U zult niet verbaasd opkijken dat de huizenprijzen blijven dalen. Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) kondigde twee weken geleden aan dat de prijzen op het ogenblik op het niveau van 2004 zitten.
In de tabel hieronder staat een overzicht van de gemiddelde huizenprijzen van 1985 tot en met 2010 van de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars). De cijfers van de NVM en het CBS komen niet overeen, maar dat is niet zo heel erg belangrijk.
| jaar |
gemiddelde prijs |
jaar |
gemiddelde prijs |
| 1985 |
60.300 |
1998 |
132.900 |
| 1986 |
63.000 |
1999 |
156.900 |
| 1987 |
65.300 |
2000 |
180.600 |
| 1988 |
68.200 |
2001 |
194.000 |
| 1989 |
72.400 |
2002 |
204.000 |
| 1990 |
73.900 |
2003 |
207.400 |
| 1991 |
75.800 |
2004 |
214.900 |
| 1992 |
82.200 |
2005 |
224.000 |
| 1993 |
90.800 |
2006 |
235.200 |
| 1994 |
98.400 |
2007 |
243.600 |
| 1995 |
102.400 |
2008 |
243.400 |
| 1996 |
112.700 |
2009 |
225.300 |
| 1997 |
122.600 |
2010 |
232.500 |
Het gemiddelde is nu rond de 215.000 euro. Voor de crisis was dit nog 247.000 euro. Het woord is nu aan het kabinet. Welke stappen gaan zij nemen. De kans is zeer groot dat de verplichte aflossing (annuïteiten of lineair) per 1 januari 2013 voor nieuwe kopers een feit wordt.
De Nederlandsche Bank (DNB) verwacht dat de huizenprijzen dan met 9% gaan dalen (zie pdf). Zij gaan ervan uit dat bij een 100%-annuïtaire hypotheek iemand minder kan lenen, hun uitleg:
Per saldo domineert het tweede en derde effect en kan een starter bij een annuïtaire hypotheek minder lenen tegen dezelfde woonlasten dan bij een combihypotheek. Ter indicatie: bij een hypotheekrente van 5%, een bankspaarrente van 5%, een disconteringsvoet van 3,5% en een belastingtarief van 40% ligt de maximale leencapaciteit van een starter, uitgaande van dezelfde woonlasten, bij een annuitaïre hypotheek 9% lager dan bij een combihypotheek. Bij andere rentevoeten (tussen 4% en 6%) varieert de afname van de leencapaciteit rond de genoemde 9% (van 8,4% tot 9,1%). Afhankelijk van de mate waarin banken de leencapaciteit en/of starters de gewenste lening daadwerkelijk aanpassen, zullen de leenbedragen van starters dus tussen de 0 en 9% lager uitvallen.
Eerlijk gezegd begrijp ik deze uitleg niet. Bij de berekening van de maximale hypotheek wordt bij Nationale Hypotheek Garantie (NHG) uitgegaan van een annuïteiten hypotheek. De tekst van NHG luidt alsvolgt:
Als financieringslast van de lening geldt, ongeacht de leningsvorm, het berekende bedrag aan rente en aflossing op basis van annuïteiten, met een maandelijkse betaling achteraf, vermeerderd met het bedrag van de erfpachtcanon.
Te rooskleurig
Misschien zie ik iets over het hoofd? Zo ja, dan verneem ik dat graag van u. Ik ben van mening dat de 9% van DNB veel te rooskleurig is. Ik verwacht een daling van rond de 20%. Stel dat dit percentage van mij klopt, dan zal de gemiddelde huizenprijs dalen naar rond de 172.000 euro.
Dit is te vergelijken met de prijzen van de jaren 1999 tot 2000. De gevolgen voor starters en doorstromers (zonder overwaarde uit verkoop van hun eerdere woning) vanaf 2000 zijn behoorlijk. De meesten zullen namelijk een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning.
Hiertegenover staat gelukkig een opgebouwde waarde die gebruikt gaat worden om de lopende hypotheek geheel of gedeeltelijk af te lossen.
Afkopen verbieden
In ieder geval is een tweede hypotheek voor een verbouwing of groot onderhoud niet meer mogelijk als de waarde van de woning minder is dan de hypotheek. Dit moet dus uit eigen middelen komen en dit is voor veel mensen een probleem.
Bovendien zal bij verkoop van de woning er een restantschuld ontstaan. De opgebouwde waarde in een verzekeringspolis wordt namelijk niet bij verkoop verrekend door de banken. Het verkoopverlies moet dus eerst uit eigen middelen betaald worden.
Zonder eigen middelen geen verkoop of er moet intern geleend worden. Een voorbeeld ter verduidelijking:
- Verkoop woning: 200.000
- Lopende hypotheek: 220.000
- Waarde polis: 30.000
Bij verkoop moet de verkoper nu eerst 20.000 euro voorschieten. Hierna kan de polis worden afgekocht met eventuele fiscale gevolgen. Dit probleem is gemakkelijk op te lossen door de flexibiliteit voor spaarrekeningen en verzekeringen verder te beperken.
Het is nu mogelijk de opgebouwde waarde af te kopen. Mijn voorstel is om dit te verbieden. Bij een verhuizing moet de opgebouwde waarde worden gebruikt voor de volgende koopwoning (fiscale voortzetting) of ter aflossing van de lopende hypotheek.
Bij dit laatste moet de mogelijkheid komen om bij verkoop dit bedrag direct te verrekenen waardoor veel mensen geen restantschuld meer hebben.
VVD en PVV
Tot slot heb ik soms mijn twijfels of de waarheid helemaal wordt gesproken. Volgens het CPB (Centraal Planbureau) stijgen de huizenprijzen met 2% (tot 2017) als de standpunten van de VVD of de PVV worden ingevoerd.
Vreemd, omdat de standpunten van beide partijen totaal verschillend zijn. De PVV wil de hypotheekrenteaftrek handhaven. De VVD wil dit ook maar wil dat starters hun hypotheek volledig gaan aflossen. Natuurlijk leiden er meerdere wegen naar Rome, maar ik verwacht dat de VVD langer onderweg is.
Jos Koets leert zijn collega's alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.