Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

DNB: huizenprijzen gaan dalen

DNB: huizenprijzen gaan dalen

De Nederlandsche Bank (DNB) heeft slecht nieuws voor huizenbezitters: Zij verwacht dat vanwege de coronacrisis de huizenprijzen gaan dalen.

Deze daling is nu al van toepassing, want volgens de bank is deze begonnen in de tweede helft van 2020 (vanaf juli). In 2021 en 2022 zal deze daling dan volgens DNB nog verder doorzetten.

DNB gaat uit van een daling van 2,1% in 2021 en 3,7% in 2022. Ik hoor u als lezer direct al roepen dat dit geen grote percentages zijn. Daar heeft u volkomen gelijk in. De afgelopen jaren stegen de huizenprijzen met hogere percentages. DNB geeft ook diverse redenen aan voor de daling, namelijk:

  • De economie krimpt met 6,4%
  • De economische schade is pas in 2023 weer ingehaald
  • De koopkracht daalt, lonen onder druk
  • Vooral flexwerkers en zzp-ers zijn de dupe
  • De werkloosheid stijgt naar 7,3% (vorige jaar 3,4%)

Lagere maximale hypotheek

De afgelopen weken / maanden lees je vooral dat de loonsverhogingen die dit jaar zijn toegezegd niet door zullen gaan voor veel werknemers in Nederland. Voor degenen die graag een (andere) koopwoning willen kopen, betekent dit dat ze rekening moeten houden met een lagere maximale hypotheek.

Werknemers die hun woning willen verbouwen of hun hypotheek willen oversluiten, hebben een probleem als hun inkomen niet voldoende is.

Aan de andere kant is het begrijpelijk dat werkgevers die in (grote) financiële problemen verkeren, de toegezegde loonsverhoging niet doorvoeren. Of dit voldoende is om een bedrijf te redden, zal later pas blijken.

Lastiger positie voor zelfstandigen

Vooral de flexwerkers en zzp-ers zijn de dupe van de coronacrisis. Bij deze doelgroep wordt voor de maximale hypotheek het gemiddelde genomen van de winst uit onderneming van de afgelopen drie jaar (bij een flexwerker is dit het inkomen over de afgelopen drie jaar). Hierbij moet de winst uit onderneming in het laatste jaar wel hoger zijn dan het gemiddelde inkomen.

Twee rekenvoorbeelden ter verduidelijking:

Rekenvoorbeeld 1:
Winst uit onderneming 2017: €30.000
Winst uit onderneming 2018: €40.000
Winst uit onderneming 2019: €50.000
Gemiddelde winst is €40.000

Bij deze cijfers is het toetsingsinkomen voor de hypotheek €40.000

Rekenvoorbeeld 2:
Winst uit onderneming 2017: €50.000
Winst uit onderneming 2018: €40.000
Winst uit onderneming 2019: €30.000
Gemiddelde winst is ook €40.000

Het toetsingsinkomen voor de hypotheek is bij rekenvoorbeeld 2 nu €30.000. Dat is dus omdat de winst in het laatste jaar lager is dan het gemiddelde.

Voor de maximale hypotheek is dit een groot verschil. Banken controleren zelfstandigen in coronatijd extra (lees: zeer streng). Hierbij wordt vooral naar de hoogte van de eigen middelen (spaargeld) gekeken en naar welke omzet er in 2020 tot op heden is behaald.

Vooral dat laatste kan voor veel zelfstandigen een groot probleem worden voor de hoogte van de hypotheek. Het is logisch dat banken strengere eisen stellen aan hypotheken. Werknemers worden echter minder streng gecontroleerd dan zelfstandigen.

Versoepeling hypotheeknormen

DNB verwacht dus een daling, maar de heren en dames in Den Haag (het kabinet) willen de zoekende huizenbezitters een handje helpen. Zij zijn namelijk van plan de hypotheeknormen voor 2021 verder te versoepelen.

Het gaat dan over de doelgroep tweeverdieners. Het laagste inkomen van de twee gaat voor 90% meetellen in plaats van 80%. Bovendien moet een studieschuld minder op het maximale hypotheekbedrag gaan drukken, zie dit artikel in het AD. In het artikel staat ook een rekenvoorbeeld, zie hieronder:

Een stelletje heeft een modaal inkomen (€36.000 bruto per jaar per persoon), waarbij de een €40.000 verdient en de ander €30.000. Als nu de maximale hypotheek wordt berekend, wordt het hoogste salaris voor 100% als toetsingsinkomen meegerekend, en het tweede salaris voor 80% (€24.000).

In de nieuwe situatie vanaf 1 januari 2021 zou het lagere inkomen voor 90% meetellen (dus €27.000). De maximale hypotheek is dan niet €328.441 (bij een rentepercentage van 1,75%), maar €351.651. Dat is dus zo'n €23.000 meer.

... leidt wel tot grotere risico's

Het is leuk dat mensen meer hypotheek kunnen krijgen, maar de risico’s worden hierdoor ook groter. Een paar jaar terug mocht het tweede inkomen nog voor 50% worden meegeteld. Nu moet dit percentage zelfs 90% worden. Even doorrekenen en in 2022 wordt het tweede inkomen volledig meegenomen!

Gevolg is wel dat er niets mag gebeuren met het tweede inkomen. Als het door omstandigheden omlaag gaat, betekent dit volgens de normen van de bank dat de hypotheek niet meer betaalbaar is.

De coronacrisis heeft laten zien wat een inkomen waard is. Voor heel veel Nederlanders in ieder geval geen zekerheid.

Een verruiming is leuk, maar zorgt er ook weer voor dat de huizenprijzen verder gaan stijgen. Als iemand globaal 8% meer hypotheek kan krijgen, dan is de kans zeer groot dat ook de huizenprijzen met dit percentage omhoog gaan.

Het maakt dan niet uit of de hypotheekrente wat gaat stijgen, als het maar niet met procenten tegelijk gaat. Voorlopig zie je dat diverse banken weer hun hypotheekrentes verlagen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 11 sep Kabinet denkt over afschaffen hypotheekrenteaftrek 24
  2. 28 aug DNB: huizenprijzen gaan dalen 27
  3. 07 aug AFM laat hypotheekadviseur zijn gang gaan 5

Gerelateerd

huizenprijs

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

maximale hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
27 Posts
Pagina: «« 1 2 | Laatste | Omlaag ↓
  1. Ikvraaghetmaar 31 augustus 2020 12:30
    DNB speelt een merkwaardige rol in Nederland of het nu om de pensioenen of de woningmarkt gaat.
    DNB probeert altijd de eigen rol te verdoezelen en zit er vaak naast met voorspellingen.
    Er zijn twee factoren die de woningmarkt het meest bepalen: de hypotheekrente en het uitleenbeleid van de banken. Beide worden door DNB onbelangrijke mate bepaald. Toch hoor je DNB hier niet over. De prijzen zouden volgens DNB dalen vanwege de terugval in de economische groei (iets wat een geringere rol speelt). De hypotheekrente is eigenlijk te hoog dankzij de DNB, wat de markt nog wat matigt. Het uitleenbeleid is daarentegen is veel te soepel wat de belangrijkste aanjager is van de markt. DNB kan de markt eenvoudig matigen door 80% of 90% hypotheken als maximum voor te schrijven. Maar dat zal van de politiek wel niet mogen.
  2. Bas2012 31 augustus 2020 15:33
    quote:

    kuddedier schreef op 28 augustus 2020 17:19:


    [...]

    Grappig dat het Nederlandse ideaal altijd dit prototype huis met een tuintje lijkt te zijn. Zelf woon ik in de regio Den Haag en hier staan heel veel protiek woningen uit de jaren 2030 van de vorige eeuw, zeer typisch voor de regio. Nu had ik een Tjechische vriendin over de vloer en zij was erover verbaasd dat de woningen op staat niveau, in jargon hier 'parterrewoning', meer waard waren dan de even grote bovenwoningen. Ik vertelde haar dat de reden hiervoor was dat deze woningen een tuin hadden en de bovenwoningen slechts een balkon of dakteras.
    Waarop zij antwoorde dat zij nooit op straat niveau zou willen wonen in verband met de privacy (Jan en alleman die zomaar naar binnen kunnen kijken) En dat in Tchechie woningen op staat niveau een lagere waarde hadden (ook vrij stanaade woningen) dan bovenwoningen.

    Ik zelf had er nog nooit op die manier naar gekeken maar er zit wat in. De Nederlandse cultuur staat er in europa om bekend dat deze niet heel veel hecht aan persoonlijke privacy, en wellicht is dit daar een uitvloeisel van, ook de grote ramen aan de straatkant is typisch iets nederlands.


    Je moet je wel afvragen wie nu privacy heeft, zijn het de mensen die naar binnen kijken, of zijn het de mensen die naar jou naar buiten kijken ;)

    Maar goed blijft bijzonder de hoofdprijs betalen voor 3 hoog (of laag) achter en 30 jaar aan het juk van de bank. De middeleeuwse samenleving in een ander jasje (ipv je stukje grond om te ploegen tegen pacht, nu in je kleine bunker tegen hypotheek of huur)….
  3. deschaker 31 augustus 2020 23:17
    quote:

    A1 schreef op 28 augustus 2020 15:11:


    Komende 20 jaar gaan er miljoenen huizen vrij komen door de babyboomers zie CPB grafiek leeftijdsopbouw. De nieuwe generatie is al aan het krimpen. Arme mensen die nu instappen. Triest dat de instanties NVM Banken en DNB hier over zwijgen.


    Daarentegen krijg we steeds meer 1 persoons huishoudens om dat argument van tafel te vegen
  4. forum rang 4 taurus86 1 september 2020 08:14
    We praten in feite over het ultieme verdienmodel van de Overheid. Gerrit Zalm is ermee begonnen en was daar eerlijk over. "Jaag de huizenprijzen op, dat jaagt de economie op , en t.z.t ga je de overwaarde afromen met fiscale maatregelen"
    En kort geleden werd voor het eerst geopperd dat "de overwaarde als Vermogen zou moeten worden meegeteld".
    100 miljard ingezet op "Corona" en hoeveel overwaarde zit er in de huizenmarkt? Een veelvoud hiervan!
    `Als de vos de passie preekt, boer pas op je ganzen`
  5. Stephanus1987 1 september 2020 14:10
    Verhogen van de leennorm, afschaffing van de overdrachtsbelasting voor starters.. allemaal maatregelen die de huizenprijzen stuwen. Alleen er moet toch een keer een stop komen. Hoewel de rente laag blijft moet de schuld toch worden afgelost, en voor starters is dat het gehele bedrag in 30 jaar, los van dat de rente laag staat werkt dit lekker door in de maandlast. Lonen zie ik beperkt stijgen komende jaren, je ziet ook dat duurdere huizen al minder snel aftrek vinden. Denk dat er wel een keer een psychologische barrière komt. Hier op de hoek een woning te koop gekomen met vraagprijs van bijna 6000 per m2. en dan kun je nauwelijks rechtop lopen in je 1.5 slaapkamer.
27 Posts
Pagina: «« 1 2 | Laatste |Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by VWD Group Crypto data by Crypto Compare