Wie een huis koopt en een hypotheek nodig heeft, zal altijd als eerste kijken naar de laagste hypotheekrente. Dat is ook logisch, want de laagste hypotheekrente brengt de laagste maandlasten met zich mee.
Aan de andere kant willen de meeste huizenbezitters ook zekerheid hebben met betrekking tot hun bruto maandlasten. Hierdoor kiezen heel veel huizenbezitters ervoor om hun hypotheekrente voor een langere periode vast te zetten.
Maandlasten vergeleken
De bruto maandlasten zijn afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente en de gekozen hypotheekvorm. Hieronder enkele rekenvoorbeelden van twee hypotheekvormen: de aflossingsvrije hypotheek en de annuïteitenhypotheek.
Ik heb expres in de berekening ook de rentepercentages van 3% tot 5% meegenomen. Er zijn nog veel huizenbezitters die deze hypotheekrente betalen.
Deze huizenbezitters hebben namelijk hun hypotheekrente in de jaren 2010 – 2014 voor 20 jaar vastgezet. In 2011 was de hypotheek hoger dan 5% (zelfs bijna 6%) bij een rentevaste periode van 20 jaar (zie onderstaande grafiek voor hypotheken met NHG). Dit soort percentages hebben we de afgelopen jaren niet meer gezien, en die komen er voorlopig ook niet meer.
Als we de aflossingsvrije hypotheek vergelijken met de annuïteitenhypotheek, valt op dat het verschil in bruto maandlasten het grootst is (procentueel) bij een lage hypotheekrente: de reden waarom veel huizenbezitters de afgelopen maanden/jaren gekozen hebben voor de aflossingsvrije hypotheek. Ook de komende tijd zal dat niet veranderen.
Natuurlijk kunnen de maandlasten nog lager. Hieronder een grafiek waarbij de hypotheekrente voor 1 jaar, 10 jaar en 20 jaar is vastgezet.
Wie ieder jaar zijn hypotheekrente voor 1 jaar heeft vastgezet, heeft over al die jaren het minst aan bruto maandlasten betaald. Het opvallend dat ook nu de meeste huizenbezitters er niettemin voor kiezen om hun hypotheekrente voor langere tijd vast te zetten. Op het ogenblik, met de huidige hypotheekrentes, kiezen de meeste huizenbezitters ervoor om de hypotheekrente voor 20 jaar vast te zetten.
Het renteverschil tussen 1 jaar vast en 20 jaar vast is bij annuïteitenhypotheek met NHG op het ogenblik 60 procentpunt (datum 1 oktober 2020). Hierbij merk ik op dat we wel te maken hebben met twee verschillende banken.
Toch vastzetten
Een huizenbezitter zal niet zo snel zijn hypotheek een paar keer gaan oversluiten vanwege de duizenden euro’s aan oversluitkosten. Ik bedoel hiermee dat als een huizenbezitter zijn rente voor 1 jaar heeft vastgezet, hij / zij maar moet afwachten of na dit jaar zijn bank weer de laagste rente heeft van alle banken in Nederland. Het gebeurt vaak dat juist een andere bank de laagste rente heeft. Een hypotheek oversluiten naar deze bank kost dan veel geld.
Bovendien is een huizenbezitter altijd afhankelijk van het moment van kopen. Wie in 2011 een woning kocht, had nu eenmaal te maken met hogere hypotheekrentes dan de huizenbezitters die nu een woning kopen. Wie echter toen de rente voor maar 1 jaar had vastgezet (ieder jaar weer), doet daar nu zijn voordeel mee en kan genieten van de lage hypotheekrente van nu.
Veel huizenbezitters die toen hun hypotheekrente voor bijvoorbeeld 20 jaar hebben vastgezet, hebben (terecht) spijt dat zij dat hebben gedaan. Zij hebben gekozen voor zekerheid met betrekking tot hun maandlasten, maar die zijn heel hoog in vergelijking met de maandlasten die zij nu hadden kunnen betalen.
De kristallen bol
In ieder geval is duidelijk dat het voorspellen van wat de hypotheekrente in de toekomst gaat doen, niet meevalt. In mei/juni toen de hypotheekrente steeg, zijn er heel veel hypotheken overgesloten. De kenners en hypotheekadviseurs waren van mening dat de hypotheekrente verder ging stijgen. Het tegendeel blijkt waar te zijn. Vanaf september is de rente weer gaan dalen. De verwachting is nu dat de hypotheekrente naar nieuwe laagterecords zal gaan de komende maanden.
Misschien tijd om de rente voor 20 jaar vast te zetten of... toch voor slechts een jaartje.