Wie een huis koopt en een hypotheek nodig heeft, zal ook een taxatie moeten laten doen. De bank die de hypotheek verstrekt, wil weten hoeveel de woning waard is.
Een bank verstrekt geen hogere hypotheek dan de laagste waarde van de koopprijs en taxatiewaarde. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
|
Voorbeeld 1 |
Voorbeeld 2
|
Koopprijs woning |
€315.000 |
€310.000 |
Taxatiewaarde |
€310.000 |
€315.000 |
Maximale hypotheek |
€310.000 |
€310.000 |
Een taxatie is niet alleen nodig voor de aankoop van een woning maar ook als er een overbruggingshypotheek moet worden afgesloten.
Iedereen kan zelf een taxatie regelen via de website NWWI.nl. Deze organisatie “houdt toezicht” op de gedane taxaties door taxateurs. Op hun website schrijven zij het volgende:
Het Nederlands Woning Waarde Instituut, het NWWI, valideert (keurt) rapporten van woningtaxaties van aangesloten taxateurs en ziet erop toe dat elke taxatie uniform en volgens duidelijke richtlijnen is opgesteld. Geldverstrekkers, intermediairs en consumenten krijgen zo heldere, objectieve en betrouwbare woningtaxaties die inzicht geven in de wijze waarop de getaxeerde waarde tot stand is gekomen. Alleen taxateurs die aan strenge kwaliteitseisen voldoen, kunnen zich bij het NWWI aanmelden. Inmiddels zijn ruim 4.600 NRVT geregistreerde taxateurs bij het NWWI aangesloten.
Vraagtekens bij taxaties
Taxateurs moeten zeer deskundig zijn en aan bepaalde eisen voldoen om een taxatie te mogen doen. De taxateur moet de marktwaarde van de woning bepalen. Hierbij wordt er natuurlijk ook rekening gehouden of er sprake is van een kopersmarkt of verkopersmarkt. De afgelopen jaren is er sprake van een verkopersmarkt, er is veel vraag naar woningen terwijl het aanbod van woningen laag is. De huizenprijzen stijgen hierdoor flink.
De afgelopen tijd zie ik steeds meer taxaties voorbijkomen die mij de wenkbrauwen doen fronsen. Misschien denkt u daar anders over. Hieronder een drietal situaties.
Situatie 1: Taxatie nodig voor een overbruggingshypotheek
Voor de overbruggingshypotheek van mijn klant moet ik haar woning laten taxeren. De bank wil namelijk weten wat de woning waard is.
Uit de taxatie komt naar voren dat de waarde van de woning €240.000 is. Een maand later wordt de woning verkocht voor €280.000. De vraagprijs was €250.000.
Ter informatie: in de koopakte hebben de kopers geëist dat de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn voor een hypotheek van €280.000. Anders gezegd: kopers hebben een hypotheek nodig van €280.000 om de woning te kunnen kopen.
Heel toevallig krijgt mijn klant te horen (van de kopers van haar woning) dat hun taxateur de woning heeft getaxeerd op €280.000! Achteraf is dit trouwens heel gemakkelijk te controleren als de verkopers doorgeven dat de hypotheek is geregeld.
Voor de overbruggingshypotheek wordt de woning dus getaxeerd op €240.000. Een maand later wordt de woning getaxeerd op €280.000 (taxatie voor kopers van de woning voor het afsluiten van de hypotheek). Twee taxateurs met een verschil in visie van €40.000.
Situatie 2: Kopen boven de vraagprijs
Een klant van mij koopt een appartement voor €765.000. De vraagprijs van het appartement is €675.000. Het appartement wordt dus gekocht voor €90.000 boven de vraagprijs. Eerlijk gezegd vind ik dit een zeer groot bedrag (mijn inziens een onverstandige koop).
Voor de hypotheek moet het appartement natuurlijk ook worden getaxeerd. Ik had mijn klant de tip gegeven om contact op te nemen met de verkopende makelaar en te vragen of hij een collega-taxateur/makelaar weet die de taxatie kan doen. Ik hoef u niet te vertellen waarom ik deze tip heb gegeven.
Natuurlijk kende deze verkopende makelaar wel iemand. Ik was heel erg benieuwd op welk bedrag de woning zou worden getaxeerd.
Ter informatie voor u als lezer (de taxateur wist dit niet): de taxatiewaarde was voor de hypotheek niet belangrijk. Vanwege de overbruggingshypotheek moest de aangekochte woning slechts getaxeerd worden op een minimale waarde van €600.000. De kopers en ik wisten dus al dat de taxatie totaal niet belangrijk was voor het afsluiten van de hypotheek.
Het zal u niet verbazen dat het appartement uiteindelijk werd getaxeerd op €765.000. U leest het goed: dit is precies de koopsom die is betaald door de kopers.
Ik ben geen makelaar, maar ik vraag mij toch af waarom deze woning voor €675.000 euro te koop is gezet. Het was een gewone vraagprijs, dus een ieder kon elk mogelijk bedrag op de woning bieden.
In ieder geval zal de verkoper heel blij zijn dat zijn woning voor €90.000 boven de vraagprijs is verkocht. Hij zal toch ook wat vraagtekens plaatsen lijkt mij!
De taxatie is door het NWWI gewoon goedgekeurd dus we kunnen hieruit concluderen dat de waarde van de woning wel degelijk €765.000 is.
Situatie 3: Taxatiewaarde niet hoger dan 310.000 euro (hypotheek met NHG)
De maximale koopprijs / taxatiewaarde bij NHG is €310.000. Ik hoef u niet te vertellen dat dit echt leuke taxaties oplevert. Zelfs woningen die tussen de €320.000 en €340.000 worden gekocht, worden nog getaxeerd op €310.000. De kopers moeten wel het verschil tussen de koopprijs en de taxatiewaarde van €310.000 uit eigen middelen bijleggen.
Als NHG intern onderzoek zou doen naar taxatiewaardes, zou het me niet verbazen als daar heel vaak €310.000 uitkomt.
Ik ben van mening dat een taxatiewaarde geen echte toegevoegde waarde meer heeft. Waarschijnlijk denkt u daar anders over.