Login
 

30 jaar is de max!

De renteaftrek op een hypotheek is sinds januari 2001 gemaximaliseerd op 30 jaar. Voor mensen die al een koopwoning met een hypotheek hadden, geldt ook deze duur van 30 jaar. In mijn column Zestig jaar renteaftrek! van 15 januari 2010 kon u lezen hoe het mogelijk was om toch 60 jaar renteaftrek te genieten. Deze column kwam bij Minister de Jager terecht die daarop antwoord gaf.

Deze uitspraak was belangrijk, want nu was er duidelijkheid over hoe een adviseur in renteaftrek en hypotheekbedragen moest berekenen voor zijn klant. Een onderwerp om ook onder de aandacht te brengen in de vakbladen en cursussen die erkend hypotheekadviseurs verplicht moeten volgen. Helaas het bleef zeer stil vanuit deze hoek, vreemd.

In de tussentijd had ik een cursus over de bijleenregeling geschreven waar dit onderwerp ook in casussen voorkwam. Enkele hypotheekadviseurs hebben de cursus getest. De resultaten waren helaas niet positief. Van de tien (eemvoudige) dagelijkse casussen werden er gemiddeld zes goed berekend.

Niets aan gedaan
Dit betekent dat er in de praktijk talloze foute adviezen worden gegeven. Ik heb dit onderwerp ook besproken met de AFM toen zij bij mij dossiers kwamen controleren. Het viel mij op dat de AFM dit onderwerp liever ontwijkt. Fiscaliteit is duidelijk niet het belangrijkste punt van de AFM, terwijl dit juist de basis is voor een goed advies. Vorige week heb ik mijn bevindingen doorgegeven aan de SEH.

In het gesprek met directeur De Nie viel mij op dat deze niet op de hoogte was van de uitspraak van Minister de Jager. De SEH heeft niets gedaan om deze informatie kenbaar te maken aan de erkend hypotheekadviseurs, die een jaarlijkse bijdrage moeten betalen aan de SEH. In 2012 was er ook geen ruimte. Dit betekent dat deze informatie eventueel pas in 2013 wordt meegenomen in de cursus.

Onoplettende adviseurs weten dit dus drie jaar later pas. Deze adviseurs hadden natuurlijk het nieuws in de branche moeten volgen, maar iets weten wil trouwens niet zeggen dat iemand het ook daadwerkelijk goed in de praktijk kan brengen. Hieronder een simpel voorbeeld ter verduidelijking waar het fout kan gaan met grote gevolgen.

  • A koopt alleen een woning voor 300.000 euro (is ook de eigenwoningschuld)
  • B trekt bij A in
  • Na vijf jaar gaan A en B onder gemeenschap van goederen trouwen
  • Na 10 jaar besluiten ze te gaan scheiden
  • A heeft in deze 10 jaar de renteaftrek opgegeven aan de fiscus
  • B koopt een andere woning voor 150.000 euro (is ook de eigenwoningschuld)

De renteaftrek over de eerste tien jaar van A en B is als volgt:

Persoon A: Renteaftrek vijf jaar voor 300.000 euro. Renteaftrek vijf jaar voor 150.000 euro (periode dat beiden getrouwd zijn)
Persoon B: renteaftrek vijf jaar voor 150.000 euro (periode dat beiden getrouwd zijn)

Geen renteafrek

B koopt een andere woning waarvan de ews 150.000 euro wordt. B heeft dus nog een renteaftrek van 25 jaar. Veel adviseurs gaan nu uit van een periode van 30 jaar. U begrijpt al wat de gevolgen dan zijn. Na 25 jaar heeft B geen renteaftrek meer, waardoor de maandlasten flink stijgen. Bovendien is de opgebouwde waarde van de aflossing na 25 jaar flink minder dan na 30 jaar.

Het is wel mogelijk alsnog na 25 jaar af te lossen, maar hier zal B niet vrolijk van worden. Het is mij opgevallen dat bij oversluiting, andere partner of andere woning veel adviseurs weer een nieuwe spaarpolis/spaarrekening afsluiten voor een periode van 30 jaar. Dit betekent altijd dat een klant over een bepaalde periode geen renteaftrek meer heeft en hierdoor zijn maandlasten in de toekomst gaan stijgen.

Het goed uitwerken van de fiscale kant is heel erg belangrijk voor de klant. Deze kan dan zelf aangeven wanneer hij wil aflossen. Kiest de klant toch voor een nieuwe periode van 30 jaar voor de aflossing dan moet/kan de adviseur dit duidelijk uitwerken in het klantdossier met daarbij de redenen. In ieder geval weet de klant waar hij aan toe is.

Maar er ligt dus nog genoeg werk op dit gebied voor de SEH. Zij moeten het voortouw nemen en het is schrijnend dat zij hun leden niet hebben ingelicht. Maar adviseurs moeten hun huiswerk eens goed gaan doen. Dat zorgt ervoor dat de branche zijn verantwoordelijkheid neemt en geen claims achteraf krijgt van klanten die benadeeld zijn.

Het nieuwe boek van Jos Koets is uit!
Een huis kopen, voorkom een drama!
Klik hier om dit boek te bestellen
Jos Koets - Hoe koop ik een huis?
Klik hier om Hoe koop ik een huis? te bestellen


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Jan Kees de Jager

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

SEH

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
26 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Dongen
0
"prachtig "verhaal maar wat heeft de gewone consument hieraan?
Het roept meer vragen op dan het beantwoordt.
Mijn vraag:
In 1980 heb ik een huis gekocht met ann hypo. In 2006 heb ik dat erkocht en opnieuw een huis gekocht met een hypo. zonder jaarlijkse aflossingen.
Hoe lang kan ik nu rente aftrekken?
Nee
0
Hoi jos,

Goed dat je dit onderwerp aan snijdt. Ik zelf ben al diverse malen adviseurs tegen gekomen die bewust verkeerd omgaan met de renteaftrek om mooiere maandlasten te kunnen presenteren. Of je nu in 30 jaar of in 21 jaar 100.000 aan kapitaal moet opbouwen scheelt immers aanzienlijk in de maandlasten.

1 keer was het de een hypotheker die het heel erg bont maakte en bij rabobanken heb ik het meerdere malen gezien. Wat nou het grappige is, als je klanten hier vervolgens mee confronteert dan blijft het nog eens mijn woord tegen dat van een ander. Ook al leg je het tot in den treure uit.... Ook is de lagere maandlast voor de klant een trigger om toch maar voor die goedkopere variant te gaan.

Wat ik nog het ergste vind zijn de opgetelde disclaimers van eerder genomende bedrijven. Daar staat letterlijk bij de berekeningen dat de adviseur niet verantwoordelijk is voor de fiscale doorrekeningen en dat alles is geadviseerd op basis van aangeleverde gegevens van klant. Ja dan zakt mijn broek af hoor..

Erg goed dat je dit aankaart..

PS; als een adviseur bovenstaande casus verkeerd doet dan moet echt het diploma worden afgepakt hoor, dan begrijp je er helemaal niets van.
Schurk31
0
@Dongen
Die vraag stel je nu pas? Jouw adviseur moest zich schamen of had je die niet en probeer je nu gratis advies te krijgen....
Ivanrybkin
0
quote:

Dongen schreef op 9 dec 2011 om 09:54:


"prachtig "verhaal maar wat heeft de gewone consument hieraan?
Het roept meer vragen op dan het beantwoordt.
Mijn vraag:
In 1980 heb ik een huis gekocht met ann hypo. In 2006 heb ik dat erkocht en opnieuw een huis gekocht met een hypo. zonder jaarlijkse aflossingen.
Hoe lang kan ik nu rente aftrekken?



Je geeft aan dat je gebruik hebt gemaakt van Hypotheekrenteaftrek vanaf 2001, zonder periode van onderbreking (toch?)
Dan zou ik denken dat je maximaal tot 2031 hypotheekrente kunt aftrekken.
Dus op de hypotheek vanaf 2006 ongeveer 25 jaar.
Nee
0
quote:

Ivanrybkin schreef op 9 dec 2011 om 10:34:


[...]

Je geeft aan dat je gebruik hebt gemaakt van Hypotheekrenteaftrek vanaf 2001, zonder periode van onderbreking (toch?)
Dan zou ik denken dat je maximaal tot 2031 hypotheekrente kunt aftrekken.
Dus op de hypotheek vanaf 2006 ongeveer 25 jaar.



EWS oude woning vs EWS nieuwe woning?
Grote kans dat het grootste deel vd hypo 30 jaar aftrekbaar is vanaf 2006 aangezien de andere woning aangekocht was in 1980. Ook rekening houden met de annuiteit van 2001 tm 2006.

verder inderdaad maar langs een chte adviseur gaan....
Jos Koets
0
quote:

Dongen schreef op 9 dec 2011 om 09:54:


"prachtig "verhaal maar wat heeft de gewone consument hieraan?
Het roept meer vragen op dan het beantwoordt.
Mijn vraag:
In 1980 heb ik een huis gekocht met ann hypo. In 2006 heb ik dat erkocht en opnieuw een huis gekocht met een hypo. zonder jaarlijkse aflossingen.
Hoe lang kan ik nu rente aftrekken?



Vanaf 1-1-2001 geldt de 30 jarige termijn. Vanaf 1-1-2004 is de bijleenregeling ingegaan. De winst bij verkoop in 2006 moet verrekend worden met de nieuwe aankoop van de andere woning. Is de EWS van de nieuwe woning hoger dan de oude EWS dan geldt voor dit bedrag een nieuwe periode van 30 jaar dus tot 2036.
Voor de oude EWS geldt de renteaftrek tot 2031. Hieronder een kort simpel voorbeeld.

EWS huis 1980 100.000 euro
Verkoop woning in 2006 voor 150.000 euro
Overwaarde (EWR) is nu 50.000 euro
Aankoop woning in 2006 bijv. 300.000 euro
Nieuwe EWS wordt 250.000 euro (300.000 - 50.000).

Rente aftrek is nu als volgt
100.000 tot 1-1-2031 (oude hypotheekbedrag)
150.000 vanaf 2006 tot 2036


De gewone consument moet zijn polis en fiscaliteit goed laten controleren zodat dit geen problemen gaat opleveren in de toekomst. Nadeel is wel dat de consument niet weet of de adviseur het goed heeft berekend))

Gr. Jos
OldAndWise
0
Vergeet verlengingen van de 30 jaar periode maar. Die gaten worden straks gedicht door wetswijzigingen. De bedoeling is duidelijk, je mag maximaal 30 jaar renteaftrek genieten. Probeer je er meer van te maken, is het risico voor jezelf dat het niet geaccepteerd wordt. Liefst met een flinke boete voor oplichting, want daarmee ben je willens en wetens bezig.
Jos Koets
0
quote:

OldAndWise schreef op 9 dec 2011 om 11:22:


Vergeet verlengingen van de 30 jaar periode maar. Die gaten worden straks gedicht door wetswijzigingen. De bedoeling is duidelijk, je mag maximaal 30 jaar renteaftrek genieten. Probeer je er meer van te maken, is het risico voor jezelf dat het niet geaccepteerd wordt. Liefst met een flinke boete voor oplichting, want daarmee ben je willens en wetens bezig.



Het probleem zit hem meer dat de consument een verkeerde polis heeft ter aflossing van zijn / haar hypotheek. De consument is dan nog van mening dat de renteaftrek langer is dan in werkelijkheid. Van de week nog iemand die het volgende had gedaan.

2002 huis gekocht
2010 hypotheek overgesloten
2010 nieuwe polis van 30 jaar genomen.

De renteaftrek is tot 2032 terwijl de polis in 2040 tot uitkering komt. Klant dacht dat hij tot 2040 renteaftrek zou hebben, want dit had de adviseur hem verteld. Tjsa een consument moet toch op een adviseur kunnen bouwen. Ik ben en blijf van mening dat er meer aandacht moet komen voor fiscaliteit. Dit is gewoon erg belangrijk voor het advies.

Ik heb mijn cursus aangeboden bij de SEH. Die wilden er niet eens naar kijken. SEH weet niet eens wat er gaande is in de branche.

Gr. Jos
Jos Koets
0
Nog een mooi werkelijk voorbeeld. Een klant heeft alleen een huis gekocht en is in 2010 getrouwd. De Rabobank doet een voorstel om de hypotheek over te zetten naar banksparen. Hierbij adivseren zij de klant 200.000 euro af te lossen.

Deze klant was echter getrouwd onder huwelijkse voorwaarden waardoor er sprake is van 1 eigenaar en de maximale vrijstelling 151.000 euro is. Is de uitkering hoger dan komt de belastingdienst om de hoek kijken en volgt er een heffing in box 1. Bij banksparen moet je trouwens eigenaar van de woning zijn. De getrouwde partner kan dus niet op de spaarrekening worden bijgezet ter aflossing van de hypotheek. Adviseur had vergeten goed door te vragen waardoor dit soort fouten ontstaan.

Gr. Jos
Lucas60
0
Beste Jos,

Je gaat er nog steeds vanuit, dat de adviseur er is voor de klant. Een contradictie in terminus. Het ging en gaat nog steeds over producten sluiten, dik verdienen en nooit meer terugkijken. En je helemaal niet bezighouden met de latere slechte gevolgen voor je klant.
Jos Koets
0
quote:

Lucas60 schreef op 9 dec 2011 om 12:19:


Beste Jos,

Je gaat er nog steeds vanuit, dat de adviseur er is voor de klant. Een contradictie in terminus. Het ging en gaat nog steeds over producten sluiten, dik verdienen en nooit meer terugkijken. En je helemaal niet bezighouden met de latere slechte gevolgen voor je klant.


Als dat zo is Lucas60 dan is het echt triest. De klant betaalt de adviseur en die moet goed werk afleveren. Dus moet de adviseur ook zijn kennis bijhouden. Hoe hij / zij dit doet, maakt niet uit.

Ik ben aardig wat uurtjes bezig om dingen zoals de kleine lettertjes uit te zoeken. Ik vind dat helemaal niet erg, want mijn klanten moeten gewoon goed op de hoogte zijn alvorens zij iets tekenen.

Gr. Jos
NB: Je moet eens weten hoeveel mensen ik al gratis te woord heb gestaan via de telefoon nav. vragen over hun situatie.
Lucas60
0
quote:

Jos Koets schreef op 9 dec 2011 om 12:54:


[...]

Als dat zo is Lucas60 dan is het echt triest. De klant betaalt de adviseur en die moet goed werk afleveren. Dus moet de adviseur ook zijn kennis bijhouden. Hoe hij / zij dit doet, maakt niet uit.

Ik ben aardig wat uurtjes bezig om dingen zoals de kleine lettertjes uit te zoeken. Ik vind dat helemaal niet erg, want mijn klanten moeten gewoon goed op de hoogte zijn alvorens zij iets tekenen.

Gr. Jos
NB: Je moet eens weten hoeveel mensen ik al gratis te woord heb gestaan via de telefoon nav. vragen over hun situatie.


Gelukkig zijn er ook nog goede adviseurs. Echer, het is voor de onwetende klant moeilijk om een advies te beoordelen.
theo1
0
quote:

Dongen schreef op 9 dec 2011 om 09:54:


"prachtig "verhaal maar wat heeft de gewone consument hieraan?
Het roept meer vragen op dan het beantwoordt.
Mijn vraag:
In 1980 heb ik een huis gekocht met ann hypo. In 2006 heb ik dat erkocht en opnieuw een huis gekocht met een hypo. zonder jaarlijkse aflossingen.
Hoe lang kan ik nu rente aftrekken?


De gewone consument heeft daar heel veel aan. Want de gewone consument moet er rekening mee houden dat hij maximaal 30 jaar lang de rente van zijn hypotheek mag aftrekken. Daarbij moet je alle jaren dat je op wat voor manier dan ook (dus ook door in gemeenschap getrouwd te zijn) rente aftrekt, bij elkaar optellen en dat mag niet hoger dan 30 uitkomen. Want als een adviseur dat niet doet, en bij het afsluiten van een hypo niet rekening houdt met het verleden en zo hoger dan 30 jaar uitkomt, dan is die gewone consument degene die een rekening van de belastingdienst krijgt. En dat kan om hoge bedragen gaan. Het is dus zaak voor de gewone consument om daar zelf scherp op te blijven.
Nee
0
quote:

Jos Koets schreef op 9 dec 2011 om 11:30:


[...]

Het probleem zit hem meer dat de consument een verkeerde polis heeft ter aflossing van zijn / haar hypotheek. De consument is dan nog van mening dat de renteaftrek langer is dan in werkelijkheid. Van de week nog iemand die het volgende had gedaan.

2002 huis gekocht
2010 hypotheek overgesloten
2010 nieuwe polis van 30 jaar genomen.

De renteaftrek is tot 2032 terwijl de polis in 2040 tot uitkering komt. Klant dacht dat hij tot 2040 renteaftrek zou hebben, want dit had de adviseur hem verteld. Tjsa een consument moet toch op een adviseur kunnen bouwen. Ik ben en blijf van mening dat er meer aandacht moet komen voor fiscaliteit. Dit is gewoon erg belangrijk voor het advies.

Ik heb mijn cursus aangeboden bij de SEH. Die wilden er niet eens naar kijken. SEH weet niet eens wat er gaande is in de branche.

Gr. Jos


hoi Jos,
Ik kom dit ook regelmatig tegen. Zoals ik al zei, ik heb het vermoeden dat er adviseurs zijn die dit doen om de maandlasten ''op te poetsen''.

Mag ik vragen waar klant die 30 jaar polis geadviseerd had gekregen??
Jos Koets
0
quote:

Nee schreef op 9 dec 2011 om 13:48:


[...]

hoi Jos,
Ik kom dit ook regelmatig tegen. Zoals ik al zei, ik heb het vermoeden dat er adviseurs zijn die dit doen om de maandlasten ''op te poetsen''.

Mag ik vragen waar klant die 30 jaar polis geadviseerd had gekregen??


ING bank
Jos Koets
0
Ik heb twee weken terug nog in een column gevraagd of adviseurs mijn bijjleencursus wilde testen. Er zijn welgeteld vijf personen die mij gemaild hebben. Vier hebben de test gedaan waarvan gemiddeld zes vragen goed. De SEH wil niet meewerken dus ik ga maar verder zoeken wie wel met mij de cursus wilt uitzetten.

Ik doe dit alleen maar om mijn collegas te helpen hoe ze bepaalde situaties moeten bekijken / in kaart brengen. Als je een bepaalde volgorde volg met daarbij de juiste vragen dan is het mogelijk om iedere situatie in kaart te brengen. Ik heb alleen het vermoeden dat veel adviseurs geen moeite willen doen om het "te leren". En als het onderwerp dan ook niet in de verplichte cursussen wordt besproken dan blijven er fouten worden gemaakt. Ik heb in ieder geval enkele personen die cursussen geven gemaild zodat zij ook op de hoogte zijn.

Gr. Jos
Nee
0
Dongen
0
quote:

Schurk31 schreef op 9 dec 2011 om 09:58:


@Dongen
Die vraag stel je nu pas? Jouw adviseur moest zich schamen of had je die niet en probeer je nu gratis advies te krijgen....


een tamelijk negatieve reactie!
Neen ik wist dit niet en dit is mij ook niet eerder verteld.
Die "adviseur"zou zich inderdaad moeten schamen.
Het is pas door dit artikel dat ik dit gegeven op het spoor ben gekomen.
Het is ook lastig vragen naar iets waar je geen weet van hebt.....toch......!
Geen poging dus om gratis "advies"te krijgen.
26 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links