Login
 

Alles over executieverkoop

Door Jos Koets op 6 jul 2012 om 10:00 | Views: 40.105 | Categorie: Overig | Onderwerpen: executieverkoop, hypotheken, Rabobank

Vorige maand zorgde het televisieprogramma Hollandse Zaken voor aardig wat opschudding. In het programma is te zien dat iemand zelfmoord heeft gepleegd omdat deze zijn hypotheek niet kon betalen. De bank (in dit geval de Rabobank) ging tot executieverkoop over. Het viel mij op dat de Rabobank niet op het persoonlijke dossier in wilde gaan.

Hierdoor kwam de Rabobank (terecht of onterecht) in het kwaaddaglicht te staan. In ieder geval heb ik naar aanleiding van dit programma enkele mails ontvangen met vragen over executieverkoop van koopwoningen. Vragenstellers vonden het vreemd dat de woning bij de veiling is gekocht door een onderdeel van de Rabobank.  

De vraag is nu of dit normale werkwijze is van de banken en waarom zij dit doen. Voordat ik deze vraag beantwoord, is het van belang te weten wanneer een woning bij executie wordt verkocht. Zoals bekend wordt de hypotheekrente automatisch geïncasseerd door de bank. Indien dit een keer niet lukt, gaan de eerste belletjes direct al rinkelen.

Hieronder een overzicht welke stappen de bank over het algemeen onderneemt om in contact te komen met zijn klant.

  • Lukt incasso niet dan wordt er direct een brief naar de klant gestuurd
  • Geen reactie van de klant betekent na tien dagen een tweede brief
  • Een paar dagen later wordt geprobeerd telefonisch de klant te bereiken
  • Geen contact met de klant leidt tot een nieuwe brief en/of een tweede belpoging
  • Indien (telefonisch) contact niet lukt dan gaat het alarm direct over en kan de deurwaarder worden ingeschakeld
  • indien de deurwaarder ook geen succes heeft (achterstand is dan rond de drie maanden) volgt er een (gevel)taxatie
  • vanaf maand twee of drie wordt alles uitgespit op internet (diverse websites zoals facebook etc.) om toch in contact te komen met de klant of desnoods met de werkgever of gaat men daadwerkelijk op pad om de klant (onaangekondigd) te bezoeken
  • vanaf maand zes of zeven wordt de veiling in werking gezet

Meebieden
Executieverkoop van de woning zal pas plaatsvinden als de klant dus niet heeft gereageerd. Natuurlijk komt het veel vaker voor dat de klant wel reageert. In dit geval gaat de bank met de klant rond de tafel om zijn gehele financiele situatie door te nemen. Er wordt gekeken welke mogelijkheden de klant heeft en wat zijn vooruitzichten zijn.

Indien de vooruitzichten niet positief zijn, is het altijd nog mogelijk om de woning via de normale weg te verkopen. Hierbij aangetekend dat de bank zal toezien dat de vraagprijs niet te hoog wordt gesteld. Dit laatste kan een flinke discussie opleveren en soms leidt dit tot zo’n aanvaring dat er alsnog tot een executieverkoop wordt overgegaan.

Als een woning bij executie wordt verkocht, komt het zeer veel voor (bijna altijd) dat de bank meebiedt op de woning. De bank bepaalt van tevoren voor welke prijs de woning minimaal wegmoet. Deze waarde wordt bepaald door de (gevel) taxatie minus bepaalde kosten zoals de overdrachtsbelasting, veilingkosten, notariskosten, opknapkosten, incassokosten, makelaarskosten en overige kosten. Deze kosten zijn gemiddeld 35%. Een rekenvoorbeeld is dan gemakkelijk gemaakt.

  • Waarde woning           200.000 euro
  • Kosten volgens bank    70.000 euro
  • Bodemprijs bank         130.000 euro

Apart bekeken
Van te voren is dus bekend voor welke prijs de woning minimaal wordt gekocht. De bank zit natuurlijk niet op de woning te wachten, daar zij deze weer moeten doorverkopen. Vooral in deze tijd is dan de kans groot dat zij alsnog meer verlies leiden omdat de woning voor minder wordt verkocht dan zij voor ogen hebben. Dit heeft ook te maken dat zij bij veel woningen de binnenkant niet hebben gezien.

Meebieden doet de bank om een bodemprijs neer te zetten. Indien zij dit niet doen, wordt de woning voor een nog lagere prijs gekocht. Dit heeft weer te maken doordat er onderlinge afspraken worden gemaakt door de opkopers. In mijn rekenvoorbeeld kunnen we dan uitgaan van een bedrag van rond de 100.000 euro!

Hier is sprake van een (meestal) niet meewerkende huizeneigenaar. Ik merk nog wel op dat iedere situatie apart wordt bekeken. Dit kan tot vreemde situaties leiden. Een bank kan eerder tot een executie overgaan omdat de waarde van de woning flink hoger is dan de hypotheek. Dit klinkt misschien vreemd, maar in dit geval is de kans zeer groot dat zij het hypotheekbedrag toch ontvangen.

Schimmig gebied
Deze werkwijze is niet goed te praten, want hier hebben huizeneigenaren die een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning meer voordeel. Hetzelfde kan van toepassing zijn als er sprake is van een hypotheek met NHG. Hierbij aangetekend dat de bank natuurlijk wel toestemming moet hebben van NHG om tot executie over te gaan.

Ook NHG bezoekt regelmatig de veiling en biedt mee op de veiling om zo in ieder geval een bodemprijs te kunnen neerleggen. Wie zich een beetje verdiept in deze materie en probeert informatie te vinden op internet zal al snel concluderen dat hier sprake is van een schimmig gebied. Ik kan dit alleen maar beamen.

Toch is het heel verstandig als u  in financiele problemen komt om zo snel mogelijk contact op te nemen met uw  bank. Aangezien de (meeste) banken executieverkoop willen voorkomen, kan dit (tijdelijke) financieel probleem onderling waarschijnlijk worden opgelost.


Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

executieverkoop

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Rabobank

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
43 Posts, Pagina: 1 2 3 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
frank2you
0
De grootste schoften zitten bij de Rabobank, als de zon schijnt en het is 30 graden dan halen ze alles uit de kast om je als klant binnen te halen.... verschijnt er 1 wolkje...dan is het over met de nepklantvriendelijkheid en pakken ze ook nog je paraplu af.
maasdonk
0
Beste Hans,
Je hebt nog niet zoveel ervaring lees ik wel de bank biedt alleen mee als ze denken dat ze er niet mee uitkomen en niet anders !!!
verder schrijf je ook nog dat er onderlinge afspraken worden gemaakt alsof dit bij elke veiling gebeurd je scheert nu iedereen over een kam.kortom heb je weinig schuld en verwacht de bank dat ze hun geld terug hebben dan bekommeren zij zich niet over de prijs alleen bieden ze mee als ze menen tekort te komen.
starss
0
Interessant stuk. Ik vind wel dat ook ons land steeds asocialer word. Er zijn ongetwijfeld veel mensen die door verlies van werk de rekeningen niet meer kunnen betalen.
In het geval dat werkloosheid ontstaat door slechte economische omstandigheden kun je stellen dat de werkeloosheid buiten de schuld van de medewerker ligt. Het is denk ik een hard gelach als je het huisje moet verkopen waar je het naar je zin had. Dit verwoest wellicht een groot gedeelte van het levensgeluk van zo'n gezin.

De zakelijkheid gaat tegenwoordig over lijken en de zakenlieden rijden in een vette audi. Ik en velen met mij kotsen van deze heren in hun dure pakken ten koste van anderen verdiend.

Ik zou zeggen zoek naar oplossingen voor welwillenden maar die tijdelijk niet meer kunnen betalen.
hypertje
0
Nou fijn dan, ik heb al 40% afgelosd, blijk ik nu daardoor makkelijker uitzetbaar? sjongejonge..
New dawn
1
Het hypotheekrecht zit zo al sinds jaar en dag zo in elkaar. Betaal je de rente en of aflossing niet, weet je wat er gaat gebeuren. Bezint eer ge begint. Je tekent (zelf) voor een contract waarmee je akkoord gaat met de voorwaarden. Ga dan huren. Aan het kopen van een huis kleven grote risico's als je zelf het benodigde geld er niet voor hebt.

In principe speculeer je als schuldenaar of je over een x aantal jaren nog voldoende inkomen hebt om aan je verplichtingen te voldoen.


LBR
0
@Jos:

Snap het niet helemaal. De bank bepaald de minimumprijs door de kosten van de waarde af te trekken?

Lijkt mij dat ze die juist er bij moeten tellen of is het hun bedoeling dat de voormalig eigenaar altijd met een forse schuld wordt opgezadeld?


@maasonk:
Het is meermalen en genoegzaam bewezen dat executieveilingen doorgestoken kaart zijn en dat de handelaren onderling tevoren uitmaken wat de prijs gaat worden.


@hypertje:
Dit gelezen hebbende heb ik spijt dat ik geen tophypotheek heb.


@hmm:
Een hypotheek sluit je af voor 30 jaar. Vroeger was je redelijk zeker van je toekomst. Tegenwoordig kan vrijwel niemand meer verder kijken dan enkele maanden.


sushi
2
Beste Hans,
al 8 jaar geleden heb ik gesprekken met de raden van bestuur vd banken, de NVB, de KNB en VEH gehad om ze een makkelijke oplossing tot het probleem te presenteren. Tot en met kamervragen aan toe, door mij ingediend, om onze oplossing op een nette manier aan de man te krijgen. Alle partijen hebben ons idee afgewezen destijds omdat het aantal executie veilingen te klein en teveel inhet negatieve daglicht stond om ruchtbaarheid aan te geven. Zelfs bij onze presentatie aan de leden van de NVB is het niet gelukt om deze 'hotemetoten' te laten begrijpen dat na alle bergen dalen komen. Het aantal executieveilingen in 2003 lag op ca. 1500. De 'intensive care' van de banken hadden 9x zoveel gedwongen verkopen welke via het reguliere kanaal werden verkocht. Men dacht op deze manier nl. dat de prijzen hoog konden blijven. In ons plan was de schuldenaar uiteindelijk 15% minder kosten kwijt dan nu het geval is. Toch stond men toen, en tot 4 maanden geleden, niet open voor onze oplossing. De NVM is helaas te machtig en de NVB heeft de verkeerde mensen op de verkeerde plaats zitten. Ze zijn teveel bezig om de ideeen welke hun worden aangereikt te gebruiken voor eigen doeleinden. Dit is geen grap en kan ik onderbouwen met vele emails. Hoe graag ik ook mensen met dit soort problemen zou willen helpen, wordt het onmogelijk gemaakt door de BOZO's van de verschillende organisaties. Met uitzondering van de VEH, mevr. Pernot heeft zich meer dan behoorlijk gedragen en opgesteld. NVB, NVM, KNB hadden helaas andere belangen. En de heren Depla van de PVDA en Weekers van de VVD hebben zich met een kluitje in het riet laten sturen.
jos1968
0
denk toch dat het anders ligt
als mensen door scheiding werkloosheid in de situatie komen dat hun huis geveild moet worden dan is dat een triest verhaal echter het is blijkbaar niet gelukt om het huis voor een goede prijs zelf te verkopen.
Vaak zijn de huizen oud uitgeleefd heeft een een wietplantage in gezeten of ja er zitten soms ook mooie huizen tussen.
een huis met een waarde van 200.000 gaat op de veiling altijd minder opbrengen want!!! de koper wil er wat aan verdienen en heeft een behoorlijk risico en kostenpost aan achterstallige woz waterschap notaris en veilingkosten dat is vaak zomaar 10.000euro.
de koper heeft tijd nodig om het huis verkoopklaar te maken en wil er snel vanaf.
hij koopt het huis voor 140.000 en de kosten is koopprijs 150.000
opknapkosten 10.000??? en renteverlies verkoopperiode
risico procedures onderhuurder eruit laten zetten en dat soort grappen want veel huizen op de veiling zijn onderverhuurt blijkbaar door dubbele lasten 2e woning???
sommige huizen zijn al langere tijd leegstaand dus onkruid in de tuin en kozijnen gebladerd muf tapijt uit 1980 enz enz.
kostprijs huis is dus stel 160.000 en zal snel willen verkopen dus stel 180.000 om het snel te proberen scherp in de markt want liefst binnen 2 maanden doorverkocht.een goed bod eronder van 175.000 en het huis is verkocht.
Dus doorverkocht voor 25% onder oorspronkelijke vraagprijs die gezien werd als waarde van de woning/1e verkoopprijs op funda.
winst 15.000 is dat verboden gezien de risico's?
De verkoopprijzen van huizen op funda het is maar wat de koper wil betalen en veel huizen staan zomaar een jaar voor een te hoge prijs te koop zonder kijkers.
Zo'n huis komt op de veiling en dan vind er een slachting plaats want het brengt 40% minder op tja hij was blijkbaar 20% te duur kun je ook zeggen.

Nogmaals het is triest als mensen in de situatie komen dat ze moeten veilen maar hoeveel DSB klanten hadden een huis van 150.000 en een hypotheek van 250.000 omdat ze een keuken en een nieuwe auto mee financierden???
eugene1
0
Goh Jos, wat aardig en lief van de koper op de huizen veiling dat ze zo veel risico nemen om mensen uit de brand te helpen, ze moeten eens wat meer aan zichzelf denken. petje af hoor voor deze mensen die risico durven te nemen voor de mensen in de problemen.
eugene1
0
en ja, dat er een grote kans is om er zelf aan te verdienen is maar een bijzaak, het gaat om de sociale instelling van deze mensen die een huis voor een appel en een ei kopen. om er in 90% van de gevallen een hoop aan te verdienen. goed werk hoor.
eugene1
0
ohja, als de kans groot is om er aan te verdienen zouden ze het natuurlijk niet doen.
jos1968
0
sorrie maar zo werkt het in het leven
als je naar de garage gaat met autopech betaal je 80.00 arbeidsloon
een autodealer verdient ook aan een auto
een kledingzaak pakt per artikel ook winstmarge
een boer krijgt 0.35 en in de supermarkt betaal je 0.80 per liter melk
een liter cola kost 1.50 op het terras betaal je 7.50
zoals ik beschreef veel huizen op de veiling zit een extra verhaal achter en risico moet betaald worden.
dat het met grote bedragen gaat moet je in verhouding zien.
en verkoop via funda lukt blijkbaar niet want anders kwam het huis niet op de veiling.
Zilverduit
0
quote:

jos1968 schreef op 6 jul 2012 om 12:12:


denk toch dat het anders ligt
als mensen door scheiding werkloosheid in de situatie komen dat hun huis geveild moet worden dan is dat een triest verhaal echter het is blijkbaar niet gelukt om het huis voor een goede prijs zelf te verkopen.
Vaak zijn de huizen oud uitgeleefd heeft een een wietplantage in gezeten of ja er zitten soms ook mooie huizen tussen.
een huis met een waarde van 200.000 gaat op de veiling altijd minder opbrengen want!!! de koper wil er wat aan verdienen en heeft een behoorlijk risico en kostenpost aan achterstallige woz waterschap notaris en veilingkosten dat is vaak zomaar 10.000euro.
de koper heeft tijd nodig om het huis verkoopklaar te maken en wil er snel vanaf.
hij koopt het huis voor 140.000 en de kosten is koopprijs 150.000
opknapkosten 10.000??? en renteverlies verkoopperiode
risico procedures onderhuurder eruit laten zetten en dat soort grappen want veel huizen op de veiling zijn onderverhuurt blijkbaar door dubbele lasten 2e woning???
sommige huizen zijn al langere tijd leegstaand dus onkruid in de tuin en kozijnen gebladerd muf tapijt uit 1980 enz enz.
kostprijs huis is dus stel 160.000 en zal snel willen verkopen dus stel 180.000 om het snel te proberen scherp in de markt want liefst binnen 2 maanden doorverkocht.een goed bod eronder van 175.000 en het huis is verkocht.
Dus doorverkocht voor 25% onder oorspronkelijke vraagprijs die gezien werd als waarde van de woning/1e verkoopprijs op funda.
winst 15.000 is dat verboden gezien de risico's?
De verkoopprijzen van huizen op funda het is maar wat de koper wil betalen en veel huizen staan zomaar een jaar voor een te hoge prijs te koop zonder kijkers.
Zo'n huis komt op de veiling en dan vind er een slachting plaats want het brengt 40% minder op tja hij was blijkbaar 20% te duur kun je ook zeggen.

Nogmaals het is triest als mensen in de situatie komen dat ze moeten veilen maar hoeveel DSB klanten hadden een huis van 150.000 en een hypotheek van 250.000 omdat ze een keuken en een nieuwe auto mee financierden???



Waar het om gaat is dat je met het maken van afspraken niet komt tot eerlijke prijsvorming. En daarnetegen is een kostenloading van 35% toch echt niet marktconform. Deze markt zal in zijn geheel eens flink op de schop moeten worden genomen, zodat het mogelijk is voor andere bieders om deze markt enig elan te geven. Alhoewel die in dit klimaat moeilijk te vinden zulln zijn.
OldAndWise
0
Jos, je post geeft alleen aan dat je het liefst denkt in een beperkt aantal vaste situaties.
De werkelijkheid houdt geen rekening met jouw voorkeur.
eugene1
0
Oke, maar doe in je verhaal dan niet voorkomen/suggereren dat de handelaar die huizen op de veiling koopt zoveel risico loopt en dergelijke. Hij verdient hier (veel) aan daarom doet hij dit namelijk ook, het is voor hem een uiterst lucratieve manier om veel geld te verdien. Hij zal best wel een keer een huis verkopen met (iets) tegenvallend resultaat.
eugene1
0
jos1968
0
veel huizen die te weinig opbrengen worden niet gegund aan de hoogste bieder dus de verkopende partij zoekt er dan alsnog een andere weg voor om het toch redelijk te kunnen verkopen.
Bovendien men probeert de veiling toegankelijker te maken o.a. door internetbieden echter probleem blijft de tijdsdruk en financien van potentiele kopers.
als je geduld hebt kun je een hogere prijs vangen met meer potentiele kopers via funda lukt de normale weg niet dan de kwade weg want het moet eens te gelde gemaakt worden.
de verkooptijd geeft rentekosten en er moet eens een lijn getrokken worden dus uiteindelijk belanden de moeilijkste huizen op een veiling en is het wat de gek ervoor geeft.
keihard maar als er geen koper te vinden is voor een redelijke prijs dan zal het onredelijk moeten en is het voor de hoogste bieder op dat moment.

eugene1
0
Prima, maar dan blijft nog overeind wat ik eerder schreef, namelijk

"Oke, maar doe in je verhaal dan niet voorkomen/suggereren dat de handelaar die huizen op de veiling koopt zoveel risico loopt en dergelijke. Hij verdient hier (veel) aan daarom doet hij dit namelijk ook, het is voor hem een uiterst lucratieve manier om veel geld te verdien. Hij zal best wel een keer een huis verkopen met (iets) tegenvallend resultaat"

De "opkoper" op de huizen veiling koopt de huizen, met als enig doel deze met winst te verkopen, blijkbaar is dit een "gouden" handel.
dekale
0
Ja ,hahaha er is niet veel veranderd het is net als in 1500 , je bent niets als gewone man.

Kijk maar uit als je een appel eet achter het stuur. haha.Kan je je rijbewijs wel eens kosten.Je word overal gefilmd . overal wordt je in de gaten gehouden ,ze willen alles weten, Wim de Bie had gelijk. De aflevering dat hij in een boom wilde gaan wonen.

DeKale

Democratie noemen ze dat.
jos1968
0
maar als je tegen de huizenveiling bent dan kan je toch op funda een aparte rubriek maken met huizen die elke week 1000 euro goedkoper worden je begint bij 200.000 en bijv. elke week 1000 eraf dan zal er vanzelf een koper komen.
of elke dag 250 of 500 euro gaat sneller en geeft koopdruk want dat droomhuis kan zo aan je neus voorbij gaan.
je zit in de normale markt met consumenten/huizenkopers dus probleem opgelost????
moet je weer niet een commercieel spel van maken met kunstmatig hoge prijzen e.d. maar voor een scherpe gangbare prijs en dan af laten lopen.
en geen bodemprijs instellen want dan is de lol/spanning er ook al weer af.
en ook geen opties geven aan een mogelijke koper gewoon wie bied heeft hem. financien vooraf bij de bank regelen
moet je kijken wat er gebeurd.

lijkt mij een duidelijk en transparant voorstel toch???

Dat wil/durft men niet want??? het verstoort de huizenmarkt???
Men durft de bodem niet los te laten uit angst dat het de markt verstoort.
Tja wat willen we nou als je verkopen moet en een grote groep wilt aanspreken en er de tijd voor wilt nemen is dit toch een mooie vervanger van die huizenveiling???
Kijken of de bouwvallen en wietplantages sneller verkopen?
Huizen leeg en zonder huurder/ boze bewoner aanbieden/leveren.
en voordeel je kan mensen een kijkdag aanbieden voor een indruk is nu vaak niet mogelijk ivm boze huurder/bewoner die geen medewerking verleend.




43 Posts, Pagina: 1 2 3 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Vacature Monteur Slimme Meters i...

Als monteur in opleiding doorloop je een uitgebreid inwerk-  en opleidingsprogramma. Zo word je klaargestoomd voor het echte werk. Je hoeft du... 03:04 - Talent4Service

03:04 Vacature schoonmaker hotels met MBO-opleidin...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...