Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Blij met aflossingsvrij

Blij met aflossingsvrij

Zoals bekend moeten starters vanaf 2013 een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek afsluiten om de betaalde hypotheekrente nog fiscaal te kunnen aftrekken. Doorstromers kunnen, als zij aan bepaalde eisen voldoen, nog wel een aflossingsvrije hypotheek afsluiten.

Alle banken in Nederland verstrekken nog aflossingsvrije hypotheken. Wel is vaak (niet altijd) de hypotheekrente een paar tienden hoger dan die van de annuïteitenhypotheek.

De afgelopen jaren zijn alle huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek wel benaderd door hun hypotheekadviseur of hun bank. De bank wil namelijk dat de aflossingsvrije hypotheek wordt afgelost aan het einde van de looptijd.

De looptijd van een aflossingsvrije hypotheek is meestal 30 jaar. In het verleden zijn er echter ook aflossingsvrije hypotheken gesloten met een looptijd van 75 jaar.

Grotere druk om af te lossen

De Bank heeft in zijn voorwaarden staan dat zij het hypotheekbedrag van de aflossingsvrije hypotheek wil “hebben”. Indien een huizenbezitter dit bedrag niet kan betalen, dan kan de bank zelfs de woning “opeisen”.

De afgelopen jaren is de druk om te gaan aflossen op de aflossingsvrije hypotheek groter geworden. Veel huizenbezitters hebben hun aflossingsvrije hypotheek omgezet naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. Anderen lossen maandelijks af op hun aflossingsvrije hypotheek.

Ook hypotheekadviseurs adviseren vaak om de hypotheek om te zetten. Zij kunnen dan weer een factuurtje sturen naar hun klanten.

Als we iets doen in Nederland, dan slaan we ook direct door. Er worden websites geopend en zelfs op televisie worden huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek gewaarschuwd voor de “gevaren”.

Gevaren zijn overdreven

Ik begrijp deze waarschuwingen wel, maar het is zeer overdreven. Het aantal huizenbezitters dat in financiële problemen komt, is namelijk op één hand te tellen.

Een aflossingsvrije hypotheek is een “gevaar” voor een huizenbezitter als deze door een flinke inkomensdaling (bijvoorbeeld: iemand gaat met pensioen) niet meer betaalbaar zou zijn. Ik ben echter van mening dat dit gevaar meer van de zijde van de banken te verwachten is, als de lopende hypotheek tot een einde komt.

Ik zal dat aantonen met een voorbeeld:

Ingangsdatum hypotheek 01-01-2002
Einddatum hypotheek 01-01-2032
Waarde woning €400.000
Lopende aflossingsvrije hypotheek €200.000
Hypotheekrente 5%
Bruto maandlast €833
Pensioeninkomen op 01-01-2032 €30.000

De huidige hypotheekrente bedraagt 1,5% (op 01-01-2032), waardoor de bruto maandlast €250 wordt.

In dit voorbeeld is er een flinke overwaarde op de woning. Beiden zijn met pensioen en het inkomen bedraagt €30.000. De lopende aflossingsvrije hypotheek van €200.000 heeft de einddatum van 30 jaar behaald, waardoor de bank verwacht dat deze wordt afgelost.

De klant heeft dit bedrag echter niet gespaard en wil de hypotheek aflossingsvrij verlengen. De bank zal nu alle informatie willen hebben om te kunnen beslissen of dat tot de mogelijkheden behoort.

Lagere maandlasten door lage rente

Een klant verplichten om een woning te verkopen om de hypotheek af te lossen is (voorlopig) nog niet aan de orde. Maar in bovenstaand voorbeeld blijkt dat de aflossingsvrije hypotheek bijna zeven keer zo hoog is als het pensioeninkomen.

Dit lijkt een groot probleem, maar de hoogte van de betaalde hypotheekrente is ook zeer belangrijk. In dit geval praten we over 1,5% om de rente weer voor tien jaar vast te zetten. De bruto- en ook netto-maandlasten worden dan slechts €250! Volgens de normen van de bank is de hypotheek niet betaalbaar. Maar in de praktijk gaat dat makkelijk.

Banken willen echter geen aflossingsvrije hypotheken meer verlengen. Vorige maand verscheen er een artikel waarin staat dat de aflossingsvrije hypotheek gepensioneerden in problemen brengt, met de kop 'Aflossingsvrije hypotheek brengt gepensioneerden in problemen.'

Hierin staat het volgende:

'Vijf tot tien procent van de gepensioneerden met een aflossingsvrije hypotheek komt mogelijk in de financiële problemen na het verstrijken van de looptijd. Het gaat om ongeveer 23.000 tot 46.000 Nederlandse huishoudens. Dat blijkt uit een analyse van pensioendenktank Netspar. De groep kan in de problemen komen omdat de voorwaarden voor het verlengen van de hypotheek zijn aangescherpt waardoor de woonlasten flink stijgen. Bovendien loopt na pensionering hun inkomen terug en beschikt deze groep over te weinig eigen vermogen om de problemen op te vangen.'

Uit het bovenstaande blijkt dus dat de bank wil dat de huizenbezitter gaat aflossen. Een annuïteitenhypotheek is behoorlijk duurder dan een aflossingsvrije hypotheek.

Hieronder enkele berekeningen van aflossingsvrije en annuiteiteitenhypotheken (diverse hypotheekbedragen) en diverse hypotheekrentes.

Hypotheekbedrag Hypotheekrente Aflossingsvrij bruto per maand Annuïteiten bruto per maand
€200.000  1,0% €167 €643
€200.000 1,5%   €250 €690
€200.000 2,0% €333 €739
€250.000 1,0% €208 €804
€250.000 1,5% €313 €863
€250.000 2,0% €417 €924
€300.000 1,0% €250 €965
€300.000 1,5% €375 €1.035
€300.000 2,0% €500 €1.109

Met de huidige lage hypotheekrente is het mogelijk om (zeer) lage maandlasten te regelen voor een langere periode. Wie niet wil dat de bank op de stoep staat, zal op tijd zijn hypotheek opnieuw moeten afsluiten.

Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de pensioendatum. Als een hypotheek binnen tien jaar voor de pensioendatum wordt overgesloten, is het pensioeninkomen leidend voor de maximale hypotheek. Dit kan in sommige gevallen te laag zijn.

Geld opnemen uit overwaarde

De (toekomstige) gepensioneerde hoeft vanuit Den Haag geen extraatjes te verwachten. De pensioenen zullen eerder dalen dan stijgen. Waarom dan niet extra geld opnemen uit de overwaarde van de woning?

Hieronder een simpel voorbeeld van een huizenbezitter:

Leeftijd 57 jaar
Huidige hypotheek €180.000
Nieuwe aflossingsvrije hypotheek €200.000
Waarde woning €400.000
Hypotheekrente 2% (20 jaar vast)
Bruto per maand €333,33

Deze huizenbezitter sluit zijn hypotheek over, waardoor er sprake is van een nieuwe looptijd van 30 jaar (87 jaar oud). De rente wordt voor 20 jaar vastgezet (77 jaar oud). En de hypotheek wordt wat verhoogd, waardoor deze huizenbezitter nog wat extra eigen middelen heeft.

De bruto maandlast van €333 is natuurlijk zeer laag. De bank komt pas weer om de hoek kijken over 30 jaar, als de huizenbezitter 87 jaar is. De kans is dan zeer groot dat de woning al is verkocht.

Blije gezichten

Met deze lage hypotheekrente zorgt de aflossingsvrije hypotheek juist voor blije gezichten. Van het kabinet hoef je niets te verwachten. Daarom help ik wel een handje. Geniet lekker van het leven: neem aflossingsvrij want dat is beter dan aflossingsblij!


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Column door: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 23 okt Mogelijkheden van een aflossingsvrije hypotheek 3
  2. 09 okt Waarom zou u uw hypotheekrente vastzetten? 17
  3. 25 sep Scheiden kost altijd geld 9

Gerelateerd

Reacties

30 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. Jambo72 17 januari 2020 11:36
    Helemaal met je eens, ben zelf ook voorstander van deze constructie. Gelukkig mogen de gepensioneerden ook onder voorwaarden meer lenen dan is toegestaan zodat ze kunnen blijven wonen. 2 AOW levert al €160.000 aan hypotheek op en daarbij zeer lage maandlasten voor 20-30 jaar. Banken lopen geen enkel risico hierin omdat ze slechts 50% van de woningwaarde financieren. Iedereen gelukkig. Laat de ouderen maar het huis “opeten”. Beter dan straks vadertje staat weer blij maken met de successie belasting. Heel het leven braaf afgelost en vervolgens nog de aanslag erbij voor de nabestaanden. Diefstal is het. De staat weet wel hoe ze geld moeten verdienen in de toekomst.
  2. Atari 17 januari 2020 12:17
    Iedereen is Blij met Aflossingsblij!!! Ik sluit volop Aflossingsblij voor jong en oud. Sterker nog in BOX 3 en gaan met die schulden. Iedereen blij en wij uiteraard ook blij met aflossingsblij. Goede campagne van de overheid. Iedereen is blij met aflossingsvrij! Wat een ezels daar in denhaag
  3. info_124 17 januari 2020 12:48
    Snapt nu niemand, waarom de Overheid zo graag heeft, dat u aflost = gedwongen spaart ? Simpel: om een fors kapitaal te hebben bij de CAK-toets om de hoogste bijdrage te kunnen betalen voor uw verzorgingstehuis-opvang.
    Voor BANKEN snap ik de houding niet: geen vastere verbinding met de klant dan een hypotheek ( en dus ook betaalrekening). Kijkend naar de waardestijging de afgelopen 30 jaar.. zelfs al de laatste jaren, heeft iedereen met een eigen huis een "Godsvermogen" gegenereerd. Mijn zoon kocht eind 2013 een tussenwoning voor € 203k, en nu is de vraagprijs aldaar € 320+K. Mijn zus in 1974 een tussenwoning voor Hfl 70.000 en wordt nu verkocht voor boven € 300k. Gelooft u nu echt, dat er ook maar één bank zal zijn, die in zo'n situatie de hypotheek opzegt en een klant wegjaagt ?
    45% van NL zit in een aflossingsvrije woning, en heeft geen cent eigen vermogen opgebouwd: men noemt dat "huur".
  4. wieweet 17 januari 2020 19:14
    Beste Jos..

    Je gaat nu wel "nog ten onrechte" uit van een evt overwaarde.
    Maak nu eens de berekening van als er geen overwaarde is en zelfs een waarde daling. Dus waarbij de hyphotheek hoger is als de waarde van de woning Kijk naar al de aflossing vrije hypho eigenaren die rond 2008 flink onder water stonden. Je weet zelf dat deze stijging van de woning prijzen louter alleen komt door een beetje gecreeerde woning tekort en een flink gedeelte de dalende Hyphotheek renten. Deze rente daling is in gang is gezet om de zuiderlijke landen uit de afgrond te houden. Zijn op het punt gekomen dat de er steeds minder huizen gekocht zullen worden met deze absurde vraag prijzen. Nog ruim 10 jaar en...heb een zeer groot vermoeden dat er veel slachtoffers zullen zijn en vanaf nu de stijgende huizen prijzen ten einde is gekomen.

    vrgr
  5. Jos Koets 17 januari 2020 21:33
    quote:

    wieweet schreef op 17 januari 2020 19:14:


    Beste Jos..

    Je gaat nu wel "nog ten onrechte" uit van een evt overwaarde.
    Maak nu eens de berekening van als er geen overwaarde is en zelfs een waarde daling. Dus waarbij de hyphotheek hoger is als de waarde van de woning Kijk naar al de aflossing vrije hypho eigenaren die rond 2008 flink onder water stonden. Je weet zelf dat deze stijging van de woning prijzen louter alleen komt door een beetje gecreeerde woning tekort en een flink gedeelte de dalende Hyphotheek renten. Deze rente daling is in gang is gezet om de zuiderlijke landen uit de afgrond te houden. Zijn op het punt gekomen dat de er steeds minder huizen gekocht zullen worden met deze absurde vraag prijzen. Nog ruim 10 jaar en...heb een zeer groot vermoeden dat er veel slachtoffers zullen zijn en vanaf nu de stijgende huizen prijzen ten einde is gekomen.

    vrgr


    Je moet nu juist profiteren van de overwaarde. Hierdoor is het mogelijk om aflossingsvrij te sluiten. De waarde van de woning moet met minimaal 50% dalen om in problemen te komen in de toekomst. De column is geschreven vanuit de overwaarde mogelijkheid van een woning. Jouw invalshoek is heel anders en moet ook anders beoordeeld worden.

    Gr. Jos
  6. knax63 17 januari 2020 23:31
    Aflossingsblij is marketing truuk van de banken. De echte naam is verlaat aflossen op dat je bij begin gaat aflossen en 30 jaar lang 3.3% doet ga je nu pas beginnen met aflossen.
    olang rente laag blijft user niets aan de hand maar zodragaat stijgen dan hebben de laatste die gekocht hebben met rentes onder 2% de meeste kans van ongelukken. De financieringslasten van 2% naar 4 of 6% is verdubbeling van kosten. Aflossingsvrij betekent niet aflossen en aflossen na verkoop op eind datum. Kortom je blijft eeuwig rente betalen want je hebt continue een dak boven je hoofd nodig.
    Het is een schande dat je huis moet sparen en daarna word belast.
    Kortom overheid is volksgevaarlijk. Dwz ze doet dingen ten koste van de burgers en verplicht ze daar toe terwijlfeitelijk de burgers het vrijwillig nooit zou doen. Wie leent mij geld en neemt met minder terug betalen. Dat is wat negatieve rente is. Het klopt niet voor niemand.
    Aflossings vrij is gebaseerd op onderpand wat altijd in waarde stijgt. Dat klopt in periode van inflatie maar niet bij deflatie dan worden schulden duurder om terug te betalen.
    Ze hebben nooit verteld dat bij waarde daling de burger het verschil nog moet bij betalen met rest schuld bij einde looptijd.

    Ik heb ooit een keer gehoord dat iemand met aflossingsvrije hypotheek. dacht dat hij nooit hoeft af te lossen. Kortom foute uitgangspunt.
    Banken dachten nu krijgen we gewoon elk jaar rente binnen en.word niet minder door aflossingen. Puur belasting aftrek gedreven. En bank steekt dat in de zak via rente.

    In Japan is de rente ook al 30 jaar erg laag. Zodra omhoog dan klapt alles in elkaar...
  7. forum rang 5 Dead cat bounce 18 januari 2020 07:38
    Je zal er wel aan verdienen toch ?

    Maar stel je deze vraag : stel he stel dat de boel economie’s instort
    Je raakt je baan kwijt zou kunnen toch ? 4 ton geen nhg natuurlijk
    Twee kindjes die op school zitten huis dat nu nog maar 250.000€
    Waard is ( dat is als het al iemand is die het wilt kopen ) een uitkering die minimaal 4/5 maanden
    kan duren . Dan komt de bank langs gedwongen verkoop en u staat op straat

    Wat is nu slim ?
    Heel simpel u lost die 2 ton binnen 8 jaar af
    spaart voor minimaal 5 maandsalaris daar doe je niks mee
    dus je bent nu 23 jaar 8 jaar der bij is 31 jaar
    30 jaar lang elke maand een bedrag naar aandelen en fondsen
    zeg maar op je 60st miljonair en een huis wat vrij is
    En oja jou vrienden zitten nog steeds met een hypotheek van 2 ton
  8. Moker88 19 januari 2020 00:32
    Als er geen HRA bestond hadden we allemaal aflosvrije hypotheken. Waarom zou je jezelf vrijwillig de verplichting opleggen om af te lossen als je ook vrijblijvend mag aflossen. Dat eerste zorgt juist voor betalingsproblemen. Die verplichting tot maandelijkse aflossing zou je moeten omrekenen tot een extra kostenpost.
  9. BeursJunkie 19 januari 2020 08:07
    Dat is ook mijn mening. Ik los dan ook eerst het lineaire deel af en daarna komt het aflossingsvrije deel wel een keer. Zodra dat lineaire deel weg is, hou je automatisch meer over en kan je naar eigen inzicht aflossen. In mijn geval is het lineaire deel de helft van het aflossingsvrije deel, maar het zorgt wel voor 65% van de lasten.

    Rentevast periode loopt tot medio 2025 en wat de rente tegen die tijd doet weet niemand. Wat ik wel weet, is dat ik dan wel van het lineaire deel en de aflossingen af ben. Als de rente dan stijgt naar 7% dan kom ik uit op dezelfde maandelijkse lasten als nu, en dat gaat, waarschijnlijk, toch niet gebeuren.

    Kortom: eerst vaste lasten omlaag, daarna pas kijken naar het aflossingsvrije deel. Dat is dan zoals Moker al zegt een vrijblijvende aflossing ipv verplichting, dus daar ben ik het 100% mee eens.
  10. forum rang 6 Ikkenietweten 19 januari 2020 12:46
    In het verleden bestonden er 3 vormen namelijk lineair, annuïteiten en op basis van levensverzekering.
    Vervolgens kwamen er allerlei pretpakketten op de markt zonder dat ook maar iemand zich zorgen maakte. Politiek waar waren jullie toen?
    Weer later werd de wet Hillen aangenomen. Als je huis vrij was van hypotheek had je geen last meer van huurwaarde forfait.
    Een paar jaar later wordt diezelfde wet weer ingetrokken. Politiek had geld nodig. Nu wordt er geroeptoeterd "Iedereen is blij met aflossingsvrij". Kunt u het nog allemaal volgen? Ik noem dat in ieder geval geen consistent beleid.
    Banken en politiek zitten allebei met de handen in het haar omdat ze het er zelf naar gemaakt hebben. Mensen laat je niet gek maken door deze onbetrouwbare partijen. Volg je eigen weg. Dat is doorgaans de beste.
  11. forum rang 7 A3aan 19 januari 2020 16:43
    quote:

    Dead cat bounce schreef op 18 januari 2020 07:38:


    Je zal er wel aan verdienen toch ?

    Maar stel je deze vraag : stel he stel dat de boel economie’s instort
    Je raakt je baan kwijt zou kunnen toch ? 4 ton geen nhg natuurlijk
    Twee kindjes die op school zitten huis dat nu nog maar 250.000€
    Waard is ( dat is als het al iemand is die het wilt kopen ) een uitkering die minimaal 4/5 maanden
    kan duren . Dan komt de bank langs gedwongen verkoop en u staat op straat

    Wat is nu slim ?
    Heel simpel u lost die 2 ton binnen 8 jaar af
    spaart voor minimaal 5 maandsalaris daar doe je niks mee
    dus je bent nu 23 jaar 8 jaar der bij is 31 jaar
    30 jaar lang elke maand een bedrag naar aandelen en fondsen
    zeg maar op je 60st miljonair en een huis wat vrij is
    En oja jou vrienden zitten nog steeds met een hypotheek van 2 ton


    U snapt het. Zo heb ik het ook ooit gedaan. In 10 jaar eerste koophuis betaald en daarna stroomde het geld binnen omdat dat geen aflossing en hypotheekrente meer betaald hoefde te worden. daarna gewoon rechtstreeks uit de portemonnee tweede veel groter huis gekocht door het gespaarde/belegde geld.
  12. Atari 19 januari 2020 20:55
    Omdat veel ezels graag nu leven en alles lenen. Hun netto besteedbare inkomen vliegt eruit. Laten allemaal graag zien dat ze succesvol zijn. Iedere 5 jaar verhuizen nieuwe meubels nieuwe auto iedere keer bij lenen, kredieten oversluiten, hypotheek oversluiten en aan het einde van de rit ren je jezelf rot maar betaal je gewoon nog steeds hypotheek over 100% van de marktwaarde. Consumenten zijn nu eenmaal geneigd nu graag te willen leven. Prima toch ze houden de economie draaiend. Meubelzaken keukenzaken draaien op dit soort materialistische klanten
  13. forum rang 5 Dead cat bounce 19 januari 2020 21:47
    quote:

    A3aan schreef op 19 januari 2020 16:43:


    [...]

    U snapt het. Zo heb ik het ook ooit gedaan. In 10 jaar eerste koophuis betaald en daarna stroomde het geld binnen omdat dat geen aflossing en hypotheekrente meer betaald hoefde te worden. daarna gewoon rechtstreeks uit de portemonnee tweede veel groter huis gekocht door het gespaarde/belegde geld.

    Jup er is maar 1 manier ploeteren vol in de aflos .
  14. robutrecht 20 januari 2020 07:56
    TJA ik ben benieuwd wat er met de huizenmarkt en de paniek gaat gebeuren op 1 januari 2030. Dan komen er een hoop mensen er achter dat je maar maximaal 30 jaar de hypotheekrente mag aftrekken van de belasting. Als je dan nog ene flinke aflossingsvrije hypotheek over hebt of flink heb overgesloten kan je wel eens van een koude kermis thuiskomen. Dan wordt bruto ineens netto.
30 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste |Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare