30 jaar is de max!

De renteaftrek op een hypotheek is sinds januari 2001 gemaximaliseerd op 30 jaar. Voor mensen die al een koopwoning met een hypotheek hadden, geldt ook deze duur van 30 jaar. In mijn column Zestig jaar renteaftrek! van 15 januari 2010 kon u lezen hoe het mogelijk was om toch 60 jaar renteaftrek te genieten. Deze column kwam bij Minister de Jager terecht die daarop antwoord gaf.

Deze uitspraak was belangrijk, want nu was er duidelijkheid over hoe een adviseur in renteaftrek en hypotheekbedragen moest berekenen voor zijn klant. Een onderwerp om ook onder de aandacht te brengen in de vakbladen en cursussen die erkend hypotheekadviseurs verplicht moeten volgen. Helaas het bleef zeer stil vanuit deze hoek, vreemd.

In de tussentijd had ik een cursus over de bijleenregeling geschreven waar dit onderwerp ook in casussen voorkwam. Enkele hypotheekadviseurs hebben de cursus getest. De resultaten waren helaas niet positief. Van de tien (eemvoudige) dagelijkse casussen werden er gemiddeld zes goed berekend.

Niets aan gedaan
Dit betekent dat er in de praktijk talloze foute adviezen worden gegeven. Ik heb dit onderwerp ook besproken met de AFM toen zij bij mij dossiers kwamen controleren. Het viel mij op dat de AFM dit onderwerp liever ontwijkt. Fiscaliteit is duidelijk niet het belangrijkste punt van de AFM, terwijl dit juist de basis is voor een goed advies. Vorige week heb ik mijn bevindingen doorgegeven aan de SEH.

In het gesprek met directeur De Nie viel mij op dat deze niet op de hoogte was van de uitspraak van Minister de Jager. De SEH heeft niets gedaan om deze informatie kenbaar te maken aan de erkend hypotheekadviseurs, die een jaarlijkse bijdrage moeten betalen aan de SEH. In 2012 was er ook geen ruimte. Dit betekent dat deze informatie eventueel pas in 2013 wordt meegenomen in de cursus.

Onoplettende adviseurs weten dit dus drie jaar later pas. Deze adviseurs hadden natuurlijk het nieuws in de branche moeten volgen, maar iets weten wil trouwens niet zeggen dat iemand het ook daadwerkelijk goed in de praktijk kan brengen. Hieronder een simpel voorbeeld ter verduidelijking waar het fout kan gaan met grote gevolgen.

• A koopt alleen een woning voor 300.000 euro (is ook de eigenwoningschuld)
• B trekt bij A in
• Na vijf jaar gaan A en B onder gemeenschap van goederen trouwen
• Na 10 jaar besluiten ze te gaan scheiden
• A heeft in deze 10 jaar de renteaftrek opgegeven aan de fiscus
• B koopt een andere woning voor 150.000 euro (is ook de eigenwoningschuld)

De renteaftrek over de eerste tien jaar van A en B is als volgt:

Persoon A: Renteaftrek vijf jaar voor 300.000 euro. Renteaftrek vijf jaar voor 150.000 euro (periode dat beiden getrouwd zijn)
Persoon B: renteaftrek vijf jaar voor 150.000 euro (periode dat beiden getrouwd zijn)

Geen renteafrek
B koopt een andere woning waarvan de ews 150.000 euro wordt. B heeft dus nog een renteaftrek van 25 jaar. Veel adviseurs gaan nu uit van een periode van 30 jaar. U begrijpt al wat de gevolgen dan zijn. Na 25 jaar heeft B geen renteaftrek meer, waardoor de maandlasten flink stijgen. Bovendien is de opgebouwde waarde van de aflossing na 25 jaar flink minder dan na 30 jaar.

Het is wel mogelijk alsnog na 25 jaar af te lossen, maar hier zal B niet vrolijk van worden. Het is mij opgevallen dat bij oversluiting, andere partner of andere woning veel adviseurs weer een nieuwe spaarpolis/spaarrekening afsluiten voor een periode van 30 jaar. Dit betekent altijd dat een klant over een bepaalde periode geen renteaftrek meer heeft en hierdoor zijn maandlasten in de toekomst gaan stijgen.

Het goed uitwerken van de fiscale kant is heel erg belangrijk voor de klant. Deze kan dan zelf aangeven wanneer hij wil aflossen. Kiest de klant toch voor een nieuwe periode van 30 jaar voor de aflossing dan moet/kan de adviseur dit duidelijk uitwerken in het klantdossier met daarbij de redenen. In ieder geval weet de klant waar hij aan toe is.

Maar er ligt dus nog genoeg werk op dit gebied voor de SEH. Zij moeten het voortouw nemen en het is schrijnend dat zij hun leden niet hebben ingelicht. Maar adviseurs moeten hun huiswerk eens goed gaan doen. Dat zorgt ervoor dat de branche zijn verantwoordelijkheid neemt en geen claims achteraf krijgt van klanten die benadeeld zijn.