Stel een analist schrijft een aanbeveling voor een aandeel of obligatie. Het is dan belangrijk dat wordt aangegeven of de betreffende analist zelf een positie heeft. De lezer kan dan afwegen in hoeverre eigenbelang een rol in dat oordeel kan spelen. Om deze reden laat ik u weten dat ik binnenkort mijn huis te koop zet. Geen overbodige mededeling, want ik wil in deze column aandacht besteden aan de huizenprijzen.
U begrijpt, in mijn positie heb ik alle belang bij flinke stijgende huizenprijzen. Ik heb namelijk al een nieuw huis gekocht… Mijn aandacht ging dus direct uit naar de opmerking van Rabobank dat de huizenprijzen 10% te hoog zijn.
Oef, mijn maag draait zich om. Is even kijken wat het argument achter deze ferme stelling is. Volgens Piet van Schijndel, de Rabobank directeur die deze huizenvisie in het Financieele Dagblad uitte, is de redenering eenvoudig. In 2000 stond de huizenindex nog op 100, terwijl deze in 2008 op 150 uitkwam. Nadien volgde een daling tot 135 nu, maar op basis van de inflatie zou de index van huizenprijzen nu op 120 moeten staan. Einde redenering. Dit lijkt mij iets te simpel.
Inflatie als criterium
Tien jaar geleden kostte een grote platte TV omgerekend 5000 euro. Nu is dat niet veel meer dan 500 euro. Op basis van de inflatie zou de prijs echter rond de 6000
euro moeten liggen. Ik verwacht dus een flinke prijsstijging van televisies in de komende jaren. De AEX noteerde in 2000 op een slordige 700 punten. Rekening houdend met de inflatie zou de index nu op 840 punten moeten staan. Ik voorspel voor de komende jaren een megarally!
Inflatie als criterium hoe de prijsvorming van een bepaald goed zich moet ontwikkelen, is een slechte methode. De geldontwaarding is een algemeen verschijnsel dat aangeeft hoeveel de waarde van het geld veranderd ten opzichte van de reële economie. Het zegt natuurlijk helemaal niets over de relatieve prijsveranderingen. Die worden bepaald door technologische ontwikkelingen, schaarste of andere factoren. Als we bijvoorbeeld 1995als uitgangspunt nemen, zijn de huizenprijzen zelfs met 155% gestegen.
Op basis van de inflatie zou de stijging beperkt moeten zijn tot ongeveer 28%. Volgens deze redenering betekent dit dat de huizenprijzen vanaf het huidige niveau met een procent of 50 moeten kelderen. Mijn maag gedraagt zich nu als een op hol geslagen centrifuge. Gelukkig kan ik ook andere berekeningen laten zien. In 2000 lag de 10-jaars hypotheekrente op circa 6,5%. Ik denk dat het tarief nu op ongeveer 5,75% zal liggen. Dat is circa 10% lager, waardoor de woningen ten opzichte van 2000, in ieder geval voor starters, 10% beter betaalbaar zijn.
Belanghebbenden
Mooi, dat is precies die 10% koersdaling die Rabobank nodig achtte op grond van zijn inflatieredenering. Mijn stelling kan nu luiden dat de huizenprijzen niet verder zullen dalen. Ik vrees echter dat mijn uitspraak niet tot vette krantenkoppen leidt. Over de richting van de huizenprijzen valt veel te zeggen. Misschien dat ze makkelijk 10% of zelfs meer kunnen dalen, maar mogelijk treedt ook stabilisatie op. Echter, de echte destabiliserende factor is het geroeptoeter van de vele belanghebbenden. Want dat is Rabobank natuurlijk ook. Van Schijndel hoopt dat de prijzen snel met 10% dalen, zo stelt hij, want dan komt de woningmarkt weer op gang.
Waarom zou de woningmarkt eigenlijk weer op gang moeten komen? Is het zo erg als er minder transacties zijn dan een paar jaar geleden? Het belang van de bankensector is in ieder geval wel duidelijk: hoe meer verkochte woningen, hoe meer hypotheken er worden afgesloten. Kennelijk is van Schijndel zo overtuigd van zijn visie, dat hij er vanuit gaat dat na een dergelijke daling inderdaad stabilisatie optreedt in combinatie met een toename van de transacties. Dat valt te bezien. Een snelle daling van 10% kan zijn eigen dynamiek met zich meebrengen, met mogelijk verdere (verstorende) gevolgen van dien.
Natuurlijk heeft Rabobank (en andere partijen) alle recht zijn mening over de huizenmarkt te vormen en te ventileren. Maar verstandig vind ik het niet om in de huidige marktsituatie een zo expliciete verwachting aan te geven. Zeker als dat met zulke zwakke argumenten gepaard gaat. Of wordt mijn opinie ook weer ingegeven door eigenbelang? In plaats van luchtledige uitspraken zie ik liever dat financiële instellingen vanuit hun specifieke kennis en mogelijkheden instrumenten ontwikkelingen waar de maatschappij echt wat aan heeft.
Als de onzekerheid rond de huizenprijzen een probleem is, waarom zijn er dan geen financiële instrumenten waarmee dit probleem aangepakt kan worden. Kom op, Rabobank. Waar blijft de eerste putoptie op de woningprijsindex? Daar hebben huizenbezitters, of potentiële (ver)kopers echt wat aan!