Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

AFM laat hypotheekadviseur zijn gang gaan

AFM laat hypotheekadviseur zijn gang gaan

Veel huizenzoekers moeten heel wat zweetdruppels verwerken om een leuke woning te kunnen kopen.

De zoektocht is vaak al een heel karwei. Er staan namelijk niet zoveel woningen meer te koop. Is er eindelijk een leuke koopwoning gevonden, dan zijn er talloze andere gegadigden. Hierna volgt dan nog de hypotheek waarbij meestal gebruik wordt gemaakt van de diensten van een hypotheekadviseur.

De hypotheekadviseur komt niet zo positief uit het AFM-onderzoek Consumentenmonitor voorjaar 2020 over hypotheken:

  • Het aandeel hypotheeksluiters dat een consumptief krediet bijsluit voor de koop van de woning is gestegen van 9% (2019) naar 14% (2020).
  • De helft van de hypotheeksluiters onder de 34 jaar krijgt van de adviseur geen vraag over een studieschuld. Een op de acht (12%) starters aan wie die vraag niet gesteld is, heeft er echter wel een.
  • Bijna een kwart van de adviezen aan klanten jonger dan 35 jaar besteedt geen aandacht aan risico's rond werkloosheid en arbeidsongeschiktheid.
  • Het aandeel doorstromers en oversluiters dat het aflossingsvrije hypotheekdeel verhoogt ten opzichte van wat het in de oude hypotheek was, is gestegen van 18% (2019) naar 28% (2020).
  • Bijna de helft heeft bij het afsluiten van de hypotheek een bedrag gereserveerd voor verduurzaming, door het verhogen van de hypotheek (23%) of door het gebruik van eigen middelen (24%).

Een koper die een consumptief krediet moet bijsluiten om een woning te kopen, heeft niet genoeg eigen middelen. Hierbij zal het er niet altijd alleen om gaan de kosten koper te kunnen betalen.

Veel kopers kopen een woning boven de vraagprijs. Als de taxatiewaarde van de woning lager is dan de koopprijs van de woning, moet het verschil uit eigen middelen betaald worden.

Uit een onderzoek van DNB blijkt dat 95% van de taxaties gelijk of hoger is aan de vraagprijs. Een consumptief krediet afsluiten om dit betalen, is een dure oplossing. Bovendien moet het inkomen voldoende zijn om het consumptief krediet èn de hypotheek te kunnen betalen. Overkreditering is ten strengste verboden.

In ieder geval is 14% (1 op de 7 kopers!) een hoog percentage. Deze mensen wonen dus in een koophuis zonder spaarvermogen achter de hand te hebben.

Dat veel hypotheekadviseurs niet navragen of hun klant een studieschuld heeft, is zeer opmerkelijk. Met dit resultaat zal de AFM zeker niet blij zijn, want het is heel duidelijk hoe men er daar over denkt. Het is alweer ruim vier jaar terug (januari 2016) dat de AFM mij haar mening heeft gegeven over hypotheekadviseurs die studieschulden niet meenemen in de toetsing van de maximale hypotheek.

Reactie AFM

Bij het bepalen van de maximale financieringslast voor het verkrijgen van een hypotheek, moeten alle financiële verplichtingen van de klant meegenomen worden (art 3. Tijdelijke Regeling hypothecair krediet). Ook een studieschuld is een financiële verplichting en telt dus mee. Dit geldt bij een hypotheek met én zonder NHG.

Als er (tijdelijk) uitstel van het aflossen van de studieschuld is verkregen, moeten hypotheekaanbieders toch rekening houden met de studieschuld. Doen ze dat niet, dan overtreden ze wet- en regelgeving. Het niet meenemen van de studieschuld bij het afsluiten van een hypotheek kan in de toekomst problemen opleveren en is daarom niet in het belang van de consument.

Hypotheekadviseurs die de studieschuld niet meenemen, overtreden de wet- en regelgeving. De AFM kan dan een boete geven. Of, als de regels stelselmatig worden overtreden, de hypotheekadviseur zijn of haar vergunning afnemen.

Tienduizenden euro's

Veel adviseurs nemen dus een groot risico. Een studieschuld niet meenemen in de berekening van de maximale hypotheek is trouwens “zeer aantrekkelijk”.

Hieronder een rekenvoorbeeld met de volgende uitgangspunten:
Inkomen man €35.000
Inkomen vrouw €25.000
Studieschuld man €20.000
Studieschuld vrouw €15.000
Toetsrente 1,10% bij 10 jaar rentevaste periode
Maximale hypotheek op inkomen (zonder studieschulden) €291.185
  met studieschulden nieuw stelsel €242.909
  met studieschulden oud stelsel €210.726

Het nieuwe leenstelsel is in september 2015 ingegaan. Studieschulden in het nieuwe stelsel moeten getoetst worden op 0,45% van de studieschuld. In het oude stelsel is dit hoger, namelijk 0,75%.

Bovenstaande cijfers laten zien dat de maximale hypotheek zonder studieschulden te toetsen beduidend hoger is (bijna €50.000 tot €80.000 hoger). Het mag niet, maar “verzwijgen” zorgt voor beduidend meer mogelijkheden om een huis te kopen.

Klantdossier

Als een hypotheekadviseur er niet naar vraagt, dan moet een klant zelf zijn of haar studieschuld doorgeven aan de hypotheekadviseur. Een klant heeft natuurlijk ook verantwoordelijkheid. Dat hij/zij zich hiermee in de vingers snijdt, is helaas wel aan de orde.

Iedere hypotheekadviseur moet de risico’s van arbeidsongeschiktheid, werkloosheid, overlijden en het inkomen op pensioendatum in kaart brengen voor zijn klant. Deze onderdelen moeten ook beschreven worden in een klantdossier.

Dit klantdossier moet een hypotheekadviseur verplicht maken. Het niet meenemen van de arbeidsongeschiktheid en werkloosheid betekent dat een hypotheekadviseur niet aan zijn zorgplicht heeft voldaan. De AFM kan deze adviseurs een boete geven of zelfs de vergunning afnemen.

Een leuk bedrag

Het aantal aflossingsvrije hypotheken is gestegen. Dit vind ik niet opmerkelijk. De hypotheekrente is laag en waarom zou een huizenbezitter zijn hele hypotheek aflossen.

Wie de hypotheekrente voor een lange periode vastzet, komt aan een zeer betaalbare maandlast bij een aflossingsvrije hypotheek. Een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 met een hypotheekrente van 1,5% kost 250 euro per maand. Dat een huizenbezitter daar vaak geen renteaftrek meer over heeft, is toch niet belangrijk met deze lage maandlasten.

Ik weet dat veel fanatieke (IEX)beleggers met deze €200.000 jaarlijks een leuk rendement maken. Natuurlijk hebben zij geen zekerheid, maar dat is het risico dat iedere belegger neemt.

Oudere huizenbezitters nemen juist een gedeelte van hun overwaarde van hun woning op. Den Haag zorgt er alleen maar voor dat de pensioenen lager worden. Het is logisch dat oudere huizenbezitters zelf stappen ondernemen. Ze willen lekker genieten van het leven en niet iedere euro omdraaien.

Meer controles

De AFM zal zelf niet blij zijn met de resultaten van hun onderzoek. Dat is ook logisch. Veel hypotheekadviseurs houden zich niet aan de regels omtrent de zorgplicht.

De afgelopen jaren hoor je niet veel meer dat de AFM een hypotheekadviseur een boete heeft gegeven. Gezien de resultaten van het onderzoek betekent dat dat de AFM dus minder controleert. Ze zijn er dus vanuitgegaan dat hypotheekadviseurs hun zorgplicht goed nakomen.

Dit laatste blijkt niet het geval. Het is dus weer tijd voor meer controles.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 11 sep Kabinet denkt over afschaffen hypotheekrenteaftrek 24
  2. 28 aug DNB: huizenprijzen gaan dalen 27
  3. 07 aug AFM laat hypotheekadviseur zijn gang gaan 5

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

taxatie

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
5 Posts
| Omlaag ↓
  1. Atari 8 augustus 2020 04:49
    Mijn ervaringen zijn echt anders. De markt is nog rotter Iedereen heeft zijn eigen agenda. De duur betaalde AFM academici zorgen echt niet voor een betere markt maar voor hun eigen arbeidsvoorwaarden. Ik heb die lui een keer gebeld om een misstand te melden. Letterlijke antwoord was "we hebben t op de radar en houden vinger aan de pols". Hetzelfde als een burger die aangifte doet bij een agent waarvan de agent plichtmatig een proces-verbaal opmaakt maar eigenlijk met zijn hoofd zit bij zn lunch box, en weet dat t verspilde tijd is. Die AFM rakkers zitten alleen in je nek te hijgen voor een jaarlijkse AFM vragenlijst. Hier moet je wat domme vragen in beantwoorden. Erna betaal je je bijdrage en kan je op de markt doen en laten wat je wil zonder in de problemen te komen. Klanten zijn altijd opzoek naar de ideale adviseur die bereid is om samen de bank om de tuin te leiden. Partners in crime! De adviseur zoekt ook een rommelende taxateur en het spel kan beginnen. In sommige gevallen speelt ook een sjoemelende werkgever en boekhouder mee en de bank kan onmogelijk bewijzen dat er wordt gerommeld. En als dat gebeurt kan je zeer makkelijk naar een andere bank en begin je opnieuw. Het verzwijgen van een studielening is niet zo spannend. Dat gebeurt meer dan dat het eerlijk wordt aangegeven. Als een klant het aangeeft dan zegt de adviseur het vaak niet tegen de bank want de klant kan bij jou meer lenen en vind jou meteen een top adviseur en hierdoor krijg je de opdracht. Het niet vermelden van een studielening wordt niet bestraft. Wat ook interssant is als de lening niet passend is, gewoon weer uitsmeren in 30 jaar! Ongeacht eigen woning verleden. Wie controleert dat? De belastingdienst niet want die hebben moeite met zichzelf en weten het na een aantal verhuizingen ook niet meer. Hiermee heb je altijd de hoogste leencapaciteit en de klant vind jou en top adviseur. Heeft een klant geen eigen geld ook daar is een oplossing voor. Sluit de hypotheek bij een bank waarbij je geen eigen geld hoeft aan te tonen en sluit een kredietje af na finaal akkoord en voor passeren. Hiermee maak je niet alleen je klant blij maar verdien je ook nog wat provisie. Ook nu vind de klant jou een top adviseur! Oogje dichtknijpen omdat de oude woning niet wordt verkocht maar wordt verhuurd geen probleem je bent tenslotte een adviseur en niet het openbaar ministerie. Klant vind jou een top adviseur. Stel dat de klant een reguliere hypotheek wenst om te verhuren gewoon meewerken en zeggen dat het officieel niet mag maar dat jij het niet controleert en ze er wel veel geld aan kunnen verdienen en pak kans bijna nihil is en klant vind jou weer een top adviseur. Aflossingsblij zonder verleden geen probleem er zijn genoeg banken die het niet toetsen en klakkeloos aannemen wat er op de aanvraag staat. Klant blij en jij bent weer een top adviseur! Hiermee verdien jij niet alleen goed geld door deze opdrachten. Maar klanten brengen jou weer nieuwe klanten en geven je goede reviews. Ik heb bij verschillende ketens gewerkt als adviseur. Bij geen enkele organisatie wilde men weten of ik de risico's had besproken, of een klantadviesrapport had gemaakt. Bij 1 franchiseketen wilde men elke week alleen informatie over de getekende opdrachtbevestigingen. Bij een andere organisatie werd mij verteld dat ik niet te veel tijd aan klanten mocht besteden voor producten die niks opleveren. Indien ik dit onderdeel kon overslaan was dit rendabeler. Gevolg was dat ik en mijn collega's allemaal het onderdeel overlijdensdekking overslaan of weinig aandacht geven net als ao en ww. Gewoon snel wegwerken die klant en alweer focus op een nieuwe. Ik heb de afgelopen jaren bij veel ondernemingen gewerkt, en ook veel collega's binnen de branche gesproken en deze praktijken worden op grote schaal toegepast. Zelfs in gesprekken met kantooreigenaren krijg ik te horen dat ik moet scoren en dat het ze niet uitmaakt hoe! Ze zijn bekend met alles maar roepen straks hier een voor een dat ze van niets weten. Net als de grote ketens die goed op de hoogte zijn van alles, maar ook daar denkt iedereen hebzuchtig aan zichzelf. Sterker nog er wordt altijd gezegd dat als ik het niet doe een ander het doet. Dat het belangrijk is om alleen mijzelf in te dekken en de klant te scoren. Nadat ik gewerkt heb bij verschillende organisaties ben ik harder geworden en meer gaan scoren. Je ziet ook hoe anderen werken en dan kom je erachter dat de markt rot is en er geen handhaving is. Daarnaast is de eed waardeloos, en verdien je niks als jij je als een van de weinige houdt aan regels die niet worden gehandhaafd en geen straf opleveren.
  2. Sanca 10 augustus 2020 13:11
    Wat fijn, een hypotheekadviseur als 'snitch'. Nog meer controles, nog meer overheid en regelzucht. Jaren gelegden alle behaalde diploma's waardeloos geworden en nu blijven betalen aan opleidingsinstituten die alleen hopen op nog meer regeltjes zodat ze verder hun zakken kunnen vullen. Je moet er maar van houden, Jos Koets het braafste jongetje in de klas.
  3. forum rang 6 Knight V 11 augustus 2020 12:56
    Mijn ervaring is nog anders.
    Ik had wel een goede adviseur.
    Mijn huis werd wel goed getaxeerd.

    Wat is nu het probleem ?????

    Probleem is dat wij lopen gillen dat mensen schulden hebben en niet meer kunnen aflossen. Overgrote deel betalen hun hypotheek terug. Voor de paar mensen die in de problemen komen, loopt iedereen te steigeren.

    Burgers hebben altijd netjes hun schulden afgelost maar ze komen in de problemen door maatregelen genomen door overheid.

    Dan gaat vingertje naar de burger dat ze teveel schuld hebben terwijl wie veranderd de regels continu ??

    Belastingen gaan omhoog (WOZ, BTW)
    Hypotheek aftrek wordt geleidelijk afgeschaft
    Financiering regels worden gewijzigd.
    Handelsoorlog (Europa doet totaal niks om de tij te keren, meer WW etc..)
    Vluchtelingen stroom (woning nood, huurprijzen omhoog, minder sociale woningen).

    Als burger kun je niet eens op safe spelen als de overheid elke keer de regels veranderen en wij het risico lopen om ons baan te verliezen.

    De Media speelt hier op in en met zn allen wijzen ze naar de burger.

    Je moet als je geboren bent, meteen Zilvervloot rekening openen van 20.000 Euro want volgens de Media en mensen in de hypotheek wereld heeft iedereen 20.000 EURO op de rekening staan om zo een huis te kunnen financieren.
    Nooit iemand nagedacht of deze eis kolder is. ?

    Iedereen wil dat de economie groeit en dat mensen huizen kopen, maar geen enkel instantie wil de risico lopen. Ze draaien de geldkraan dicht omdat ze vinden dat de burger hun schulden niet terug betalen. Waarom heb je banken en DNB ?.
    We worden gepamperd door de overheid en als er een gezin van de 17 mio inwoners in de problemen komen, dan is het meteen hek van de dam en hebben alle 17 mio inwoners een probleem en worden wij onder curatele gesteld.

    Stop met regels veranderen waardoor de toekomst van de burger onzeker is.
    Hoe kan ik een hypotheek nemen voor een looptijd van 30 jaar terwijl overheid continue de regels aan het veranderen is.

    Hondsdol wordt je en het is zo makkelijk om anderen de schuld geven.

    Dat huizen duur zijn, moet je niet bij de burger aankloppen...
    Ga eerst naar de Gemeente, project ontwikkelaar en dien je klacht in waarom zwarte aarde in de Randstad duurder is dan in Groningen. Krijg je als antwoordt: "vraag en aanbod".
    Maar betaal je een miljoentje voor een appartement in Amsterdam, dan is het meteen de "woningmarkt is een zeepbel".
    Nee, dit is gewoon vraag en aanbod.

    Vastgoedontwikkelaar moet zijn kosten terugverdienen en wat ze aan de Gemeentes moeten betalen, zullen ze doorberekenen aan de klant.
    In Adam betaal je 851 euro per m2.
    In Groningen gemid. 118 euro per m2.
    Niemand die zich afvraagt waarom grond prijs niet gelijk wordt getrokken binnen NL. Waarom moet gemeentes er geld aan verdienen ?

    Kwam de Media nu een keer op voor de burger ipv de spreekbuis van de overheid en mensen een schuld complex aanpraten dat ze de problemen veroorzaken en veel schuld opbouwen.

    Overkreditering is ontstaan door veranderen van regels en laten we niet dramatisch doen en de problemen bij de burger neer te leggen, want alle ellende wordt veroorzaakt door slecht overheids beleid.

    Van hypotheek tot aan vluchtelingenstroom, corona crises, handelsoorlog, banken crises, EURO crises, olie prijsoorlog....


    Source NOS economie 15-10-2019.

    'Nederlander blijft braaf betalen'
    Als er toch weer een crisis op de huizenmarkt komt, dan is het niet de verwachting dat mensen massaal hun hypotheek niet meer kunnen betalen. Want dat gebeurde tijdens de laatste crisis ook niet. "Banken krijgen pas last van een huizenmarktcrisis als er gedwongen verkopen komen", zegt Conijn.

    "Maar dat is in Nederland heel weinig gebeurd. Mensen blijven in hun huizen zitten en ze blijven de hypotheek betalen. De dalende huizenprijzen hebben niet op grote schaal geleid tot verliezen bij banken."

  4. obaR 14 augustus 2020 10:13
    Bijzondere deze reacties op het prima artikel van dhr. Koets. Hij slaat de spijker op zijn kop, het is weer een een enorme graaipartij aan het worden. In recent verleden wees iedereen naar de banken met die term, nu zijn het vnl zelfstandige tussenpersonen (ex-bankadviseurs...?) en hoor je er (nog) niemand over. Als het straks een keer mis gaat, en dat gaat het een keer, dan wordt er wel weer door jullie allemaal gewezen naar de overheid of de banken. Eigen verantwoordelijkheid is dan vaak ver te zoeken.
  5. ikwilvaniexaf 16 augustus 2020 13:01
    Het bovenstaande verhaal is heel herkenbaar en duidelijk omschreven. Het geeft precies mijn gevoel aan namelijk dat de belangen van de klant het middel is om het doel van de hypotheekadviseur te halen. Hypotheekadviseurs waren 20 jaar geleden net niet crimineel al ligt het op het randje. Dat is nu nog steeds zo, er is ondanks stoere verhaaltjes van de toezichthouders niets veranderd.

    Ik had bij NN een startershypotheek maar ook mazzel met twee aandelen: Amsterdam rubber en Wessanen. Iets wat nooit verteld werd was dat na afloop van de rentevaste periode de goedkope hypotheekrente zomaar de jackpotrente werd. De hypotheekadviseur dacht dat ik blufte met mijn verlangen van een marktconforme rente of alles wordt afgelost. Dacht... want mijn aandelen waren zover gestegen dat ik mijn huis kon aflossen.

    Bijna niemand heeft de mazzel om na 5 jaar een huis vrij op naam te hebben maar ik ben blij dat ik van deze gladjakkers af ben. Ik kan het iedereen aanraden.

    En bijna alle drogredenen om de hypotheek niet af te lossen zijn gewoon niet waar.

    Dan heb je niets om af te trekken bij de belasting - Iets niet betalen is altijd goedkoper.

    Dan spreek je het eigen vermogen aan - Het vermogen is niet weg maar verplaatst naar iets wat waarschijnlijk een hoger rendement heeft. En vul de spaarrekening maar aan met wat je anders aan hypotheeklasten kwijt bent. Je zult verrast zijn hoe snel dat gaat.

    Je gaat meer belasting betalen - Je betaald juist minder door de vrijstelling van het huurwaardeforfait. Een kanttekening is wel de onbetrouwbare overheid. Die ziet het aflossen van schulden als slecht gedrag van de burger en is deze regeling aan het afbouwen.

    Teveel spaargeld, aandelen en eigenlijk elke vorm van vermogen leid tot vermogensbelasting, behalve de waarde van een eigen woning. Deze is vrijgesteld omdat het in een andere box valt. Het kan zijn dat je meer belasting betaald door juist niet af te lossen. Maar dat zal geen enkele hypotheekadviseur u vertellen.
5 Posts
|Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheken, taxatie
 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by VWD Group Crypto data by Crypto Compare