Login
 

Kunduzhypotheken III

Door Jos Koets op 25 mei 2012 om 10:00 | Views: 11.646 | Categorie: Vastgoed, Overig | Onderwerpen: hypotheken, Kunduzakkoord

In mijn column Kunduzhypotheken II kon u uitgebreid lezen wat de gevolgen worden voor toekomstige kopers die vanaf 1 januari 2013 een woning kopen. Het verplicht aflossen van de gehele hypotheek door middel van een annuïteiten – en / of lineaire hypotheek (om nog renteaftrek te kunnen genieten) zal voor veel problemen gaan zorgen.

Vooral de huizenprijzen zullen flink gaan dalen (minimaal 20%). Het is algemeen bekend dat de heren in de Politieke Partijen geen tot weinig verstand hebben van fiscaliteit. Het gevolg is dat er vaak beslissingen worden genomen die achteraf tot grote problemen gaan leiden. 

Problemen
In deze column zal ik aantonen dat de verplichte aflossing (annuitair en / of lineair) tot problemen gaat leiden voor de betaalbaarheid als iemand in de toekomst gaat verhuizen naar een duurdere koopwoning. Het is alweer een tijdje geleden maar in 2007 heb ik in een column Aflossen Ja of Nee? al eens aandacht besteed aan de bijleenregeling in combinatie met tussentijds aflossen.

Deze column leverde een zeer leerzame discussie op. Om het toekomstige probleem duidelijk in kaart te brengen, vergelijk ik de annuïteitenhypotheek met de bankspaarhypotheek.  De volgende (fictieve) gegevens zijn van toepassing.

Koopsom

290.000 euro

Kosten koper

10.000 euro

Benodigde hypotheek

300.000 euro

Aflossing na 20 jaar (annuïteitenhypotheek)

150.000 euro

Waarde rekening na 20 jaar (bankspaarhypotheek)

150.000 euro

Verkoop woning na 20 jaar

350.000 euro

Nieuwe woning na 20 jaar

500.000 euro

Situatie banksparen

Verkoop woning

350.000 euro

Hypotheek

300.000 euro

Overwaarde (EWR)

50.000 euro

Nieuwe hypotheek

450.000 euro (500.000-50.000)

Rente-aftrek nog 10 jaar voor

300.000 euro    (Bankspaarwaarde is   150.000 en kan doorlopen)

Rente-aftrek nog 30 jaar voor

150.000 euro

Bij het banksparen kan de opgebouwde waarde fiscaal worden meegenomen naar de andere woning. Na twintig jaar is globaal de helft van de waarde (300.000 euro) opgebouwd. Door de waarde nog tien jaar door te laten lopen, zal na 30 jaar er 300.000 euro gespaard zijn. Voor het hogere bedrag van 150.000 euro  gaat weer een renteaftrek periode gelden van 30 jaar. 

Situatie annuïteitenhypotheek

Verkoop woning

350.000 euro

Hypotheek

150.000 euro

Overwaarde (EWR)

200.000 euro

Nieuwe hypotheek

300.000 euro (500.000-200.000)

Rente-aftrek nog 10 jaar voor

300.000 euro

Bij de annuïteitenhypotheek komt de oude eigenwoningschuld van 300.000 euro om de hoek kijken. Het “nadeel” voor deze huizenbezitter is dat de oude hypotheek al twintig jaar heeft gelopen, waardoor er nog tien jaar renteaftrek over blijft. De verplichte tussentijdse aflossing van 150.000 euro (in twintig jaar) wordt door de bijleenregeling als het ware teniet gedaan!

Lenteakkoord
In het Lenteakkoord staat letterlijk dat de hypotheek volledig (annuïtair / lineair) moet worden afgelost om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Dit betekent dat de 300.000 euro volledig moet worden afgelost. In tien jaar aflossen, zal een financieel probleem gaan worden (maandlasten worden veel te hoog), waardoor er een langere periode gekozen moet worden. Nadeel van deze langere periode is dat de renteaftrek na tien jaar verdwijnt, waardoor er als nog een box 3 schuld ontstaan. Dit laatste is volgens Den Haag vanuit het nieuwe voorstel niet de bedoeling. 

Ik kan niet anders concluderen dat het voorstel van verplicht aflossen tot grote problemen gaat leiden in de toekomst. Het is in ieder geval niet verstandig om te gaan verhuizen naar een duurdere woning. Hierbij heb ik niet eens naar de situatie gekeken waarin mensen tussentijds uit elkaar gaan en met een ander persoon een woning kopen.

Onmogelijk
De eis renteaftrek genieten in combinatie met 100% aflossen en de bijleenregeling in zijn huidige situatie is niet mogelijk. De oplossing zou kunnen zijn om uit te gaan van het hypotheekbedrag wat nog niet is afgelost als de oude woning wordt verkocht (is 150.000 euro). In dit geval moet de wettekst worden aangepast. Het voordeel is nu dat de overgebleven 150.000 euro in tien jaar wordt afgelost (verandert niets met de situatie voor de verhuizing). Voor de overige 150.000 euro kan dan weer een periode van 30 jaar gaan gelden voor een volledige aflossing.  

Het is verstandig dat politiek Den Haag eens verder gaat kijken naar een andere oplossing. Alvorens deze in de media kenbaar te maken, dit voorstel goed uitwerken of dit daadwerkelijk mogelijk is en geen problemen gaat opleveren. Daarna natuurlijk alle politieke partijen voor dit voorstel laten tekenen zodat er eindelijk duidelijkheid komt voor de (toekomstige) huizenbezitters.

Tot slot is er ook nog “positief” nieuws. Gisteren een nieuw voorstel om geleidelijk de hypotheekrenteaftrek aan te pakken en tegelijk de huursector. Hierbij aangetekend dat er een compensatie plaatsvindt door middel van een lager belastingtarief. Ik heb het rapport nog niet volledig bestudeerd, maar deze is altijd beter dan het (Brussel)Lenteakkoord.


 

Jos Koets leert zijn collega's  alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Kunduzakkoord

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
49 Posts, Pagina: 1 2 3 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
[verwijderd]
2
dit lijkt me geen probleem, maar juist de intentie. het fiscale ontwijken middels spaarhypotheek (enige reden dat die constructie bedacht is destijds) wordt aangepakt. terecht.
Barbier
2
Ik vindt dat Jos gewoon door een gekleurde bril kijkt , net als ik...aflossen die hap...al die aannames die Jos maakt geloof ik wel... en kan net zo goed andersom zijn...het is ook nooit goed...
simi500
0
Jos Koets
0
quote:

tukkers schreef op 25 mei 2012 om 10:32:


Ik vindt dat Jos gewoon door een gekleurde bril kijkt , net als ik...aflossen die hap...al die aannames die Jos maakt geloof ik wel... en kan net zo goed andersom zijn...het is ook nooit goed...


Je vergeet even dat de huizenprijzen met 20% gaan dalen. Dit betekent dat 1.000.000 huishoudens een te hoge hypotheek hebben in vergelijking met de waarde van hun woning. De banken hebben dan ook een probleem (boekhouding). Het kan zelfs zover komen dat de banken weer hulp moeten hebben van Den Haag. Of hun klanten gaan aanschrijven dat zij verplicht moeten gaan aflossen.

Bovendien is dit voorstel gekomen vanuit Brussel. Vijf politieke partijen hebben hun handtekening er onder gezet zonder dat er cijfers bekend zijn. Al met al een vreemde situatie. Ik ben van mening dat er betere oplossingen zijn dan dit voorstel. Die gekleurde bril valt wel mee. Ik bekijk het gewoon vanuit de situatie van de (toekomstige) kopers en de huidige huizenbezitters. Ten slotte levert het niet eens veel geld op voor Den Haag in de eerste 10 - 15 jaar.

Gr. Jos
[verwijderd]
0
quote:

Jos Koets schreef op 25 mei 2012 om 11:18:


[...]

Je vergeet even dat de huizenprijzen met 20% gaan dalen. Dit betekent dat 1.000.000 huishoudens een te hoge hypotheek hebben in vergelijking met de waarde van hun woning. De banken hebben dan ook een probleem (boekhouding).


Dat huizenprijzen met 20% gaan dalen is niet zeker natuurlijk.

En waarom zouden banken een boekhoudkundig probleem hebben als huiseigenaren meer hypotheek hebben dan het onderpand waard is?
[verwijderd]
0
quote:

Jos Koets schreef op 25 mei 2012 om 11:18:


[...]
Ten slotte levert het niet eens veel geld op voor Den Haag in de eerste 10 - 15 jaar.


Ik geloof ook niet dat het primair als bezuinig is bedoeld, maar om de (financiering van) huizenmarkt wat gezonder te maken.
Jos Koets
0
quote:

ben d'r klaar mee schreef op 25 mei 2012 om 11:25:


[...]

Dat huizenprijzen met 20% gaan dalen is niet zeker natuurlijk.

En waarom zouden banken een boekhoudkundig probleem hebben als huiseigenaren meer hypotheek hebben dan het onderpand waard is?


Banken moeten meer vermogen achter de hand houden. Nu wordt een euro meerdere keren uitgegeven.
Bowski
0
www.berekenhet.nl/modules/beleggen/me...

Jos, als ik elke maand €1000 inleg op een spaarrekening tegen 4% heb ik over 30 jaar bijna €700.000,- bij elkaar.
De annuïteit heeft exact hetzelfde mechanisme, zonder belastingtruucjes.
Daar kan geen van jouw spaarhypotheken tegenop.

Mét belastingtruucjes kan je het óók uitrekenen op die site. Maar garantie tot voordeur: de overheid is nogal labiel dus.
[verwijderd]
0
quote:

Jos Koets schreef op 25 mei 2012 om 11:30:


[...]

Banken moeten meer vermogen achter de hand houden. Nu wordt een euro meerdere keren uitgegeven.


???
Jos Koets
0
quote:

bowski schreef op 25 mei 2012 om 11:30:


www.berekenhet.nl/modules/beleggen/me...

Jos, als ik elke maand €1000 inleg op een spaarrekening tegen 4% heb ik over 30 jaar bijna €700.000,- bij elkaar.
De annuïteit heeft exact hetzelfde mechanisme, zonder belastingtruucjes.
Daar kan geen van jouw spaarhypotheken tegenop.

Mét belastingtruucjes kan je het óók uitrekenen op die site. Maar garantie tot voordeur: de overheid is nogal labiel dus.


Klopt waarde opbouw is precies hetzelfde. Alleen de netto maandlasten stijgen bij de annuiteitenhypotheek. Rond het 25 jaar is dit verdubbeld. Nieuw voorstel is goed over nagedacht. Of het administratief haaalbaar is, is wat anders. In ieder geval is dat beter dan het Brusselvoorstel.
korbe007
0
prima te lezen en maakt duidelijk dat politieke rekenkunde een apart vak is met weinig werkelijkheidswaarde.
korbe007
1
quote:

ben d'r klaar mee schreef op 25 mei 2012 om 11:37:


[...]

???
klopt, zelfs een 12-jarig canadees meisje begreep dat
HermanS&P
0
Beste Jos,

De waarde van de hypotheek bij verkoop na 20 jaar is geen 300.000 euro. Volgens mij los je af op een annuiteitenhypotheek, dus is het saldo daarvan na 20 jaar geen 150.000 maar minder. Of zie ik iets over het hoofd?

Herman Snikkers
Jos Koets
0
quote:

HermanS&P schreef op 25 mei 2012 om 12:34:


Beste Jos,

De waarde van de hypotheek bij verkoop na 20 jaar is geen 300.000 euro. Volgens mij los je af op een annuiteitenhypotheek, dus is het saldo daarvan na 20 jaar geen 150.000 maar minder. Of zie ik iets over het hoofd?

Herman Snikkers


Via de annuiteit is na 20 jaar 150.000 euro afgelost op de hypotheek van 300.000 euro. De woning wordt voor 350.000 euro verkocht. Verkoop 350.000 -/- overgebleven hypotheek van 150.000 euro is een EWR van 200.000 euro. Dit bedrag moet verrekend worden met de aankoop nieuwe woning van 500.000 euro. Blijft over 300.000 euro nieuwe hypotheek (toevallig hetzelfde bedrag als de oude hypotheek).

Gr. Jos
FW Ta-183 Huckebein I
2
Jos, kijkend naar wat mensen kunnen betalen, prijsontwikkelingen etc dan zijn de huizen nog steeds 30% te duur. Als mensen het niet kunnen betalen zal de prijs dalen, dus dat is volkomen in lijn met wat zou moeten gebeuren.
En dat is toch mooi: wonen is een basisvoorziening dus dalende prijzen zijn juist een zegen.
Dat banken in de problemen komen is ook mooi: als jij met een hefboom van 50:1 in onroerend goed investeert in een bubble moet je maar op de blaren zitten !
Niemand heeft de banken een pistool op 't hoofd gezet om hypotheken te geven van 4 ton voor een betonnen doos op een stukje grond van postzegelformaat. Dat deden ze zelf.
Tot slot: jij beklaagt in feite dat een zeepbel leeg loopt als ie lek is, jij wilt dat de overheid pleisters gaat plakken. Ik zeg: zelfs een kind van 3 weet dat een zeepbel niet met pleisters te plakken valt. Net als een aandeel een zeepbel kan zijn (UPC, Baan, WorldOnLine) kunnen huizenprijzen dat ook zijn. En ik vind klapende zeepbellen een mooi gezicht !
Superkees
0
Zoals hierboven al genoemd: kwestie van vraag en aanbod. Uiteindelijk zal de huizenprijzen ook doorsijpelen in de lonen. Als een bedrijf geen personeel meer kan krijgen, omdat het personeel geen huis kan kopen, gaan de salarissen ook omhoog. En dat met minder overheidsbemoeienis.

Het wordt pas een een probleem als de kostprijs van een bouwen van een woning minder is dan de waarde van de woning.

We zitten nu in een situatie waarbij door onnodige fiscale regels en een gereguleerd grondbeleid de huizenprijzen veel te hoog zijn geworden. Daar moeten we vanaf.

Dat het pijn doet, ja. Maar dat is nog geen reden om af te stappen van een fiscale regeling die zijn doel al lang voorbij geschoten is. Je mag je dan ook wel serieus afvragen, waarom iemand na 30 jaar eigenwoningbezit nog steeds fiscale stimulatie nodig zou hebben?

Als die stap van een woning van 350.000 naar 500.00 voor de markt te groot is, stijgt de prijs van die woning van 350.000 en daalt de prijs van die woning van 500.000 euro.

Het enige wat de overheid moet doen is de starters helpen een huis te kopen.
test66
0
Ja de huizenprijs zal dalen, maar dat is tijdelijk. Dit trekt wel weer aan. Kijk maar naar de andere landen waar de hypotheekrenteaftrek is afgeschaft. Daarnaast is het al zo dat je maximaal 30 jaar renteaftrek kan genieten. Dus bijlenen of niet, maakt niks uit. En wat de hogere kosten betreft. Ja je netto last stijgt dus zal je bij aanschaf beter gaan nadenken of je de bruto last kan betalen. Dit is ook een goede ontwikkeling. Nu zag je wat er gebeurde. Hypotheken hoger dan de waarde van het huis! Belachelijk gewoon.
Jos Koets
0
quote:

Superkees schreef op 25 mei 2012 om 13:28:


Zoals hierboven al genoemd: kwestie van vraag en aanbod. Uiteindelijk zal de huizenprijzen ook doorsijpelen in de lonen. Als een bedrijf geen personeel meer kan krijgen, omdat het personeel geen huis kan kopen, gaan de salarissen ook omhoog. En dat met minder overheidsbemoeienis.

Het wordt pas een een probleem als de kostprijs van een bouwen van een woning minder is dan de waarde van de woning.

We zitten nu in een situatie waarbij door onnodige fiscale regels en een gereguleerd grondbeleid de huizenprijzen veel te hoog zijn geworden. Daar moeten we vanaf.

Dat het pijn doet, ja. Maar dat is nog geen reden om af te stappen van een fiscale regeling die zijn doel al lang voorbij geschoten is. Je mag je dan ook wel serieus afvragen, waarom iemand na 30 jaar eigenwoningbezit nog steeds fiscale stimulatie nodig zou hebben?

Als die stap van een woning van 350.000 naar 500.00 voor de markt te groot is, stijgt de prijs van die woning van 350.000 en daalt de prijs van die woning van 500.000 euro.

Het enige wat de overheid moet doen is de starters helpen een huis te kopen.


Dat is juist het probleem. Starters gaan 20% meer betalen met dit Brusselakkoord. Dus ook bij een daling van 20% van de huizenprijzen, is het nog moeilijk om te kopen (zelfde als nu). Bovendien is de maximale financiering over een paar jaar 100%.
[verwijderd]
2
aflossen betekent geen hogere kosten. en wat heeft brussel er mee te maken? als huizenprijs 20% daalt betalen starters 20% minder voor een huis. klaar.
die focus op netto maandlasten heeft ons in deze onzinnige situatie gebracht dat 40% van de uitstaande hypotheken aflossingsvrij is (fiscaal optimaal).
[verwijderd]
1
de maximale financiering zal over een paar jaar geen 100% zijn maar 80% (in lijn met de rest van de wereld). de rest van de wereld gaat onze banken nl. anders geen 400mrd+ meer lenen om die tophypotheken te financieren.
49 Posts, Pagina: 1 2 3 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar

Meer columns Vastgoed Meer »

02 jun Scheiden doet lijden 9
08 mei Stevige stenen 7
21 apr Profiteer van uw spaarwaarde 8
07 apr AFM geeft duidelijkheid
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)