Een huis kopen is tegenwoordig niet gemakkelijk. De meeste kopers hebben een hypotheek nodig.
Wie goed op de hoogte is van de materie kan zelf de hypotheek regelen. Helaas werken niet alle banken in Nederland mee om een hypotheek rechtstreeks aan een klant te verstrekken.
Een leuk bedrag
Voor de doelgroep doorstromers die een andere koopwoning kopen, komt er wat meer kijken bij het afsluiten van een hypotheek. Ik adviseer doorstromers die hun hypotheek afsluiten bij een hypotheekadviseur om vooraf goede afspraken te maken.
De advieskosten die hypotheekadviseurs in rekening brengen voor het afsluiten van een hypotheek zijn tussen de €2.500 en €3.500. Dat is natuurlijk een leuk bedrag. Vraag uw hypotheekadviseur welke werkzaamheden hij of zij uitvoert voor de advieskosten die u betaalt - is dat alleen het afsluiten van de hypotheek voor de nieuwe woning, of gaat het verder?
De eindberekening
In de huidige markt dan kopen doorstromers eerst een andere woning. Verkopen van de oude woning is (op het ogenblik) immers geen probleem, terwijl het kopen van een (andere) woning een hele klus is geworden.
De hoogte van de verkoopwinst van de huidige woning is pas bekend als de woning is verkocht. In de praktijk blijkt meestal dat de verkoopwinst hoger uitvalt dan waarmee vooraf rekening is gehouden. Dat is natuurlijk goed nieuws, maar aan de andere kant blijkt vaak dat het gekochte huis meer 'gebreken' vertoont als het leeg is dan bij de bezichtiging. Het gevolg is dat er extra geld moet worden uitgegeven om het gekochte woonklaar te maken.
In het kort komt het erop neer dat alle juiste cijfers pas bekend zijn als de nieuwe woning volledig woonklaar is gemaakt en de oude woning definitief is verkocht.
Doe-het-zelven
Bij al mijn klanten zal ik als de juiste cijfers bekend zijn (kan zelfs een jaar later zijn), alles nogmaals goed in kaart brengen. Ik vind dat heel belangrijk, omdat deze gegevens ook moeten worden doorgegeven aan de fiscus. En als het niet gebeurt, zullen huizenbezitters zelf gaan 'rommelen' met bijvoorbeeld een extra aflossing op hun hypotheek. Als ze kiezen voor een 'verkeerd' leningsdeel kan dat grote gevolgen hebben voor de hypotheekrenteaftrek van dat leningsdeel.
Als uitleg een simpel rekenvoorbeeld.
Lopende hypotheek (huidige woning vanaf 2015) |
Annuiteitenhypotheek |
€200.000 |
Nieuwe hypotheek (nieuwe woning vanaf 2020) |
Koopsom |
€400.000 |
Kosten koper |
€15.000 |
Eigen middelen |
€15.000 -/- |
Nodig aan hypotheek |
€400.000 |
Aflossingsstand huidige hypotheek |
€170.000 in 2020 |
|
Annuiteitenhypotheek |
€170.000 (renteaftrek tot 2045) |
Annuïteitenhypotheek |
€230.000 (renteaftrek tot 2050) |
In 2015 is er een annuïteitenhypotheek afgesloten voor 200.000 euro. Deze annuïteitenhypotheek moet blijven doorlopen om renteaftrek te kunnen genieten. Anders gezegd: de einddatum mag niet verlengd worden en het hypotheekbedrag moet “doorlopen”.
Doordat de woning nog niet is verkocht (bij het afsluiten van de nieuwe hypotheek) is de daadwerkelijke aflossingsstand van de lopende annuïteitenhypotheek niet bekend.
Slimme hypotheekadviseurs
Slimme hypotheekadviseurs zullen nu de hoogte van de annuïteitenhypotheek nemen die van toepassing is tijdens het adviesgesprek. Dit hypotheekbedrag is altijd hoger dan de daadwerkelijke aflossingsstand bij passeren van de nieuwe hypotheek. Voor alle duidelijkheid: een hoger hypotheekbedrag voorzetten mag altijd, maar een lager bedrag niet!
De aflossingsstand in dit voorbeeld is €170.000. Er wordt een andere woning gekocht voor €400.000. De kosten koper worden uit eigen middelen betaald, waardoor deze doorstromer in totaal een nieuwe hypotheek van €400.000 afsluit.
Slimme huizenbezitters
Hoera, een paar maanden later wordt de huidige woning verkocht voor €270.000. Er is dus een verkoopwinst (EWR is Eigen Woning Reserve) van €100.000 die moet worden teruggestort in de hypotheek. Slimme huizenbezitters zullen nu deze €100.000 willen terugstorten op de annuïteitenhypotheek van €170.000. Het volgende zou dan van toepassing zijn:
Annuiteitenhypotheek |
€70.000 (renteaftrek tot 2045) |
Annuïteitenhypotheek |
€230.000 (renteaftrek tot 2050) |
Helaas
De fiscus zal het bovenstaande niet accepteren. De verkoopwinst (EWR) moet namelijk worden afgelost op het leningsdeel met de langste looptijd. Bovendien vergeet deze huizenbezitter nog iets, namelijk de kosten koper die meegenomen kunnen worden in de berekening:
Verwerving nieuwe woning |
€415.000 |
Eigen Woning Reserve |
€100.000 |
Nieuwe Eigen Woning Schuld |
€315.000 |
De nieuwe Eigen Woning Schuld na verrekening van de verkoopwinst is €315.000. Als deze huizenbezitter toch de €100.000 aflost op de annuïteitenhypotheek van €170.000 dan is het volgende van toepassing volgens de fiscus:
Lening 1 |
€70.000 |
box 1 ( €170.000 -/- €100.000) |
Lening 2a |
€145.000 |
box 1 |
Lening 2b |
€85.000 |
box 3 |
Totaal: |
€300.000 |
Om het gehele hypotheekbedrag in box 1 te krijgen, moet er worden afgelost op de annuïteitenhypotheek van €230.000. Het volgende is dan van toepassing:
Lening 1 |
€170.000 |
box 1 renteaftrek tot 2045 |
Lening 2 |
€130.000 |
box 1 renteaftrek tot 2050 |
Totaal |
€300.000 |
Er is echter nog een tweede berekening mogelijk - die voor de klant beter is - namelijk:
Lening 1 |
€155.000 |
box 1 renteaftrek tot 2045 |
Lening 2 |
€145.000 |
box 1 renteaftrek tot 2050 |
Totaal |
€300.000 |
Verhuisregeling
Bovenstaande berekeningen zijn simpel te volgen. Misschien dat sommigen zich afvragen hoe berekening twee precies tot stand is gekomen.
De deskundige 'fiscalisten' (waaronder de belastingdienst) gaan (heel) anders te werk. Hier een uitbreide uitwerking van Paul Muskens waarbij een andere woning wordt gekocht.
Als u de uitwerking niet kunt volgen, kan ik dat goed begrijpen. Dat is geen schande want ook veel hypotheekadviseurs hebben daar problemen mee. Niettemin is een en ander al sinds 1 januari 2013 van toepassing.
Een gewaarschuwd mens
Ik adviseer doorstromers daarom om goede afspraken (vooraf) te maken met hun hypotheekadviseur. Hypotheekadviseurs die alleen maar een hypotheek afsluiten voor de nieuwe woning doen half werk. Hypotheekadviseurs die wel alles doorberekenen zullen de “simpele” berekening hanteren.
Laat ik afsluiten met een tip voor u: voor wie zelf de aflossing, hypotheekrente en aflossingsstand van de annuïteitenhypotheek wil berekenen (of de hypotheekadviseur wil controleren) hier een link van de belastingdienst: https://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/connect/nl/koopwoning/content/aflossingsverplichting-annuiteitenlening-berekenen.