Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

NHG pakt hypotheekrenteaftrek aan

NHG pakt hypotheekrenteaftrek aan

Nationale Hypotheek Garantie heeft per 1 juli 2021 een leuke wijziging doorgevoerd. Er moet bij de berekening van de maximale hypotheek namelijk rekening worden gehouden met een box 3-bedrag als dit ontstaat bij de huizenbezitter binnen tien jaar. Op het eerste gezicht lijkt er niet zo veel aan de hand, maar in de praktijk kunnen er zeker problemen ontstaan.

Hieronder eerst de letterlijke tekst van NHG over deze maatregel:

Vervallen hypotheekrenteaftrek binnen 10 jaar
Sinds de invoering van de Wet inkomstenbelasting 2001 heeft een klant nog maximaal 30 jaar recht op hypotheekrenteaftrek. Vanaf 2031 kunnen klanten te maken krijgen met het vervallen van de hypotheekrenteaftrek. Door de toetsing van betaalbaarheid van de hypotheeklasten binnen 10 jaar, heeft deze maatregel al per 1 januari 2021 impact op nieuwe hypotheek aanvragen. Het vervallen van de hypotheekrenteaftrek moet in die gevallen meegenomen worden in het bepalen van de financieringslast. Daarmee waarborgen we de betaalbaarheid vanaf het moment dat de hypotheekrenteaftrek vervalt. In deze specifieke klantsituatie staan we ook een niet-fiscaal (box 3) leningdeel zonder annuïteitenaflossing toe. Daardoor wordt het mogelijk om bijvoorbeeld een aflossingsvrij leningdeel ongewijzigd voort te zetten als de hypotheekrenteaftrek vervalt.  

Hoe pakt deze maatregel in de praktijk uit?

Even een rekenvoorbeeld om het bovenstaande duidelijk te maken. Ik neem dan een huizenbezitter die vanaf 1992 al in zijn koopwoning woont. De lopende hypotheek loopt dan in 2022 af. Echter, deze huizenbezitter heeft renteaftrek tot 1 januari 2031. Bestaande huizenbezitters met een koopwoning van voor 1-1-2001 hebben namelijk vanaf de datum 1-1-2001 maximaal 30 jaar renteaftrek over hun lopende hypotheek.

Als deze huizenbezitter zijn aflossingsvrije hypotheek wil verlengen (opnieuw afsluiten) in 2022, dan moet er rekening worden gehouden met het toetsen in box 3 voor dit bedrag.

Ter attentie: om het gemakkelijk te maken, is er sprake van twee toetsmomenten die direct bij afsluiting van de hypotheek moeten worden doorberekend! Het eerste moment is de situatie bij afsluiting van de hypotheek en het tweede moment is de situatie dat het hypotheekbedrag naar box 3 gaat (1-1-2031). Ik heb het even simpel gehouden en het hypotheekbedrag en het inkomen op deze data hetzelfde gehouden.

Rekenvoorbeeld 1
Inkomen €50.000
Hypotheekbedrag €200.000
Toetsrente 1,5%
Maximale hypotheek box 1 €229.389
Maximale hypotheek box 3 €212.246

Wie bovenstaande berekening ziet, zal niet echt schrikken. De maximale hypotheek is slechts €17.000 lager. Dit verandert wel als ik de toetsrente op 5% zet. Deze 5% is van toepassing als huizenbezitters hun rentevast periode kiezen korter dan 10 jaar (bijvoorbeeld een variabele periode).

 

Rekenvoorbeeld 2
Inkomen €50.000
Hypotheekbedrag €200.000
Toetsrente 5,0%
Maximale hypotheek box 1 €205.686
Maximale hypotheek box 3 €151.300


De maximale hypotheek is nu €54.000 lager. In vergelijking met de toetsrente van 1,5% is de maximale hypotheek zelfs €78.000 lager (€229.389 -/- €151.300). Nu spreken we toch over flinke bedragen die een huizenbezitter minder aan hypotheek kan krijgen.

Wie krijgen last van deze wijziging?

De vraag is welke huizenbezitters last gaan krijgen van deze wijziging van NHG. Dit zijn de huizenbezitters die een tweede hypotheek willen afsluiten voor een (flinke) verbouwing. De (eerste) lopende hypotheek wordt dan getoetst in box 3 en zorgt ervoor dat de maximale hypotheek (flink) minder wordt. Het is dan zelfs mogelijk dat de verbouwing helemaal niet door kan gaan.

Als we rekenvoorbeeld 2 nemen, waarbij de huizenbezitter bijvoorbeeld een lopende aflossingsvrije hypotheek heeft van €150.000 en een hypotheekrente van 5%, dan is een tweede hypotheek niet meer mogelijk! Deze €150.000 wordt een box 3-bedrag, aangezien de renteaftrek binnen tieb jaar vervalt voor deze huizenbezitter. Als de periode van renteaftrek bijvoorbeeld nog elf jaar zou zijn, dan is de maximale hypotheek €205.686! Dan is een verbouwing van bijvoorbeeld €55.000 wel mogelijk.

Reactie NHG

Ik zie de vraagtekens al boven uw hoofd verschijnen. Natuurlijk heb ik NHG even gesproken en de volgende twee vragen aan hun gesteld.

  • Waarom heeft NHG deze wijziging ingevoerd?
  • Wie gaat allemaal controleren dat er daadwerkelijk sprake is van een box 3-bedrag?

NHG heeft de wijziging doorgevoerd omdat zij vinden dat hun rekentool (berekening maximale hypotheek) niet meer klopt met de werkelijkheid. NHG komt dus voor 1 juli 2021 met een aanpassing van hun rekentool, waarin de datum en de hoogte van het box 3-bedrag kan worden ingevoerd. Dan pas zijn ook bovenstaande berekeningen te controleren.

Controle blijft achterwege

NHG geeft echter verrassend aan dat zij niet gaan controleren op box 3-bedragen. Zij verwachten ook dat banken dit niet gaan doen. Leuker kunnen we het dus niet maken. We voeren wat in en daar wordt niet op gecontroleerd.

Ik hoef u niet te vertellen wat veel hypotheekadviseurs gaan doen. Natuurlijk zijn er altijd situaties waar een adviseur en een bank niet onderuit kunnen. Bij een overbruggingshypotheek wordt een eigendomsbewijs opgevraagd. Als deze voor 2001 is, dan weet iedereen dat de koopwoning voor deze datum is gekocht. Het is dan niet meer mogelijk om onder de box 3-toetsing uit te komen, of er moet besloten worden geen overbruggingshypotheek te nemen!

Grote gevolgen voor iedereen

Ik ga echter nog een stap verder en verwacht dat de wijziging van NHG grote gevolgen voor iedereen in Nederland gaat hebben. De banken die hypotheken zonder NHG afsluiten zullen ook NHG gaan volgen. Dit betekent dat in de loop van de jaren steeds meer huizenbezitters te maken krijgen met een box 3-situatie.

Hypotheekadviseurs die hun klanten heel goed op de hoogte houden van wat er kan gebeuren, kunnen op tijd inspringen. Zo kan het verstandig zijn om een grote verbouwing een jaartje eerder te doen voor huizenbezitters.

Tot slot merk ik op dat ik deze wijziging zie als een verdere stap naar het volledig afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Ik heb al eerder in columns geschreven dat ik deze afschaffing rond 2035 verwacht. Hoe eerder iedereen op de hoogte is van een bepaalde datum, hoe beter iedereen in Nederland hier op kan reageren.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 16 jul Geld verdienen met stijgende huizenprijzen 8
  2. 02 jul Makelaars die woningen opkopen: mag dat en is het wenselijk? 7
  3. 18 jun Een lening afsluiten is zo gepiept, maar de gevolgen voor de hypotheek zijn groot 7

Gerelateerd

Reacties

15 Posts
| Omlaag ↓
  1. c_sb 21 mei 2021 12:05
    Jos Koets gaf in eerdere columns al aan, dat de belastingdienst NIET bijhoudt hoeveel jaren iemand al hypotheekrente aftrek benut... dus "misbruik" (onterecht hypotheekrente aftrek opvoeren in de aangifte) na 2031 ligt voor de hand. Ben benieuwd hoe de hypotheekverstrekkers hier mee omgaan en controleren, zeker als je een nieuwe hypotheek bij een andere bank afsluit (bijv na verkoop woning één jaar gehuurd gewoond te hebben). Omdat dit met name voor de belastingdienst oncontroleerbaar wordt, geloof ik best wel de stelling van Jos Koets dat de hypotheekrente aftrek snel daarna verdwijnt.
  2. Cheff 21 mei 2021 15:12
    quote:

    c_sb schreef op 21 mei 2021 12:05:


    Jos Koets gaf in eerdere columns al aan, dat de belastingdienst NIET bijhoudt hoeveel jaren iemand al hypotheekrente aftrek benut... dus "misbruik" (onterecht hypotheekrente aftrek opvoeren in de aangifte) na 2031 ligt voor de hand. Ben benieuwd hoe de hypotheekverstrekkers hier mee omgaan en controleren, zeker als je een nieuwe hypotheek bij een andere bank afsluit (bijv na verkoop woning één jaar gehuurd gewoond te hebben). Omdat dit met name voor de belastingdienst oncontroleerbaar wordt, geloof ik best wel de stelling van Jos Koets dat de hypotheekrente aftrek snel daarna verdwijnt.


    De hypotheekverstrekkers kunnen maar zeer beperkt controleren inderdaad. Dus ik kan u melden dat er aanzienlijke fraude word gepleegd op dat vlak en dat ik weet van gevallen die met valse loonafschriften en jaaropgaves hypotheken krijgen.
    Maar dat is net zo goed het onterecht cashen van de steunmaatregelen en belasting ontduiken, witwassen en/of faillissement fraudes plegen. Daar worden mensen hier in Nederland tegenwoordig erg rijk van.
    Welkom in de bananenrepubliek die Nederland heet wat dat betreft.
  3. Martin K. 22 mei 2021 09:16
    In 2031 is de hypotheekrente onder nul, ofwel negatief.
    Een negatieve rente is de enige optie om de Zuid Europese landen aan het EURO infuus te houden.

    Als de hypotheekrente negatief is, en U trekt die negatieve rente af......dan moet U dus meer belasting betalen.
    Het is prima, dat de rente dan niet meer is af te trekken van de belasting, dat is in U voordeel, dus niemand zal liegen.
  4. Bahassie 22 mei 2021 09:33
    Volledige conformatie aan Brussel. Wij zijn als Nederland een trekpop geworden van Brussel. Hier beslist de politiek alleen nog maar de hoogte van de boete van door rood rijden en de maximale snelheid op de snelweg. De rest wordt bepaald door mensen die hier niet wonen of nooit zullen wonen. Brussel dus. De EU heeft gezegd dat onze HRA weg moet. Dit, opdat wij een soort zuid Europees land kunnen worden. Aan de bedelstaf met NL.
  5. forum rang 9 objectief 22 mei 2021 09:52
    quote:

    Bahassie schreef op 22 mei 2021 09:33:


    Volledige conformatie aan Brussel. Wij zijn als Nederland een trekpop geworden van Brussel. Hier beslist de politiek alleen nog maar de hoogte van de boete van door rood rijden en de maximale snelheid op de snelweg. De rest wordt bepaald door mensen die hier niet wonen of nooit zullen wonen. Brussel dus. De EU heeft gezegd dat onze HRA weg moet. Dit, opdat wij een soort zuid Europees land kunnen worden. Aan de bedelstaf met NL.


    Bedelstaf; kun je niet lezen. We zwemmen in het geld als Donald Duck en worden elk rijker en rijker. (zie DFT van vrijdag)
  6. forum rang 4 lost 23 mei 2021 08:30
    quote:

    Bahassie schreef op 22 mei 2021 09:33:


    Volledige conformatie aan Brussel. Wij zijn als Nederland een trekpop geworden van Brussel. Hier beslist de politiek alleen nog maar de hoogte van de boete van door rood rijden en de maximale snelheid op de snelweg. De rest wordt bepaald door mensen die hier niet wonen of nooit zullen wonen. Brussel dus. De EU heeft gezegd dat onze HRA weg moet. Dit, opdat wij een soort zuid Europees land kunnen worden. Aan de bedelstaf met NL.


    Wat een onzin dit. Hoe klein wil je het hebben? Zelfbestuur in Lutjebroek? Daar komen de bestuurders uit Den Haag immers nooit. Lutjebroek is een trekpop van Den Haag.

    Het enige land in de wereld met HRA aan de bedelstaf als ons aftrekpostje wordt afgeschaft? Tendentieus gezwam!
  7. gerard66 23 mei 2021 12:47
    In 2031 gaan hele volksstammen de betaalde hypotheekrente onterecht aftrekken (uit gewoonte). Dat zie je nu al aankomen. Met als gevolg een hoop discussie met de belastingdienst, zielige huilie huilie verhalen in Radar en Kassa van mensen die dit nooooit hebben zien aankomen en politieke verontwaardiging.

    Een verstandige regering schaft de H-aftrek af voor 2031. Maar waarschijnlijk gebeurt het dus pas in 2032 met het argument dat het nu wel moest omdat de vorige regeringen er zo' n zooitje van hebben gemaakt, we de arme huizenbezitter moeten ontzien, en met een compensatie voor al die arme sloebers die nu 500 euro belasting meer moeten betalen (terwijl hun huis € 50.000 meer waard geworden is).
  8. knax63 24 mei 2021 08:59
    De hele aftrek heeft de markt enorm beïnvloed.
    In Indonesië ken je maar 5 A10 jaar geld lenen voor een huis. Gevolg is huizenprijzen zijn daar relatief veel lager.

    De hypoaftrek en lage rente heeft huizenprijzen enorm opgestuwd. Gewone man kan geen huis meer betalen. En vooral loopt steeds meer risk als huizen ooit gaan dalen. En rente stijgen. Vergelijk obligaties koersen, ik zie wel wat overeenkomsten... Gezien huidige tekort dalen prijzen niet.
  9. forum rang 6 Nuchtere Kijk Op 24 mei 2021 17:05
    Ik denk dat we VOOR 1-1-2030 (dus al een jaar eerder) een heel andere monetaire markt krijgen of hebben. De centrale banken hebben dan al crypto's ingevoerd en een Lieftinckje gedaan.

    www.goudstandaard.com/nieuws/het-tien...

    En ja dat hoort allemaal bij het plan "The Great or Big Reset" Er is al het nodige over uitgelekt en door types als Klaus Schwab over gesproken. (Klaus founded the World Economic Forum)

    www3.weforum.org/docs/WEF_Central_Ban...
  10. MediaMee 26 mei 2021 16:12
    quote:

    Bahassie schreef op 22 mei 2021 09:33:


    Volledige conformatie aan Brussel. Wij zijn als Nederland een trekpop geworden van Brussel. Hier beslist de politiek alleen nog maar de hoogte van de boete van door rood rijden en de maximale snelheid op de snelweg. De rest wordt bepaald door mensen die hier niet wonen of nooit zullen wonen. Brussel dus. De EU heeft gezegd dat onze HRA weg moet. Dit, opdat wij een soort zuid Europees land kunnen worden. Aan de bedelstaf met NL.


    Och weer zo'n Jan Roos aanhanger, vreemde overtuigingen op basis van onvolledige en onjuiste statistieken.
15 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Dagelijkse nieuwsbrief

Ja, ik wil elke dag de laatste kooptips en analyses van verschillende aandelen ontvangen.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links