Het tarief van de overdrachtsbelasting is per 1 januari 2021 veranderd. De hoogte van de overdrachtsbelasting (0%, 2% of 8%) is afhankelijk van hoe de gekochte woning wordt gebruikt en van de leeftijd van de koper(s).
De overdrachtsbelasting is 0% als voldaan wordt aan de volgende drie criteria:
- De leeftijd van de verkrijger: het gaat alleen om kopers van 18 tot 35 jaar.
- De vrijstelling is niet eerder toegepast.
- De woning moet als hoofdverblijf worden gebruikt (anders dan tijdelijk).
Voor eigen gebruik
De clausule anders dan tijdelijk heeft extra uitleg nodig. De belastingdienst houdt hier een periode aan van minimaal een half jaar. Anders gezegd: als de woning minimaal een half jaar dient als hoofdverblijf, dan is in beginsel het verlaagde tarief van 2% of de startersvrijstelling van 0% van toepassing.
Er zijn situaties te bedenken dat de periode van een half jaar niet haalbaar is door bijvoorbeeld:
- Teniet gaan van de woning door bijvoorbeeld een brand
- Overlijden van een huizenbezitter
- Een echtscheiding
- Emigratie
- Verlies van een baan waardoor de hypotheek niet meer betaalbaar is
De belastingdienst zal in bovenstaande situaties geen naheffingsaanslag overdrachtsbelasting doen. Persoonlijk zou ik het van sommige situaties wel dubieus achten als ze binnen zes maanden voorkomen.
Voorwaarden
De 0% overdrachtsbelasting is afhankelijk van de leeftijd van de huizenbezitter. Het maakt dus niet uit of er sprake is van een starter of een doorstromer op de huizenmarkt. Voor passeren bij de notaris (sleuteloverdracht van de woning) moet de huizenbezitter/koper van de woning de leeftijd hebben van 18 tot 35 jaar.
Bovendien is de vrijstelling per persoon en maar 1 keer mogelijk. Is een van de personen ouder dan 35 jaar, dan geldt voor die persoon gewoon de 2% overdrachtsbelasting. In de praktijk is dan het volgende van toepassing:
Man: 37 jaar
Vrouw: 33 jaar
Koopprijs eerste woning (voor eigen gebruik / hoofdverblijf): €200.000
Te betalen overdrachtsbelasting is nu €2.000
De vrouw is 33 jaar en hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen. De man valt niet onder de vrijstelling. Hij zal 2% overdrachtsbelasting moeten afdragen. Aangezien beiden 50% van de woning gaan bezitten, is de totale overdrachtsbelasting €2.000 (2% van €100.000).
Let op: vanaf 1 april 2021 wordt de maximale koopprijs voor de vrijstelling €400.000. In het eerste kwartaal van 2021 is er dus geen limiet. Wie na 1 april 2021 koopt voor meer dan €400.000 betaalt gewoon 2% overdrachtsbelasting.
Voor verhuur/niet voor eigen gebruik
Tot slot is er nog een tarief bijgekomen, namelijk de 8% overdrachtsbelasting. Het betreft hier koopwoningen die niet voor eigen gebruik worden gekocht zoals
- Vakantiehuisje
- Woning voor een kind
- Parkeerplaats / garage die later wordt gekocht dan de koopwoning zelf
- Winkel / kantoorpand
- Verhuurde woningen (ook gedeeltelijke verhuur)
Bij verhuur wordt er wel gekeken welk gedeelte van de woning er wordt verhuurd. U betaalt namelijk alleen 8% overdrachtsbelasting over het verhuurde gedeelte (oppervlaktegebruik). Ik ben van mening dat een huizenbezitter met deze regel wat kan “rommelen”. Je kunt wachten met verhuur zodat de 2% overdrachtsbelasting (eerst) van toepassing is.
Belastingdienst
Kopers die gebruik willen maken van het verlaagde tarief van 2% of van de vrijstelling, moeten een verklaring afgeven waarin zij aangeven dat de woning - anders dan tijdelijk - hun hoofdverblijf wordt. Er komen twee standaardformulieren:
- Een formulier voor het lage tarief (2%)
- Een formulier voor de vrijstelling
De formulieren kunnen straks van de site van de Belastingdienst worden gedownload en huizenkopers dienen het betreffende formulier voor het passeren te ondertekenen en af te geven bij de notaris. De Belastingdienst verwacht de automatisering rond november 2021 gereed te hebben.
Voor wie meer informatie wil lezen over de overdrachtsbelasting: Vrijstelling overdrachtsbelasting woningkopers tot 35 jaar | Belastingplan 2021 | Rijksoverheid.nl
Een goed idee?
Zoals gewoonlijk is er weer iets verzonnen,waardoor er meer regeltjes (verschillende situaties) zijn bijgekomen. De vrijstelling van 0% overdrachtsbelasting voor jonge kopers zorgt er echt niet voor dat deze doelgroep meer kans heeft om een woning te kopen. Het maximale voordeel voor jonge kopers is €8.000 (koopsom woning €400.000). Dat is een zeer leuk bedrag dat ze niet meer zelf hoeven te betalen.
Beleggers die nu woningen opkopen om te verhuren, gaan 8% overdrachtsbelasting betalen (was 6%). Het meerdere dat ze moeten aftikken, zullen ze gewoon doorberekenen in de huurprijs. Aangezien veel mensen blij zijn dat ze een woning kunnen krijgen, zullen ze wel akkoord gaan met een hogere huurprijs.
Ik kan niet anders concluderen dan dat de nieuwe regels niets bijdragen aan verbetering van de huizenmarkt.