Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

NHG geeft antwoord op oversluiten hypotheek

NHG geeft antwoord op oversluiten hypotheek

Mijn column van 1 januari 'NHG zorgt voor grote onduidelijkheid' werd natuurlijk ook gelezen door NHG zelf. Op maandag 4 januari werd ik per mail uitgenodigd voor een gesprek. Ik werk altijd mee, waardoor wij een dag later met elkaar om tafel gingen. In dit gesprek heb ik meer duidelijkheid gekregen, maar stuitte ik ook op enkele opmerkelijke uitspraken.

In de column van 1 januari kon u lezen dat er nieuwe strengere regels zijn als een huizenbezitter met een hypotheek zonder NHG zijn hypotheek oversluit naar een hypotheek met NHG. Hierbij ging het vooral om het woord substantieel dat NHG als volgt uitlegt in hun voorwaarden.

- het substantieel omzetten van een aflossingsvrij leningdeel naar een annuïtair of lineair aflossingsschema;
"Met ‘substantieel’ in Norm 3.2.1. sub d wordt bedoeld dat het bij het omzetten van de lening niet om een symbolisch bedrag moet gaan. Voor NHG is het onmogelijk om algemene uitspraken te doen over wanneer iets als een symbolisch bedrag gezien dient te worden en wanneer niet. Dit is per hypotheekaanvraag verschillend. Wanneer van een bestaande aflossingsvrije hypotheek bijvoorbeeld € 1.000 wordt omgezet naar annuïteit/lineair, dan is het aannemelijk dat het gaat om een symbolische omzetting. Ook hierbij vertrouwt NHG op de expertise van de adviseur en geldverstrekker."

NHG laat de verantwoordelijkheid en de beslissing over aan de banken en de hypotheekadviseurs. Deze mogen de hoogte van het aflossingsbedrag bepalen (annuïteiten- en/of lineaire hypotheek). Ik hoef u niet uit te leggen dat dit natuurlijk een puinhoop gaat worden.

NHG heeft mij nu mondeling meer duidelijkheid gegeven over hoe zij het woord “substantieel” zien. Het uitgangpunt bij oversluiting moet zijn dat er meer wordt afgelost in de nieuwe situatie (na oversluiting) dan in de huidige situatie (voor oversluiting). Bovendien mag er geen sprake zijn van een symbolische omzetting (lees: hoger bedrag van aflossing).

Dit klinkt misschien duidelijk maar ook nu zijn er nog steeds onduidelijkheden. Ik zal dit laten zien met diverse rekenvoorbeelden waarbij de taxatiewaarde van de woning €300.000 is:

Voorbeeld 1: lopende annuiteitenhypotheek zonder NHG van €150.000 oversluiten
Annuiteitenhypotheek €50.000
Aflossingsvrije hypotheek €100.000
Oversluiten naar NHG is niet mogelijk
Reden: bij de lopende hypotheek wordt 150.000 euro afgelost. Na oversluiting naar NHG wordt er nog maar 50.000 euro afgelost. Het afgeloste bedrag moet hoger worden

 

Voorbeeld 2: lopende aflossingsvrije hypotheek zonder NHG van €150.000 oversluiten
Annuiteitenhypotheek €50.000
Aflossingsvrije hypotheek €100.000
Oversluiten is mogelijk naar NHG
Reden: bij de lopende hypotheek wordt niets afgelost. Na oversluiting naar NHG wordt er 50.000 euro afgelost.

 

Voorbeeld 3: lopende aflossingsvrije hypotheek zonder NHG van €150.000 oversluiten
Annuiteitenhypotheek € 10.000
Aflossingsvrije hypotheek €140.000
Oversluiten is wel/niet mogelijk naar NHG
Reden: bij de lopende hypotheek wordt niets afgelost. Na oversluiting naar NHG wordt er 10.000 euro afgelost. De vraag is nu of NHG dit ziet als een symbolische omzetting omdat er sprake is van “maar” 10.000 euro aflossing.
NHG geeft hier geen antwoord op en laat dit over aan de banken / hypotheekadviseurs.

Concurrentie

Met voorbeeld 3 wil ik laten zien waar de discussie naartoe gaat. De hypotheekadviseurs zullen de grenzen gaan opzoeken van wat mogelijk is. Wat banken gaan doen, blijft een groot vraagteken.

De kans is zeer groot dat de diverse banken verschillende standpunten (lees: bedragen) innemen. Dat betekent dat hypotheekadviseurs hun hypotheken gaan onderbrengen bij de bank die de verplichte aflossing het laagst houdt. Aangezien banken graag hypotheken afsluiten, zal dit een leuke strijd gaan worden.

Oneigenlijke NHG-hypotheek

Ik heb NHG in het gesprek de volgende vraag gesteld: stel: een bank sluit een NHG-hypotheek af (via zijn hypotheekadviseur) waarbij er sprake is van “symbolische” omzetting. Volgens NHG is dit dus geen terechte oversluiting en is er dus sprake van een “oneigenlijke” NHG-hypotheek. Wat doet NHG als blijkt dat deze huizenbezitter de hypotheek niet kan betalen en er bij verkoop een restschuld ontstaat?

Het antwoord: NHG zal bij betalingsproblemen de hypotheek “soepel” beoordelen. Dit betekent dat NHG de restschuld gewoon betaalt en dat NHG dus gewoon van toepassing is.

Dit laatste is natuurlijk vreemd want er is sprake van een oneigenlijke NHG-hypotheek. Banken die deze column lezen, kunnen besluiten juist oneigenlijke NHG-hypotheken te accepteren omdat NHG toch soepel is bij een eventueel financieel probleem.

Controle

Om dit te voorkomen gaat NHG controles uitvoeren. U moet dit lezen als dat NHG extra gaat kijken als zij van een bank veel oversluitingen ontvangt. Dit kan namelijk een signaal zijn dat deze bank soepel met de regels omgaat. Blijkt dat daadwerkelijk aan de orde te zijn, dan zal NHG met deze bank een gesprek aangaan.

Toen ik bovenstaande regels tikte, heb ik dat gedaan met een grote glimlach. Het is leuk dat NHG aangeeft stappen te ondernemen tegen een bank, maar in werkelijkheid zal dat natuurlijk niet gebeuren. En gebeurt het wel, dan heeft deze bank weer heel wat uit te leggen aan de hypotheekadviseurs die eerder daar hun overgesloten NHG hypotheken hebben ondergebracht.

Kwaliteitsverbetering

Dit controleren kan NHG trouwens gewoon achterwege laten. Wie een hypotheek zonder NHG wil oversluiten naar een hypotheek met NHG moet gewoon gebruik maken van kwaliteitsverbetering.

Bij kwaliteitsverbetering moet een bedrag in depot. Het leuke is dat er geen minimaal bedrag is. Rekenvoorbeeld 3 kan dan met een kwaliteitsverbetering van 100 euro als volgt worden:

Voorbeeld 4: lopende aflossingsvrije hypotheek zonder NHG van €150.000 oversluiten
Annuiteitenhypotheek €100
Aflossingsvrije hypotheek €150.000
Oversluiten is mogelijk naar NHG
Reden: er is sprake van kwaliteitsverbetering. Hierbij moet het bedrag van €100 wel in depot bij de bank. Bovendien moet er een taxatierapport zijn waarbij het verbouwingsbedrag wordt meegenomen.
Ter info: deze 100 euro opknappen had ook 1 euro kunnen zijn!


We houden contact

Het gesprek met NHG was leuk en interessant. Het leverde voor mij enkele antwoorden op, maar ook diverse vragen. Deze vragen heeft NHG niet beantwoord (zie rekenvoorbeeld 3).

Zij gaan de komende maanden bekijken en beoordelen hoe hun regeltjes worden nageleefd. Bovendien wil NHG het contact met mij aanhouden. In het kort komt het hierop neer dat we elkaar een paar keer per jaar spreken over de “huizenmarkt”.

Ik stond hier even van te kijken omdat NHG en ik in het verleden vaak van mening verschilden. Het ging zelfs een keer zover dat toenmalig directeur Karel Schiffer eiste dat ik een IEX-column verwijderde anders zouden er juridische stappen volgen! Volgens hem was het een broodje aap-verhaal.

In ieder geval ben ik tevreden met de eerste stap die NHG heeft gedaan. De komende tijd zal blijken of we elkaar een handje kunnen helpen. Ter info: NHG heeft deze column voor publicatie al gelezen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Column door: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 19 feb Betaalbare aflossingsvrije hypotheek 41
  2. 05 feb NHG geeft antwoord op oversluiten hypotheek 4
  3. 22 jan Test uw hypotheekadviseur voordat u met hem in zee gaat! 6

Gerelateerd

Reacties

4 Posts
| Omlaag ↓
  1. Jos Koets 5 februari 2021 16:49
    quote:

    FlorisV schreef op 5 februari 2021 16:37:


    In de eerdere column schreef u ook dat een maximale marktwaarde niet aan de orde is. Denkt de NHG hier ook zo over?
    www.nhp.nl/hypotheken/informatie/nati...


    Bij oversluiting moet er altijd een taxatierapport aangeleverd worden.
    Is er sprake van zonder NHG naar met NHG dan mag de taxatiewaarde niet hoger zijn dan 325.000 euro.
    Is er sprake van met NHG naar met NHG dan mag de taxatiewaarde wel hoger dan 325.000 euro zijn.

    Gr. Jos
  2. gerard66 8 februari 2021 11:06
    Jaarverslag 2019 NHG: In 2019 bedroeg de ontvangen borgtochtprovisie € 172 miljoen (2018: € 167 miljoen). De uitgekeerde verliesbedragen bedroegen € 5,3 miljoen (2018: € 14,4 miljoen).

    2020 zal niet veel anders zijn met de stijgende huizenprijzen. De Stichting slibt helemaal dicht van het geld, hoeven nog maar zelden uit te keren en dan gaan ze rare regeltjes verzinnen. Als ze zichzelf eens in de spiegel zouden aankijken dan zouden ze zien dat ze in het geheel geen maatschappelijke functie hebben in het voorbeeld van Jos. Bij een woning met een waarde van 300.000 en een lening van 150.000 is de waarde van de borgtocht nihil (want geen restschuldrisico). NHG bedrijf geen politiek, maar blijf bij je leest.

4 Posts
|Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheekadvies, NHG
 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare