De Nederlandsche Bank (DNB) heeft slecht nieuws voor huizenbezitters: Zij verwacht dat vanwege de coronacrisis de huizenprijzen gaan dalen.
Deze daling is nu al van toepassing, want volgens de bank is deze begonnen in de tweede helft van 2020 (vanaf juli). In 2021 en 2022 zal deze daling dan volgens DNB nog verder doorzetten.
DNB gaat uit van een daling van 2,1% in 2021 en 3,7% in 2022. Ik hoor u als lezer direct al roepen dat dit geen grote percentages zijn. Daar heeft u volkomen gelijk in. De afgelopen jaren stegen de huizenprijzen met hogere percentages. DNB geeft ook diverse redenen aan voor de daling, namelijk:
- De economie krimpt met 6,4%
- De economische schade is pas in 2023 weer ingehaald
- De koopkracht daalt, lonen onder druk
- Vooral flexwerkers en zzp-ers zijn de dupe
- De werkloosheid stijgt naar 7,3% (vorige jaar 3,4%)
Lagere maximale hypotheek
De afgelopen weken / maanden lees je vooral dat de loonsverhogingen die dit jaar zijn toegezegd niet door zullen gaan voor veel werknemers in Nederland. Voor degenen die graag een (andere) koopwoning willen kopen, betekent dit dat ze rekening moeten houden met een lagere maximale hypotheek.
Werknemers die hun woning willen verbouwen of hun hypotheek willen oversluiten, hebben een probleem als hun inkomen niet voldoende is.
Aan de andere kant is het begrijpelijk dat werkgevers die in (grote) financiële problemen verkeren, de toegezegde loonsverhoging niet doorvoeren. Of dit voldoende is om een bedrijf te redden, zal later pas blijken.
Lastiger positie voor zelfstandigen
Vooral de flexwerkers en zzp-ers zijn de dupe van de coronacrisis. Bij deze doelgroep wordt voor de maximale hypotheek het gemiddelde genomen van de winst uit onderneming van de afgelopen drie jaar (bij een flexwerker is dit het inkomen over de afgelopen drie jaar). Hierbij moet de winst uit onderneming in het laatste jaar wel hoger zijn dan het gemiddelde inkomen.
Twee rekenvoorbeelden ter verduidelijking:
Rekenvoorbeeld 1:
Winst uit onderneming 2017: €30.000
Winst uit onderneming 2018: €40.000
Winst uit onderneming 2019: €50.000
Gemiddelde winst is €40.000
Bij deze cijfers is het toetsingsinkomen voor de hypotheek €40.000
Rekenvoorbeeld 2:
Winst uit onderneming 2017: €50.000
Winst uit onderneming 2018: €40.000
Winst uit onderneming 2019: €30.000
Gemiddelde winst is ook €40.000
Het toetsingsinkomen voor de hypotheek is bij rekenvoorbeeld 2 nu €30.000. Dat is dus omdat de winst in het laatste jaar lager is dan het gemiddelde.
Voor de maximale hypotheek is dit een groot verschil. Banken controleren zelfstandigen in coronatijd extra (lees: zeer streng). Hierbij wordt vooral naar de hoogte van de eigen middelen (spaargeld) gekeken en naar welke omzet er in 2020 tot op heden is behaald.
Vooral dat laatste kan voor veel zelfstandigen een groot probleem worden voor de hoogte van de hypotheek. Het is logisch dat banken strengere eisen stellen aan hypotheken. Werknemers worden echter minder streng gecontroleerd dan zelfstandigen.
Versoepeling hypotheeknormen
DNB verwacht dus een daling, maar de heren en dames in Den Haag (het kabinet) willen de zoekende huizenbezitters een handje helpen. Zij zijn namelijk van plan de hypotheeknormen voor 2021 verder te versoepelen.
Het gaat dan over de doelgroep tweeverdieners. Het laagste inkomen van de twee gaat voor 90% meetellen in plaats van 80%. Bovendien moet een studieschuld minder op het maximale hypotheekbedrag gaan drukken, zie dit artikel in het AD. In het artikel staat ook een rekenvoorbeeld, zie hieronder:
Een stelletje heeft een modaal inkomen (€36.000 bruto per jaar per persoon), waarbij de een €40.000 verdient en de ander €30.000. Als nu de maximale hypotheek wordt berekend, wordt het hoogste salaris voor 100% als toetsingsinkomen meegerekend, en het tweede salaris voor 80% (€24.000).
In de nieuwe situatie vanaf 1 januari 2021 zou het lagere inkomen voor 90% meetellen (dus €27.000). De maximale hypotheek is dan niet €328.441 (bij een rentepercentage van 1,75%), maar €351.651. Dat is dus zo'n €23.000 meer.
... leidt wel tot grotere risico's
Het is leuk dat mensen meer hypotheek kunnen krijgen, maar de risico’s worden hierdoor ook groter. Een paar jaar terug mocht het tweede inkomen nog voor 50% worden meegeteld. Nu moet dit percentage zelfs 90% worden. Even doorrekenen en in 2022 wordt het tweede inkomen volledig meegenomen!
Gevolg is wel dat er niets mag gebeuren met het tweede inkomen. Als het door omstandigheden omlaag gaat, betekent dit volgens de normen van de bank dat de hypotheek niet meer betaalbaar is.
De coronacrisis heeft laten zien wat een inkomen waard is. Voor heel veel Nederlanders in ieder geval geen zekerheid.
Een verruiming is leuk, maar zorgt er ook weer voor dat de huizenprijzen verder gaan stijgen. Als iemand globaal 8% meer hypotheek kan krijgen, dan is de kans zeer groot dat ook de huizenprijzen met dit percentage omhoog gaan.
Het maakt dan niet uit of de hypotheekrente wat gaat stijgen, als het maar niet met procenten tegelijk gaat. Voorlopig zie je dat diverse banken weer hun hypotheekrentes verlagen.