NHG geeft antwoord op oversluiten hypotheek

Mijn column van 1 januari 'NHG zorgt voor grote onduidelijkheid' werd natuurlijk ook gelezen door NHG zelf. Op maandag 4 januari werd ik per mail uitgenodigd voor een gesprek. Ik werk altijd mee, waardoor wij een dag later met elkaar om tafel gingen. In dit gesprek heb ik meer duidelijkheid gekregen, maar stuitte ik ook op enkele opmerkelijke uitspraken.

In de column van 1 januari kon u lezen dat er nieuwe strengere regels zijn als een huizenbezitter met een hypotheek zonder NHG zijn hypotheek oversluit naar een hypotheek met NHG. Hierbij ging het vooral om het woord substantieel dat NHG als volgt uitlegt in hun voorwaarden.

- het substantieel omzetten van een aflossingsvrij leningdeel naar een annuïtair of lineair aflossingsschema;
"Met ‘substantieel’ in Norm 3.2.1. sub d wordt bedoeld dat het bij het omzetten van de lening niet om een symbolisch bedrag moet gaan. Voor NHG is het onmogelijk om algemene uitspraken te doen over wanneer iets als een symbolisch bedrag gezien dient te worden en wanneer niet. Dit is per hypotheekaanvraag verschillend. Wanneer van een bestaande aflossingsvrije hypotheek bijvoorbeeld € 1.000 wordt omgezet naar annuïteit/lineair, dan is het aannemelijk dat het gaat om een symbolische omzetting. Ook hierbij vertrouwt NHG op de expertise van de adviseur en geldverstrekker."

NHG laat de verantwoordelijkheid en de beslissing over aan de banken en de hypotheekadviseurs. Deze mogen de hoogte van het aflossingsbedrag bepalen (annuïteiten- en/of lineaire hypotheek). Ik hoef u niet uit te leggen dat dit natuurlijk een puinhoop gaat worden.

NHG heeft mij nu mondeling meer duidelijkheid gegeven over hoe zij het woord “substantieel” zien. Het uitgangpunt bij oversluiting moet zijn dat er meer wordt afgelost in de nieuwe situatie (na oversluiting) dan in de huidige situatie (voor oversluiting). Bovendien mag er geen sprake zijn van een symbolische omzetting (lees: hoger bedrag van aflossing).

Dit klinkt misschien duidelijk maar ook nu zijn er nog steeds onduidelijkheden. Ik zal dit laten zien met diverse rekenvoorbeelden waarbij de taxatiewaarde van de woning €300.000 is:

Concurrentie

Met voorbeeld 3 wil ik laten zien waar de discussie naartoe gaat. De hypotheekadviseurs zullen de grenzen gaan opzoeken van wat mogelijk is. Wat banken gaan doen, blijft een groot vraagteken.

De kans is zeer groot dat de diverse banken verschillende standpunten (lees: bedragen) innemen. Dat betekent dat hypotheekadviseurs hun hypotheken gaan onderbrengen bij de bank die de verplichte aflossing het laagst houdt. Aangezien banken graag hypotheken afsluiten, zal dit een leuke strijd gaan worden.

Oneigenlijke NHG-hypotheek

Ik heb NHG in het gesprek de volgende vraag gesteld: stel: een bank sluit een NHG-hypotheek af (via zijn hypotheekadviseur) waarbij er sprake is van “symbolische” omzetting. Volgens NHG is dit dus geen terechte oversluiting en is er dus sprake van een “oneigenlijke” NHG-hypotheek. Wat doet NHG als blijkt dat deze huizenbezitter de hypotheek niet kan betalen en er bij verkoop een restschuld ontstaat?

Het antwoord: NHG zal bij betalingsproblemen de hypotheek “soepel” beoordelen. Dit betekent dat NHG de restschuld gewoon betaalt en dat NHG dus gewoon van toepassing is.

Dit laatste is natuurlijk vreemd want er is sprake van een oneigenlijke NHG-hypotheek. Banken die deze column lezen, kunnen besluiten juist oneigenlijke NHG-hypotheken te accepteren omdat NHG toch soepel is bij een eventueel financieel probleem.

Controle

Om dit te voorkomen gaat NHG controles uitvoeren. U moet dit lezen als dat NHG extra gaat kijken als zij van een bank veel oversluitingen ontvangt. Dit kan namelijk een signaal zijn dat deze bank soepel met de regels omgaat. Blijkt dat daadwerkelijk aan de orde te zijn, dan zal NHG met deze bank een gesprek aangaan.

Toen ik bovenstaande regels tikte, heb ik dat gedaan met een grote glimlach. Het is leuk dat NHG aangeeft stappen te ondernemen tegen een bank, maar in werkelijkheid zal dat natuurlijk niet gebeuren. En gebeurt het wel, dan heeft deze bank weer heel wat uit te leggen aan de hypotheekadviseurs die eerder daar hun overgesloten NHG hypotheken hebben ondergebracht.

Kwaliteitsverbetering

Dit controleren kan NHG trouwens gewoon achterwege laten. Wie een hypotheek zonder NHG wil oversluiten naar een hypotheek met NHG moet gewoon gebruik maken van kwaliteitsverbetering.

Bij kwaliteitsverbetering moet een bedrag in depot. Het leuke is dat er geen minimaal bedrag is. Rekenvoorbeeld 3 kan dan met een kwaliteitsverbetering van 100 euro als volgt worden:

We houden contact

Het gesprek met NHG was leuk en interessant. Het leverde voor mij enkele antwoorden op, maar ook diverse vragen. Deze vragen heeft NHG niet beantwoord (zie rekenvoorbeeld 3).

Zij gaan de komende maanden bekijken en beoordelen hoe hun regeltjes worden nageleefd. Bovendien wil NHG het contact met mij aanhouden. In het kort komt het hierop neer dat we elkaar een paar keer per jaar spreken over de “huizenmarkt”.

Ik stond hier even van te kijken omdat NHG en ik in het verleden vaak van mening verschilden. Het ging zelfs een keer zover dat toenmalig directeur Karel Schiffer eiste dat ik een IEX-column verwijderde anders zouden er juridische stappen volgen! Volgens hem was het een broodje aap-verhaal.

In ieder geval ben ik tevreden met de eerste stap die NHG heeft gedaan. De komende tijd zal blijken of we elkaar een handje kunnen helpen. Ter info: NHG heeft deze column voor publicatie al gelezen.