Login
 

Te koop: huize Tak

Door Marcel Tak op 1 mrt 2012 om 12:30 | Views: 7.499 | Categorie: Vastgoed, Overig | Onderwerpen: huizenmarkt, Piet van Schijndel, Rabobank

Stel een analist schrijft een aanbeveling voor een aandeel of obligatie. Het is dan belangrijk dat wordt aangegeven of de betreffende analist zelf een positie heeft. De lezer kan dan afwegen in hoeverre eigenbelang een rol in dat oordeel kan spelen. Om deze reden laat ik u weten dat ik binnenkort mijn huis te koop zet. Geen overbodige mededeling, want ik wil in deze column aandacht besteden aan de huizenprijzen.

U begrijpt, in mijn positie heb ik alle belang bij flinke stijgende huizenprijzen. Ik heb namelijk al een nieuw huis gekocht… Mijn aandacht ging dus direct uit naar de opmerking van Rabobank dat de huizenprijzen 10% te hoog zijn.

Oef, mijn maag draait zich om. Is even kijken wat het argument achter deze ferme stelling is. Volgens Piet van Schijndel, de Rabobank directeur die deze huizenvisie in het Financieele Dagblad uitte, is de redenering eenvoudig. In 2000 stond de huizenindex nog op 100, terwijl deze in 2008 op 150 uitkwam. Nadien volgde een daling tot 135 nu, maar op basis van de inflatie zou de index van huizenprijzen nu op 120 moeten staan. Einde redenering. Dit lijkt mij iets te simpel.

Inflatie als criterium
Tien jaar geleden kostte een grote platte TV omgerekend 5000 euro. Nu is dat niet veel meer dan 500 euro. Op basis van de inflatie zou de prijs echter rond de 6000
euro moeten liggen. Ik verwacht dus een flinke prijsstijging van televisies in de komende jaren. De AEX noteerde in 2000 op een slordige 700 punten. Rekening houdend met de inflatie zou de index nu op 840 punten moeten staan. Ik voorspel voor de komende jaren een megarally!

Inflatie als criterium hoe de prijsvorming van een bepaald goed zich moet ontwikkelen, is een slechte methode. De geldontwaarding is een algemeen verschijnsel dat aangeeft hoeveel de waarde van het geld veranderd ten opzichte van de reële economie. Het zegt natuurlijk helemaal niets over de relatieve prijsveranderingen. Die worden bepaald door technologische ontwikkelingen, schaarste of andere factoren. Als we bijvoorbeeld 1995als uitgangspunt nemen, zijn de huizenprijzen zelfs met 155% gestegen.

Op basis van de inflatie zou de stijging beperkt moeten zijn tot ongeveer 28%. Volgens deze redenering betekent dit dat de huizenprijzen vanaf het huidige niveau met een procent of 50 moeten kelderen. Mijn maag gedraagt zich nu als een op hol geslagen centrifuge. Gelukkig kan ik ook andere berekeningen laten zien. In 2000 lag de 10-jaars hypotheekrente op circa 6,5%. Ik denk dat het tarief nu op ongeveer 5,75% zal liggen. Dat is circa 10% lager, waardoor de woningen ten opzichte van 2000, in ieder geval voor starters, 10% beter betaalbaar zijn.

Belanghebbenden
Mooi, dat is precies die 10% koersdaling die Rabobank nodig achtte op grond van zijn inflatieredenering. Mijn stelling kan nu luiden dat de huizenprijzen niet verder zullen dalen. Ik vrees echter dat mijn uitspraak niet tot vette krantenkoppen leidt. Over de richting van de huizenprijzen valt veel te zeggen. Misschien dat ze makkelijk 10% of zelfs meer kunnen dalen, maar mogelijk treedt ook stabilisatie op. Echter, de echte destabiliserende factor is het geroeptoeter van de vele belanghebbenden. Want dat is Rabobank natuurlijk ook. Van Schijndel hoopt dat de prijzen snel met 10% dalen, zo stelt hij, want dan komt de woningmarkt weer op gang.

Waarom zou de woningmarkt eigenlijk weer op gang moeten komen? Is het zo erg als er minder transacties zijn dan een paar jaar geleden? Het belang van de bankensector is in ieder geval wel duidelijk: hoe meer verkochte woningen, hoe meer hypotheken er worden afgesloten. Kennelijk is van Schijndel zo overtuigd van zijn visie, dat hij er vanuit gaat dat na een dergelijke daling inderdaad stabilisatie optreedt in combinatie met een toename van de transacties. Dat valt te bezien. Een snelle daling van 10% kan zijn eigen dynamiek met zich meebrengen, met mogelijk verdere (verstorende) gevolgen van dien.

Natuurlijk heeft Rabobank (en andere partijen) alle recht zijn mening over de huizenmarkt te vormen en te ventileren. Maar verstandig vind ik het niet om in de huidige marktsituatie een zo expliciete verwachting aan te geven. Zeker als dat met zulke zwakke argumenten gepaard gaat. Of wordt mijn opinie ook weer ingegeven door eigenbelang? In plaats van luchtledige uitspraken zie ik liever dat financiële instellingen vanuit hun specifieke kennis en mogelijkheden instrumenten ontwikkelingen waar de maatschappij echt wat aan heeft.

Als de onzekerheid rond de huizenprijzen een probleem is, waarom zijn er dan geen financiële instrumenten waarmee dit probleem aangepakt kan worden. Kom op, Rabobank. Waar blijft de eerste putoptie op de woningprijsindex? Daar hebben huizenbezitters, of potentiële (ver)kopers echt wat aan!


Marcel Tak is zelfstandig beleggingsadviseur en oprichter/beheerder van het Bufferfund. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

Gerelateerd

huizenmarkt

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Piet van Schijndel

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Rabobank

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
38 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Hugo44
0
Mee eens, dat inflatie alleen niet alles zegt over prijsontwikkeling. Daar komt nog bij dat de gevoelsinflatie een heel stuk hoger ligt dan de officiële inflatie.
Als je je eigen huis nog in guldens hebt gekocht zul je je nu meestal een stuk rijker voelen, ook al zijn de huizenprijzen de laatste jaren gedaald. Hoeveel zijn ze eigenlijk gedaald? Dan wordt meestal de gemiddelde huizenprijs van verkochte huizen genomen. Dat kan net zo goed komen doordat er meer goedkope huizen worden verkocht. De prijsdaling van dure huizen zit volgens mij al op tientallen procenten in een paar jaar tijd.
Ik heb trouwens pas nog een platte tv gekocht van 1000 euro, die heb je natuurlijk ook in verschillende klassen, net als huizen.
Die megarally van de AEX gaat er nog wel komen, want geld wordt gewoon steeds minder waard. Waar zit de waarde dan nog? Juist, in bedrijven die goederen of diensten produceren, waar ze steeds meer geld voor vragen. Dat heft de inflatie dan een beetje op.
Dom-dom
0
Die financiele instrumenten hadden er inderdaad allang moeten zijn. het bewijst maar weer eens dat er dus blijkbaar geen belang is bij de bank dit te regelen.
Is dit niet het probleem van de crisis, banken gaan voor winstmaxiamalisatie ten kosten van alles en iedereen toch? Terwijl zij nu juist dienend zouden moeten zijn en de problemen en onevenheden met goede produkten zou moeten bestijden.
Maar ach de bonus van de heren is belangrijker..
Dom-dom
0
En volgens mij is het zo dat als heel veel mensen grijnzend uitleggen( ala Rutte) dat de prijzen te laag zijn en dit ook voor de leek goed kunnen motiveren (waar of niet waar) de mensen weer gillend naar de markt hollen.
Maar er zijn in de jaren 1998-2007 een aantal mensen geweest die de boot hebben gemist en lopen nu alleen maar te gillen over hoe slecht het wel niet gaat, in de hoop dat het ook echt veel en veel slechter wordt. Uit eigen belang.
LYCK
0
't Is nationale complimentendag, dus bij deze: Goed stuk, mijn complimenten (op een kleine schrijffout na dan :-) ).
R-KNOW
0
Volgende keer een stukje dat IMF, OESO, DNB, AFM, Wall Street Journal het niet aan het rechte eind hebben over de zeepbel van de Nederlandse woningmarkt? Heel veel succes gewenst.
Thieu.
0
Goed en zinvol stukje.
Vraag me wel af waarom die Piet van Schijndel dat zegt.
Doet hij niet zo maar!

Rabo is de grootste hypotheeknemer van Nederland en als hij straks de echte dekkingswaarde ¨van `zijn` onroerend goed op zijn balans moet noteren dan raakt hij aardig wat sterretjes kwijt.
Dus ogenschijnlijk delft hij zijn eigen graf door de prijs van `zijn` huizen omlaag te praten.
Maar het lijkt mij eerder een gewiekst CDA/mannetje dan een domme bestuurder en dus vermoed ik daar een andere bedoeling achter. Eentje in zijn voordeel, uiteraard.
Het lukt mij echter niet om te bedenken waarom hij dit doet.
Dus als een intelligenter iemand dan ondergetekende mij kan voorlichten, dan graag.
Nee
0
quote:

Thieu. schreef op 1 mrt 2012 om 15:20:


Goed en zinvol stukje.
Vraag me wel af waarom die Piet van Schijndel dat zegt.
Doet hij niet zo maar!

Rabo is de grootste hypotheeknemer van Nederland en als hij straks de echte dekkingswaarde ¨van `zijn` onroerend goed op zijn balans moet noteren dan raakt hij aardig wat sterretjes kwijt.
Dus ogenschijnlijk delft hij zijn eigen graf door de prijs van `zijn` huizen omlaag te praten.
Maar het lijkt mij eerder een gewiekst CDA/mannetje dan een domme bestuurder en dus vermoed ik daar een andere bedoeling achter. Eentje in zijn voordeel, uiteraard.
Het lukt mij echter niet om te bedenken waarom hij dit doet.
Dus als een intelligenter iemand dan ondergetekende mij kan voorlichten, dan graag.


Banken staan aan de vooravond van nieuwe solvabiliteitseisen...
Ze geven nu onverklaarbaar achterlijk hoge rentes op spaargeld bijvoorbeeld. Dit alleen maar om meer kapitaal aan te trekken.

Voor meer gepeperd commentaar;
www.amweb.nl/nieuws/in-de-media/rabo-...


Moneyball
0
"Waarom zou de woningmarkt eigenlijk weer op gang moeten komen? Is het zo erg als er minder transacties zijn dan een paar jaar geleden?"

Ongeveer 8% van het Nederlands BBP is bouwgerelateerd. Een groot deel daarvan heeft betrekking op de woningbouw. Ik hoop dat het serieus stellen dat deze vraag een foutje is. Anders ben ik namelijk bang dat het serieus lezen van deze column een foutje mijnerzijds is.
Thieu.
0
NEE, bedankt voor je reactie.
Heb de commentaren gelezen, verhelderen voor mij niets.
Merk wel dat ik niet de enige ben die vraagtekens plaatst bij die uitspraak.
taurus86a
0
quote:

Moneyball schreef op 1 mrt 2012 om 16:29:


"Waarom zou de woningmarkt eigenlijk weer op gang moeten komen? Is het zo erg als er minder transacties zijn dan een paar jaar geleden?"

Ongeveer 8% van het Nederlands BBP is bouwgerelateerd. Een groot deel daarvan heeft betrekking op de woningbouw. Ik hoop dat het serieus stellen dat deze vraag een foutje is. Anders ben ik namelijk bang dat het serieus lezen van deze column een foutje mijnerzijds is.


Wie werken er in ´de bouw´ en is ´de bouw´ de high tec business waarmee we onze toekomst gaan maken?. Antwoord is natuurlijk NEE !.

~Wat de bouw moet gaan doen is innoveren. Daken die warmte en electriciteit kunnen produceren. Huizen met een drinkwatersysteem en een schoonwaterregenbuffer in de kruipruimte om als spoelwater te dienen. Huizen die werkelijk inbraakwerend zijn en zo brandwerend als mogelijk. Huizen die energie neutraal zijn. Huizen met een hoge wering van contactgeluid. Huizen met modulaire badkamers en keukens die snel in hun geheel vervangen kunnen worden. Huizen die vrijwel onderhoudsvrij zijn. Etc.
Maar ´de bouw´is lui in haar denken(moppel ik tegen de Hr. Brinkman); werkt teveel met goedkope ouderwets geschoolde jonge buitenlandse werknemers; werkt met knutselende architecten die niet klantgericht hun eigen dromen werkelijkheid willen zien worden ( incl afstortende balkons)

Dus even pas op de plaats; lijkt mij zo gek nog niet. Tijd om na te denken en diepte-investeringen te plegen.
gmto
0
Beste Marcel,
Zo'n opmerking is inderdaad om van te schrikken. Maar alleen als het je laatste koophuis is of als je, nav andere uitgaven niet genoeg aan de aflossing van de hypotheek gedaan hebt. Voor alle anderen maakt het niet zoveel uit. Als je een ander huis wilt kopen heeft dat ook een zelfde perc afwaardering en de kosten zijn lager. Groet, Gerard
De Pareltjeszoeker
0
Afgeleide producten is het begin van alle ellende geweest. Een zeer slecht plan. Het is alleen goed voor de maffiose banken en tussenpersonen zoals u. Het probleem wordt alleen verplaatst. Er is altijd een verliezer in de wereld van de 'zero sum game'. En beste mensen trap niet in die praatjes van Tak en co.

Beste Tak, ga maar ergens anders aan de bak. (;-)
De Pareltjeszoeker
0
quote:

Dom-dom schreef op 1 mrt 2012 om 13:23:



Maar er zijn in de jaren 1998-2007 een aantal mensen geweest die de boot hebben gemist en lopen nu alleen maar te gillen over hoe slecht het wel niet gaat, in de hoop dat het ook echt veel en veel slechter wordt. Uit eigen belang.



Beste Dom-dom,

De prijzen van de woningen zijn al met een 25% gedaald vanaf september 2007. We zijn pas halverwege. De funding van onze woningmarkt komt vanuit het buitenland. En als wij het slecht doen, dan eist de lener uit het buitenland een extra opslag op zijn uitgeleende geld. Persoonlijk denk ik dat er nog 25% vanaf kan, alvorens er weer een normalisatie van de woningmarkt plaatsvindt.

Het is misschien vervelend, maar helaas wel de waarheid.
DirkDeNeu
0
Mooi stuk Marcel. Het is mij een redelijke doorn in mijn oog dat deze grote partijen uitspraken doen om de markt te beïnvloeden voor hun eigen gewin.
Mijn inziens probeert Rabo nogal eens zijn zogenaamde betrouwbaarheid te misbruiken. Alleen omdat ze geen staatssteun hebben gekregen?
[verwijderd]
0
quote:

Dom-dom schreef op 1 mrt 2012 om 13:23:


En volgens mij is het zo dat als heel veel mensen grijnzend uitleggen( ala Rutte) dat de prijzen te laag zijn en dit ook voor de leek goed kunnen motiveren (waar of niet waar) de mensen weer gillend naar de markt hollen.
Maar er zijn in de jaren 1998-2007 een aantal mensen geweest die de boot hebben gemist en lopen nu alleen maar te gillen over hoe slecht het wel niet gaat, in de hoop dat het ook echt veel en veel slechter wordt. Uit eigen belang.



Vreemd dat wel ruim 1/3 van de hyphotheken onder water staan .Vele van deze personen hadden hoogstwaarschijnlijk achter-af toch wel die boot willen missen .
Trouwens of de prijzen gaan stijgen of dalen en er een economische groei mogelijk zou zijn heeft alleen maar te maken met de besteedbare inkomen en koopkracht ontwikkeling .
Zolang deze onderdruk blijven staan of verslechterd zal er nooit en te nimmer een economische groei mogelijk zijn .Dus er zal ook geen prijs stijging van woningen mogelijk zijn .
havig
0
Ondanks het commentaar op de beperkte innovatieve ontwikkelingen bij woningen is het zo dat er wel degelijk wat is veranderd in de woningbouw.
Een standaard nieuwbouw woning van 1978 is niet te vergelijken met die van 2003 of jonger. Er is echt wel wat veranderd; allemaal kostprijs verhogend.
Het is de vraag of die 'meerkosten" ook werkelijk die 'meerwaarde" hebben.
(Maakt het echt zoveel verschil als dubbelglas ++ is?) Wie zal het zeggen?
Feit is wel dat die woningen momenteel niet voor veel minder gebouwd kunnen worden want de aannemers kunnen geen marges meer inleveren. Moet het echt goedkoper dan zullen de eisen versoepeld moeten worden. (terug naar de plaggenhut?) Dat is trouwens momenteel de kern van de crisis; aan alle waarden wordt getwijfeld. Die "meerwaarden" (in de bouw maar ook overal elders) waren wel steeds de motor van de economische groei en we zullen daar weer in moeten gaan geloven willen we de economische groei terug.
Eykpunter
0
Ik vrees dat die 50 procent daling er binnen enkele jaren van komt.

Overigens vind ik dat de waarde van een woning gerelateerd zou moeten zijn aan de stichtingskosten.
Dan taxeer ik 50.000 euro materiaal, 30.000 arbeidsloon en 10.000 voor de grond, totaal 90.000. Daar heeft de aannemer een goed belegde boterham van er het wordt een heel behoorlijke woning.
aandeeltje!
0
Kijk de beredenatie vanuit inflatie is inderdaad fout, de conclusie daarintegen tenminste reeel.

De enige goede benadering is te a) kijken naar de bestedingsmix van een huishouden en het relatieve aandeel van wonen en andere uitgaven en de onderliggende krachten. We kunnen eenvoudig concluderen dat de lastenquote van wonen opgelopen is, net zoals die van woongerelateerde zaken. In achtnemende dat onderliggend in de last ook nog eens sprake is van relatief lage rentestanden en de aflossingscomponent ernstig vermindert is, het bij een ieder duidelijk moet zijn dat plafond nu echt wel bereikt was. Veel onvermijdbare lasten stijgen sterker dan het inkomen...
B) een woning moet je wel kunnen kopen, ofwel gefinancierd krijgen. Welnu het gemiddeld huishouden krijgt tenminste 20% mnder financieriing als voorheen.

Conclusie duidelijk toch.

Ik ben het verder eens dat een snelle maar korte daling goed zou zijn. Het is iha beter in een keer de last te nemen en door te gaan, dan te blijven modderen in onzekerheden.
38 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Marcel Tak

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
Marcel Tak is dé special product-specialist van IEX en IEXProfs, maar schrijft ook graag over rente, obligatiemarkt en toezicht als hij zich daartoe geroepen voelt. "De financiële sector is...

Recente columns van Marcel Tak:

22 jun AFM, bescherm de obligatiebelegg... 5
14 jun TA: Alternatieve therapie? 11
08 jun CoCo’s kopen? 4

Meer columns Vastgoed Meer »

02 jun Scheiden doet lijden 9
08 mei Stevige stenen 7
21 apr Profiteer van uw spaarwaarde 8
07 apr AFM geeft duidelijkheid
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)