbouw.

Daarnaast kan een deel van de aflossing worden gedaan uit de opgebouwde waarde vanuit spaar of beleggingsdepot (moet zowel fiscaal als juridisch worden mogelijk gemaakt).

Als laatste kan de overheid de belastingschijven verlagen (op termijn) omdat er minder geld hoeft te worden uit gegeven aan hypotheekrente aftrek.
Jos Koets
0
quote:

otn2002 schreef op 6 sep 2012 om 16:56:


Een fictief annuitair schema om de hypotheekrente af te schaffen geld dus niet alleen voor starters, maar voor iedereen.

Aflossing kan (deels) gerealiseerd worden door per direct het huurwaarde forfait en overdragsbelasting af te schaffen en pas per 2015 te beginnen met afbouw.

Daarnaast kan een deel van de aflossing worden gedaan uit de opgebouwde waarde vanuit spaar of beleggingsdepot (moet zowel fiscaal als juridisch worden mogelijk gemaakt).

Als laatste kan de overheid de belastingschijven verlagen (op termijn) omdat er minder geld hoeft te worden uit gegeven aan hypotheekrente aftrek.


Met het aanpakken van bestaande huizenbezitters moet je heel goed oppassen. Vergeet niet dat velen de maandlasten maar net kunnen betalen. Deze hebben een paar jaar geleden een hypotheek genomen op zeven keer hun inkomen. Hoor morgen je mening wel op mijn voorstel.

Gr. Jos
geobeo
0
Toch blij dat ik in 2006 niet naar mijn vader geluisterd heb toen hij met de mythe aankwam dat "de huizenprijzen altijd stijgen" en "kopen uiteindelijk altijd goedkoper is dan huren".
Valiare
0
Ik denk nog steeds dat kopen uiteindelijk goedkoper is dan huren maar dan moet je wel een hele lange adem hebben.
[verwijderd]
0
Als veel mensen dit soort voorspellingen gaan doen is vaak net als met aandelenkoersen het dieptepunt in zicht. Een 40 % daling levert een gemiddelde woningprijs van rond € 130.000 op. Zelfs zonder HRA woon je dan al goedkoper dan in een gelijkwaardige huurwoning en hoef je in de Randstad niet 5 jaar op een wachtlijst en afwachten waar ze je tussen stoppen. Een verdere daling zal bepaald worden door de samenstelling en plannen van het nieuwe kabinet maar welke samenstelling ook, niemand lijkt te zitten wachten op nog meer hypotheken onder water en aantasting van het financiele vertrouwen in Nederland. Het kan wel eens een prima koopmoment worden.
Bity
0
Iedereen die een beetje kan nadenken snapt dat de huizenrpijzen de afgelopen 20 jaar te hard omhoog gegaan zijn. Toch denk ik dat In deze hele discussie over prijsdaling van maar dan 20% twee factoren stelselmatig worden genegeerd:
1. Bent u bereidt om uw woning met een dik verlies te verkopen als de enige reden die u heeft het aanschaffen van een woning die nog groter en luxer is, of kiest u ervoor om dan toch maar niet te verkopen en te accepteren dat de rek er nu wel uit is...?
2. Er wordt veel geschreven over de huizenprijzen die te hoog zijn opgelopen. Maar Ik hoor eigenlijk niemand over het feit dat ook de inkomens de afgelopen jaren "mee gegroeid zijn". Verdiende ik 15 jaar geleden als 28 jarige nog geen Hfl 3.600 bruto per maand (een "schamele" EUR 1.600 - Wat toen trouwens echt niet zo beroerd was..), mag je nu toch gauw EUR 2.800 neerleggen voor iemand met deze ervaring in mijn beroepsgroep.

Ik weet dat dit niet in verhouding staat met de huizenprijzen die in dezelfde periode 100% gestegen zijn maar om er nu vanuit te gaan dat de huizenprijzen als een "baksteen" naar beneden kunnen vind ik een beetje overdreven. Ja ook ik denk dat er best nog wat vanaf kan, maar ik ben er redelijk van overtuigd dat het gros van de correctie tijd gerelateerd zal zijn (een periode van isschien wel 10 jaar waarin de huizenprijzen niet tot minimaal zullen stijgen..)

Gr.
Bity
Bity
0
...En dit jaar heb ik mijn Woningbouw huurwoning waar ik nu 20 jaar in woon er waarvan in die periode de huur slechts zeer bescheiden gestegen is van EUR 300 naar EUR 480 kunnen kopen...

Kost me nu een paar tientjes meer maar ik ga mijn huur de komende jaren niet meer zien stijgen met 3% of meer per jaar omdat ik net een paar centen meer verdien dan de politiek goed vindt...

Als ik wel was blijven huren dan zou ik over 10 jaar op EUR 700 zitten en tel er nog een paar jaartjes bij en je zit op het mooie ronde bedrag van EUR 1.000 .....

Het is maar hoe je er na kijkt..

Gr.
Bity
Stadionclub
0
Wilsom en Bity, jullie hebben helemaal gelijk!
De woningprijzen zullen geen tientallen procenten dalen.
Er is altijd een verband tussen de huur- en koopsector.
Huurwoningen gaan de komende jaren stijgen bovenop de inflatie, zeker voor de zogenaamde scheefwoners. Als de koopwoningen dan niet stijgen, dalen de prijzen relatief gezien al.

Als er minder gefinancierd kan worden zal het wel een drukkend effect hebben op de prijzen. Maar als voor een vergelijkbare woning de huurprijzen hoger zijn dan de koopprijzen zal de vraag naar koopwoningen toenemen. Kortom, dankzij de huurmarkt zal de koopmarkt niet veel dalen.
34 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links