Na de snelle toename van de leegstand op de kantorenmarkt luidt nu ook de winkelsector de noodklok. Betekent dit dat de winkels de kantoren achterna gaan? Of het zo ver komt valt nog te bezien, maar feit is dat buiten de grote binnensteden veel winkelgebieden al jaren met teruglopende bezoekersaantallen en stagnerende omzetten kampen en de leegstand in de sector toeneemt.
Limburgs leed
Volgens onderzoeksbureau Locatus is de landelijke leegstand vergeleken met een jaar geleden gestegen van 5,5% naar 6%. Als er niet wordt ingegrepen zal in 2020 één op de tien winkels leegstaan, waarschuwt Locatus. De provincie Limburg spant de kroon met een leegstand van 9%, maar ook in Zeeland en Noord-Brabant scoren hoog.
Weliswaar is het probleem niet zo nijpend als op de kantorenmarkt, waar zonder ingrijpende hervormingen de leegstand de komende jaren naar verwachting zal verdubbelen tot 25 à 30%, maar de situatie is toch alarmerend genoeg om aan de bel te trekken. Wat de kantorenmarkt en de winkelmarkt gemeen hebben, is dat er teveel en vaak lukraak is gebouwd.
Ofschoon het aantal winkels in Nederland al decennia slechts beperkt groeit, zijn de winkels die erbij komen gemiddeld groot. Kleine winkels worden verdrongen.
Ruimtelijke ordening
Het is in de eerste plaats vooral het strenge ruimtelijke ordeningsbeleid dat aan de basis ligt van de huidige fijnmazige winkelstructuur. Dit beleid was met name gericht op het beschermen en versterken van bestaande stadscentra met het doel om de binnensteden levendig te houden en de schaarse grond in ons land niet vol te bouwen.
Bovendien wilde de overheid dat burgers op korte afstand van hun woning hun dagelijkse boodschappen kunnen doen, hetgeen tot de hiërarchische opbouw van buurt-, wijk-, stadsdeel- en stadscentra heeft geleid. Daardoor heeft vrijwel elke woonwijk zijn eigen winkelcentrum.
Als ook nog eens bedacht wordt dat tegenwoordig vrijwel elke grote en middelgrote stad meerdere woonboulevards, bouwmarkten en tuincentra heeft, dan mag het duidelijk zijn dat er weinig ruimte is voor nieuw winkelaanbod.
Gebrek aan regie
Toch wordt er nog volop gebouwd en gepland. In het eerste kwartaal is het winkeloppervlak met nog eens 11% op jaarbasis toegenomen, blijkt uit research van CB Richard Ellis. Hoewel de pijplijn aan nieuwe projecten door de verslechterde economische omstandigheden de afgelopen jaren gehalveerd is, is deze met ruim 2,2 miljoen vierkante meter nog altijd goed gevuld.
Voor winkels en winkelcentra op goed gelegen locaties voorzie ik geen problemen, maar verouderd of minder gunstig gelegen winkelareaal krijgt het moeilijk.
Den Haag laat sinds de invoering van de Nota Ruimte de planning van nieuwe winkels over aan gemeenten en provincies. Alleen vindt er geen of weinig overleg plaats tussen gemeenten, terwijl een gemeenschappelijk visie nu juist nodig is. Het heeft immers geen zin om in naburige gemeenten twee grote meubelboulevards te bouwen.
Vergrijzing en internet
De overheid zou de regie dan ook weer moeten overnemen, zo geven de HBD en de Nederlandse Raad van Winkelcentra aan, ook vanwege het feit dat beleggers huiverig zijn om te investeren vanwege de huidige onzekerheid. Doordat er voorlopig nog volop en zonder coördinatie wordt gebouwd, lijken marktpartijen ook voorbij te gaan aan het feit dat er in de toekomst aanzienlijk minder fysieke winkelruimte nodig is.
Allereerst moet de impact van internet op termijn denk ik niet onderschat worden, al is het effect op de omzet volgens de HBD nu nog beperkt. In non-food is het aandeel van onlineverkopen echter al circa 7% en in sommige segmenten zoals elektronica zal dat nog een stuk hoger liggen.
De verwachte demografische ontwikkelingen in Nederland zijn bekend en zullen het winkellandschap ook niet ongemoeid laten. De bevolking groeit de komende 30 jaar slechts licht van 16,7 miljoen naar 17,5 miljoen en zal vanaf 2040 zelfs krimpen. Daarbij zal het aandeel 65-plussers sterk toenemen tot meer dan een kwart rond 2040.
Gewijzigd speelveld
Aangezien ouderen minder besteden dan jongeren zal het effect op de detailhandelsomzet groot zijn.
Vastgoedbeleggers in Nederland hebben te maken met een drastisch gewijzigd speelveld. Groeimarkten van weleer zoals kantoren en retail zijn verzadigd en veranderen in een verdringingsmarkt. In de winkelmarkt is de situatie weliswaar nog niet zo zorgwekkend als in de kantorenmarkt, maar de sector zal wel de bakens moeten verzetten om grote problemen te voorkomen.
Winkels en winkelgebieden met een groeiend verzorgingsgebied op goed gelegen locaties hebben mijn voorkeur. Vooral de A1- winkelstraten in de grootste steden blijven bij beleggers in trek, maar door het beperkte aanbod zijn de netto aanvangsrendementen inmiddels gedaald naar circa 4%. De vraag van (internationale) huurders is echter sterk, waardoor de leegstand minimaal is.
Funshoppen
Verder blijven ook stadsdeelcentra aantrekkelijk in de ogen van beleggers. Beleving ('funshoppen') wordt belangrijker en winkeliers zullen zich daarop moeten instellen, anders doet de consument wel zijn aankopen online.
Voor de dagelijkse (verse) boodschappen vormt internet nog geen concurrentie, wat toekomstperspectief biedt voor supermarkten en de grotere dorps- en wijkcentra. De opkomst van internet en overaanbod geven themacentra, zoals woonboulevards en factory outletcentra, volgens HBD daarentegen een slechte uitgangspositie.