Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Blij met aflossingsvrij

Blij met aflossingsvrij

Zoals bekend moeten starters vanaf 2013 een annuïteiten- en/of lineaire hypotheek afsluiten om de betaalde hypotheekrente nog fiscaal te kunnen aftrekken. Doorstromers kunnen, als zij aan bepaalde eisen voldoen, nog wel een aflossingsvrije hypotheek afsluiten.

Alle banken in Nederland verstrekken nog aflossingsvrije hypotheken. Wel is vaak (niet altijd) de hypotheekrente een paar tienden hoger dan die van de annuïteitenhypotheek.

De afgelopen jaren zijn alle huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek wel benaderd door hun hypotheekadviseur of hun bank. De bank wil namelijk dat de aflossingsvrije hypotheek wordt afgelost aan het einde van de looptijd.

De looptijd van een aflossingsvrije hypotheek is meestal 30 jaar. In het verleden zijn er echter ook aflossingsvrije hypotheken gesloten met een looptijd van 75 jaar.

Grotere druk om af te lossen

De Bank heeft in zijn voorwaarden staan dat zij het hypotheekbedrag van de aflossingsvrije hypotheek wil “hebben”. Indien een huizenbezitter dit bedrag niet kan betalen, dan kan de bank zelfs de woning “opeisen”.

De afgelopen jaren is de druk om te gaan aflossen op de aflossingsvrije hypotheek groter geworden. Veel huizenbezitters hebben hun aflossingsvrije hypotheek omgezet naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek. Anderen lossen maandelijks af op hun aflossingsvrije hypotheek.

Ook hypotheekadviseurs adviseren vaak om de hypotheek om te zetten. Zij kunnen dan weer een factuurtje sturen naar hun klanten.

Als we iets doen in Nederland, dan slaan we ook direct door. Er worden websites geopend en zelfs op televisie worden huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek gewaarschuwd voor de “gevaren”.

Gevaren zijn overdreven

Ik begrijp deze waarschuwingen wel, maar het is zeer overdreven. Het aantal huizenbezitters dat in financiële problemen komt, is namelijk op één hand te tellen.

Een aflossingsvrije hypotheek is een “gevaar” voor een huizenbezitter als deze door een flinke inkomensdaling (bijvoorbeeld: iemand gaat met pensioen) niet meer betaalbaar zou zijn. Ik ben echter van mening dat dit gevaar meer van de zijde van de banken te verwachten is, als de lopende hypotheek tot een einde komt.

Ik zal dat aantonen met een voorbeeld:

Ingangsdatum hypotheek 01-01-2002
Einddatum hypotheek 01-01-2032
Waarde woning €400.000
Lopende aflossingsvrije hypotheek €200.000
Hypotheekrente 5%
Bruto maandlast €833
Pensioeninkomen op 01-01-2032 €30.000

De huidige hypotheekrente bedraagt 1,5% (op 01-01-2032), waardoor de bruto maandlast €250 wordt.

In dit voorbeeld is er een flinke overwaarde op de woning. Beiden zijn met pensioen en het inkomen bedraagt €30.000. De lopende aflossingsvrije hypotheek van €200.000 heeft de einddatum van 30 jaar behaald, waardoor de bank verwacht dat deze wordt afgelost.

De klant heeft dit bedrag echter niet gespaard en wil de hypotheek aflossingsvrij verlengen. De bank zal nu alle informatie willen hebben om te kunnen beslissen of dat tot de mogelijkheden behoort.

Lagere maandlasten door lage rente

Een klant verplichten om een woning te verkopen om de hypotheek af te lossen is (voorlopig) nog niet aan de orde. Maar in bovenstaand voorbeeld blijkt dat de aflossingsvrije hypotheek bijna zeven keer zo hoog is als het pensioeninkomen.

Dit lijkt een groot probleem, maar de hoogte van de betaalde hypotheekrente is ook zeer belangrijk. In dit geval praten we over 1,5% om de rente weer voor tien jaar vast te zetten. De bruto- en ook netto-maandlasten worden dan slechts €250! Volgens de normen van de bank is de hypotheek niet betaalbaar. Maar in de praktijk gaat dat makkelijk.

Banken willen echter geen aflossingsvrije hypotheken meer verlengen. Vorige maand verscheen er een artikel waarin staat dat de aflossingsvrije hypotheek gepensioneerden in problemen brengt, met de kop 'Aflossingsvrije hypotheek brengt gepensioneerden in problemen.'

Hierin staat het volgende:

'Vijf tot tien procent van de gepensioneerden met een aflossingsvrije hypotheek komt mogelijk in de financiële problemen na het verstrijken van de looptijd. Het gaat om ongeveer 23.000 tot 46.000 Nederlandse huishoudens. Dat blijkt uit een analyse van pensioendenktank Netspar. De groep kan in de problemen komen omdat de voorwaarden voor het verlengen van de hypotheek zijn aangescherpt waardoor de woonlasten flink stijgen. Bovendien loopt na pensionering hun inkomen terug en beschikt deze groep over te weinig eigen vermogen om de problemen op te vangen.'

Uit het bovenstaande blijkt dus dat de bank wil dat de huizenbezitter gaat aflossen. Een annuïteitenhypotheek is behoorlijk duurder dan een aflossingsvrije hypotheek.

Hieronder enkele berekeningen van aflossingsvrije en annuiteiteitenhypotheken (diverse hypotheekbedragen) en diverse hypotheekrentes.

Hypotheekbedrag Hypotheekrente Aflossingsvrij bruto per maand Annuïteiten bruto per maand
€200.000  1,0% €167 €643
€200.000 1,5%   €250 €690
€200.000 2,0% €333 €739
€250.000 1,0% €208 €804
€250.000 1,5% €313 €863
€250.000 2,0% €417 €924
€300.000 1,0% €250 €965
€300.000 1,5% €375 €1.035
€300.000 2,0% €500 €1.109

Met de huidige lage hypotheekrente is het mogelijk om (zeer) lage maandlasten te regelen voor een langere periode. Wie niet wil dat de bank op de stoep staat, zal op tijd zijn hypotheek opnieuw moeten afsluiten.

Hierbij moet wel rekening worden gehouden met de pensioendatum. Als een hypotheek binnen tien jaar voor de pensioendatum wordt overgesloten, is het pensioeninkomen leidend voor de maximale hypotheek. Dit kan in sommige gevallen te laag zijn.

Geld opnemen uit overwaarde

De (toekomstige) gepensioneerde hoeft vanuit Den Haag geen extraatjes te verwachten. De pensioenen zullen eerder dalen dan stijgen. Waarom dan niet extra geld opnemen uit de overwaarde van de woning?

Hieronder een simpel voorbeeld van een huizenbezitter:

Leeftijd 57 jaar
Huidige hypotheek €180.000
Nieuwe aflossingsvrije hypotheek €200.000
Waarde woning €400.000
Hypotheekrente 2% (20 jaar vast)
Bruto per maand €333,33

Deze huizenbezitter sluit zijn hypotheek over, waardoor er sprake is van een nieuwe looptijd van 30 jaar (87 jaar oud). De rente wordt voor 20 jaar vastgezet (77 jaar oud). En de hypotheek wordt wat verhoogd, waardoor deze huizenbezitter nog wat extra eigen middelen heeft.

De bruto maandlast van €333 is natuurlijk zeer laag. De bank komt pas weer om de hoek kijken over 30 jaar, als de huizenbezitter 87 jaar is. De kans is dan zeer groot dat de woning al is verkocht.

Blije gezichten

Met deze lage hypotheekrente zorgt de aflossingsvrije hypotheek juist voor blije gezichten. Van het kabinet hoef je niets te verwachten. Daarom help ik wel een handje. Geniet lekker van het leven: neem aflossingsvrij want dat is beter dan aflossingsblij!


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

aflossingsvrije hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
30 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
biglion
0
Zorgen dat je niet meer dan 40% aflossingsvrij hebt moet jouw doel zijn.
Verder met de huidige lage rente en nog eventueel opnieuw een overstap vlak voor jouw pensioen en opnieuw 30 jaar vast lach je tot aan jouw dood toe, hoe anderen door ``banken geadviseerde klanten`` , zich tot aan het graf krom blijven leggen.
Vanaf 2030 geen rentevoordeel meer op die paar procent is ``peanuts``.

Kortom 40% aflossingsvrij betekent dat de markt meer dan 20 % moet dalen eer je tijdens een absurde crash 50% of meer aflossingsvrij komt te zitten.
Maar zelf in een heel extreem geval van een crash van 40 % is het een kwestie van 10 % in jouw spaarbuffer te hebben.

Kortom tot 40% aflossingsvrij houden, is geen dief zijn van jouw eigen portemonnee.
zwevendezaken
0
Leuk al deze strategieën! Volgens mijn oude heer was de enige goede hypotheek een afgeloste hypotheek! Maar ja betaalde toen wel 11% rente.
bdj
0
bomarzo
0
Alles afgelost hebben op je pensioendatum!? Dan zit een groot deel van je vermogen in stenen. En waar komen de banken dan mee? De opeet- hypotheek oid voor senioren die toch wat geld te besteden willen hebben. De banken lachen zich een ongeluk. Ook de erfgenamen juichen het aflossen natuurlijk toe.
Brulboei
0
Ik had laatst een gesprek met mijn bank waar ook de hypotheek (aflossingsvrij) loopt. Indertijd hebben wij gekozen voor aflossingsvrij met daartegenover een kapitaal (beleggings) verzekering, die als onderpand dient voor de aflossing van de hypotheek. Bijkomende truc: toen de hypotheek eind jaren '90 werd afgesloten was dat op hypotheekrente 5,4%. Inmiddels staat na het kelderen van de rente's en als gevolg van de overwaarde van het huis mijn rente op 10 jaar vast naar 2,2% gegaan is. Het maandelijkse verschil dat ik overhoud tussen de 5,4% en de 2,2% beleg ik in beleggingsfondsen. Hierdoor bouw ik extra vermogen op om het huis over 7 jaar af te lossen. En als er dan nog wat hypotheek over blijft (zegge tot ongeveer 40.000,-) dan gaat de bank niet moeilijk doen over verlenging van het aflossingsvrije gebeuren, immers: de executiewaarde (WOZ waarde) van het pand is vele malen de openstaande hypotheek. Zolang ze in Den Haag de waarde van je huis niet in box 3 zetten (vanwege "eigen huis met openstaande hypotheeklast") ben je als pensionado spekkoper: Je hebt bijna geen lasten, zeker als de rente laag blijft: EUR 40.000,- x 2,2% /12 = EUR 73,33 per maand in dit voorbeeld.
Dead cat bounce
0
quote:

Brulboei schreef op 21 januari 2020 11:43:


Ik had laatst een gesprek met mijn bank waar ook de hypotheek (aflossingsvrij) loopt. Indertijd hebben wij gekozen voor aflossingsvrij met daartegenover een kapitaal (beleggings) verzekering, die als onderpand dient voor de aflossing van de hypotheek. Bijkomende truc: toen de hypotheek eind jaren '90 werd afgesloten was dat op hypotheekrente 5,4%. Inmiddels staat na het kelderen van de rente's en als gevolg van de overwaarde van het huis mijn rente op 10 jaar vast naar 2,2% gegaan is. Het maandelijkse verschil dat ik overhoud tussen de 5,4% en de 2,2% beleg ik in beleggingsfondsen. Hierdoor bouw ik extra vermogen op om het huis over 7 jaar af te lossen. En als er dan nog wat hypotheek over blijft (zegge tot ongeveer 40.000,-) dan gaat de bank niet moeilijk doen over verlenging van het aflossingsvrije gebeuren, immers: de executiewaarde (WOZ waarde) van het pand is vele malen de openstaande hypotheek. Zolang ze in Den Haag de waarde van je huis niet in box 3 zetten (vanwege "eigen huis met openstaande hypotheeklast") ben je als pensionado spekkoper: Je hebt bijna geen lasten, zeker als de rente laag blijft: EUR 40.000,- x 2,2% /12 = EUR 73,33 per maand in dit voorbeeld.

Ja moet de boel niet instoten . En beleggingsfondsen kosten ook geld
Geen baan en dan ? als je aflos gaat gelijk je maandbedrag naar beneden kan je daarmee meer aflossen
Jos Koets
0
quote:

robutrecht schreef op 20 januari 2020 07:56:


TJA ik ben benieuwd wat er met de huizenmarkt en de paniek gaat gebeuren op 1 januari 2030. Dan komen er een hoop mensen er achter dat je maar maximaal 30 jaar de hypotheekrente mag aftrekken van de belasting. Als je dan nog ene flinke aflossingsvrije hypotheek over hebt of flink heb overgesloten kan je wel eens van een koude kermis thuiskomen. Dan wordt bruto ineens netto.
\\

Even een voorbeeld:

Aflossingsvrij hypotheek van 120.000 euro, rente 1,5% (20 jaar vast). Bruto per maand 150 euro (geen tot weinig renteaftrek voor 2030, vanwege het EWF). Is dus na 2030 ook netto per maand 150 euro.

Lijkt mij geen probleem.

Gr. Jos Koets
NB: Vergeet niet dat Wet Hillen is afgeschaft. Dus iedere huizenbezitter die geen hypotheek heeft, gaat toch betalen.
midjj
0
Vanaf 2022 verandert er nogal wat, vooral voor mensen met een aflossingsvrije hypotheek afgesloten na 2013.
Deze staat in box 3. De Staat gaat er dan rucksichtlos vanuit dat je daar 5.33% rendement mee maakt, maar vergoedt slechts 3% debetrente.
Over dat verschil ga je dan 33% belasting aftikken, ongeveer 0.8% per jaar dus over de waarde van je hypotheek. (als ik e.a. goed heb begrepen). Enfijn, toch belangrijk om dit ook in je betoog mee te nemen, hoewel ik -tegen beter weten in- hoop dat die onzalige D66 VRH wetgeving het niet gaat halen.
Dead cat bounce
0
quote:

Jos Koets schreef op 21 januari 2020 22:50:


[...]\\

Even een voorbeeld:

Aflossingsvrij hypotheek van 120.000 euro, rente 1,5% (20 jaar vast). Bruto per maand 150 euro (geen tot weinig renteaftrek voor 2030, vanwege het EWF). Is dus na 2030 ook netto per maand 150 euro.

Lijkt mij geen probleem.

Gr. Jos Koets
NB: Vergeet niet dat Wet Hillen is afgeschaft. Dus iedere huizenbezitter die geen hypotheek heeft, gaat toch betalen.
120.000 woon je in een garagebox ?

Dacht meer 450.000 hypotheek 200.000 € aflossingsvrij
Over 20 Jaar ( mee genomen de nieuwe crypto valuta )
8/9% rente . Is 1500€ Rente komt je aflos nog bij . Denk dat er een klein probleem is ;-)
stockholder
0
Commissie (Wouter) Bos:
we moeten ook eens kijken naar mensen die in een verpleeghuis komen, hun eigen woning te laten opeten.
Of in dat geval een volledig afgeloste woning zinvol is, vraag ik me af.
Hier heb je dan voor gespaard. Leve links Nederland.
30 Posts, Pagina: « 1 2 | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 14 feb Stijgende huizenprijzen 28
  2. 31 jan Boeterente ontwijken 11
  3. 17 jan Blij met aflossingsvrij 30