Login
 

"Woningmarkt (ver)zakt 14%"

Fraai 71 pagina’s (!) tellend research rapport vandaag van ABN Amro over de nabije toekomst van de Nederlandse huizenmarkt én de gevolgen daarvan voor Nederlandse financials, bouwerbedrijven en een paar retailers. Om met de deur in huis te vallen:ja, de huizenprijzen dalen de komende jaren veel verder, maar het wordt geen “collapse” volgens ABN Amro:

We believe that policy changes, decreasing affordability and a worsening economic climate will push house prices further south. Our economists forecast another 14% drop in house prices in the coming two years (6% in 2012 and 8% in 2013). This will partly be driven by the higher mortgage servicing costs post policy changes and partly because of a worsening economic climate.
 
Heet gaat veel en veel te ver om in een kort webstukje dit uitgebreide rapport recht te doen, maar deze grafiekjes wil IEX u niet onthouden:

Geen “nosedive”
Die verwachte 14%-daling is natuurlijk een flinke aderlating – zeker voor huiseigenaren die nu al onder water staan - maar volgens ABN Amro is voor het brede publiek paniek niet nodig, omdat de  Nederlandse huizenmarkt op een paar stevige heipalen steunt. Zelf zegt de bank: We do not expect a sudden nosedive in the Dutch housing market:

  • Dutch households have substantial assets (over 500% of GDP) to balance the high mortgage debt (108% of GDP). The Netherlands has Europe’s highest tax advantage on mortgages and hence heavily incentivises homeowners not to pay down mortgage debt.
  • Foreclosure rates are very low and because of low unemployment and generous initial social benefits, will remain low going forward.
  • Weakness in the housing market is almost fully demand driven. Supply is not the issue, virtually no stock of uninhabited houses exists in the Netherlands (houses to households close to 1.0x). 4) Low interest rates and a large proportion of government guaranteed mortgages help to brighten the picture.

Retailers
Dan de impact van die huizendaling op Nederlandse aandelen, die nauw betrokken zijn bij of sterk afhankelijk zijn van de huizenmarkt. ABN Amro stelt dat vooral retailers hier last van hebben/krijgen: 

Impact of housing market weakness will mostly be felt in consumer spending. More of the disposable income is directed towards higher mortgage servicing costs. Increased savings to make up for the incurred wealth loss. We estimate this will result in a 7% drop in discretionary consumer spending in the coming 5 years and hence negative impact on Dutch listed retail companies (Beter Bed, MacIntosh, Accell) and Food services (Sligro).

Financials
Uiteraard gaat de huizenprijsdaling ook niet onopgemerkt aan de Nederlandse financials voorbij:

We believe that the expected decline of Dutch house prices is unlikely to affect the mortgage book and funding of ING, Aegon, Delta Lloyd, SNS Reaal en Van Lanschot materially. Default rates will remain manageable and RMBS bondholders will not be faced with losses. We anticipate loan losses of ~15bps per annum for 2012 - 2013 compared to historic peak levels of ~30bps.

Bouwers
Dan de bouwbedrijven, die na – bij wijze van – zeven magere jaren… nog een paar jaar op een houtje moeten bijten:

Additionally, the weakness in consumer spending will negatively impact the quality of SME and corporate loan books of banks. Construction companies (BAM, Heijmans, Ballast Nedam) will face at least another two years before volumes in residential construction pick-up. As a result, Property development margins will remain subdued and there is the risk of additional landbank write downs.

Buy, hold & sell
Wat zijn de adviezen die ABN Amro voor al deze aandelen hanteert in het rapport? Hierbij vallen vooral de verkoopadviezen voor retailers op:


Guruwatch.nl is een volbloed dochter van IEX.nl. De site houdt analistenadviezen bij en berekent het rendement daarvan. Guruwatch houdt ook alle opinies, tips en stukken bij van de internationale beursguru's. Dit en andere artikelen op de site zijn afkomstig van Arend Jan Kamp, senior content manager van IEX. Kamp belegt iedere maand vooral voor zijn pensioen uitsluitend in beleggingsfondsen. Klik hier voor zijn actuele posities. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

Gerelateerd

huizenmarkt

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Aegon

Volgen
 
Klik hier om dit instrument op uw watchlist te zetten en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

ING Groep

Volgen
 
Klik hier om dit instrument op uw watchlist te zetten en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

BAM Groep Koninklijke

Volgen
 
Klik hier om dit instrument op uw watchlist te zetten en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Beter Bed Holding

Volgen
 
Klik hier om dit instrument op uw watchlist te zetten en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Heijmans

Volgen
 
Klik hier om dit instrument op uw watchlist te zetten en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Sligro Food Group

Volgen
 
Klik hier om dit instrument op uw watchlist te zetten en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Accell Group

Volgen
 
Klik hier om dit instrument op uw watchlist te zetten en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Van Lanschot Kempen NV

Volgen
 
Klik hier om dit instrument op uw watchlist te zetten en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
32 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
geobeo
3
"The Netherlands has Europe’s highest tax advantage on mortgages and hence heavily incentivises homeowners not to pay down mortgage debt." En daar slaan ze de plank mis: ze nemen aan dat hypotheek rente-aftrek zal blijven bestaan. Zodra die er (gedeeltelijk) uit gaat krijg je ook echt wel een nosedive.
EwR
1
@geobeo, niet mee eens. Zodra er duidelijkheid is over de HRA verwacht ik juist dat er weer vraag gaat komen. De huidige markt zit ook op slot omdat die onduidelijkheid er is.

In het segment tot 200K verwacht ik dan ook geen enorme klappen. Bij gedeeltelijk terugschroeven (meest aannemelijke optie, coalitie = consensus) zal de betaalbaarheid van deze woningen in stand blijven. Gevolg, einde van de daling, wellicht al weer stijging op plaatsen met veel vraag. Zie bijv. Utrecht en A'dam waar de prijzen al veel minder aan het dalen zijn.

Hogere segment(en) zullen naar mijn verwachting wel meer dalen bij beperkingen van de HRA. Maar, ook hier geldt dat duidelijkheid de daling kan afvlakken, zodat we weer met inflatie mee kunnen stijgen.

Ik wordt juist langzamerhand steeds positiever. De betaalbaarheid van woningen neemt steeds verder toe. Meer woning voor minder geld. Vanaf 2013 wellicht een mooie gelegenheid om in te stappen in de sector.
ooievaar49
1
Ik denk dat de bank geld binnen wil halen. Zo'n rapport doet mensen besluiten om alvast maar wat af te lossen. Klein beetje paniek zaaien en hupsakee weer een procent of wat van de huizenprijzen af. Misschien moeten wij eens paniek gaan zaaien door ons geld bij de banken weg te gaan halen. Kunnen ze het ook niet verkwanselen.
ton1947
0
Ik wist niet dat de wereld in 2013 ophoudt. Ben benieuwd naar de verdere daling van huizenprijzen.
Zilverduit
1
ik ben wel nieuwschierig naar de verdere stijging van de huurpijzen. Zou mooi zijn als die stomme huursubsidie ook zou verdwijnen. Het werkt namelijk enorm marktverstorend. Menaen moeten gewoon een huis kopen c.q. huren wat ze kunnen betalen zonder subsidie. Een grotere vrije huursector met forse inperking van de rechten van huurders is een volgende noodzakelijke stap om de huizenmarkt weer vlot te trekken.
Pavlov44
1
De HRA ja, altijd het argument van het handjevol positievelingen die er nog zijn dat het allemaal wel beter zal gaan "zodra er duidelijkheid is". Totale nonsens. De huidige malaise heeft nog totaal niks met de HRA te maken gehad. Afschaffing of inperking van de HRA zal er toe leiden dat er nog extra lucht uit de markt zal lopen (ik denk dat het totale effect uiteindelijk ook wel mee zal vallen, procent of 10 maximaal). De normale marktomstandigheden, daar gaat t veel meer om. En daar rekent ABN AMRO ook mee, excl. HRA. Bedenk je ook even dat er sinds de top in 2006-7 al jaren van dalingen met 2-4% aan de gang zijn, vorig jaar 5%, ABN AMRO zal niet ver ernaast zitten met 6% dit jaar en 8% volgend jaar. Tel dat jaar op jaar maar op en je komt al aan minstens 30% daling - iets dat 'absoluut ondenkbaar' was als je onze nationale leugenaars een paar jaar geleden had moeten geloven. En de daling die versnelt alleen maar, niet zozeer door wat ABN AMRO hier allemaal schrijft, maar gewoon kijkend naar de CBS cijfers die jaar op jaar steeds hardere daling weergeven. Doe daar nog even wél een inperking van de HRA bij en hou nog even rekening met het feit dat door de vergrijzing zo ongeveer minstens 20% van alle woningen de komende jaren op de markt zullen komen. Ik wens instappers dus ook veel plezier en tot ziens als ik over drie jaar langs de voedselbank rij.
maasdonk
0
Ik heb is ooit gelezen op deze site dat als de huizenprijze dalen met 30 % de Rabobank in de problemen komt en als ik de vooruitzichten lees komen we daar aan vanaf de top met gemak aan.wie weet hoe het zit met de \Rabo bank.
wieweet
0
quote:

EwR schreef op 10 jul 2012 om 17:52:


@geobeo, niet mee eens. Zodra er duidelijkheid is over de HRA verwacht ik juist dat er weer vraag gaat komen. De huidige markt zit ook op slot omdat die onduidelijkheid er is.

In het segment tot 200K verwacht ik dan ook geen enorme klappen. Bij gedeeltelijk terugschroeven (meest aannemelijke optie, coalitie = consensus) zal de betaalbaarheid van deze woningen in stand blijven. Gevolg, einde van de daling, wellicht al weer stijging op plaatsen met veel vraag. Zie bijv. Utrecht en A'dam waar de prijzen al veel minder aan het dalen zijn.

Hogere segment(en) zullen naar mijn verwachting wel meer dalen bij beperkingen van de HRA. Maar, ook hier geldt dat duidelijkheid de daling kan afvlakken, zodat we weer met inflatie mee kunnen stijgen.

Ik wordt juist langzamerhand steeds positiever. De betaalbaarheid van woningen neemt steeds verder toe. Meer woning voor minder geld. Vanaf 2013 wellicht een mooie gelegenheid om in te stappen in de sector.
[/quote]

--------

Betaalbaarheid word steeds minder en slechter. De beroepsbevolking heeft andere keuze`s gesteld en gaat zich niet meer krom lenen en maar afvragen hoe ze maand rond kunnen komen. Een eigen huis is al een aantal jaar niet meer vanzelf sprekend, het is zelfs voor steeds meer mensen iets om kop pijn van te krijgen en slappeloze nachten. Daar komt bij dat de beroeps bevolking in rap tempo kleiner word....De grote klap word de aankomende 18 jaar en de naweeen nog een aantal jaar verder.



---
[quote alias=maasdonk id=6369801 date=201207101859]
Ik heb is ooit gelezen op deze site dat als de huizenprijze dalen met 30 % de Rabobank in de problemen komt en als ik de vooruitzichten lees komen we daar aan vanaf de top met gemak aan.wie weet hoe het zit met de \Rabo bank.


De Rabobank is een zeer giftige bank...er komt een dag dat alles voor de buiten wereld zichtbaar word..

vrgr
OldAndWise
0
het dalen van waarden geeft al problemen bij 10% dus niet pas bij 30%. Verder weet iedereen dat de huizenprijzen flink zullen dalen omdat de subsidies eraf gaan. Niemand kan weten of dat langzaam gaat of met een crash. beide is mogelijk, voorspellen is onzin.
OldAndWise
3
@EwR
Als de renteaftrek verdwijnt zullen de huizen moeilijker verkocht worden voor de huidige - nog steeds opgeblazen - prijzen. Dus die zakken hard(er) omdat er niet gekocht wordt. Mensen kopen nu eenmmaal geen object dat morgen minder waard is. Dus de markt blijft op slot, totdat de correctie voldoende groot is dat een hypotheek betaalbaar is zonder subsidie. Je doet voorkomen alsof je daadwerkelijk huizen gaat kopen in 2013. instappen ... hahaha ga je gang.
Sanderman
1
@ wieweet
Onderbouwing zou mooi zijn.

Denk niet dat Rabobank giftig is, het is alleen wel de grootste hypotheek verstrekker van NL (ook mijn hypotheek). Zij voelen daling dus ook gelijk in lagere marges en winsten. Qua eisen zijn ze vrij streng en aantal gedwongen veilingen is marginaal, dus geen reden voor paniek.
spell66
0
Vreemde aanname. Als er een nieuwe Ipad of iets dergelijks uit is dan staan de mensen in de rij, ongeacht wat zo'n ding kost.

Deflatie is een leuk begrip, maar mensen zullen bij prijsdalingen echt niet minder kopen. Voor je het weet gaan de prijzen weer stijgen en dan pis je er nog naast.

quote:

OldAndWise schreef op 10 jul 2012 om 22:04:


@EwR
Als de renteaftrek verdwijnt zullen de huizen moeilijker verkocht worden voor de huidige - nog steeds opgeblazen - prijzen. Dus die zakken hard(er) omdat er niet gekocht wordt. Mensen kopen nu eenmmaal geen object dat morgen minder waard is. Dus de markt blijft op slot, totdat de correctie voldoende groot is dat een hypotheek betaalbaar is zonder subsidie. Je doet voorkomen alsof je daadwerkelijk huizen gaat kopen in 2013. instappen ... hahaha ga je gang.
Paulus29
1
Zonder baan of met de tegenwoordig gebruikelijke tijdelijke baan kunt u een hypotheek glad vergeten.

Met vriendelijke groeten van het bankenkartel.
koetjeboe
1
Zie de werkelijkheid onder ogen en zie hoe onze buurlanden het geld wat hoofdzakelijk in de woningmarkt zit niet kunnen afbetalen.
We blijven maar uitlenen en krijgen het nooit terug.De woningmarkt gaat nog zeker 40% zakken in Nederland.Hetzelfde niveau als in Spanje Engeland etc.Banken krijgen hier ook hun geld niet van hun hypotheekhouders,simpel omdat ze geen geld hebben.Dus kijk goed om je heen en dat is wat je krijg voor de komende jaren.
koetjeboe
0
Wie heeft er nog vertrouwen in een bank,of in de politiek.Elke dag staan er bankiers of medewerkers voor een rechtbank die de zaak getild hebben.
EwR
0
@Oldandwise

Met instappen doelde ik op bouw-gerelateerde aandelen. Er zit naar mijn mening nu nog teveel risico in. Vanaf medio 2013 verwacht ik weer een opgaande lijn.

De vraag is er, het aanbod is er, maar onduidelijkheid zorgt dat een aankoopbeslissing op dit moment vooruit wordt geschoven.

Ik verwacht geen bull-markt in huizen als er (let op, als er) duidelijkheid komt rond de HRA. Wel weer een gezonde markt. Als het onderste segment tot 200K weer op gang komt, zal ook het segment daarboven opstarten, en ook weer daarboven.

Marty.mcFly
0
Waar ik bang voor ben is ‘socialize the losses’. Dat een SP/PvdA kabinet de verliezen van woningbezitters gaat verhalen op de belastingbetalers.
De Pareltjeszoeker
0
quote:

Tommysg schreef op 11 jul 2012 om 06:45:


@ wieweet
Onderbouwing zou mooi zijn.

Denk niet dat Rabobank giftig is, het is alleen wel de grootste hypotheek verstrekker van NL (ook mijn hypotheek). Zij voelen daling dus ook gelijk in lagere marges en winsten. Qua eisen zijn ze vrij streng en aantal gedwongen veilingen is marginaal, dus geen reden voor paniek.


Hmmm....

Vorig jaar was er een bericht in het Parool, waarin kenbaar werd gemaakt dat er 20.000 huizen op de balans staan van de banken.
france
1
Het wordt nog gekker als je de inflatie meeneemt, dan halveren de huizenprijzen, immers de daling begon in 2008,stel dat die doorzet tot en met 2014 dan heb je het dus over 7 jaren is 20 procent inflatie opgeteld bij die 30 procent daling is 50 procent.

Mvg, wij hebben ons huis verkocht.
32 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: huizenmarkt

Column door: Guruwatch.nl

Meer over Guruwatch.nl

Recente columns van Guruwatch.nl

  1. aug '12 "Dividendaandelen. Altijd" 4
  2. jan '12 KoPeN of verKoPeN? 4
  3. sep '12 De Staats Maaltijden 1
Gesponsorde links