Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Mogelijkheden van een aflossingsvrije hypotheek

Mogelijkheden van een aflossingsvrije hypotheek

De aflossingsvrije hypotheek is in trek. Steeds vaker wordt deze hypotheekvorm afgesloten. Dat is natuurlijk ook niet verwonderlijk. De lage hypotheekrente zorgt voor een lage bruto maandlast.

De aflossingsvrije hypotheek is de meest simpele hypotheekvorm. Toch hebben huizenbezitters (veel) vragen over de aflossingsvrije hypotheek. Hieronder zomaar een paar voorbeelden.

  • Mag een starter een aflossingsvrije hypotheek afsluiten?

  • Hoe hoog mag een aflossingsvrije hypotheek zijn?

  • Kan ik een volledige aflossingsvrije hypotheek afsluiten?

  • Heb ik hypotheekrenteaftrek op mijn aflossingsvrije hypotheek?

Iedereen mag een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Starters sluiten meestal een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek af omdat zij dan de betaalde hypotheekrente kunnen opgeven aan de belastingdienst.

De helft aflossingsvrij

Via de Gedragscode Hypothecaire Financieringen (GHF) hebben banken afgesproken dat zij voor maximaal 50% van de waarde van de woning een aflossingsvrije hypotheek verstrekken. Het maakt hierbij niet uit of het een hypotheek met of zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) betreft.

In de meeste situaties is het benodigde hypotheekbedrag hoger dan 50% van de waarde van de woning. Voor dat deel moet dan een andere hypotheekvorm gekozen worden. De huizenbezitter bepaalt zelf welke hypotheekvorm dit is.

Afhankelijk van de hypotheekvorm en de situatie van de huizenbezitter is er sprake van hypotheekrenteaftrek of niet. Hierbij mogen banken altijd een bepaalde hypotheekvorm of de gehele hypotheek weigeren.

Starters

Een starter zou dus een combinatie kunnen afsluiten van een aflossingsvrije hypotheek en een spaarhypotheek. De gehele hypotheek komt dan in box 3 waardoor deze starter geen hypotheekrenteaftrek heeft. Natuurlijk zijn er banken in Nederland die deze combinatie weigeren.

Voor de bank is er sprake van een maximale aflossingsvrije hypotheek van 50% van de waarde van de woning. Volgens de belastingdienst echter is een 100% aflossingsvrije hypotheek gewoon mogelijk op de waarde van de woning.

Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld:

Waarde woning
€ 200.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek bij een bank € 100.000
Maximale aflossingsvrije hypotheek volgens de Belastingdienst € 200.000

Bij een familiehypotheek is het dus mogelijk om een 100% aflossingsvrije af te sluiten. Of de huizenbezitter nog hypotheekrenteaftrek heeft, is weer afhankelijk van zijn/haar situatie.

Nogmaals: starters kunnen hun betaalde hypotheekrente niet fiscaal opgeven als gekozen wordt voor een aflossingsvrije hypotheek. Sinds 2013 zijn zij verplicht een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek af te sluiten om hypotheekrenteaftrek te kunnen genieten.

Doorstromers

Doorstromers komen wel in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek als ze kiezen voor een aflossingsvrije hypotheek. Dat geldt alleen als ze aan kunnen tonen dat ze voor 1 januari 2013 al een hypotheek hadden lopen. Bovendien mag om renteaftrek te kunnen genieten de aflossingsvrije hypotheek niet hoger zijn dan de eerdere hypotheek.

Ter verduidelijking een rekenvoorbeeld:

Aankoop eerste koopwoning 1-1-2010 voor €200.000
Spaarhypotheek van €100.000
Aflossingsvrije hypotheek van €100.000
Woning wordt verkocht per 1-1-2020 voor €200.000

Situatie 1: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 voor € 300.000
 
Aflossingsvrije hypotheek
€ 150.000 (box 1)
Annuïteitenhypotheek
€ 150.000 (box 1)


De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu €150.000 (50% waarde woning, volgens de normen van de bank). Het was natuurlijk ook mogelijk geweest om de spaarhypotheek van €100.000 fiscaal mee te nemen. De aflossingsvrije hypotheek was dan €100.000 geworden.

Situatie 2: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 voor € 450.000  
Aflossingsvrije hypotheek € 200.000 (box 1)
Aflossingsvrije hypotheek €   25.000 (box 3)
Annuïteitenhypotheek
€ 225.000 (box 1)

De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu €225.000 (volgens de normen van de bank). Voor de hypotheekrenteaftrek is de maximale aflossingsvrije hypotheek €200.000 (niet hoger dan de eerdere hypotheek van 1-1-2010).

Situatie 3: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 voor € 700.000  
Aflossingsvrije hypotheek € 200.000 (box 1)
Aflossingsvrije hypotheek € 150.000 (box 3)
Annuïteitenhypotheek
€ 350.000 (box 1)


De hypotheek en waarde woning is €700.000. De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu €350.000 (50% van de waarde van de woning). Voor de hypotheekrenteaftrek is echter €200.000 van toepassing. Dit is namelijk de hoogte van de hypotheek op 1 januari 2013. Dit is dus dezelfde berekening als in rekenvoorbeeld 2.

Situatie 4: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020 voor € 150.000  
Aflossingsvrije hypotheek € 75.000 (box 1)
Annuïteiten- of spaarhypotheek € 75.000 (box 1)


De maximale aflossingsvrije hypotheek is nu €75.000 (50% waarde woning volgens de normen van de bank). Voor de overige €75.000 kan iedere hypotheekvorm worden gekozen.

Verbouwing

Belangrijk: Let op dat bij afkoop van de spaarpolis (box 1-polis) de afkoopwaarde moet worden gebruikt ter aflossing van de hypotheek. Het is niet mogelijk om dit bedrag achteraf te gebruiken voor een verbouwing. Wie toch gaat verbouwen, zal dat direct mee moeten nemen in de financieringsopzet.

Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:

Aankoop eerste koopwoning 1-1-2010 voor €200.000
Spaarhypotheek van €100.000
Afkoopwaarde polis is €40.000 (betaalde premies €30.000)
Aflossingsvrije hypotheek van €100.000
Woning wordt verkocht per 1-1-2020 voor €200.000

Situatie 1: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020
voor € 300.000 plus
€ 40.000 verbouwing
 
Aflossingsvrije hypotheek € 150.000 (box 1)
Annuïteitenhypotheek € 150.000 (box 1)


Als de verbouwing van €40.000 wordt gedaan uit het afkoopbedrag van de box 1-spaarpolis dan zal de fiscus voor de deur staan. Deze zal de afkoopwaarde in box 1 belasten. Het gaat hier dan over het rentebestanddeel van €10.000 (afkoopwaarde minus betaalde premies).

Deze huizenbezitter had beter het volgende kunnen doen:

Situatie 2: Nieuw koophuis gekocht op 1-1-2020
voor € 300.000 plus
€ 40.000 verbouwing
 
Aflossingsvrije hypotheek € 170.000 (box 1)
Annuïteitenhypotheek € 170.000 (box 1)


Er wordt nu eerst een hypotheek van €340.000 genomen (dit moet ook de minimale waarde na verbouwing zijn!). Na afkoop van de spaarpolis van €40.000 wordt dit bedrag afgelost op de hypotheek waardoor het volgende van toepassing kan worden:

Aflossingsvrije hypotheek € 170.000 (box 1)
Annuïteitenhypotheek € 130.000 (box 1)


In ieder geval is duidelijk dat er leuk gespeeld kan worden met de aflossingsvrije hypotheek. Vanwege de lage hypotheekrente is de hypotheekrenteaftrek niet hoog. Daarom kiezen steeds meer huizenbezitters ervoor om een gedeelte van hun hypotheek in box 3 te plaatsen. Zij hebben liever lagere maandlasten dan het voordeel van de hypotheekrenteaftrek.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Column door: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 20 nov Uw Douche van Koets: nomineren maar! 10
  2. 06 nov Huizenprijzen gaan dalen, volgens de banken 24
  3. 23 okt Mogelijkheden van een aflossingsvrije hypotheek 20

Gerelateerd

Reacties

20 Posts
| Omlaag ↓
  1. Jambo72 23 oktober 2020 10:48
    Het is inderdaad een mooi spel Jos, echter letten de adviseurs wel een beetje op dat rente aftrek ook ervoor zorgt dat je verzamelinkomen lager maakt en dat dit dus van invloed is op het al dan niet verkrijgen of de hoogte van de zorgtoeslag. Juist degene die zo laag mogelijke maandlasten willen zijn de starters en die komen vaak nog in aanmerking voor die toeslagen. Zou zeggen laat die toeslagen dan maar je aflossing (deels) betalen.
  2. StoplossBurner 23 oktober 2020 17:18
    quote:

    Atari schreef op 23 oktober 2020 14:03:


    Tja zo kijkt men er niet naar. Iedereen wil maximaal lenen tegen zo laag mogelijke lasten. Dus is aflossingsblij weer hip en trendy.


    Dat aflossingsblij weer hip en trendy is heeft natuurlijk alles te maken met de rentestand i.c.m. het alternatief wat huren voor de hoofdprijs is.
  3. henk b. 24 oktober 2020 11:38
    Jos, situatie 2:
    Fiscaal gezien (box 1 rente aftrek) mag het nieuwe aflossingsvrije deel niet hoger zijn dan het oude deel volgens mij. Het gaat niet om de totale hypotheek (200.00) maar om het aflossingsvrij deel daarvan (100.000), zodat in de nieuwe situatie slechts het deel à 100.000 voor rente aftrek in aanmerking komt (indien aflossingsvrij). Zou je dat nog kunnen nakijken?
    Henk
  4. forum rang 4 geobeo 24 oktober 2020 12:20
    quote:

    Jambo72 schreef op 23 oktober 2020 10:48:


    Het is inderdaad een mooi spel Jos, echter letten de adviseurs wel een beetje op dat rente aftrek ook ervoor zorgt dat je verzamelinkomen lager maakt en dat dit dus van invloed is op het al dan niet verkrijgen of de hoogte van de zorgtoeslag. Juist degene die zo laag mogelijke maandlasten willen zijn de starters en die komen vaak nog in aanmerking voor die toeslagen. Zou zeggen laat die toeslagen dan maar je aflossing (deels) betalen.


    Uhm?

    Om zorgtoeslag te kunnen ontvangen moet je minder dan 30k bruto per jaar verdienen in Nederland. En als je richting de 30k zit zul je amper toeslag genieten (gaat om een paar EUR per maand aan toeslag).

    Aannemende dat je een vast contract hebt en geen studieschuld of lease of andere schulden hebt, kun je met zo'n inkomen van 30k een huis van 140k EUR kopen.

    Als je al zo'n woning kunt vinden van 140k EUR in de buurt van je werkplaats (knappe jongen) dan heb je het over tientjes aan extra zorg toeslag PER JAAR door moeilijk te doen met rente aftrek. Zorg toeslag waarvan je niet weet of die over een jaar of 5 - 10 nog bestaat (100 % afhankelijk van politiek).

    Sja.. je kan het in een Excelletje gooien. Of lekker buiten gaan spelen :P
  5. sjeetje 26 oktober 2020 09:46
    quote:

    Met Effekt schreef op 26 oktober 2020 02:34:


    Als de hypotheek in box3 komt geldt het dan als negatief vermogen? Zodat het totale vermogen afneemt?
    Met een VHR van meer dan 1.2% en een hypotheekrente aftrek van minder dan 1.2% is deze oplossing interessant voor mensen met een groot positief box3 vermogen.


    Komt (een deel van) de waarde van het huis dan niet ook in box 3? Weet het niet hoor maar zou logisch klinken.
  6. knax63 26 oktober 2020 10:53
    Aflossingsvrij hypotheek is flexibeliteit inbouwen. Ooit moet je terug betalen. Kortom eeuwig rente betalen.

    Simpel inkomsten kan je maar een keer uitgeven.
    Wil je eerder uitgeven dan inkomsten binnenkomt dan leen je geld en betaal je rente. Logisch.
    Voor de rente die je betaalt kan je later niet iets anders voor kopen. Lange termijn kan je minder uitgeven.
  7. BBosman 26 oktober 2020 12:05
    quote:

    Met Effekt schreef op 26 oktober 2020 02:34:


    Als de hypotheek in box3 komt geldt het dan als negatief vermogen? Zodat het totale vermogen afneemt?
    Met een VHR van meer dan 1.2% en een hypotheekrente aftrek van minder dan 1.2% is deze oplossing interessant voor mensen met een groot positief box3 vermogen.
    Ja, ook een eigen-woning hypotheek kan fiscaal worden aangemerkt als box 3 hypotheek (fiscaal geen eigen woning, feitelijk wel eigen woning). Of dit voordelig is moet echt op individuele basis worden uitgerekend.
  8. forum rang 6 Ikkenietweten 26 oktober 2020 12:23
    quote:

    Jambo72 schreef op 23 oktober 2020 10:48:


    Het is inderdaad een mooi spel Jos, echter letten de adviseurs wel een beetje op dat rente aftrek ook ervoor zorgt dat je verzamelinkomen lager maakt en dat dit dus van invloed is op het al dan niet verkrijgen of de hoogte van de zorgtoeslag. Juist degene die zo laag mogelijke maandlasten willen zijn de starters en die komen vaak nog in aanmerking voor die toeslagen. Zou zeggen laat die toeslagen dan maar je aflossing (deels) betalen.


    Zo zie je maar weer.

    Het wordt hoog tijd voor een BELASTINGHERZIENING met invoering van het basisinkomen.
    Gaan we uiteindelijk toch naartoe.
  9. Jos Koets 26 oktober 2020 16:13
    quote:

    henk b. schreef op 24 oktober 2020 11:38:


    Jos, situatie 2:
    Fiscaal gezien (box 1 rente aftrek) mag het nieuwe aflossingsvrije deel niet hoger zijn dan het oude deel volgens mij. Het gaat niet om de totale hypotheek (200.00) maar om het aflossingsvrij deel daarvan (100.000), zodat in de nieuwe situatie slechts het deel à 100.000 voor rente aftrek in aanmerking komt (indien aflossingsvrij). Zou je dat nog kunnen nakijken?
    Henk


    Fiscus kijkt naar de hoogte van het box 1 bedrag op 1 januari 2013 en niet naar de hypotheekvormen.
    Anders is het helemaal niet bij te houden voor de fiscus.

    Gr. Jos
  10. Mousje 27 oktober 2020 14:14
    quote:

    sjeetje schreef op 26 oktober 2020 09:46:


    [...]

    Komt (een deel van) de waarde van het huis dan niet ook in box 3? Weet het niet hoor maar zou logisch klinken.


    Nee, zolang je in het huis woont, blijft die in box 1. Waarmee je dus EWF in die box moet bijtellen, maar nog even dankzij Wet Hillen, ook aftrek geniet als de hypotheekrente < EWF. Da's dus een tijdelijk voordeel van de hypotheek in box 3/: zowel aftrek in box 1 (Hillen) als in Box 3.

    Als Jos K. nou ook uitlegt hoe je een hypotheek van box 1 naar box 3 verhuist (zoals in zijn laatste alinea), zijn we compleet!
  11. Mousje 27 oktober 2020 14:18
    quote:

    Met Effekt schreef op 26 oktober 2020 02:34:


    Als de hypotheek in box3 komt geldt het dan als negatief vermogen? Zodat het totale vermogen afneemt?
    Met een VHR van meer dan 1.2% en een hypotheekrente aftrek van minder dan 1.2% is deze oplossing interessant voor mensen met een groot positief box3 vermogen.


    Ja, er zit welsiwaar een drempel in de aftrek, maar de hypotheekschuld kan je in box 3 als negatief vermogen opvoeren. Overigens is het VRH en geen VHR (da's een Vaillant Hoog Rendement CV ketel)
  12. Jos Koets 27 oktober 2020 14:48
    quote:

    Mousje schreef op 27 oktober 2020 14:14:


    [...]

    Nee, zolang je in het huis woont, blijft die in box 1. Waarmee je dus EWF in die box moet bijtellen, maar nog even dankzij Wet Hillen, ook aftrek geniet als de hypotheekrente < EWF. Da's dus een tijdelijk voordeel van de hypotheek in box 3/: zowel aftrek in box 1 (Hillen) als in Box 3.

    Als Jos K. nou ook uitlegt hoe je een hypotheek van box 1 naar box 3 verhuist (zoals in zijn laatste alinea), zijn we compleet!


    www.iex.nl/Column/291204/Is-een-box-3...

    Gr. Jos
20 Posts
|Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare