Login
 

Adviseurtje spelen II

Door Jos Koets op 16 sep 2011 om 10:00 | Views: 3.921 | Categorie: Overig | Onderwerpen: hypotheken

In mijn column Adviseurtje spelen van 2 oktober 2009 mocht u als lezer op de stoel gaan zitten van de adviseur. U kon uw mening geven over zes casussen of u de hypotheek zou afsluiten of niet. In deze column vier casussen diewat “ingewikkelder” zijn.

Casus 1 (IB-aangifte)
Uw klant heeft een hypotheek van 160.000 euro die hij graag wilt oversluiten naar een hypotheek met NHG. De oversluitkosten bedragen 5000 euro waardoor de nieuwe hypotheek 165.000 euro moet worden. Het oversluiten van de hypotheek is mogelijk omdat de waarde van de woning hoger is dan 160.000 euro en er een klein bedrag aan verbouwen wordt meegefinancierd. Er wordt dus netjes aan de voorwaarden van NHG voldaan. Bij navraag over het inkomen bedraagt deze bruto per jaar 36.200 euro. Bij een toetsrente van 5% (10 jaar vast) is de maximale hypotheek 165.213 euro. Helaas blijkt uit de IB-aangifte dat van het hypotheekbedrag van 160.000 euro er een bedrag van 30.000 euro box 3 schuld is. Door deze daadwerkelijk te toetsen als box 3 wordt de maximale hypotheek nog 153.000 euro. Wat doet u.

  1. U sluit de hypotheek met NHG niet af.
  2. U sluit de hypotheek met NHG wel af door een geldgever te kiezen die niet naar de IB-aangifte vraagt.
  3. U adviseert de klant te wachten in de hoop dat de rente daalt naar 4,45% (bij deze rente is de maximale hypotheek inclusief 30.000 euro box 3, 165.472 euro).

Casus 2 (verkeerde IB)
Zie casus 1 alleen nu wordt netjes in de IB-aangifte vermeld dat het gehele hypotheekbedrag van 160.000 euro in box 1 valt. U weet echter dat dit niet het geval is. U heeft namelijk de hypotheek in het verleden geregeld waarbij u een box 3 schuld van 30.000 euro in de hypotheek heeft meegenomen. Uw klant heeft echter dit bedrag niet opgegeven als box 3 aan de fiscus.

  1. U sluit de hypotheek met NHG niet af.
  2. U sluit de hypotheek met NHG wel af (en levert als bewijs netjes een kopie van de IB-aangifte aan).
  3. U adviseert de klant te wachten in de hoop dat de rente daalt naar 4,45% (bij deze rente is de maximale hypotheek incl. 30.000 euro box 3, 165.472 euro)

Casus 3 (gedeeltelijk aflossen)
Uw klant heeft een hypotheek zonder NHG van 270.000 euro. De waarde van de woning is 300.000 euro. Het is mogelijk de hypotheek over te sluiten naar een hypotheek met NHG als de klant voor het oversluiten 5000 euro inlost op zijn hypotheek. Het hypotheekbedrag wordt dan 265.000 euro. Bij oversluiting is de klant dan wel verplicht de oversluitkosten zelf te betalen. De maximale hypotheek met NHG bij oversluiting mag niet meer bedragen dan 265.000 euro. Uw klant heeft echter geen eigen middelen maar “kan” wel wat regelen met een familielid.

  1. U sluit de hypotheek met NHG niet af.
  2. U sluit de hypotheek met NHG wel af.
  3. U adviseert de klant de hypotheek over te sluiten naar een hypotheek zonder NHG (nadeel is een flink hogere rente en dus ook hogere maandlasten).

Casus 4 (een bank)
Uw klant is zelfstandige en heeft zijn droomhuis gevonden. Helaas is een hypotheek met NHG niet mogelijk omdat uw klant slechts twee jaar en twee maanden zelfstandige is. Voor een hypotheek van NHG is de vereiste dat een zelfstandige minimaal drie kalanderjaren jaarrapporten moet overleggen. U adviseert hem dan ook een hypotheek zonder NHG te nemen of nog een klein jaartje te wachten zodat er drie jaarrapporten overlegd kunnen worden. Twee weken later krijgt u een telefoontje van uw klant. Deze deelt u mede dat een bank die rechtstreeks met uw klant aan tafel heeft gezeten een hypotheek met NHG gaat regelen.

  1. U feliciteert uw klant met de hypotheek.
  2. U geeft uw mening dat deze werkwijze niet klopt en vertelt uw klant wat de gevolgen kunnen zijn.
  3. U bent zo boos dat u de naam van de bank en adviseur wilt weten om deze door te kunnen geven aan de AFM.

Bovenstaande voorbeelden komen gelukkig niet dagelijks voor. Ik ben weer zeer benieuwd naar uw reacties/antwoorden en daarbij natuurlijk de motivering van uw keuze.

Het nieuwe boek van Jos Koets is uit!
Een huis kopen, voorkom een drama!
Klik hier om dit boek te bestellen
Jos Koets - Hoe koop ik een huis?
Klik hier om Hoe koop ik een huis? te bestellen


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
geitenbreier
0
Ik ben eigenlijk niet zo bekend met de precieze regels omtrent fraude rondom NHG. Dus bij casus 1 en 2 ga ik er vanuit dat de NHG dekking toch geld op het moment dat er een foutief ingevulde IB aangifte wordt opgestuurd. Daar komt bij dat de leeftijd van de klant ook een grote rol zal spelen voor mij. Iemand jonger dan 30 zou ik zeker de hypotheek geven, het inkomen zal immers fors stijgen. Iemand die binnen 5 jaar met pensioen gaat zou ik het niet geven. Adviseren te wachten tot de rente daalt vind ik sowiezo geen optie. Draag je echter als adviseur ook formele verantwoordelijkheid dan houdt het in beide gevallen gewoon op...

Dan casus 3 is wat mij betreft weer afhankelijk van de leeftijd. Bij gelijkblijvend inkomen voor een flinke periode zullen de lagere maandlasten die persoon eenvoudig in staat stellen de lening aan het familielid af te lossen, dan is het geen probleem.

Bij casus 4 zou ik optie 2 en 3 doen, ik denk dat de klant hier een flink probleem aan zou kunnen overhouden, zeker in het huidige economische klimaat waar een zelfstandige eenvoudig ten onder kan gaan als er geen opdrachten meer binnenkomen. Waarschijnlijk geeft de NHG dan ook nul euro en blijft hij zitten met een flinke schuld waarschijnlijk voor de rest van het leven...
am1993
0
Leuke vraagstukken. Gaat m.i. niet zozeer over de hypotheek, maar over de ethiek van de adviseur.
Mijn mening:
Casus 1: antwoord: 1. keuze 2 is misdadig, keuze 3 is een illusie.
Casus 2: antwoord: 1. keuze 2 is misdadig, keuze 3 is een illusie.
Casus 3: antwoord: 2. keuze 1 is sneu voor de klant die het op termijn mogelijk wel redt. Het gaat om een klein bedrag, dat terugverdiend wordt via de lagere rente, keuze 3 dus niet.
Casus 4: antwoord: 2 en 3. Dit is misdadig gedrag dat al veel mensen in de problemen heeft gebracht. keuze 1 is onfatsoenlijk. Je feliciteert iemand niet als deze meewerkt aan fraude.
Nou, ben benieuwd naar de overige reacties:)
Goed weekend allen,
AM1993
Ivanrybkin
0

Bij Casus 4. is het misschien ook mogelijk om de 2 maanden ten tellen alsof het een compleet boekjaar is? En zo een gemiddelde van 3 jaren te kunnen bepalen?

Hypotheekruimte zal dan wel wat zakken, maar als die het dan nog haalt, is het vast ok?

Had zelf te maken met partner zonder vast contract. dan wordt ook naar het gemiddelde over de laatste 3 jaar gekeken. De studentenbaantjes leverden het bedrag tbv jaar 3.
theo1
0
casus 1: optie 2 is illegaal (en onnozel van de bank). optie 3 is de enige manier om de klant te helpen, wel met een praatje over risico's natuurlijk. Als adviseur moet je niet uitgaan van je persoonlijke visie op de rentemarkt.

casus 2: wijs de klant erop dat hij fraudeert en wat de gevolgen kunnen zijn. Meewerken maakt je medeplichtig. Je hebt geen andere keuze dan optie 1.

casus 3: optie 2 (tenzij dat illegaal is, weet ik niet). Als de klant bij familie kan lenen is dat zijn zaak. Wijs hem er wel op dat dit slecht kan zijn voor de verhoudingen binnen de familie.

casus 4: ik begrijp dat wat de bank doet illegaal is. Dus blijft optie 2 over. De AFM moet zijn eigen werk maar doen. Als er een meldplicht is, blijft natuurlijk alleen optie 3 over.
peter545
0
casus 1 en 2: ik zou geen hypotheek verstrekken. Reden: klant kan niet met geld omgaan.
casus 3: 2. ik zou de klant melden, dat deze werkwijze niet klopt en zou de klant vertellen wat de gevolgen kunnen zijn.
Schurk31
0
Dit zijn belangrijke integriteitsvraagstukken. Helaas komt het in mijn praktijk maar al te vaak voor dat ik netjes de normen blijf volgen (hoewel gezond verstand soms beter zou zijn) en de banken (vooral de "we doen wat we willen"-Rabobank) alles wegmoffelen met de gedachte dat er pas een probleem is als de klant claimt of St.WEW niet uitbetaald. Gelukkig doe ik mijn nickname geen eer aan!
Jos Koets
0
Volgende week zal ik uitgebreid op deze column terugkomen. Niet zozeer wat ik persoonlijk zal doen, maar meer de mazen die er zijn. En natuurlijk de rede waarom adviseurs en geldgevers de regels niet volgen.

Hierbij is het ook leuk om eens de kant van de klant te bekijken. Er zijn talloze voorbeelden waarbij een koper in een nare situatie terecht komt. Het kost hem geld, maar als hij / zij dit doet dan ..... kost dit niets. Dit item (casussen) kost even tijd om uit te werken maar ook op deze stoel mag u de komende tijd gaan zitten. Ik ben dan zeer benieuwd hoe u zal reageren als het uw eigen geld betreft.

Goed weekend voor iedereen.
Gr. Jos
gjansen
0
Casus 1 en 2 lijken mij duidelijk. Casus 3 is het van belang wat hij "kan" regelen. Gaat het om een schenking (prima) of een onderhandse lening. De laatste zal dan mee moeten worden genomen als last waardoor de klant minder kan financieren.
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

06 okt Wel of geen hypotheek? 62
22 sep Nieuw: Florius Verzilver Hypotheek 8
08 sep Hypotheek wijzigen? Betalen maar 13
Gesponsorde links