In 2009 en 2011 heb ik in de columns ‘Waarde hertaxatie’ en ‘Nadelen waardedaling woning’ al eens aandacht besteed aan de kleine lettertjes van de banken over de hertaxatie. Opvallend is dat in de afgelopen jaren alle banken de voorwaarden betreffende de hertaxatie hebben aangepast. Enkele jaren geleden stond bij de meeste banken nog dat hertaxatie alleen mogelijk was om een bepaalde periode (bijv. tien jaar). Op dit moment mogen banken op ieder moment hertaxeren.
In de columns Kunduzhypotheken (I, II & III) kon u lezen dat als het voorstel van 100% aflossen (annuitair en/of lineair) doorgaat ik verwacht dat de huizenprijzen met minimaal 20% gaan dalen. De gevolgen van zo’n daling zijn enorm. Meer dan 1.000.000 huishoudens zouden dan een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun woning. Door deze daling ontstaat er ook een probleem bij de banken. Ik heb de afgelopen week enkele mensen van de bank/kenners gesproken. Deze konden mij vertellen dat de kans heel erg groot is dat banken op grote schaal gaan hertaxeren. De vraag is nu wat banken doen als de waarde van de hertaxatie bekend is. Hieronder een overzicht van (bijna) alle banken in Nederland.
ABN/Florius
Als de getaxeerde executiewaarde daartoe in vergelijking met de schuld volgens de bank aanleiding geeft kan de bank – met inachtneming van hetgeen daarover verder mocht zijn overeengekomen – het rentepercentage voor de lening aanpassen en/of vervroegde aflossing van (een deel van) de schuld verlangen.
ING
Mocht blijken, dat de hertaxatie een lager bedrag aangeeft dan de voorgaande taxatie, dan is de schuldenaar verplicht op eerste verzoek van de bank aanvullende of vervangende zekerheid te stellen. De bank is bevoegd de schuldenaar te verplichten om, in plaats van het stellen van de hiervoor bedoelde zekerheid, een bedrag af te lossen dat de bank nodig acht. Na een daartoe strekkend verzoek van de bank zal de schuldenaar de bedoelde extra aflossing, al dan niet in termijnen, verrichten. Bij het bepalen van de hoogte en het schema van deze extra aflossing zal de bank rekening houden met de financiële mogelijkheden van de schuldenaar. Over de op deze grond te verrichten extra aflossing zal geen vergoeding of extra rente verschuldigd zijn.
Rabobank
Als naar het oordeel van de bank de executiewaarde van een registergoed daartoe aanleiding geeft, kan zij u verplichten door haar vast te stellen bedragen op de geldlening af te lossen. Als de geldlening op basis van dit artikel (al dan niet gedeeltelijk) moet worden terugbetaald, dan wordt die terugbetaling aangemerkt als een vervroegde aflossing waarvoor een vergoeding verschuldigd kan zijn.
Obvion
Geldgever kan geldnemer verplichten een extra aflossing te doen dan wel extra zekerheid te stellen indien en voor zover dat na inspectie en/of (her)taxatie naar het oordeel van geldgever wenselijk is.
SNS
Blijkt na (her)taxatie dat de lening een hoger percentage van de executiewaarde bedraagt dan bij het aangaan van de lening het geval was, dan komen de kosten van de (her)taxatie ten laste van de schuldenaar en is de schuldenaar verplicht binnen een maand na schriftelijke aanzegging door de bank een zodanige aflossing te doen dat dit percentage weer gelijk is aan of lager is dan het percentage bij het aangaan van de lening.
BLG
Mocht deze nieuwe taxatie een waardedaling uitwijzen, dan kan de hypotheekbank de lening opzeggen. Ook kan zij de geldnemer verplichten een door haar vast te stellen bedrag binnen een nader te bepalen termijn af te lossen.
ASR Woninghypotheken
Blijkt bij de taxatie dat de schuld hoger is dan een in de akte nader te bepalen gedeelte der getaxeerde waarde, dan is de schuldenaar verplicht bin¬nen een door schuldeiseres daartoe gestelde termijn een zodanige aflossing te doen of zodanige meerdere zekerheid te stellen, als door de schuldeiseres zal worden verlangd, terwijl de kosten van hertaxatie ten laste van de schuldenaar komen.
Westland Utrecht / Nationale Nederlanden
Mocht blijken, dat de herschatting een lager bedrag aangeeft dan de voorgaande schatting, dan is de schuldenaar verplicht op eerste verzoek van de bank aanvullende of vervangende zekerheid te stellen. De bank is bevoegd de schuldenaar te verplichten om, in plaats van het stellen van de hiervoor bedoelde zekerheid, een bedrag af te lossen dat de bank nodig acht. Na een daartoe strekkend verzoek van de bank zal de schuldenaar de bedoelde extra aflossing, al dan niet in termijnen, verrichten. Bij het bepalen van de hoogte en het schema van deze extra aflossing zal de bank rekening houden met de financiële mogelijkheden van de schuldenaar. Over de op deze grond te verrichten extra aflossing zal geen vergoeding of extra rente verschuldigd zijn.
Argenta
Op grond van de vergelijking tussen het verschuldigde en de getaxeerde executiewaarde van de woning is geldverstrekker gerechtigd om de voor het verschuldigde geldende rente aan te passen, dan wel (vervroegde) aflossing van (een deel van) het verschuldigde te verlangen. De geldverstrekker heeft de mogelijkheid om eenzijdig de rente en verdere bepalingen van de geldlening te herzien –daaronder verstaan op te eisen-, indien geldnemer het verschuldigde niet volledig voldoet, bij het niet tijdig stellen, het wijzigen -anders dan tengevolge van volledige betaling op de hoofdsom- het beëindigen, de afkoop, het royement of het verval van de (gemengde) verzekering.
Conclusie
De tekst van de hertaxatie zegt voldoende. Hierbij gaat de ene bank een flinke stap verder dan de ander. Ik ben zeer benieuwd of politiek Den Haag op de hoogte is van deze voorwaarden en de stappen die banken kunnen gaan nemen. En of zij weten dat er zelfs (weer) een kans bestaat dat banken moeten aankloppen in Den Haag voor hulp. Het is daarom verstandig alvorens zij grote maatregelen gaan treffen in de woningmarkt de gevolgen daarvan zeer goed in kaart brengen. Dit voorkomt grote problemen waar iedere Nederlander voor gaat betalen.
Tot slot van de week een bericht van DNB over de banken. Hierin komt DNB met de aanbeveling om direct af te lossen op hypotheken! Ook deze instantie moet eens verder kijken wat de gevolgen gaan worden als banken te maken krijgen met een flinke waarde daling van de woningprijzen. Een gesprek met de banken is voldoende om te weten in welk vaarwater deze terecht komen.
Jos Koets leert zijn collega's alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.