Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Koopwoning verhuren, leuke inkomsten

Column door: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 22 jan Test uw hypotheekadviseur voordat u met hem in zee gaat! 5
  2. 08 jan Hoeveel overdrachtsbelasting gaat u betalen vanaf 2021? 14
  3. 01 jan NHG zorgt voor grote onduidelijkheid 14

Reacties

19 Posts
| Omlaag ↓
  1. jansen&jansen 20 december 2019 12:32
    Jos,
    "Vaak hebben zij met een makelaar gesproken die voor hen de woning wel wil verhuren voor een leuke prijs. Deze zorgt dan ook voor het huurcontract.

    Helaas wordt vaak vergeten de huizenbezitter te wijzen op de nadelen en risico’s"

    Een deskundige makelaar zal altijd de positieve en negatieve kanten belichten. Ik kom te vaak tegen dat een eigenaar het zelf heeft gedaan en het niet goed heeft gedaan. Dat er mogelijkheden zijn voor korte termijnhuur (tot max 2 jaar) en de huurder dan geen recht heeft op huurbescherming is bij de meesten onbekend.

    Een makelaar is daar wel van op de hoogte.

  2. B-rood belegger 20 december 2019 13:06
    Dit is wel een artikel met een gevalletje van onjuist gebruik van de definitie "goedkoop":
    "Een aflossingsvrije hypotheek is maandelijks beduidend goedkoper dan een annuïteitenhypotheek...."

    Ik hoef hier niet uit te leggen dat alleen de betaalde rente kosten zijn en aflossing dit niet is. Rente geeft op termijn zelfs minder kosten...

    Dus goedkoper? nee...
    op korte termijn een hogere cashflow? ja....
    Aan te raden? voor de gemiddelde Nederlander doorgaans niet...
  3. forum rang 7 Leefloon 20 december 2019 13:15
    quote:

    jansen&jansen schreef op 20 december 2019 12:32:

    Een deskundige makelaar zal altijd de ... negatieve kanten belichten.

    Betaald belichten, maar niet per se oplossen. Overigens mag met een hypotheek verhuren vaak al niet, wat in vele gevallen dan een eenvoudig eindstation zal zijn.
  4. kareldr 20 december 2019 14:35
    Quote: "eventuele veranderingen in belasting Box 3-vermogen" is een understatement.

    De fiscale wetgeving mbt vermogensrendementheffing verandert per 2022.
    5.33% van de woning wordt aangeslagen als 'rendement', waarvan 33% belast.
    Van de lening mag echter maar 3% worden berekend als kosten.

    Aangezien het kabinet 16 miljard / jaar tekort gaat komen, gaat er op een ongunstige manier nog veel meer aan de knoppen gedraaid worden.
    Bovendien is het beleid er op gericht om onderhuur (uitbuiten van woningtekort) te ontmoedigen.

    Op gegeven moment is er een tipping point waarin het onaantrekkelijk wordt om woningen te verhuren. En dan wil iedere particuliere belegger er vanaf. tegelijkertijd. En je huis verkopen met huurders erin? Success, er zijn vast wel woningbouwverenigingen, verzekeraars en pensioenfondsen die het voor een prikkie willen overnemen....
  5. Atari 21 december 2019 11:54
    Allereerst wil ik hier aangeven dat er in de praktijk door banken geen controles op verhuur worden uitgevoerd. Op dit moment zien we een enorme toename van beleggers die met een normale hypotheek een beleggingspand kopen. Sommige komen er zelfs doorheen met 2 of 3 passering dezelfde dag. Banken doen niets en willen gewoon maandelijks geld zien. Ze weten ook dat ze misbruikt worden. Er zijn simpele manieren om dit op te lossen maar de banken zijn allemaal bezig met hun eigen markt aandeel. Beleggers lenen het geld tegenwoordig voor rentes van rond de 1%, ik heb zelfs voorbeelden gezien van 3x een NHG hypotheek en alles kwam door alle controles heen. De woning wordt verhuurd met een rendement van 8% tot 12%. Dan begrijp je natuurlijk wel dat je als bancaire instelling deze doelgroep aantrekt. Een verhuur hypotheek heeft een rente die 4x hoger ligt waardoor ze dat niet interessant vinden, want ze willen snel geld verdienen. Nog erger is dat de banken hiermee niet alleen illegale verhuur panden financieren maar dit soort kopers frauderen ook vaak met werkgeversverklaringen, salarisstroken, zijn bezig met witwassen, en overige vormen van criminaliteit. Dus je onttrekt niet alleen woningen aan hulpbehoevenden maar je financiert ook gewoon criminele activiteiten. Dat kan je banken als de ABN AMRO bank en Rabobank zeker kwalijk nemen. Want ze doen niet waar ze voor staan. Hun fraudedesk is vaak een tandloze afdeling waarbij fraudeurs hun te slim af zijn. Ze kijken allen of er maandelijks wordt betaald voor de hypotheek. Dit artikeltje maakt het erger dan dat het is maar er zijn geen controles op verhuur en vanuit het rendement is het verstandig dit te doen. Laat je niet afschrikken door de pakkans want als je kijkt wat er doorheen glipt dat is dat momenteel 98% dus succes en ga voor het rendement want het geld was nog nooit zo goedkoop. En de banken liggen allemaal op 1 oor. En financieren graag criminaliteit en wit wassen. Die stellen regels op waar ze zichzelf niet aan houden hahahahhahaha
  6. forum rang 4 geobeo 22 december 2019 15:58
    quote:

    Leefloon schreef op 20 december 2019 13:15:


    [...]
    Betaald belichten, maar niet per se oplossen. Overigens mag met een hypotheek verhuren vaak al niet, wat in vele gevallen dan een eenvoudig eindstation zal zijn.


    Als dit gehandhaafd zou worden, dan zou AirBNB haar deuren kunnen sluiten in Nederland en dan zouden nog meer (internationale) studenten letterlijk op straat wonen.

    Oh, en half Amsterdam zou in 1 klap leeg staan. Is er daar nog niemand die NIET aan expats en toeristen woonruimte verhuurd?
  7. forum rang 4 geobeo 22 december 2019 16:05
    quote:

    kareldr schreef op 20 december 2019 14:35:


    Quote: "eventuele veranderingen in belasting Box 3-vermogen" is een understatement.

    De fiscale wetgeving mbt vermogensrendementheffing verandert per 2022.
    5.33% van de woning wordt aangeslagen als 'rendement', waarvan 33% belast.
    Van de lening mag echter maar 3% worden berekend als kosten.

    Aangezien het kabinet 16 miljard / jaar tekort gaat komen, gaat er op een ongunstige manier nog veel meer aan de knoppen gedraaid worden.
    Bovendien is het beleid er op gericht om onderhuur (uitbuiten van woningtekort) te ontmoedigen.

    Op gegeven moment is er een tipping point waarin het onaantrekkelijk wordt om woningen te verhuren. En dan wil iedere particuliere belegger er vanaf. tegelijkertijd. En je huis verkopen met huurders erin? Success, er zijn vast wel woningbouwverenigingen, verzekeraars en pensioenfondsen die het voor een prikkie willen overnemen....



    Ja, die crash komt er natuurlijk aan. En dan is heel Europa tegelijk aan de beurt, want het gaat in heel Europa hetzelfde als hier.

    Alle seinen voor een crash op de huizenmarkt staan op groen: de regels veranderen (overal), huurhuizen zijn onbetaalbaar en de markt is volledig euforisch. Mensen met 2000 EUR per maand bruto inkomen die geld ruiken nemen hun familieleden mee naar de bank om garant te staan en lopen weg met leningen van een half miljoen. Ik heb ze ontmoet. AirBNB verhuurders die na 2x een kamer verhuren besloten hebben meer pandjes bij te kopen, omdat het wel lekker bijverdient en ga zo maar verder.

    Op de langere termijn (30 jaar) is er al helemaal geen hoop: dan beginnen de babyboomers massaal dood neer te vallen en heb je dus een enorm woningoverschot met een neergaande spiraal tot gevolg.

    Riep daar iemand omvolking? :P
  8. forum rang 4 geobeo 22 december 2019 16:08
    quote:

    Atari schreef op 21 december 2019 11:54:


    Hun fraudedesk is vaak een tandloze afdeling waarbij fraudeurs hun te slim af zijn.


    Het is nog wel een graadje erger dan dat hoor. Als je ooit de docu "dirty money" hebt gezien over HSBC (HSBC = onderdeel van de Mexicaanse drugs kartels) dan weet je dat ze doelbewust incompetente mensen inhuren voor de fraude afdeling.

    Dit kunnen ze bij eventuele problemen in de rechtbank aandragen voor de verzekering: "ja, maar we hebben een hele grote fraude desk".
  9. forum rang 9 objectief 22 december 2019 17:04
    quote:

    geobeo schreef op 22 december 2019 16:08:


    [...]

    Het is nog wel een graadje erger dan dat hoor. Als je ooit de docu "dirty money" hebt gezien over HSBC (HSBC = onderdeel van de Mexicaanse drugs kartels) dan weet je dat ze doelbewust incompetente mensen inhuren voor de fraude afdeling.



    Nu begrijp ik waarom je enkel interesse hebt voor Bitcoins.
  10. Met Effekt 23 december 2019 10:42
    Met de huidige huurprijzen is verhuren heel interessant. De risicos zijn allen te verzekeren voor weinig geld en de kans dat het mis gaat is niet erg hoog.
    In de grote steden zijn er veel gegadigden en heb je een woning verhuurt binnen 24 uur.
    Voor box3 geldt de WOZ waarde met een korting. Die korting neemt toe als de huur tov WOZ laag is. Het is daarom handig om de woninghuur te splitsen in een huur gedeelte en een gedeelte voor stoffering (gordijn, lampen, enz).
  11. forum rang 7 Leefloon 23 december 2019 10:58
    quote:

    Met Effekt schreef op 23 december 2019 10:42:

    De risicos zijn allen te verzekeren voor weinig geld en de kans dat het mis gaat is niet erg hoog.

    Topverhaal. Waar kan zo'n goedkope verzekering voor een "bewoner" met een hennepkwekerij worden afgesloten? Waar kan zo'n goedkope verzekering, in dure steden, voor het door verhuur ongeldig maken van een hypotheekovereenkomst worden afgeloten?
  12. Atari 23 december 2019 12:44
    Moraal van het verhaal is dat er volop geld wordt geleend voor beleggen in vastgoed. Tegenwoordig noemt iedereen zich belegger. Ook jan modaal begeeft zich op die markt. Opvallend is ook dat veel normale hypotheken worden gebruikt voor verhuur. Zonder toestemming van de bank omdat banken dit niet controleren. Dit levert tenslotte het meeste rendement op. Zolang dat het loont zullen beleggers ermee doorgaan. De banken willen alleen zien dat de lasten worden betaald en die zijn goed op de hoogte van de misstanden.
  13. BBosman 23 december 2019 15:23
    Leuk praktijkvoorbeeld:

    Appartement gekocht (nieuwebouw) 140.000
    Indicatieve marktwaarde (op basis v. verkoop ander appartement in complex) 225.000
    Overwaarde: 75.000.

    Indien het appartement verkocht wordt tegen marktwaarde is de eigenwoningreserve 75.000. Indien er gekozen wordt verhuur is er sprake van boxverschuiving. Formeel dient dit tegen marktwaarde te gebeuren. Gezien er geen sprake is van verkoop van het pand is de marktwaarde niet vast te stellen. In deze situatie is door de persoon gesteld dat de marktwaarde gelijk is aan de WOZ (160.000, laag, voordeel van nieuwbouw in oudere wijk). Kans op controle Belastingdienst is gering, en bij controle ligt bewijslast bij Belastingdienst. Box1 hypotheek verhuisde verzwegen mee naar box 3. Zolang er betaald wordt vindt de bank het blijkbaar niet zo spannend.

    Resulteert er in dat EWR voor deze persoon 20.000 is ipv 75.000. Indien er dan voor gekozen wordt 100% van nieuwe woning te hypothecair te lenen gaat er 20.000 naar het box 3 pand. Ex effecten van aflossingen is er dan 160.000 hypotheek voor een pand van 225.000.

    Per saldo wordt een startend woningeigenaar / 1e doorstromer op een gemakktlijke wijze een eerste beleggingspand in de schoenen geschoven. Zeker indien diep in de crisis gekocht is dit een zeer lucratieve mogelijkheid.
  14. Met Effekt 24 december 2019 10:00
    quote:

    Leefloon schreef op 23 december 2019 10:58:


    [...]
    Topverhaal. Waar kan zo'n goedkope verzekering voor een "bewoner" met een hennepkwekerij worden afgesloten? Waar kan zo'n goedkope verzekering, in dure steden, voor het door verhuur ongeldig maken van een hypotheekovereenkomst worden afgeloten?

    Voor de hennepkwekerij moet je in de eerste huurmaanden even controleren of alles volgens de regels gaat. Dat lijkt mij sowieso niet meer dan normaal.
  15. Goudzoeker 24 december 2019 14:25
    De interesse neemt al sterk af. De verhuurprijzen zijn niet in zelfde tempo gestegen als de koopprijzen. Daardoor maak je nu percentueel veel minder winst (je mag blij zijn met 3-4%).
    Bovendien met de fiscale plannen moet je dadelijk als verhuurder 250 Euro per maand meer huur gaan vragen om de hogere kosten te compenseren (obv 300k app en 1250 huur per maand). Kan twee kanten op gaan: de huren worden hoger of er is geen markt voor, kopers willen massaal van de appartementen af, en de waarde van vastgoed gaat dalen.
  16. Atari 26 december 2019 03:17
    Ik weet niet op welk eiland jij zit maar vraag neemt enorm toe! Steeds meer beleggers beleggen met een normale hypotheek. Dit jaar zijn veel nieuwe toetreders. De zogenaamde amateur belegger. Die weet niks van wet en regelgeving en gaat voor een mooi rendement. Rentes zijn nu 1% en banken controleren toch niet op verhuur, zelfs verhuur makelaars stimuleren verhuur zonder toestemming. Gewoon lekker doen en geld verdienen!
  17. [verwijderd] 26 december 2019 21:41
    Leuke serie op RTL 5 voor wie denkt een huisje te gaan verhuren:

    Horrorhuurders & huisjesmelkers
    Britse realityserie over de toenemende conflicten tussen huurders en verhuurders als gevolg van de aanhoudende huizencrisis in het Verenigd Koninkrijk. Met welke misstanden krijgen deze huiseigenaren en huurders te maken? We volgen zowel de slachtoffers als daders aan beide kanten van de huurwoningmarkt.
    Zender:RTL 5
    Datum:Vrijdag 27 december
    Uitzendtijd:19:30 - 20:30 uur
    Duur:60 min.
  18. Nuob 27 december 2019 21:05
    Kunnen we dan weer woningen voor een reële prijs kopen. Als je ziet voor wat voor bizarre prijzen de woningen tegenwoordig binnen no-time verkocht worden... Waarde van woningen zijn drastisch gestegen, wat komend jaar de woz en hiermee ozb zal laten oplopen terwijl de woningen fysiek niet veranderd zijn. Starters kunnen niets kopen vanwege torenhoge prijzen. Dit had de overheid kunnen voorkomen door 1% van ons groene weideland om te toveren tot bewoonbaar gebied. Rijd eens door nederland van zuid naar noord en kijk eens om je heen hoeveel ruimte er is om te bouwen... Helpen we de boeren ook nog eens om zeep door hun weideland in te pikken en hiermee de veestapel en uitstoot te verlagen :p
    Andersom zal indien de woningmarkt crasht er weer een kentering plaats gaan vinden. Kijk eens naar 2013 t/m 2016 waarbij huizenprijzen laag waren, veel huizen onder water. Nu zijn we 2019/2020, in een paar jaar tijd is de huizenmarkt veranderd tot een peperdure onbetaalbare overgewaardeerde markt. Ieder die wil kopen of dergelijks moet realistisch kijken naar zijn kosten/baten en adhv deze analyse een verstandige keuze maken
19 Posts
|Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: tweede huis, verhuur
 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by Infront. Crypto data by Crypto Compare