Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Goede hypotheekadviseurs ontzorgen hun klanten

Goede hypotheekadviseurs ontzorgen hun klanten

Een huis kopen is tegenwoordig niet gemakkelijk. De meeste kopers hebben een hypotheek nodig.

Wie goed op de hoogte is van de materie kan zelf de hypotheek regelen. Helaas werken niet alle banken in Nederland mee om een hypotheek rechtstreeks aan een klant te verstrekken.

Een leuk bedrag

Voor de doelgroep doorstromers die een andere koopwoning kopen, komt er wat meer kijken bij het afsluiten van een hypotheek. Ik adviseer doorstromers die hun hypotheek afsluiten bij een hypotheekadviseur om vooraf goede afspraken te maken.

De advieskosten die hypotheekadviseurs in rekening brengen voor het afsluiten van een hypotheek zijn tussen de €2.500 en €3.500. Dat is natuurlijk een leuk bedrag. Vraag uw hypotheekadviseur welke werkzaamheden hij of zij uitvoert voor de advieskosten die u betaalt - is dat alleen het afsluiten van de hypotheek voor de nieuwe woning, of gaat het verder?

De eindberekening

In de huidige markt dan kopen doorstromers eerst een andere woning. Verkopen van de oude woning is (op het ogenblik) immers geen probleem, terwijl het kopen van een (andere) woning een hele klus is geworden.

De hoogte van de verkoopwinst van de huidige woning is pas bekend als de woning is verkocht. In de praktijk blijkt meestal dat de verkoopwinst hoger uitvalt dan waarmee vooraf rekening is gehouden. Dat is natuurlijk goed nieuws, maar aan de andere kant blijkt vaak dat het gekochte huis meer 'gebreken' vertoont als het leeg is dan bij de bezichtiging. Het gevolg is dat er extra geld moet worden uitgegeven om het gekochte woonklaar te maken.

In het kort komt het erop neer dat alle juiste cijfers pas bekend zijn als de nieuwe woning volledig woonklaar is gemaakt en de oude woning definitief is verkocht.

Doe-het-zelven

Bij al mijn klanten zal ik als de juiste cijfers bekend zijn (kan zelfs een jaar later zijn), alles nogmaals goed in kaart brengen. Ik vind dat heel belangrijk, omdat deze gegevens ook moeten worden doorgegeven aan de fiscus. En als het niet gebeurt, zullen huizenbezitters zelf gaan 'rommelen' met bijvoorbeeld een extra aflossing op hun hypotheek. Als ze kiezen voor een 'verkeerd' leningsdeel kan dat grote gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek van dat leningsdeel.

Als uitleg een simpel rekenvoorbeeld.

Lopende hypotheek (huidige woning vanaf 2015)
Annuiteitenhypotheek €200.000
Nieuwe hypotheek (nieuwe woning vanaf 2020)
Koopsom €400.000
Kosten koper €15.000
Eigen middelen €15.000 -/-
Nodig aan hypotheek €400.000
Aflossingsstand huidige hypotheek €170.000 in 2020
  
Annuiteitenhypotheek €170.000 (renteaftrek tot 2045)
Annuïteitenhypotheek €230.000 (renteaftrek tot 2050)

In 2015 is er een annuïteitenhypotheek afgesloten voor 200.000 euro. Deze annuïteitenhypotheek moet blijven doorlopen om renteaftrek te kunnen genieten. Anders gezegd: de einddatum mag niet verlengd worden en het hypotheekbedrag moet “doorlopen”.

Doordat de woning nog niet is verkocht (bij het afsluiten van de nieuwe hypotheek) is de daadwerkelijke aflossingsstand van de lopende annuïteitenhypotheek niet bekend.

Slimme hypotheekadviseurs

Slimme hypotheekadviseurs zullen nu de hoogte van de annuïteitenhypotheek nemen die van toepassing is tijdens het adviesgesprek. Dit hypotheekbedrag is altijd hoger dan de daadwerkelijke aflossingsstand bij passeren van de nieuwe hypotheek. Voor alle duidelijkheid: een hoger hypotheekbedrag voorzetten mag altijd, maar een lager bedrag niet!

De aflossingsstand in dit voorbeeld is €170.000. Er wordt een andere woning gekocht voor €400.000. De kosten koper worden uit eigen middelen betaald, waardoor deze doorstromer in totaal een nieuwe hypotheek van €400.000 afsluit.

Slimme huizenbezitters

Hoera, een paar maanden later wordt de huidige woning verkocht voor €270.000. Er is dus een verkoopwinst (EWR is Eigen Woning Reserve) van €100.000 die moet worden teruggestort in de hypotheek. Slimme huizenbezitters zullen nu deze €100.000 willen terugstorten op de annuïteitenhypotheek van €170.000. Het volgende zou dan van toepassing zijn:

Annuiteitenhypotheek €70.000 (renteaftrek tot 2045)
Annuïteitenhypotheek €230.000 (renteaftrek tot 2050)

Helaas

De fiscus zal het bovenstaande niet accepteren. De verkoopwinst (EWR) moet namelijk worden afgelost op het leningsdeel met de langste looptijd. Bovendien vergeet deze huizenbezitter nog iets, namelijk de kosten koper die meegenomen kunnen worden in de berekening:

Verwerving nieuwe woning €415.000
Eigen Woning Reserve €100.000
Nieuwe Eigen Woning Schuld €315.000

De nieuwe Eigen Woning Schuld na verrekening van de verkoopwinst is €315.000. Als deze huizenbezitter toch de €100.000 aflost op de annuïteitenhypotheek van €170.000 dan is het volgende van toepassing volgens de fiscus:

Lening 1 €70.000  box 1 ( €170.000 -/- €100.000)
Lening 2a €145.000 box 1
Lening 2b €85.000 box 3
Totaal: €300.000

Om het gehele hypotheekbedrag in box 1 te krijgen, moet er worden afgelost op de annuïteitenhypotheek van €230.000. Het volgende is dan van toepassing:

Lening 1 €170.000 box 1 renteaftrek tot 2045
Lening 2 €130.000 box 1 renteaftrek tot 2050
Totaal €300.000

Er is echter nog een tweede berekening mogelijk - die voor de klant beter is - namelijk:

Lening 1 €155.000 box 1 renteaftrek tot 2045
Lening 2 €145.000 box 1 renteaftrek tot 2050
Totaal €300.000

Verhuisregeling

Bovenstaande berekeningen zijn simpel te volgen. Misschien dat sommigen zich afvragen hoe berekening twee precies tot stand is gekomen.

De deskundige 'fiscalisten' (waaronder de belastingdienst) gaan (heel) anders te werk. Hier een uitbreide uitwerking van Paul Muskens waarbij een andere woning wordt gekocht.

Als u de uitwerking niet kunt volgen, kan ik dat goed begrijpen. Dat is geen schande want ook veel hypotheekadviseurs hebben daar problemen mee. Niettemin is een en ander al sinds 1 januari 2013 van toepassing.

Een gewaarschuwd mens

Ik adviseer doorstromers daarom om goede afspraken (vooraf) te maken met hun hypotheekadviseur. Hypotheekadviseurs die alleen maar een hypotheek afsluiten voor de nieuwe woning doen half werk. Hypotheekadviseurs die wel alles doorberekenen zullen de “simpele” berekening hanteren.

Laat ik afsluiten met een tip voor u: voor wie zelf de aflossing, hypotheekrente en aflossingsstand van de annuïteitenhypotheek wil berekenen (of de hypotheekadviseur wil controleren) hier een link van de belastingdienst: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/koopwoning/content/aflossingsverplichting-annuiteitenlening-berekenen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Column door: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 08 jan Hoeveel overdrachtsbelasting gaat u betalen vanaf 2021? 13
  2. 01 jan NHG zorgt voor grote onduidelijkheid 14
  3. 29 dec Huizenprijzen en hypotheekrente in 2021 35

Reacties

4 Posts
| Omlaag ↓
  1. forum rang 6 aandeeltje! 5 december 2020 22:37
    Leningen kun je toch substitueren, eventueel verlengen, lees oversluiten..
    Wordt de oude dan toch vanzelf langer lopend...
    Je zult natuurlijk wel de renteaftrekperiode in de gaten moeten houden, dat kan m.i. niet anders dan het totaal rente te nemen en te vermenigvuldigen met factor leningsdeel waarvan je de rente nog mag aftrekken..., heb je meerdere tx gedaan dan krijg je natuurlijk een soort vervalkalender...
    Dus voor 50 k heb ik nog 10 jaar, voor 100k 15 jaar en 100 k 20 jaar (om wat te noemen)
    Wat je van welke specifieke lening aflost doet er toch niet toe, ik kan ze toch ook allemaal in elkaar schuiven?



  2. Atari 6 december 2020 00:20
    De soep wordt niet zo heet gegeten als hij wordt op gediend. Veel klanten rommelen zelf met overwaarde en aangiften. Bij de belastingdienst is het 1 grote bende en niemand controleert het waardoor je de meest gekke dingen ziet in de aangiften die er doorheen glippen. Terwijl de brave burger neet centjes afstaat aan onze ambtenaren zie je dat de stoute jongetjes flink worden beloont. Zelf adviseurs smeren hypotheken gewoon weer uit over 30 jaar omdat hij anders niet passend is. Bank kijkt er niet naar, klant niet belastingdienst ook niet. Dus ach waar maken we ons druk om. Adviseurs zijn tegenwoordig meer bezig met het passend en haalbaar maken van de financiering
  3. Nee 10 december 2020 12:55
    quote:

    aandeeltje! schreef op 5 december 2020 22:37:


    Leningen kun je toch substitueren, eventueel verlengen, lees oversluiten..
    Wordt de oude dan toch vanzelf langer lopend...
    Je zult natuurlijk wel de renteaftrekperiode in de gaten moeten houden, dat kan m.i. niet anders dan het totaal rente te nemen en te vermenigvuldigen met factor leningsdeel waarvan je de rente nog mag aftrekken..., heb je meerdere tx gedaan dan krijg je natuurlijk een soort vervalkalender...
    Dus voor 50 k heb ik nog 10 jaar, voor 100k 15 jaar en 100 k 20 jaar (om wat te noemen)
    Wat je van welke specifieke lening aflost doet er toch niet toe, ik kan ze toch ook allemaal in elkaar schuiven?







    Als ik jou was zou ik vooral niet veel zelf gaan hobbyen want dit lijkt nergens op.
  4. Twan 17 december 2020 13:56
    Beste Jos,

    Ik lees jouw columns nu al een paar jaar (met interese & plezier).

    Hoe zit het met hetzelfde scenario maar dan voor mensen al een huis/hypotheek hebben VOOR 1 januari 2013. Deze mensen vallen in de overgangsregeling (aflossingvrij voortzetten in nieuwe hypotheek).

    Als deze mensen de verkoopwinst (100.000) moeten aflossen in het leningsdeel met de langste looptijd:

    Aflossingsvrij €170.000 (renteaftrek 2005 tot 2035)
    Annuïteitenhypotheek €230.000 (renteaftrek 2020 tot 2050)

    dan ontneemt de fiscus hen de optie om van de voor alle partijen (ongewenste) aflossingsvrije hypotheek af te komen.
    De fiscus heeft dan als nadeel dat men nog 2020-2035 maximaal nadeel heeft van de volledige renteaftrek.
    De klant heetf maximaal rentevoordeel tot einddatum 2035 en lost in 1x 170000 af uit eigen middelen.

    Heeft de wetgever / fiscus hier aan gedacht?

    (wij zitten in deze situatie met nieuwbouw in aanbouw (depot).
    Nu kunnen we de EWR nog verder reduceren door in de nieuwe woning verder te "investeren" (Meerwerk, luxere tuin inrichting, overkapping, etc). Alles "Aard en Nagevast".

    Maar desondanks kunnen wij nergens op de site v/d belastingdienst goed terugvinden op welk hypotheekdeel we het restant EWR moeten aflossen.)

    Vrgr , Twan.
4 Posts
|Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare