Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Woekerpolisformule

Regelmatig lees ik dat hypotheekadviseurs met een “scheve” pen uren schrijven. Ik schat in dat de gemiddelde factuur voor een advies 2500 euro bedraagt. Dit is natuurlijk een aardig bedrag, maar is niet te vergelijken met de provisie die voorheen werd uitgekeerd voor hypotheken. In 2007 heb ik een boek over woekerpolissen geschreven. In dit boek kunt u een formule lezen die een maatschappij heeft gebruikt voor zijn beleggingspolissen.

Deze polissen werden verpand aan de hypotheek en door middel van het rendement moest dan grotendeels of helemaal de hypotheek worden afgelost. Ik heb al eerder een column hierover geschreven,maar door de vele vragen die ik nog steeds regelmatig ontvang van lezers, laat ik nogmaals de formule zien. Het is volgens mij de enige formule die bekend is gemaakt. Met deze formule is te achterhalen hoe de kosten door werden berekend naar de klant. Dit is trouwens geen gemakkelijke klus, maar dat even terzijde. Hieronder de formule:

Investeringspercentage = 100% -/- AK -/- DP -/- (GA/SA x KP)
AK = Aankoopkosten
AP = Afsluitprovisie
DP = Doorlopende provisie
GA = Gewenste afsluitprovisie
SA = Standaard afsluitprovisie (4%)
KP = Kostenpercentage

Hoe langer, hoe hoger
Het eerste woekeren gaat beginnen bij GA (gewenste afsluitprovisie). Standaard is de afsluitprovisie 4%, maar het is dus mogelijk dat de adviseur zelf zijn afsluitprovisie bepaald. Het is bekend dat er maatschappijen waren die maximaal 6% afsluitprovisie uitkeerden aan de adviseur.  Hoe langer de polis liep, hoe hoger de inkomsten voor de adviseur.

De looptijd werd namelijk vermenigvuldigt met de maandpremie en daar werd het percentage van de gewenste afsluitprovisie overgenomen. Hieronder twee voorbeelden van een maandpremie van 150 euro, 6% afsluitprovisie en een duur van 30 of 40 jaar.

  • Afsluitprovisie adviseur bij 30 jaar is 3240 euro (6% van 150 x 360 mnd)
  • Doorlopende provisie is 4%, 30 jaar lang     2160 euro
  • Totale provisie over 30 jaar                         5400 euro
  • Afsluitprovisie adviseur bij 40 jaar is 4320 euro (6% van 150 x 480 mnd)
  • Doorlopende provisie is 4%, 40 jaar lang is    2880 euro
  • Totale provisie over 40 jaar                            7200 euro

    Een "slimme" adviseur die alleen aan zichzelf dacht, sloot een looptijd van 40 jaar af, terwijl 30 jaar voldoende was. Hierbij natuurlijk de opmerking naar de klant dat deze na 30 jaar de polis kon laten uitkeren. Wat niemand wist en wat ook niet in de voorwaarden stond, was de rente die de klant moest betalen over de vooruitbetaalde afsluitprovisie aan de adviseur.

    Foutje, maar gelukkig heb ik dit ontdekt. Schrik niet maar dit rentepercentage was rond de 10% over de afsluitprovisie die nog niet was verdiend door de adviseur. De maatschappij bepaalde hierna het investeringspercentage door middel van een tabel. Hieronder heb ik de tabel iets ingekort (vanaf jaar 20 t/m 30):

    Looptijd          Premie             Duur inhouding
    in jaren            inhouding        (aantal jaren)
    1                        4,00%            1
    20                    15,87%            7
    21                    16,66%            7
    22                    16,06%            8
    23                    16,79%            8
    24                    17,52%            8
    25                    17,05%            9        
    26                    17,73%            9
    27                    18,41%            9
    28                    19,10%            9
    29                    19,78%            9
    30                    20,46%            9

    Ook nog betalen
    Bij 30 jaar en een afsluitprovisie van 6% is het nu mogelijk de formule in te vullen. Hierbij zijn de aankoopkosten van het fonds nog belangrijk. Deze heb ik op 0,5% genomen. De doorlopende provisie is 4%. Het investeringspercentage wordt dan: 100% - 0,5% - 4% - (6% : 4% x 20,46%) = 64,81%

    Dit 97,22 euro (64,81% over 150 euro) over de eerste negen jaar. De kosten in de eerste negen jaar zijn dus 52,79 euro per maand. Dit is totaal 5700 euro over negen jaar. Van het beleggingsbedrag werden hierna participaties gekocht. Wie een dekking bij overlijden had meeverzekerd, moest hiervoor nog premie betalen. Dit gebeurde door middel van het terugrekenen naar het aantal participaties. Ik attendeer u erop dat het uitgangspunt (berekening van de adviseur) meestal was gebaseerd op een bruto rendement van 8%.

    Het bedrag na het negende jaar is gemakkelijk te berekenen. Van de totale maandpremie wordt alleen nog de doorlopende provisie (4% is 6 euro) en de aankoopkosten (0,5% van 150 euro is 0,75 euro) in rekening gebracht. Wie een koopsom storting deed, moest ook aardig wat inleveren. De meeste adviseurs rekende hiervoor een afsluitprovisie van 7%. De doorlopende provisie was 0. Het volgende is dan van toepassing bij een koopsomstorting van 5000 euro

    Investeringspercentage is 100% - 0,5% - 0% - (7% : 4% x 4,00%) = 92,50%
    Het investeringsbedrag wordt dan 4625 euro

    Controleren
    Ik ben tien jaar bezig bent geweest met diverse maatschappijen om een formule te achterhalen. Door een fout van een medewerker heb ik uiteindelijk een formule ontvangen. Misschien dat u  nu begrijpt waarom een maatschappij zijn formule niet bekend wilt maken. Het is nu ook logisch te verklaren waarom een beleggingspolis rond het tiende jaar begint te renderen.

    Hierbij nogmaals aangetekend dat er dan wel ieder jaar 8% bruto rendement gemaakt moet worden. Is dit niet aan de orde dan is het “opeet” scenario van toepassing. Wie nog een beleggingspolis heeft met een dekking bij overlijden adviseer ik deze eens goed te laten controleren. Hierbij moet ik wel opmerken dat waarschijnlijk niet veel adviseurs op de hoogte zijn van deze interne kostenstructuur.

     

    Voorkom problemen met Jos Koets!
    Een huis kopen, voorkom een drama!
    Klik hier om dit boek te bestellen
    Jos Koets - Hoe koop ik een huis?
    Klik hier om Hoe koop ik een huis? te bestellen

  • Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
    Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

    Gerelateerd

    huizenmarkt

    Volgen
     
    Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

    hypotheken

    Volgen
     
    Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

    woekerpolis

    Volgen
     
    Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

    Reacties

    Volgen
     
    Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
    51 Posts
    Pagina: 1 2 3 »» | Laatste | Omlaag ↓
    1. andre68 27 januari 2012 10:14
      Voor hoogwaardige gespecialiseerde arbeid als een goed onderbouwd financieel (hypotheek)advies is het logisch dat met een "flink" uur-tarief gerekend wordt. Of dit 100, 200 of 300 Euro per uur moet zijn laat ik even in het midden.

      Het gaat erom dat voor iedere klant maatwerk geleverd moet worden waarbij uit verschillende getoetste scenario's het voor de klant beste alternatief gekozen wordt. Wat mij betreft eerlijke handel.

      Dat is heel wat anders dan het toepassen van bovengenoemde achterbakse slinkse woeker-formule, waarbij de "kosten" onzichtbaar werden/worden gemaakt voor de klant.

      Het woord "kosten" is een onterecht gebezigde term. Uit alles blijkt dat het onttrokken geldbedrag niets met daadwerkelijke kosten te maken heeft, maar een vooraf vastgesteld bedrag dat van de "klant" ten allen tijde afhandig gemaakt moest worden. Heimelijk en onzichtbaar.

      Oneerlijke handel, waarmee de woekeraars van banken, verzekeraars en hun tussenpersonen zich decennia verrijkt hebben, over de ruggen van hun klanten.

      Dat bedrijven zoals Aegon, nationale nederlanden en andere boevenbendes die zich hier schuldig aan gemaakt hebben nog bestáán, mag een wonder genoemd worden..........
    2. forum rang 4 tmaster 27 januari 2012 10:16
      Wie moet wat controleren?
      Moet ik mijn bank gaan vragen of ze hun eigen hypotheek rekensommetje even willen checken?
      Wat denk je dat daar de uitkomst van is?
      Als het u al zoveel moeite kost om dit soort formules te achterhalen, hoe zal dan een onafhankelijk adviseur mijn (rabo) hypotheek moeten controleren?
    3. [verwijderd] 27 januari 2012 10:35
      quote:

      andre68 schreef op 27 januari 2012 10:14:


      Voor hoogwaardige gespecialiseerde arbeid als een goed onderbouwd financieel (hypotheek)advies is het logisch dat met een "flink" uur-tarief gerekend wordt. Of dit 100, 200 of 300 Euro per uur moet zijn laat ik even in het midden.


      Is dat zo?

      2500 euro voor een hypotheekadvies is meer dan de makelaar in rekening brengt voor het begeleiden van de aankoop.
    4. andre68 27 januari 2012 10:37
      quote:

      tmaster schreef op 27 januari 2012 10:16:


      Wie moet wat controleren?
      Moet ik mijn bank gaan vragen of ze hun eigen hypotheek rekensommetje even willen checken?
      Wat denk je dat daar de uitkomst van is?
      Als het u al zoveel moeite kost om dit soort formules te achterhalen, hoe zal dan een onafhankelijk adviseur mijn (rabo) hypotheek moeten controleren?
      Inderdaad.........de woeker-formule en het geheim houden daarvan behoort tot de kroonjuwelen van de banken en verzekeraars. Deze prijsgeven betekent met de billen bloot en laat zien dat er een wanverhouding is tussen de prijs en de geleverde prestatie. Dan haken de klanten helemaal massaal af (voor zover ze dat al niet doen). Er zijn echter nog mensen die denken dat het allemaal wel goedkomt met hun polisjes bij nationale nederlanden, Aegon e.a. Dream on.
    5. andre68 27 januari 2012 10:41
      quote:

      ben d'r klaar mee schreef op 27 januari 2012 10:35:


      [...]

      Is dat zo?

      2500 euro voor een hypotheekadvies is meer dan de makelaar in rekening brengt voor het begeleiden van de aankoop.
      Ik heb geen flauw idee hoeveel uren in een GOED hypotheekadvies gaan zitten. Wellicht verschilt dat van geval tot geval.
      Hetzelfde geldt voor de aan/verkoop van een huis door een makelaar. Geen flauw idee of daar 4, 40 of 100 uur werk in gaat zitten. Zal ook van geval tot geval verschillen.
    6. Nee 27 januari 2012 10:42
      quote:

      ben d'r klaar mee schreef op 27 januari 2012 10:35:


      [...]

      Is dat zo?

      2500 euro voor een hypotheekadvies is meer dan de makelaar in rekening brengt voor het begeleiden van de aankoop.


      Een makelaar die begeleidt bij aankoop heeft daar doorgaans echt veel minder uren werk aan dan het aantal uren dat je bezig bent een hypotheekdossier van a tot z af te ronden. Uiteraard hangt dit wel samen met wat de aankoopmakelaar allemaal doet, gaat die mee met elke bezichtiging.. dan tikt de teller lekker door.

      Voor begeleiding bij aankoop woning, aankoopbemiddeling dus, breng ik 800 in rekening. Voor een hypotheek 2500.

      Een hypotheekdossier wat op het oog gemakkelijk is ben je soms 40 uur aan kwijt, een ander dossier wat moeilijk lijkt en waar je complicaties verwacht rond je af in een uurtje of 14. Probleem is daarbij dat vooraf lastig in te schatten is welk dossier welke tijd gaat kosten...
    7. [verwijderd] 27 januari 2012 10:58
      dat is toch eigenlijk wel erg triest dat financien zo ingewikkeld zijn geworden/gemaakt dat advies daarover meer tijd/geld kost dan de aankoop van een woning?

      nog een voordeel van het afschaffen HRA (en terugkeer naar simpele annuiteitenhypotheek), dan hoeft het allemaal niet meer zo ingewikkeld en duur.
    8. de breker 27 januari 2012 10:59
      Toont maar weer eens aan hoe banken en verzekeraars ons jarenlang legaal een enorme poot hebben uitgedraaid, met goedvinden van de overheid die de koopsomconstructies bedacht heeft. Alleen Dirk Scheringa moest hangen, maar de andere banken/verzekeraars zijn net zo goed schuldig. Tijd voor de SP om te gaan regeren, wordt dit eindelijk eens aangepakt!
    9. Nee 27 januari 2012 11:14
      quote:

      ben d'r klaar mee schreef op 27 januari 2012 10:58:


      dat is toch eigenlijk wel erg triest dat financien zo ingewikkeld zijn geworden/gemaakt dat advies daarover meer tijd/geld kost dan de aankoop van een woning?

      nog een voordeel van het afschaffen HRA (en terugkeer naar simpele annuiteitenhypotheek), dan hoeft het allemaal niet meer zo ingewikkeld en duur.


      In de basis heb je gelijk. Maar een annuiteitenhypo kost door ons fiscale stelsel bij een hypotheek van 200.000 al snel over de gehele looptijd van 30 jaar meer dan 20.000 tot 40.000 euro, als je dat vergelijkt met een hypotheek die wel fiscaal optimaal in elkaar steekt. Die paar extra adviesuurtjes heb je dus snel terug verdiend.

      Tijd die je kwijt bent;
      adviesuren, hypo orv ao
      inventariseren analyseren
      dossiervorming
      verslaglegging, afm proof maken dossier
      uitzoeken voordeligste geldverstrekkers, maken vergelijk
      bewaken traject aanvraag offerte
      contact met taxateurs / notarissen
      etc etc

      Bij de aankoop van een woning --> beetje heen en weer bellen met makelaar en taxateur, opstellen koopakte, opnemen correcte ontbindende voorwaarden.

      aankoop woning ben je echt een fractie vd tijd aan kwijt in vergelijking met hypotheekadvies.

      Wel grappig want je moet klanten inderdaad goed uitleggen wat je allemaal doet voor je centen. Helaas is het dus niet zo dat je een hypotheek in een paar uurtjes doet. Beweert men anders dan moet je daar maar snel wegwezen want zo steekt het echt niet in elkaar.

    10. Nee 27 januari 2012 11:17
      quote:

      de breker schreef op 27 januari 2012 10:59:


      Toont maar weer eens aan hoe banken en verzekeraars ons jarenlang legaal een enorme poot hebben uitgedraaid, met goedvinden van de overheid die de koopsomconstructies bedacht heeft. Alleen Dirk Scheringa moest hangen, maar de andere banken/verzekeraars zijn net zo goed schuldig. Tijd voor de SP om te gaan regeren, wordt dit eindelijk eens aangepakt!


      In de basis heb je gelijk maar die getallen waar J Koets het over hebt komen mij niet bekend voor. Provisie is niet per definitie slecht. Wel als het buitensporig is. Hier op kantoor was het voor de polissen waaar Jos het over heeft gebruikelijk 4,5% afsluit en 2% doorloop te krijgen. ik zou niet eens weten waar ik die 6-8% afsluit en 4 % doorloop kon krijgen...

    11. [verwijderd] 27 januari 2012 11:28
      quote:

      Nee schreef op 27 januari 2012 11:14:


      [...]
      In de basis heb je gelijk. Maar een annuiteitenhypo kost door ons fiscale stelsel bij een hypotheek van 200.000 al snel over de gehele looptijd van 30 jaar meer dan 20.000 tot 40.000 euro, als je dat vergelijkt met een hypotheek die wel fiscaal optimaal in elkaar steekt. Die paar extra adviesuurtjes heb je dus snel terug verdiend.


      Dat hoop je dan maar, want tussentijds kunnen ze die fiscale regels nog veranderen ook.

      Overigens is het geen rocket science (afgezien van latere regels als bijleenregeling) en zou het ook niet moeten zijn. Wat dat betreft beter als die fiscale regels simpeler worden. En zaken als beleggingshypotheken verboden zouden worden.

      Bij de aankoopbegeleiding mis ik trouwens wel iets over de bouwkundige staat van het huis, bestemmingsplannen etc.etc.
    12. Portisch 27 januari 2012 12:12
      Als er tijdens het onderwijs aandacht voor hypotheken en financiele zaken in het algemeen wordt besteed, dan hebben de consumenten deze dure jongens veel minder nodig.
      Bij een liniaire of anuiteiten hypotheek heb je GEEN adviseur nodig.
      Ook voor een aflossingsvrije hypotheek is dit niet nodig. Mijn punt dat als je onderwijs krijgt op school, je in staat moet zijn ZELF een hypotheek te regelen. Beleggingshypotheken en spaarhypotheken worden alsmaar zeldzamer. Denk vooral aan HRA. Hoe hoof de kosten in het verladen waren is genoegzaam bekend, en daarom geen issue meer.
      Ook een bedrag van EUR 2500 noemen is weinig transparant. Spreek over een max. uurtarief.
    13. Ruud100 27 januari 2012 14:41
      quote:

      Nee schreef op 27 januari 2012 10:42:


      [...]

      Voor begeleiding bij aankoop woning, aankoopbemiddeling dus, breng ik 800 in rekening. Voor een hypotheek 2500.

      Een hypotheekdossier wat op het oog gemakkelijk is ben je soms 40 uur aan kwijt, een ander dossier wat moeilijk lijkt en waar je complicaties verwacht rond je af in een uurtje of 14. Probleem is daarbij dat vooraf lastig in te schatten is welk dossier welke tijd gaat kosten...



      Wat je hier dus zegt is dat bij jou de ene klant ca € 180 per uur betaald omdat de aanvraag weinig tijd kost en dat als iemand een zeer ingewikkeld dossier heeft dezelfde werkzaamheden voor ca € 60 uur worden gedaan? Vreemd soort willekeur zou ik zeggen.

      En kun je eens een overzicht geven wat je dan allemaal doet? Naast 1 of 2 gesprekken aan het begin van het traject is mijn ervaring met hypotheken dat na dat moment er niet veel meer gebeurd dan dat ik als klant nog een meerdere (electronische) formulieren in moet vullen / opsturen waar de tussenpersoon die er weinig anders mee doet dan het doorsturen naar de geldgever. En dat gaat meestal via een administratief medewerker lager in de organisatie.

      Wat voer je allemaal wel niet uit om 26+ uur aan het doorsturen van een paar formulieren te besteden als de zaak "ingewikkelder" is dan je dacht? Want volgens mij is degene die de bij een dergelijk verzoek de meeste tijd kwijt is de klant zelf. Die krijgt het ene na het andere verzoek in zijn mailbox: Dit formulier inleveren, dat overzicht maken, verklaring werkgever, etc.
    14. [verwijderd] 27 januari 2012 15:36
      quote:

      ben d'r klaar mee schreef op 27 januari 2012 11:28:


      [...]
      En zaken als beleggingshypotheken verboden zouden worden.


      Waarom zouden beleggingshypotheken volgens jou verboden moeten worden?

      Beleggen levert over een langere looptijd altijd meer op dan sparen, dus je zou zeggen dat het dan juist bij uitstek de meest geschikte manier is om je hypotheek af te lossen.

      Co
    15. de breker 27 januari 2012 15:43
      quote:

      Nee schreef op 27 januari 2012 11:17:


      [...]

      In de basis heb je gelijk maar die getallen waar J Koets het over hebt komen mij niet bekend voor. Provisie is niet per definitie slecht. Wel als het buitensporig is. Hier op kantoor was het voor de polissen waaar Jos het over heeft gebruikelijk 4,5% afsluit en 2% doorloop te krijgen. ik zou niet eens weten waar ik die 6-8% afsluit en 4 % doorloop kon krijgen...



      Dat is nu het enorme trieste van het verhaal. Je noemt percentages van 4,5 afsluit en doorloop van 2 procent alsof dat de normaalste zaak van de wereld is. En dat is nu juist het probleem Ook deze percentages zijn regelrechte diefstal. Waarom moet een adviseur doorlooppercentages hebben?? Dat heeft geen enkel ander nut dan zijn eigen zakken te vullen en dat allemaal over de rug van de arme consument die geen enkele notie heeft van het feit dat ie nog dertig jaar geld aan zijn adviseur betaalt en ik durf te wedden dat jullie adviseurs dat er ook gewoonweg niet bij vertellen....

      Kortom, Nederland is net zo corrupt als Afghanistan en Irak, alleen wordt het hier door de staat goedgekeurd en geinitieerd.
    16. [verwijderd] 27 januari 2012 15:45
      quote:

      Co1972 schreef op 27 januari 2012 15:36:


      [...]
      Waarom zouden beleggingshypotheken volgens jou verboden moeten worden?


      Los van het feit dat die zich bij uitstek lenen voor (verborgen) woekerkosten?

      Verhaal is iets te lang om hier te plakken, maar heb er ooit aan gerekend:
      docs.google.com/View?id=dgjkdsgw_32gf...
    17. Jos Koets 27 januari 2012 16:43
      Hier nog wat kleine lettertjes uit de voorwaarden van een beleggingspolis. Als het rendement in een maand hoger is dan het historisch rendement, ontvangt de maatschappij een gedeelte van dit hogere rendement. Als het lager of negatief is dan gebeurt er dus niets. Er wordt dus ook niet op jaarbasis gekeken. Hieronder de letterlijke tekst uit de voorwaarden.

      Als het koersrendement van het door u gekozen fonds in een maand het naar een maandrendement omgerekende historische rendement overtreft, worden door de verzekeraar aan het begin van de volgende maand kosten in rekening gebracht. Deze kosten worden verrekend door onttrekking van participaties. Het te verrekenen bedrag is gelijk aan het positieve verschil tussen het rendement van het fonds en het historisch fondsrendement, vermenigvuldigd met een fondsafhankelijke factor. Deze factoor bedraagt maximaal 0,175. Het te verrekenen bedrag is niet hoger dan 0,5% van de fondswaarde.

      Er is een speciale commissie geweest die alle woekerpolissen heeft bekeken. Vreemd dat zij geen openheid hebben gegeven over formules / kleine lettertjes / verborgen kosten. Ik zou bijna concluderen dat de commissie het ook niet heeft gezien, terwijl ik het in 2007 al openbaar heb gemaakt.

      Gr. Jos
    51 Posts
    Pagina: 1 2 3 »» | Laatste |Omhoog ↑

    Plaats een reactie

    Meedoen aan de discussie?

    Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

    Column door: Jos Koets

    Volgen
     
    Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

    In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

    Meer over Jos Koets

    Recente columns van Jos Koets

    1. 29 mei Overlijden met grote gevolgen 3
    2. 15 mei Spaarhypotheek omzetten 16
    3. 01 mei Makelaars doen handjeklap 45
     
    Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
    #/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by VWD Group Crypto data by Crypto Compare