Regels overbruggingshypotheek

Wie een andere woning wilt kopen, doet er in deze markt verstandig aan om zijn eigen koopwoning eerst te verkopen. Een paar jaar geleden was dit nog niet aan de orde. Veel mensen kochten eerst een andere woning, terwijl hun oude woning nog niet verkocht was. Banken vonden het niet erg dat mensen twee koopwoningen hadden en waren dan ook niet streng. De crisis laat de andere kant van de medaille zien. Het aantal banken die nog een hypotheek verstrekken op de nieuwe koopwoning terwijl de oude woning nog niet is verkocht, is op een hand te tellen.

Bovendien zijn de eisen over eigen middelen en een overbruggingshypotheek veel strenger geworden. Bij deze hypotheek wordt de overwaarde van de te koop staande woning gedeeltelijk meegenomen. Een voorbeeld ter verduidelijking:

Vrije verkoopwaarde te koop staande woning           200.000
Waarde woning voor overbruggingshypotheek          170.000
Lopende hypotheek op te koop staande woning       100.000
Maximale overbruggingshypotheek                                  70.000

Een of twee woningen
In dit voorbeeld hanteert de bank 85% van de vrije verkoopwaarde. De woning moet dus voor minimaal 170.000 euro worden verkocht als de klant gebruik maakt van de maximale overbruggingshypotheek van 70.000 euro. Er zijn ook banken die pas een overbruggingshypotheek verstrekken als de oude woning is verkocht. Vooral in deze crisistijd is dit terecht, want er kleven aardig wat nadelen aan een overbruggingshypotheek. De tijdsduur van de overbruggingshypotheek is meestal 24 maanden (twaalf maanden is ook mogelijk).

Na twee jaar komt de bank bij de klant aankloppen. Is de woning nog niet verkocht, dan heeft de klant een groot probleem. Bovendien blijft het gokken over de verkoopprijs van de woning. Het is heel goed mogelijk dat de woning flink in waarde is gedaald, waardoor de verkoopprijs van 170.000 euro niet mogelijk is. Dat banken verwachten dat woningen langer te koop staan, blijkt uit een mail van Obvion.

Daar is het mogelijk om nog twee koopwoningen te hebben. Een klant moet echter wel aantonen dat hij / zij de maandlasten van beide hypotheken voor een bepaalde periode kan betalen. Deze bepaalde periode heeft Obvion nu terecht verhoogd naar achttien maanden (was negen maanden). Het  vrij beschikbare vermogen moet voldoende zijn om gedurende achttien maanden:

        - 70% van de bruto rentelasten per maand van de te koop staande woning + 
        - 70% van de bruto rentelasten per maand van een eventueel afgesloten overbruggingskrediet te dragen

SEH is stil
Ik vind het terecht dat banken strenger beoordelen. De huizenmarkt zit op slot en ik verwacht dat hier de komende tijd geen verandering in komt. De kans is zeer groot dat de huizenprijzen nog flink gaan dalen. De overbruggingshypotheek is ook een probleem geworden door een uitspraak van het gerechtshof in Amsterdam. Als er sprake is van een overbruggingshypotheek moet de notaris van beide geldgevers toestemming hebben dat de nieuwe hypotheek kan passeren.

Als een notaris dit niet vraagt (aan beide geldgevers) dan zijn de gevolgen groot. Ik heb het dan niet alleen over een boete maar zelfs een schorsing. Alle hypotheekadviseurs moeten dan ook op de hoogte zijn van deze regel. Een mooi onderwerp voor de Stichting Erkenning Hypotheekadviseurs (SEH) om hun leden dus in te lichten en daarop te attenderen. Helaas het is weer eens stil daar bij de SEH. In ieder geval heb ik als lid geen mail ontvangen dat ik moet oppassen als er sprake is van een overbruggingshypotheek. Hiermee toon ik weer aan dat de SEH zijn langste tijd heeft gehad.

Zij besteden meer tijd aan de award Beste Hypotheekadviseur, dan aan hun adviseurs inlichten over de belangrijke wijzingen. Misschien dat ze deze column lezen, maar daar heb ik mijn twijfels over. Als er sprake is van een overbruggingshypotheek is het verstandig dat de adviseur zijn werk goed verricht. Ik adviseer voordat de hypotheekofferte bij de andere geldgever wordt aangevraagd, beide geldgevers te infomeren dat er sprake is van een overbruggingshypotheek.

10% betalen
Hierbij wil ik ook weten in welke rangorde de overbruggingshypotheek wordt gevestigd. En natuurlijk een schriftelijk bevestiging dat beiden akkoord gaan met de overbruggingshypotheek. Deze werkwijze kost aardig wat tijd maar voorkomt problemen in de toekomst. Dit weekend nog een lezer die mij belde dat zijn huidige geldgever op het laatst niet akkoord ging met de overbruggingshypotheek.

De hypotheek voor de nieuwe woning (incl. overbruggingshypotheek) was al in november geregeld. De hypotheek moet in de eerste week van maart passeren. De notaris controleerde beide geldgevers pas vorige week of zij akkoord zouden gaan met de overbruggingshypotheek. Deze persoon kan nu geen kant op waardoor er ontbinding komt van de koop van de andere woning.

De kosten bedragen dan 10% van de koopsom, terwijl dit simpelweg voorkomen had kunnen worden. Het is natuurlijk schrijnend dat ik als columnist hier aandacht aan moet besteden. Ik moet dus met deze column al mijn collega’s bereiken en informeren over wat zij moeten doen als er sprake is van een overbruggingshypotheek.