De markt voor logistiek vastgoed in Nederland laat nog geen herstel zien en blijft bovendien achter bij de rest van Europa. Anders dan de kille cijfers doen vermoeden, is DTZ Zadelhoff in het rapport Seinen op groen toch voorzichtig optimistisch gestemd.
Met een voorraad van circa 16,2 miljoen vierkante meter logistieke ruimte is Nederland een van de grootste logistieke vastgoedmarkten in Europa. Nederland is dan ook een distributieland bij uitstek.
Onder invloed van de wereldwijde recessie is de vraag naar logistieke ruimte vanaf 2007 echter sterk gedaald, terwijl er juist veel nieuwe distributiecentra opgeleverd werden. Volgens DTZ Zadelhoff heeft dit geresulteerd in een "zeer ongebalanceerde marktsituatie".
Somber beeld
Dat de makelaar daar niets te veel zegt, blijkt wel uit de marktcijfers. Zo is over de eerste negen maanden van dit jaar in totaal 290.000 vierkante meter logistieke bedrijfsruimte opgenomen, een sterke teruggang van 24% ten opzichte van 2009.
Voor geheel 2010 rekent DTZ Zadelhoff op een daling van zelfs 30%. En daarmee wordt voor het tweede achtereenvolgende jaar minder logistiek vastgoed in gebruik genomen, want vorig jaar lag de opname eveneens al circa eenderde lager ten opzichte van 2008.
De situatie op de Nederlandse markt is extra nijpend, omdat er juist nieuwe, op risico ontwikkelde distributiecentra zijn bijgekomen. Mede daardoor was het totale aanbod tegen het einde van het derde kwartaal toegenomen naar 2,1 miljoen vierkante meter, hetgeen neerkomt op een stijging van 19% ten opzichte van 2009, 13% van de voorraad.
Overigens betekent dit niet dat deze ruimte daadwerkelijk leeg staat: de fysieke leegstand schat de makelaar in op een kleine 1 miljoen vierkante meter, ofwel circa 6% van de totale voorraad.
Laat-cyclisch
Volgens DTZ Zadelhoff zal eerst de verborgen leegstand weggewerkt moeten worden alvorens de aantrekkende economische groei zich zal vertalen in een hogere opname van logistiek vastgoed.
Veel logistieke dienstverleners zitten namelijk in een ruim jasje en kunnen de aantrekkende handel in eerste instantie intern oplossen. Een andere vertragende factor is het feit dat aflopende huurcontracten in de afgelopen twee jaar tegen gunstige condities zijn verlengd om te voorkomen dat huurders weglopen. Deze partijen zullen nu niet zo snel gaan verhuizen.
Niettemin rekent de makelaar op een herstel in 2011. De markt is namelijk van nature laat-cyclisch en reageert daarom met enige vertraging op de economische ontwikkelingen.
Voorzichtig op groen
En na de stevige economische krimp in 2009 laat de Nederlandse economie dit jaar weer een duidelijke opleving zien. Wereldwijd is dezelfde ontwikkeling waarneembaar. Consumentenbestedingen en de industriële productie zitten in de lift, waardoor goederenstromen weer in volume toenemen.
"Een aantal seinen dat duidt op herstel van de dynamiek op de logistieke vastgoedmarkt, lijkt een voor een weer op groen te springen", zegt DTZ Zadelhoff.
De makelaar schat de potentiële opname op 150.000 tot 200.000 vierkante meter in de komende 3 à 4 maanden, waarmee begin volgend jaar "een stap in de goede richting van marktevenwicht wordt gezet".
Beleggerssentiment
Vooruitlopende daarop is het sentiment onder beleggers al duidelijk verbeterd. De makelaar geeft aan dat Duitse open-end fondsen actief zijn gebleven en diverse partijen bovendien hebben aangegeven in logistiek vastgoed te willen investeren.
Voor wat betreft eersteklas vastgoed lijken kopers en verkopers ook weer dichter bij elkaar te komen. Er zijn nog geen transacties geweest tegen een bruto aanvangsrendement van onder de 7,75% vrij op naam, het huidige scherpste niveau in de markt, maar de komende periode gaat daar waarschijnlijk verandering in komen.
Nederland heeft ook een inhaalslag te maken ten opzichte van andere Europese landen, waar de aanvangsrendementen circa 50 tot 75 basispunten lager liggen. De huren van eersteklas distributieruimte op goede locaties zijn in Nederland stabiel, al staan de huren in het topsegment in toenemende mate onder druk.
Daarentegen blijven beleggers nog zeer terughoudend ten opzichte van bestaand logistiek vastgoed met een hogere leeftijd, gedeeltelijke leegstand, kortlopende huurcontracten en/of gelegen op minder goede locaties.
Voor dit soort vastgoed is het ook lastig om tegen gunstige condities financiering te verkrijgen.
Lastig
Hoewel de situatie die de makelaar schetst niet zo zorgelijk is als in de kantorenmarkt, waar de fysieke leegstand thans op ruim 13% ligt, staat de verruiming van de markt wel een snel herstel in de weg.
Omdat het aanbod op sommige plaatsen zelfs meer dan eenkwart van de voorraad betreft, doen beleggers er wat mij betreft sowieso goed aan om selectief te werk te gaan. Relatief jonge distributiecentra gelegen op goede locaties in de randstad hebben daarbij mijn voorkeur.
Bovendien blijven de solvabiliteit van de huurder en de looptijd van het huurcontract belangrijke aandachtspunten in deze onzekere economische omgeving.