Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Stijgende huizenprijzen

Stijgende huizenprijzen

De huizenprijzen blijven maar stijgen. Ook de komende maanden zal dit niet veranderen. De vraag is of het de komende jaren nog wel gaat veranderen.

Volgens de NVM-voorzitter is er in Nederland zelfs sprake van woningnood. De media besteden er in ieder geval steeds meer aandacht aan. Vorige maand een artikel in de Telegraaf over immigratie. In het kort komt het erop neer dat veel Nederlanders (65%) op het ogenblik voorstander zijn van inperking van het aantal mensen dat in Nederland komt wonen. Van dit percentage is zelfs 48% van niet-westerse achtergrond. 

Krapte op de woningmarkt

In 2039 zijn er volgens het CBS 19 miljoen mensen in Nederland. In 2040 zijn er twee keer zoveel personen van 80 jaar en ouder als nu. Al deze mensen moeten ook ergens wonen.

De druk op de woningmarkt is al zeer groot maar zal nog groter worden als het aantal inwoners in Nederland sneller stijgt dan het bouwen van nieuwe woningen plus andere maatregelen (zoals bijvoorbeeld vakantiehuisjes permanent bewonen of lege kantoorwoningen ombouwen tot appartementen) aan woonruimte oplevert.

Volgens de cijfers van het CBS worden er ieder jaar gemiddeld 70.000 woningen gebouwd. Dit aantal is zeker niet voldoende om aan de vraag te kunnen voldoen. Iedereen weet als er krapte is in een markt dan gaan de prijzen omhoog. We hebben al gelezen dat in Amsterdam vorig jaar diverse rijtjeshuizen verkocht werden voor rond de €1,5 miljoen. Het gezamenlijke inkomen moet rond de 280.000 euro zijn om een hypotheek van €1,5 miljoen te kunnen afsluiten.

Dubieuze taxaties

Ook makelaars kunnen de huizenprijzen flink opdrijven. Vorige maand kocht een klant van mij een appartement voor €175.000. Zoals gewoonlijk vroeg ik of ik de taxatie moest regelen door de gegevens van de klant in te voeren in het NWWI-systeem. De klant mag dan zelf de taxateur bepalen die de woning moet gaan taxeren. Dit keer hoefde ik niets te doen, want de verkopende makelaar ging de taxatie regelen!

Dit laatste is niet toegestaan, om beïnvloeding van de taxatiewaarde van de woning te voorkomen. Natuurlijk kan de verkopende makelaar wel namens de klant de gegevens in het NWWI-systeem zetten. Hierbij wordt gekozen voor de collega-taxateur met wie hij vooraf al contact hebt gehad. In de praktijk gebeurt dit regelmatig, maar voor de buitenwereld zal dit nooit plaatsvinden.

We gaan de situatie nog leuker maken, want deze verkopende makelaar was ook de eigenaar van de verkochte woning. Ik heb een andere taxateur zijdelings naar de woning laten kijken via de link op Funda. Deze kwam tot de conclusie dat de woning een paar maanden geleden was gekocht voor €95.000 door de verkopende makelaar. Hierna was de woning volledig opgeknapt. De totale kosten voor de verbouwing werden geschat op maximaal €30.000.

Een zelfde appartement was een paar maanden geleden verkocht voor €140.000 euro. Dit was ook nog eens €10.000 boven de vraagprijs. Dit appartement was wel in een mindere staat dan het appartement dat mijn klant had gekocht. Mijn taxateur gaf een waarde van de woning af van maximaal €150.000. Hierbij voor alle duidelijkheid: mijn taxateur is niet zelf in de woning geweest. Deze waarde was dus echt indicatief.

Een week later kreeg ik het taxatierapport binnen. De gekochte woning had volgens de taxateur een waarde van €180.000. In een paar maanden was de gekochte woning van €95.000 na een (grondige) verbouwing van €30.000 dus €180.000 waard geworden.

Prijsverdubbelaar

Het nadeel voor toekomstige kopers is nu dat verkopende makelaars en taxateurs deze waarde weer gebruiken voor gelijksoortige appartementen die te koop worden gezet. Een gelijksoortig appartement (dat minder verbouwd is) wordt dan aangeboden voor €180.000 euro.

Kopers die dit appartement aanschaffen boven de vraagprijs, hebben dus ook een taxatie nodig die hoger is dan €180.000. Als er weer een taxateur te vinden is die het op meer dan €180.000 wil taxeren, dan zijn dit soort appartementen binnen een jaar tijd verdubbeld in prijs!

Handel

Het bovenstaande gebeurt regelmatig. Makelaars krijgen woningen aangeboden om deze te verkopen. Als er sprake is van bijvoorbeeld “gedwongen verkoop” (echtscheiding / financiële problemen) dan zijn er makelaars die de woning kopen van hun klant. Natuurlijk voor een aantrekkelijke koopprijs.

De woning wordt opgeknapt en binnen een paar maanden met leuke winst verkocht. De 2% overdrachtsbelasting hoeft ook niet betaald te worden als een gekochte woning binnen zes maanden weer wordt verkocht. 

Vlaardingen

Ik ben woonachtig in Vlaardingen, een buurgemeente van Rotterdam. Hoe daar tegenwoordig woningen worden verkocht, is niet meer “netjes”. Bijna al mijn klanten uit Rotterdam hebben de afgelopen tijd gekocht zonder ontbindende voorwaarden en flink boven de vraagprijs. Bovendien hebben zij de woning alleen kunnen kopen met een aankopende makelaar.

Diverse klanten hebben het zonder aankoopmakelaar geprobeerd. Zij hebben ondervonden dat zij geen kans hebben om een woning te kopen. Verkopende makelaars gaven zelfs aan dat een bod zonder aankopende makelaar geen kans van slagen heeft. Een aankopende makelaar rekent al snel een paar duizend euro voor zijn werkzaamheden.

En de prijzen blijven stijgen

Er moet wat veranderen. De gemiddelde prijs voor een bestaande woning is €320.000. Voor een nieuwbouwwoning (kaal: zonder keuken en meerwerk) is het rond de €410.000. Met meerwerk erbij komen we globaal rond de 450.000 euro uit. Zie hieronder wat er gaande is als de huizenprijzen ieder jaar met 3% / 5% stijgen (afgeronde getallen): 

 Bestaande woning €320.000Nieuwbouwwoning €450.000
einde 3% 5% 3% 5%
2020 330.000 336.000 463.000 472.000
2021 340.000 353.000 477.000 496.000
2022 350.000 370.000 491.000 520.000
2025 382.000 429.000 537.000 603.000
2030 443.000 547.000 623.000 770.000

Wie bovenstaande cijfers ziet, zal zeker zeggen dat dit niet mogelijk is. Terecht, want cijfers uit het verleden vertellen ons dat er na een periode van stijgende huizenprijzen er weer een daling volgt.

Politiek probleem

In ieder geval is duidelijk dat we in Nederland op het ogenblik een probleem hebben met de huizenmarkt. Dat dit probleem nu gedeeltelijk op de immigratie wordt geschoven, is niet helemaal terecht. Dat politiek Den Haag maatregelen moet nemen is wel duidelijk. Dit laatste zal wel eens het grootste probleem van Nederland kunnen gaan worden.

Het toch niet mogelijk dat een bestaande woning eind 2030 gemiddeld €440.000 kost en een nieuwbouwwoning €620.000!


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

huizenprijs

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

verkoopmakelaar

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
19 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Leefloon
0
Het suggestieve verhaal over het onvermijdelijke, extreme Amsterdam klopt niet helemaal, omdat daar een "wooncarriere" in ontbreekt en er niet gedaan moet worden alsof starters een gemiddeld huis kunnen kopen. Omdat de koopmarkt de bovenkant van de markt is. Begin drie hoog, achter, of in Almere, zodat je na enige jaren opeens geen inkomen van €280.000 meer nodig hebt om in Amsterdam te kunnen gaan wonen. Als je dat úberhaupt wil, voor dat geld.
knax63
0
Heel kort door de bocht gezegd. Rente is erg laag en dan meer voor aflossing.
Ik betaalde vroeger 5a7 % en dat is nu 2% zeg 4% verschil wat nu extra aan aflossing betaalt ken worden in 30 jaar is dat 120% kortom bij dubbele prijs huis zijn financieringslasten gelijk.
Daarnaast beleggers kopen amsterdam Rotterdam en Den Haag op. Extra vragers die daarna verhuren. Nog minder koop woningen. Het klopt niet en een keer gaat het fout. Nu nog niet..
info_124
0
3e klas Mid School, economie: als er meer vraag is dan aanbod, wint degene met de grootste portemonnee = gaat de prijs omhoog. Dat houdt pas op, als er niet meer gevraagd wordt. En zolang via de (groot)ouders financiële ondersteuning komt ( ev, erfenissen als deel-betaling), en er veel en veel te weinig gebouwd wordt, gaat die prijs omhoog. Als dan ook nog eens de meeste bedrijven op diezelfde km2 willen zitten, en dus werkgelegenheid niet gespreid wordt, blijven huizen binnen een cirkel van... waanzinnig duur.
beer56
0
quote:

info_124 schreef op 14 februari 2020 14:42:


3e klas Mid School, economie: als er meer vraag is dan aanbod, wint degene met de grootste portemonnee = gaat de prijs omhoog. Dat houdt pas op, als er niet meer gevraagd wordt. En zolang via de (groot)ouders financiële ondersteuning komt ( ev, erfenissen als deel-betaling), en er veel en veel te weinig gebouwd wordt, gaat die prijs omhoog. Als dan ook nog eens de meeste bedrijven op diezelfde km2 willen zitten, en dus werkgelegenheid niet gespreid wordt, blijven huizen binnen een cirkel van... waanzinnig duur.
goede samenvatting
Atari
0
Dit artikeltje klopt als een bus. Verkopend makelaars laten graag bevriende taxateurs komen. Taxateurs zijn gevoelig voor druk van hypotheekadviseurs en klanten. Er wordt veel lucht getaxeerd op dit moment. Hahahahahahhaahhaha, klanten betalen eerst de hoofdprijs om erna opzoek te gaan naar sjoemelende taxateurs. Makelaars spelen handig in op de woningnood. In de grote steden wordt er zelfs van 2 walletjes gegeten waardoor verkopend makelaars ook geld ontvangen van kopers. Daarnaast wordt het erger. Klanten verkopen geen huizen meer want iedereen wil illegaal verhuren. Iedereen noemt zich tegenwoordig belegger met geleend geld. Ze willen vaak zonder eigen geld met een reguliere hypotheek een woning kopen en illegaal verhuren. Ken er al die inmiddels 3 panden hebben met NHG en gepasseerd op dezelfde dag. Ook adviseurs die met een reguliere hypotheek een woning kopen voor illegale verhuur. Banken doen niets en willen graag omzet en marktaandeel. Overheid kijkt andere kant op en de makelaar, taxateur en adviseur, notaris roven de markt leeg en de domme klant betaald de rekening. Geweldig om te zien. Over 5 jaar zeggen we tegen elkaar waar waren we mee bezig.
TA=verlies
0
Hoe dan ook, voor de man en vrouw met de smalle beurs en zonder rijke ouders is er bar weinig, zo niet nix, te koop.
ivet
0
Tel daarbij op de hoge rendementen die met arbeidsmigranten worden behaald; 8-10 arbeiders die 100euro per week betalen...allen opeen gepropt in een gezinswoninkje...een rendement van tussen de 3000-4000€ voor de huisjesmelker!
Hoe zou het toch komen dat gezinnen niet meer in de vrije sector iets vinden en waarvoor 1000euro al pittig genoeg is.

Ik heb zelfs begrepen dat arbeidsmigranten een hoge belastingvrije voet hebben van 30k....weet niet of dat klopt?
Atari
0
Tuurlijk koop een woning met NHG, rente 1% , gooi er 6 arbeiders in voor 500 euro per maand en je hebt op een hypotheek van 500 euro per maand 2500 euro winst. Dat is heerlijk 500% rendement. Ze hoeven zich niet in te schrijven want ze werken voor een uitzendbureau. Heerlijk toch, je krijgt zelfs zo veel aanmeldingen dat je alleen de beste kan selecteren.
Alex A La Hausse/ A La Baisse
0
Er is idd niet veel meer te koop.

Te huur ook nauwelijks en de sociale huur woningen worden niet door Nederlandse schoolverlaters en hardwerkende minimum loon arbeiders (en iets daarboven) ingenomen maar massaal door asielzoekers. Na een paar jaar in een AZC ga je voor op Nederlanders die jaren op de wachtlijst staan. Urgentie noemt men dat dan.

Daar komt geen makelaar aan te pas.
Atari
0
Over een jaar 30.000 euro netto schoon aan de haak! Ga hij maar werken. Lekker illegaal verhuren man, zelfs adviseurs die het massaal doen. Meerdere woningen op 1 dag laten passeren en het is bingo
geobeo
0
quote:

info_124 schreef op 14 februari 2020 14:42:


3e klas Mid School, economie: als er meer vraag is dan aanbod, wint degene met de grootste portemonnee = gaat de prijs omhoog. Dat houdt pas op, als er niet meer gevraagd wordt. En zolang via de (groot)ouders financiële ondersteuning komt ( ev, erfenissen als deel-betaling), en er veel en veel te weinig gebouwd wordt, gaat die prijs omhoog. Als dan ook nog eens de meeste bedrijven op diezelfde km2 willen zitten, en dus werkgelegenheid niet gespreid wordt, blijven huizen binnen een cirkel van... waanzinnig duur.


Gelukkig lost dit probleem zich vanzelf rond 2040 op. Dan beginnen de boomers massaal om te vallen en zal er een gigantisch overschot ontstaan op de huizenmarkt met een negatieve spiraal van de prijzen als resultaat. Er zal zelfs veel leegstand zijn. Zie Japan nu. Of Oost Duitsland. Daar kun je huizen (bijna) gratis krijgen.

Conspiracy theorie: er zijn mensen die geloven dat de EU en nationale overheid dit al sinds jaar en dag zien aankomen en daarom de grenzen wagenwijd open zetten. Om bevolkingskrimp te voorkomen dus. Ons huidige financiële kaartenhuis steunt op het gegeven dat de bevolking (fors) toe moet blijven nemen. Als dat niet zo is stort alles in.


Ik denk dat momenteel in Europa/NL op de lange termijn ongeveer het slechtste huizen koop moment OOIT is. Het systeem zoals het er ligt gebruiken om huizen te flippen op de korte termijn (komende 5 jaar) kan wel prima. Niemand die je tegenhoudt; zoals mooi uitgelegd in het stuk.






Dead cat bounce
0
Niemand weet wat er aan baby boomers is in 2040 .
Prijs van een woning wordt ook niet bepaald door een taxateur
Maar door de bank . Onzin verhaal dus
bik
0
quote:

info_124 schreef op 14 februari 2020 14:42:


3e klas Mid School, economie: als er meer vraag is dan aanbod, wint degene met de grootste portemonnee = gaat de prijs omhoog. Dat houdt pas op, als er niet meer gevraagd wordt. En zolang via de (groot)ouders financiële ondersteuning komt ( ev, erfenissen als deel-betaling), en er veel en veel te weinig gebouwd wordt, gaat die prijs omhoog. Als dan ook nog eens de meeste bedrijven op diezelfde km2 willen zitten, en dus werkgelegenheid niet gespreid wordt, blijven huizen binnen een cirkel van... waanzinnig duur.
Weer zo'n ekonomies rekewonder hier op dit draad. GRRRRR.
AaGr
0
De overheid zal hier niets aan doen, ze heeft zelf een belang bij stijgende huizenprijzen: hoger huurwaardeforfait, hogere WOZ-waarde, huiseigenaren gaan dan meer belasting betalen door deze frauduleuze stijging van de woningprijzen.
GJF1959
0
Dead cat bounce: wat raaskal jij een onzin. De bank heeft er helaal geen belang bij. Een beetje dom zullen we het maar noemen
Dead cat bounce
0
quote:

GJF1959 schreef op 16 februari 2020 16:24:


Dead cat bounce: wat raaskal jij een onzin. De bank heeft er helaal geen belang bij. Een beetje dom zullen we het maar noemen
waar leen jij je geld ?
En wie bepaald hoeveel jij mag lenen ?
Het woord taxateur moeten ze vervangen door crimineel
dan klopt het stukje wel .
Snugger
0
Laat w.o.z. waarde gewoon verkoopprijs zijn, en de bemoeienis van.., taxateurs eruit. Dan ben je al een heel eind met normale prijs, en daarmee ook gelijk doorstroming.
Atari
0
Taxateurs rommelen maar wat aan, en hebben belang bij hogere taxatiewaardes net als de verkopend makelaar, adviseur en klant. Die laatste vind het nu wel lekker, want die wil een woning maar zal bij een markt correctie t hardst huilen
19 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 14 feb Stijgende huizenprijzen 19
  2. 31 jan Boeterente ontwijken 11
  3. 17 jan Blij met aflossingsvrij 30