Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Douche van Koets 2010

Vorig jaar won de Autoriteit Financiële Markten (AFM) de Douche van Koets. De top vijf zag er toen als volgt uit:

  1. Autoriteit Financiële Markten
  2. DSB
  3. Afab
  4. Rabobank
  5. Ministerie van Financiën

Dit jaar konden lezers vooraf aangeven welke instantie de koude douche moet ontvangen. Dit initiatief was naar aanleiding van diverse klachten in 2009. Het aantal reacties was zeer summier. Slechts elf personen wisten mij via de mail te bereiken. Zij kozen de volgende instanties:

Nummer 1
Nummer 2
Nummer 3
DNB
AFM
Consumentenbond
DNB
Kabinet
Kabinet
PVV
DNB
Kabinet
Kabinet
AFM
DNB
Kabinet
Min EZ
Rabobank
DNB
AFM
Min.fin
Donner
DNB
Diverse deskundigen
DNB
AFM
Min.fin
Kabinet
Min.fin
DNB
AFM
Min.fin
DNB

1. Minister de Jager
U mag zelf uw conclusie trekken. Het kabinet met daaronder de belangrijke instanties DNB, AFM en het ministerie van Financiën (Min.fin). werden het meest genoemd. Voor mij was de nummer één dit jaar duidelijk namelijk: minister Jan Kees de Jager.

In korte tijd heeft hij aangetoond niet echt deskundig te zijn. Het begon vorig jaar al met het afschaffen van de Goedkoper Wonen Regeling. In Nieuw Hypotheekdrama van 20 november 2009 kon u lezen hoe De Jager iets over het hoofd had gezien.

Gelukkig kwam deze column snel in Den Haag terecht en werd er duidelijkheid gegeven dat klanten niet de dupe zouden worden van het afschaffen van dezer regeling.

In april was het potje van de Koopsubsidie op. Deze subsidie is ondertussen ook afgeschaft en de Starterslening zal snel volgen. Starters staan nu op eigen benen, wat natuurlijk geen probleem is.

Woningmarkt stimuleren
Vorige maand kwam de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) echter met nieuwe toetsnormen voor 2011. Deze norm is vooral voor mensen die minder dan 25.000 euro verdienen funest.

Minister de Jager die voor het stimuleren van de woningmarkt is, deed daar nog een schepje bovenop door aan te kondigen dat tophypotheken beperkt gaan worden. Het gaat dan over hypotheken zonder NHG.

Het nieuwe toetskader hypothecaire kredietverlening dat tot stand komt in overleg met de Autoriteit Financiële Markten bevat onder andere de volgende maatregelen:

  • Het beperken van de maximale lening tot 112% van de waarde van de woning met een aflossing in de eerste zeven jaar tot 100%.
  • Het beperken van de mogelijkheden om meer te lenen dan volgens het inkomen passend is, door vast omschreven uitzonderingsmogelijkheden.
  • Betere aansluiting van de gedragscode consumptief en hypothecair krediet.

Aan dit lijstje heb ik al genoeg aandacht besteed. De beperking had simpel opgelost kunnen worden door de aflossingsvrije hypotheek te verlagen naar bijvoorbeeld 75% van de executiewaarde (veel geldgevers hebben nu 100%) voor tophypotheken.

Nieuw: geldwinkels
Tot slot heb ik nog opmerkelijke nieuws dat vanaf volgend jaar gestart wordt met geldwinkels. Hier kunnen mensen gratis vragen stellen met betrekking tot een financieel advies. Deze vragen worden dan beantwoord door studenten!

Ik verwacht niet dat deze personen een erkend diploma hebben zoals de hypotheekadviseurs. Ik ben daarom heel benieuwd welke vragen zij mogen/kunnen beantwoorden. Het geeft wel aan hoe de minister over hypotheekadviseurs denkt. In ieder geval zorgt hij voor meer onduidelijkheid terwijl iedereen juist op duidelijkheid zit te wachten.

2. Geldgevers
Op nummer twee staan de geldgevers. Vorige week kon u in Bankspaaronderzoek lezen hoe flexibel veel geldgevers zijn. Fiscaal is er heel veel mogelijk maar in werkelijk werken de geldgevers totaal niet mee.

Bovendien zijn er tal van geldgevers die de normen van NHG niet zo nauw nemen. Klanten krijgen een hypotheek met NHG terwijl dit niet mogelijk is. Nog even zo doorgaan en de minister kan de NHG ook opdoeken.

3. Independer
Op plaats drie dit jaar Independer. Als onafhankelijke vergelijkingssite hebben zij dit jaar de plank diverse keren misgeslagen. Een fout kan iedereen maken, maar probeer dit dan niet te verdoezelen. Nu zijn tal van consumenten de dupe geworden.

Tot slot nog enkele opvallende instanties die in het nieuws kwamen zoals Taf, Pearel Leven (is de verzekeringsstop al opgeheven), Afab/Inbiznis en natuurlijk de persoon Willem Vermeend (verplichte aflossing van de hypotheek door alleen nog maar de annuïteitenhypotheek toe te staan).

Het nieuwe boek van Jos Koets is uit!
Een huis kopen, voorkom een drama!
Klik hier om dit boek te bestellen
Jos Koets - Hoe koop ik een huis?
Klik hier om Hoe koop ik een huis? te bestellen


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

Douche van Koets

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
17 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
de bos
0
Jos spijt mij wel, maar vind de maatregelen voornamelijk positief. Dat dit gevolgen heeft voor de huizenmarkt en hypotheekbusiness dat is dan maar zo, maar aangezien duidelijk is (zie bijvoorbeeld VS) dat mensen zonder probleem hun hoofd in de strop steken, zijn maatregelen om overcreditering te voorkomen noodzakelijk. Dat dat jammer is voor de gelduitleen business is evident.

de bos
Eurofielius
0
quote:

de bos schreef:


Jos spijt mij wel, maar vind de maatregelen voornamelijk positief. Dat dit gevolgen heeft voor de huizenmarkt en hypotheekbusiness dat is dan maar zo, maar aangezien duidelijk is (zie bijvoorbeeld VS) dat mensen zonder probleem hun hoofd in de strop steken, zijn maatregelen om overcreditering te voorkomen noodzakelijk. Dat dat jammer is voor de gelduitleen business is evident.

de bos


+1
EwR
0
Jos, ik waardeer je artikelen ten zeerste. Je begint echter wel meer en meer een spreekbuis van de branche te worden. De branche van hypotheek adviseurs. Dat zie ik nu ook terug in deze top 3. Op de 1e plaats de verpersoonlijking van de boeman in de vorm van JK de Jager, die het de adviseurs moeilijk maakt. Gelijk gevolgd door een sneer naar de geldwinkels. Hoezeer ik je redenering kan volgen over studenten die dan wel objectief advies zouden moeten geven, heeft jullie branche dit aan zichzelf te danken.

Vervolgens normineren we maar de geldgevers - die ook weer de financiele adviseurs het leven verzuren. En afsluitend Independer, de online concurrent die veel klanten weg lijkt te kapen bij de reguliere adviseur.

Met wat meer zelfkritiek op jullie sector zou je ook de hypotheek-adviseurs moeten nomineren. Ik doe dat bij deze, en geef een +1.

En nogmaals, graag zie ik weer inhoudelijke stukken van je verschijnen op IEX. Veel van je artikelen de laatste tijd zijn meer geschikt voor de branche-vereningings-website.
[verwijderd]
0
Jan Kees de Jager, helemaal mee eens.

1) Ierlandkwestie; Het kost de burger geen geld. Ok, wie betaald de rente op de staatsobligaties dan? En waarom liep die meteen op na de redding?

2)I.d.d. het slot op de hypotheekmarkt. Betere maatregel lijkt mij namenlijk stapsgewijs verlagen van de HRA én de huurtoeslag. Ja, shit als je huis te koop staat, maar als de prijzen dalen opent dat wel de huizenmarkt. (btw ik heb zelf ook een koopwoning) Verder is dat wat je van een liberaal kabinet mag verwacht (Iets waar draagvlak voor is behoeft geen subsidie immers. En volgens mij is er voor wonen voldoende draagvlak)
[verwijderd]
0
Jos spijt mij wel, maar vind de maatregelen voornamelijk positief. Dat dit gevolgen heeft voor de huizenmarkt en hypotheekbusiness dat is dan maar zo, maar aangezien duidelijk is (zie bijvoorbeeld VS) dat mensen zonder probleem hun hoofd in de strop steken, zijn maatregelen om overcreditering te voorkomen noodzakelijk. Dat dat jammer is voor de gelduitleen business is evident.

+1

Bovendien:
Voorlopig heeft mijn hypotheekadviseur 7000(!!!!!!!) euro opgestreken bij het sluiten van mijn hypotheek. Hij hielp me aan een woekerpolis, de kosten daarvan zijn voorlopig nog een fractie van dat bedrag. Adviseurs bedankt, en Jos... eerlijk zeggen heb jij wel eens een polis afgesloten die nu een woekerpolis blijkt? Ik ken klanten van je, dus overweeg je antwoord zorgvuldig zou ik zeggen...
Jos Koets
0
quote:

undergraduate schreef:


Jos spijt mij wel, maar vind de maatregelen voornamelijk positief. Dat dit gevolgen heeft voor de huizenmarkt en hypotheekbusiness dat is dan maar zo, maar aangezien duidelijk is (zie bijvoorbeeld VS) dat mensen zonder probleem hun hoofd in de strop steken, zijn maatregelen om overcreditering te voorkomen noodzakelijk. Dat dat jammer is voor de gelduitleen business is evident.

+1

Bovendien:
Voorlopig heeft mijn hypotheekadviseur 7000(!!!!!!!) euro opgestreken bij het sluiten van mijn hypotheek. Hij hielp me aan een woekerpolis, de kosten daarvan zijn voorlopig nog een fractie van dat bedrag. Adviseurs bedankt, en Jos... eerlijk zeggen heb jij wel eens een polis afgesloten die nu een woekerpolis blijkt? Ik ken klanten van je, dus overweeg je antwoord zorgvuldig zou ik zeggen...


Als je mijn klanten toch ken, bekijk hun polissen eens dan weet je direct voldoende.

Gr. Jos
andre68
0
quote:

jkoets schreef:


[...]

Als je mijn klanten toch ken, bekijk hun polissen eens dan weet je direct voldoende.

Gr. Jos
"Als je mijn klanten toch ken, bekijk hun polissen eens dan weet je direct voldoende"

Niet echt een direkt antwoord op de vraag, heer Koets.

U mag best met alléén ja of nee antwoorden. Ik ken uw klanten niet.

Heeft u in het verleden wel eens polissen verkocht waar 40% van de premie werd onttrokken voordat er met de rest werd belegd ZONDER deze kosten-ontrekking KWANTITATIEF TE specificeren richting de klant?
Jos Koets
0
quote:

andre68 schreef:


[...]"Als je mijn klanten toch ken, bekijk hun polissen eens dan weet je direct voldoende"

Niet echt een direkt antwoord op de vraag, heer Koets.

U mag best met alléén ja of nee antwoorden. Ik ken uw klanten niet.

Heeft u in het verleden wel eens polissen verkocht waar 40% van de premie werd onttrokken voordat er met de rest werd belegd ZONDER deze kosten-ontrekking KWANTITATIEF TE specificeren richting de klant?


Als iemand een vraag stelt over iets kan deze eerlijk antwoord krijgen (bewijzen genoeg hier in de kk dat ik dat altijd heb gedaan als columnist). Wie echter over mijn klanten begint moet zich ook duidelijk kenbaar maken en niet anoniem een bericht schrijven. Dat vind ik namelijk niet zo netjes. Ik wil dus heel graag antwoord geven maar dan pas als deze persoon zich ook kenbaar maakt. Jullie lezers vergeten gewoon dat vele personen in Nederland mij graag koppie onder zien gaan. Dat heeft te maken met de columns die ik hier schrijf. Ik wil dus best reageren maar dat doe ik wel op een wat voorzichtigere manier dan in het verleden.

Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

andre68 schreef:


[...]"Als je mijn klanten toch ken, bekijk hun polissen eens dan weet je direct voldoende"

Niet echt een direkt antwoord op de vraag, heer Koets.

U mag best met alléén ja of nee antwoorden. Ik ken uw klanten niet.

Heeft u in het verleden wel eens polissen verkocht waar 40% van de premie werd onttrokken voordat er met de rest werd belegd ZONDER deze kosten-ontrekking KWANTITATIEF TE specificeren richting de klant?


Beste Andre68,

Ik heb niet voor niets een boek geschreven over Woekerpolissen (was de eerste in Nederland). In dit boek staat een formule die nooit openbaar gemaakt had mogen worden. Deze formule zegt voldoende en is trouwens ook terug te vinden in een column op de iex. Bovendien valt terug te lezen in mijn columns dat ik het totaal niet eens bent met de regeling voor woekerpolissen. Deze is mijn inziens veel te ruim genomen waardoor veel mensen geen compensatie krijgen. Maar wat zijn echt woekerkosten. Daarom stel ik je de vraag, wat verstaat jij onder woekerkosten.

- de risicopremie voor de overlijdensdekking
- premie voor arbeidsongeschiktheid en werkloosheid
- aankoop kosten voor beleggen
- eerste kosten voor reclame en verkoop van het hypotheekproduct
- administratiekosten
- kosten voor de adviseur

Ben benieuwd naar je antwoord.

Gr. Jos
andre68
0
Beste Jos,

Bedankt voor je reactie.

Ik versta onder woekerkosten kosten die STIEKUM onttrokken werden/worden aan de premie vóór beleggen.

Kosten die niet GEKWANTIFICEERD zijn in de "Algemene Voorwaarden" en "Aanvullende Algemene Voorwaarden".
Kosten die in deze bijna telefoonboekdikke bijlagen hooguit in verholen taalgebruik ergens genoemd worden, maar niet GEKWANTIFICEERD.
Ik heb "voorwaarden" gelezen waar wel de aan-en verkoop kosten van aandelenfondsen genoemd én gekwantificeerd werden (0.5% aan-verkoop). Hele redelijke, normale percentages.

Echter de "administratiekosten" en "kosten voor de adviseur" of "eerste kosten" en "doorlopende kosten" werden wel genoemd, maar niet gekwantificeerd. Dat die later 40% bleken te zijn is tijdens gesprekken (meestal) niet door de adviseur gemeld en staan ook niet in de "voorwaarden".

Dat niet noemen van die 40%, dat vind ik woekeren.

Of je moet vinden dat de klant zelf zo leep had moeten zijn om te vragen de in de "voorwaarden" genoemde "kosten" nader te specificeren.

Maar dan had die klant eerst de betreffende zinsnede eerst maar eens ziet moeten vinden in het verholen taalgebruik in de telefoonboekdikke bijlagen bij zijn polis. "Eigen schuld dikke bult" is hier te kort door de bocht. Je gaat er gewoon niet vanuit dat je zo genaaid wordt.

Ik vind dat veel adviseurs/tussenpersonen hier goed in de fout zijn gegaan, maar verwijt de "gerenommeerde" en "vertrouwen uitstralende" bedrijven als ING (NN en RVS), Aegon en c.s. nog véél fouter te zijn.

De (bank)verzekeraars zijn/waren de dieven. Hun tussenpersonen de helers.

Met de pensioenverzekeringen gaat het dezelfde kant op. Het volgende schandaal.

Wat mij betreft ondergaan verzekeraars hetzelfde lot als kolenscheppers op een diesellocomotief.



Jos Koets
0
quote:

andre68 schreef:


Beste Jos,

Bedankt voor je reactie.

Ik versta onder woekerkosten kosten die STIEKUM onttrokken werden/worden aan de premie vóór beleggen.

Kosten die niet GEKWANTIFICEERD zijn in de "Algemene Voorwaarden" en "Aanvullende Algemene Voorwaarden".
Kosten die in deze bijna telefoonboekdikke bijlagen hooguit in verholen taalgebruik ergens genoemd worden, maar niet GEKWANTIFICEERD.
Ik heb "voorwaarden" gelezen waar wel de aan-en verkoop kosten van aandelenfondsen genoemd én gekwantificeerd werden (0.5% aan-verkoop). Hele redelijke, normale percentages.

Echter de "administratiekosten" en "kosten voor de adviseur" of "eerste kosten" en "doorlopende kosten" werden wel genoemd, maar niet gekwantificeerd. Dat die later 40% bleken te zijn is tijdens gesprekken (meestal) niet door de adviseur gemeld en staan ook niet in de "voorwaarden".

Dat niet noemen van die 40%, dat vind ik woekeren.

Of je moet vinden...


Beste Andre68,

Je hebt gelijk over die kosten die jij opsomt. Wat mij is opgevallen dat ook die kosten niet goed in de voorwaarden worden genoemd en dan zeker niet het percentage / bedrag. Uit ervaring weet ik onderhand dat vanuit de hoge heertjes van de maatschappijen bepaalde producten op de markt zijn gezet, waarbij de kosten niet kenbaar mochten worden gemaakt. Mooi voorbeeld vind ik nog altijd de hybride hypotheek (Rabobank is daar aardig mee in het nieuws gekomen), waarbij het sparen niet zeker was, omdat iemand ook belegde. Hetzelfde is ook van toepassing bij een beleggingshypotheek. Deze heb ik trouwens ook prive (helaas). Hierbij wordt gerekend met een hoog percentage die niet haalbaar is. Aangezien er ook een dekking bij overlijden inzit die een variabele premie betreft, is deze afhankelijk van de beleggingsresultaten. Deze zijn minder dan vooraf berekend, dus er moet meer premie betaald worden voor de dekking van overlijden. Dit betekent dus minder premie voor het beleggen. Het opeet scenario is nu van toepassing. Mensen die 100.000 euro dachten te ontvangen, krijgen nu berichten dat dit maar 40.000 euro gaat worden. En dit laatste is ook nog een vraagteken.

Al het laatste nieuws gehoord. Aegon gaat woningen tussentijds taxeren. Klanten waarbij de woning is gedaald en in een andere klasse komen moeten hun leningsdeel gaan aanpassen. Ik heb hier twee jaar geleden al voor gewaarschuwd, maar toen verklaarde iedereen mij voor gek. Let op het duurt niet lang meer en andere geldgevers gaan ook taxeren. Dit laatste is trouwens alleen mogelijk als het in de voorwaarden staat. Er zijn namelijk ook geldgevers die alleen kunnen taxeren na de rente vast periode.

Gr. Jos
de bos
0
Jos
"Hetzelfde is ook van toepassing bij een beleggingshypotheek. Deze heb ik trouwens ook prive (helaas). Hierbij wordt gerekend met een hoog percentage die niet haalbaar is. "

Nu kan ik mij nog goed herinneren dat jij in een column of in de kk gevraagd heb naar een goed rekenrendement. Mijn lijstje van:
1 jaar -10%
3 jaar 0%
5 jaar 3%
10 jaar 5%
20 nog wat hoger

(iets in die geest bleek nog veel te positief te zijn.)
vond jij veel te negatief, want banken rekenden met 8% en jij vond 7% al realistisch en 6% te zwartkijkerig. en als je dat ging voorleggen bij klanten koos niemand meer voor een beleggingshypo.
Welk percentage leek jou realistisch en wat heb je tegen je klanten gezegd?

de bos

PS geen aanval, want in die tijd was historisch rendement aandelen ver over de 8% en extrapoleren van de geschiedenis leek toch de beste gok. Nu weten we anders (rente is ook gedaald dus nu zou een rendement van 5% /jaar ook nog acceptabel zijn) .
Jos Koets
0
quote:

de bos schreef:


Jos
"Hetzelfde is ook van toepassing bij een beleggingshypotheek. Deze heb ik trouwens ook prive (helaas). Hierbij wordt gerekend met een hoog percentage die niet haalbaar is. "

Nu kan ik mij nog goed herinneren dat jij in een column of in de kk gevraagd heb naar een goed rekenrendement. Mijn lijstje van:
1 jaar -10%
3 jaar 0%
5 jaar 3%
10 jaar 5%
20 nog wat hoger

(iets in die geest bleek nog veel te positief te zijn.)
vond jij veel te negatief, want banken rekenden met 8% en jij vond 7% al realistisch en 6% te zwartkijkerig. en als je dat ging voorleggen bij klanten koos niemand meer voor een beleggingshypo.
Welk percentage leek jou realistisch en wat heb je tegen je klanten gezegd?

de bos

PS geen aanval, want in die tijd was historisch rendement aandelen ver over de 8% en extrapoleren van de geschiedenis leek toch de beste gok. Nu weten we anders (rente is ook gedaald dus nu zou een rendement van 5% /jaar ook nog acceptabel zijn) .


Ik heb altijd drie berekeningen gemaakt voor mijn klanten. Percentage 4% / 6% en (jaren terug 8%). Later heb ik dit gecorrigeerd naar 4% / 5% en 6%. In de afgelopen drie jaar geen beleggingshypotheek meer afgesloten. Het is tegenwoordig allemaal banksparen of spaarhypotheek.

Ik heb toen die vraag gesteld omdat ik grote twijfels had over die 8%. Waren leuke discussies met BJL toen. Slimme gozer die me goed heeft geholpen.

Gr. Jos
Superfons
0
Jos,
Even over de NHG en de strengere regels voor de hypotheekhoogte. Dat men minder kan lenen door de aangepaste NHG normen in 2011 is jammer, doch noodzakelijk. Als je de laatste cijfers van NHG op de site bekijkt, blijkt dat het waarborgfonds voor bijna 123 miljard aan garanties heeft uitstaan. Hier staat een garantie vermogen tegenover van +/- 600 miljoen. Een simpele rekensom leert dat indien een half (!) procent van deze garanties niet wordt terugbetaald, het vermogen van het fonds weg is en dus de belastingbetaler (weer) de klos is. Door de verhoogde garantstelling naar € 350.000 loopt het uitstaande garantiebedrag snel op. In vergelijking tussen het 3e kwartaal van 2010 en het 3e kwartaal van 2009 met 17 miljard. En dat in een woningmarkt die verre van gezond is. Niet voor niets liet DNB onlangs weten dat de premie voor de NHG eigenlijk flink omhoog moet. Het is niet te hopen dat de huizenprijzen nog verder dalen of dat de werkeloosheid gaat oplopen. In dat geval heeft onze minister van financien er een probleem bij en kan hij in het slechtste geval zelf om financiele steun gaan vragen in europa.
Jos Koets
0
quote:

Superfons schreef:


Jos,
Even over de NHG en de strengere regels voor de hypotheekhoogte. Dat men minder kan lenen door de aangepaste NHG normen in 2011 is jammer, doch noodzakelijk. Als je de laatste cijfers van NHG op de site bekijkt, blijkt dat het waarborgfonds voor bijna 123 miljard aan garanties heeft uitstaan. Hier staat een garantie vermogen tegenover van +/- 600 miljoen. Een simpele rekensom leert dat indien een half (!) procent van deze garanties niet wordt terugbetaald, het vermogen van het fonds weg is en dus de belastingbetaler (weer) de klos is. Door de verhoogde garantstelling naar € 350.000 loopt het uitstaande garantiebedrag snel op. In vergelijking tussen het 3e kwartaal van 2010 en het 3e kwartaal van 2009 met 17 miljard. En dat in een woningmarkt die verre van gezond is. Niet voor niets liet DNB onlangs weten dat de premie voor de NHG eigenlijk flink omhoog moet. Het is niet te hopen dat de huizenprijzen nog verder dalen of dat de werkeloosheid gaat oplopen. In dat geval heeft onze minister van financien ...


Klopt, ik verwacht dan ook dat er snel een verdere beperking komt voor hypotheken met NHG. Volgend jaar eerst de hypotheken zonder NHG. De top in zeven jaar aflossen. Dan zal het wel een jaartje later worden dat NHG aan de buurt komt.

Het is trouwens ook mogelijk dat NHG helemaal verdwijnt. Je ziet nu al veel banken die NHG verstrekken maar dit feitelijk volgens de regels niet mogen doen. Zij nemen dus het risico over! maar laten wel de klant de waarborg aan NHG betalen. Ik denk dat NHG zijn langste tijd wel heeft gehad en dat banken zelf wel kunnen bepalen wat het risico voor hun is. Nadeel daarvan is dat zij dus per persoon de opslag gaan bepalen. Nu Aegon al tussentijds gaat hertaxeren, zullen er nog meerdere volgen. Ik verwacht de komende tijd (lees: twee jaar) nog heel wat veranderingen die zeker niet in het voordeel van de klant zijn. Feitelijk zijn het weer de banken die bepalen wat er gaat gebeuren en regeltjes worden gewoon terzijde geschoven.

Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

Superfons schreef:


Jos,
Even over de NHG en de strengere regels voor de hypotheekhoogte. Dat men minder kan lenen door de aangepaste NHG normen in 2011 is jammer, doch noodzakelijk. Als je de laatste cijfers van NHG op de site bekijkt, blijkt dat het waarborgfonds voor bijna 123 miljard aan garanties heeft uitstaan. Hier staat een garantie vermogen tegenover van +/- 600 miljoen. Een simpele rekensom leert dat indien een half (!) procent van deze garanties niet wordt terugbetaald, het vermogen van het fonds weg is en dus de belastingbetaler (weer) de klos is. Door de verhoogde garantstelling naar € 350.000 loopt het uitstaande garantiebedrag snel op. In vergelijking tussen het 3e kwartaal van 2010 en het 3e kwartaal van 2009 met 17 miljard. En dat in een woningmarkt die verre van gezond is. Niet voor niets liet DNB onlangs weten dat de premie voor de NHG eigenlijk flink omhoog moet. Het is niet te hopen dat de huizenprijzen nog verder dalen of dat de werkeloosheid gaat oplopen. In dat geval heeft onze minister van financien ...


Ik heb het al eens eerder in een column geschreven. Een leuke truc van de bank is om een woning tussentijds te laten hertaxeren. De waarde blijkt door de economie lager te zijn. Dus de klant moet of direct aftikken of zijn aflossingsdeel (spaardeel) aanpassen (kan je terug vinden in de voorwaarden). Dit kan dus van toepassing zijn voor hypotheken zonder of met NHG. Dit is toch leuk voor een bank, want door deze zet krijgen zij maandelijks meer binnen.

Gr. Jos
de bos
0
quote:

jkoets schreef:


[...]

Ik heb altijd drie berekeningen gemaakt voor mijn klanten. Percentage 4% / 6% en (jaren terug 8%). Later heb ik dit gecorrigeerd naar 4% / 5% en 6%. In de afgelopen drie jaar geen beleggingshypotheek meer afgesloten. Het is tegenwoordig allemaal banksparen of spaarhypotheek.

Ik heb toen die vraag gesteld omdat ik grote twijfels had over die 8%. Waren leuke discussies met BJL toen. Slimme gozer die me goed heeft geholpen.

Gr. Jos

Maar achteraf was het scenario van -10% voor korte termijn een goed voorbeeld geweest. (volgens postbank hypoadviseur is gemiddelde doorlooptijd huis 7 jaar dus dat is toch echt korte termijn). Misschien nu 8% 4% 0% en -4% ? (of gewoon adviseren niet doen)
Hertaxatie kan ook voordelig uitwerken omdat hogere prijs leidt tot lager risico (niet iedereen financiert verbouwingen uit extra hypo tenslotte)

de bos
17 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 14 jun Staatssecretaris Menno Snel geef... 2
  2. 07 jun Huisje verkopen 5
  3. 24 mei Aflossingsvrij wordt taboe 31

Gesponsorde links